昆明市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法

1、昆明市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法第一章總則第二章計(jì)劃管理第三章開發(fā)企業(yè)管理第四章開發(fā)建設(shè)第五章綜合驗(yàn)收第六章罰則第七章附則第一章總則第一條為了加強(qiáng)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，改善城市投資環(huán)境和居民生活條件，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)，結(jié)合昆明市實(shí)際，制定本辦法。第二條凡在昆明市城市總體規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)和項(xiàng)目公司，包括外商獨(dú)資、中外合資、合作企業(yè)和外地入昆企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)），均應(yīng)遵守本辦法。第三條昆明市建設(shè)委員會(huì)（以下簡稱市建委）主管全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的管理工作，其主要職責(zé)是：（一）參與編制全市房地產(chǎn)綜合

2、開發(fā)的年度計(jì)劃、近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃；（二）負(fù)責(zé)對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)等級(jí)審核和資質(zhì)等級(jí)年檢；（三）組織房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)審查和開發(fā)小區(qū)、片區(qū)的綜合驗(yàn)收；（四）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)綜合開發(fā)活動(dòng)的監(jiān)督管理、綜合協(xié)調(diào)和新建商品住宅性能（2A級(jí)以下）的認(rèn)定工作；（五）監(jiān)督和檢查綜合開發(fā)項(xiàng)目中市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施的實(shí)施和完成情況。市規(guī)劃、計(jì)劃、土地、房管、建管等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，按照各自的職能，做好房地產(chǎn)綜合開發(fā)的相關(guān)管理工作。第二章計(jì)劃管理第四條房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計(jì)劃、近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃，由市建委會(huì)同市計(jì)劃管理部門根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行

3、編制，報(bào)市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的年度計(jì)劃，由計(jì)劃管理部門切塊下達(dá)，市建委組織實(shí)施。第五條房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計(jì)劃報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由市建委會(huì)同市土地、規(guī)劃等部門預(yù)審核定用地計(jì)劃和規(guī)劃，統(tǒng)一征用計(jì)劃用地，并通過公開招投標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)。第六條以招投標(biāo)方式實(shí)施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目，由中標(biāo)企業(yè)持中標(biāo)書、建設(shè)項(xiàng)目手冊和用地計(jì)劃書向規(guī)劃、土地部門辦理規(guī)劃、用地及開工的有關(guān)手續(xù)，并按規(guī)劃方案實(shí)施建設(shè)。以出讓、轉(zhuǎn)讓或拍賣方式取得土地使用權(quán)而實(shí)施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目，市規(guī)劃、土地部門應(yīng)當(dāng)向市建委備案。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建委登記備案。第七條未經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不得隨意轉(zhuǎn)讓或炒買炒賣獲取的綜合開發(fā)項(xiàng)

4、目和用地計(jì)劃。未完成房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃的開發(fā)企業(yè)，需轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目或?qū)ⅹ?dú)立開發(fā)改為合作開發(fā)時(shí)，必須向市建委申請辦理項(xiàng)目變更登記手續(xù)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，持同意批準(zhǔn)文書，向市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；已進(jìn)行商品房預(yù)售的，原商品房預(yù)售合同由開發(fā)項(xiàng)目受讓人或合作開發(fā)人繼續(xù)履行；開發(fā)項(xiàng)目尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方，并由原開發(fā)企業(yè)書面通知被拆遷入。第三章開發(fā)企業(yè)管理第八條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定申請資質(zhì)等級(jí)。申請房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營二級(jí)以下資質(zhì)等級(jí)的，由市建委提出初審意見后，報(bào)省建設(shè)行政主管部門審批；申請一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的，由省建設(shè)行政主管部門初審

5、，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。昆明市轄區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的年審，由市建委初審后，報(bào)省建設(shè)行政主管部門終審第九條凡在昆明市以房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目為對象從事單項(xiàng)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目公司（含外商獨(dú)資、中外合資、合作企業(yè)），不定資質(zhì)等級(jí)，由市建委根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模、資金、拆遷安置能力、人員條件，核發(fā)一次性資質(zhì)證書。凡進(jìn)入昆明市轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的外地企業(yè)，必須到市建委登記備案。第十條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)規(guī)劃和投資計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)規(guī)劃安排的住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等工程項(xiàng)目的布局和建筑面積、建筑

6、密度、建筑高度、綠化覆蓋率、道路交通等各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，不得擅自變更投資計(jì)劃規(guī)定的項(xiàng)目性質(zhì)、投資規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。確需進(jìn)行調(diào)整的，必須征得市建委同意并報(bào)市計(jì)劃和市規(guī)劃部門批準(zhǔn)。經(jīng)過批準(zhǔn)變更后的投資計(jì)劃和建設(shè)規(guī)劃，必須連同批文送市建委備案。第十一條開發(fā)企業(yè)未依法取得土地權(quán)屬證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可，投入建設(shè)的資金未達(dá)到法定數(shù)額，沒有儲(chǔ)備安置房源，未確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，房管部門不得辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)。辦理過商品房預(yù)售許可手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市建委備案。未取得商品房預(yù)售許可的不得預(yù)售商品房。第十二條開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。第四

7、章開發(fā)建設(shè)第十三條規(guī)劃部門在規(guī)劃房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針。規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)征詢各有關(guān)職能部門和專家的意見，做到科學(xué)合理。笫十四條房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之二十。第十五條開發(fā)企業(yè)選擇項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量監(jiān)理等單位時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式，擇優(yōu)選定具有相應(yīng)資格和良好信譽(yù)的單位承擔(dān)。初步設(shè)計(jì)方案和工程設(shè)計(jì)，必須報(bào)經(jīng)市建委審查批準(zhǔn)。第十六條以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同中規(guī)定的期限開工建設(shè)和投入使用。以劃撥方式取得土地使用權(quán)和原己取得土地使

8、用權(quán)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照市計(jì)委下達(dá)的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃規(guī)定的期限開工建設(shè)和投入使用。確需延期開工建設(shè)和延期投入使用的，必須報(bào)經(jīng)市建委審查批準(zhǔn)，并報(bào)市有關(guān)部門備案。第十七條房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，應(yīng)當(dāng)接受市建委的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。拆遷安置應(yīng)當(dāng)按照國家和省市有關(guān)拆遷管理的法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第十八條房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目取得施工許可證后方可開工。居民住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)同期建設(shè)、同期完成，并確保工程質(zhì)量。建設(shè)施工過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫建設(shè)項(xiàng)目手冊規(guī)定的內(nèi)容，并按期報(bào)送市建委驗(yàn)核。第十九條新建商品住宅實(shí)行商品住宅性能認(rèn)定制度。商品住宅竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住宅

9、性能認(rèn)定管理辦法的要求，向市建委申請商品住宅性能認(rèn)定。獲取認(rèn)定證書和認(rèn)定標(biāo)志后，向價(jià)格主管部門申請商品房價(jià)格核定。第五章綜合驗(yàn)收第二十條住宅小區(qū)、5000平方米以上的住宅組團(tuán)、舊城改造片區(qū)和成片開發(fā)分期建設(shè)等房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行綜合驗(yàn)收制度。開發(fā)企業(yè)在述項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)向市建委申請綜合驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格的不能交付使用，不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。第二十一條申請綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）所有建設(shè)項(xiàng)目均已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求全部建成，滿足使用要求；（二）所有單體工程均已按照規(guī)劃要求驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；（三）拆遷補(bǔ)償安置方案已經(jīng)得到落實(shí)；（四）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、余土廢渣、剩余建筑

10、材料和構(gòu)件等己全部拆除，清運(yùn)完畢，區(qū)內(nèi)場清地平。笫二十二條申請綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交以下文件：（一）固定資產(chǎn)投資計(jì)劃文件、工程項(xiàng)目準(zhǔn)建證、建設(shè)項(xiàng)目手冊、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、詳細(xì)規(guī)劃圖紙資料、工程設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙資料等；（二）建筑施工單位和質(zhì)量監(jiān)理單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，建筑施工和工程質(zhì)量監(jiān)理承發(fā)包合同；（三）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核定的各單項(xiàng)工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；（四）竣工圖紙資料和技術(shù)檔案資料。第二十三條綜合驗(yàn)收實(shí)行專家評(píng)審委員會(huì)制度。專家評(píng)審委員會(huì)由規(guī)劃、土地、房管、建管、市政、園林、環(huán)保、市容、郵電通訊、文教衛(wèi)生、有線電視等部門和有關(guān)專家

11、組成。專家評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)對開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃落實(shí)情況、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置情況等進(jìn)行全面審查評(píng)定，并向市建委提交綜合驗(yàn)收報(bào)告。第二十四條綜合驗(yàn)收的程序如下：（一）綜合開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，達(dá)到本辦法第二十一條規(guī)定的條件后，由開發(fā)企業(yè)向市建委提交綜合驗(yàn)收申請報(bào)告，并附本辦法第二十二條規(guī)定的文件資料。（-）市建委接到綜合驗(yàn)收申請報(bào)告和有關(guān)文件資料后一個(gè)月內(nèi)，組織專家評(píng)審委員會(huì)開展驗(yàn)收工作。（三）專家評(píng)審委員會(huì)進(jìn)入現(xiàn)場，進(jìn)行全面審查評(píng)定后，向市建委提交綜合驗(yàn)收報(bào)告。（四）市建委對綜合驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行審查。對綜合驗(yàn)收合格的開發(fā)頂目，發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)綜合驗(yàn)收合格證；驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正后，重新申請驗(yàn)收。（五）經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，由市建委組織開發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目歸屬向有關(guān)單位移交第六章罰則第二十五條違反本辦法第七條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓和炒賣開發(fā)項(xiàng)目和用地計(jì)劃的，原開發(fā)項(xiàng)目和用地計(jì)劃作廢，同時(shí)收回標(biāo)書。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方和受讓方三年內(nèi)不得參加房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)。第二十六條違反本辦法第八條第三款規(guī)定的，限期補(bǔ)辦年審手續(xù)。逾期未參加年審的，其資格證書自動(dòng)失效。第二十七條違反本辦法第十條、第十六條、第十八條第一款規(guī)定的，由規(guī)劃、土地、建管部門依照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行處理。第二十八條違反本辦法第十四條規(guī)定的，項(xiàng)目工程不得開工。已開工的，責(zé)令其停工，限