大豐項(xiàng)目初步認(rèn)識及建議終稿

1、會計(jì)學(xué)1大豐項(xiàng)目初步認(rèn)識及建議終稿大豐項(xiàng)目初步認(rèn)識及建議終稿2鹽城市行政區(qū)域圖3456對我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：立意高遠(yuǎn)，演繹經(jīng)典，成就非凡 啟發(fā)二：商業(yè)關(guān)乎全局，招商經(jīng)營提前考慮 啟發(fā)三：產(chǎn)品必須出彩、營銷必須創(chuàng)新 啟發(fā)四：磨刀不誤砍柴功找準(zhǔn)定位，打磨產(chǎn)品7項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件8位置： 本案位于大豐核心地帶，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。 項(xiàng)目東臨最繁華的人民路，南到健康路，西接大四河，北至幸福路。資源： 大四河靠項(xiàng)目一側(cè)打造成景觀河 地塊條件： 場地平整，基地內(nèi)無特別資源。o項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件9周邊配套： 商業(yè)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，醫(yī)療，教育，金融等市政配套完善。交通條件：

2、 通路：距離長途車站僅5分鐘車程 公交線路：多條公交線路經(jīng)過基地指標(biāo)： 基地面積：約6.1萬平方米 容積率：2.44 總建筑面積：約15萬平方米 o項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件10o項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（Strength ）1.地段優(yōu)勢突出，城市核心，財(cái)富中央；2.地塊規(guī)模適中，利于開發(fā)；3.地形平坦規(guī)整，易于規(guī)劃；4.緊鄰大四河，利用得當(dāng)可以成為商業(yè)的亮點(diǎn)，住宅的景觀增值點(diǎn)；5.各種配套齊備。優(yōu)勢利用整合項(xiàng)目優(yōu)勢，打造大豐乃至蘇北地區(qū)“住宅典范，商業(yè)旗艦”形象項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件11劣勢（Weakness ）1.項(xiàng)目周邊商業(yè)聚集，體量基本飽和；2.開發(fā)企業(yè)第一次進(jìn)入大

3、豐，市場認(rèn)知度相對較低；3.項(xiàng)目東北側(cè)地塊有一片老建筑，環(huán)境相對陳舊，且不利于我項(xiàng)目規(guī)劃；劣勢規(guī)避實(shí)施項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，整合強(qiáng)勢資源，各自發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，聯(lián)袂創(chuàng)造輝煌成就。o項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件12機(jī)會(Opportunity)1.大豐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市圈的擴(kuò)大，為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的環(huán)境；2.大豐港二期建設(shè)，及外資拉動效應(yīng)顯現(xiàn)；4.市政府富民計(jì)劃的實(shí)施，多項(xiàng)城市建設(shè)工程實(shí)施，城市化水平提高；機(jī)會利用大風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)水平營銷能力相對落后，市場操作空間大，準(zhǔn)確定位，適度創(chuàng)新，快速切入市場，占領(lǐng)高地。o項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件13威脅（Thr

4、eat ）1.另外的兩個典型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)定期，對我商業(yè)有較大影響；2.國家對商業(yè)地產(chǎn)的銷售返租模式否定，不利于商業(yè)的資金回籠；3.大豐首個高層物業(yè)，對住慣了多層的人們肯定有相當(dāng)?shù)目剐裕?.面對不斷飆升的房價，國家新調(diào)控政策正在籌劃中。威脅規(guī)避跳出大豐，看大豐，思維全球化采購，尤其是商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商經(jīng)營，先發(fā)制人搶市場，標(biāo)新立異奪市場，戰(zhàn)略領(lǐng)先，戰(zhàn)術(shù)靈活，創(chuàng)新宣傳推廣，大氣磅礴之中，體現(xiàn)手法的精準(zhǔn)細(xì)膩。o項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件14商業(yè)物業(yè)相對飽和如何切入市場，并確保成功？高層住宅存在抗性如何打破人們的思維定勢？項(xiàng)目住宅商業(yè)并存且體量較大如何協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，相互促進(jìn)？絕佳地段，難

5、得機(jī)遇如何樹立標(biāo)桿，成就經(jīng)典？對我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：高度決定影響力，細(xì)節(jié)決定成敗，標(biāo)桿意識，精品意識 啟發(fā)二：商業(yè)關(guān)乎成敗，定位為重，經(jīng)營為先，銷售為實(shí) 啟發(fā)三：以差異化主題產(chǎn)品出奇制勝，以主題營銷錦上添花o認(rèn)識地塊后的啟發(fā)認(rèn)識地塊后的啟發(fā)項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識地塊條件15項(xiàng)目認(rèn)識認(rèn)識產(chǎn)品16171819o極致目標(biāo)n最大人氣的商業(yè) 最高品質(zhì)的住宅n最為醒目的地標(biāo) 最高的價格實(shí)現(xiàn) n最潮流的匯聚 最舒適的生活20沒有理念和主題的房地產(chǎn)，是沒有靈魂的軀殼，最終成為克隆一族21從城市再造的高度出發(fā)，更多地考慮現(xiàn)代都市人的居家休閑需求，以商業(yè)空間推動城市空間，以居住空間擴(kuò)充身心空間，極大地提升大豐的城市形象與

6、購物環(huán)境；用先進(jìn)的建筑規(guī)劃理念、投資和經(jīng)營管理模式，引領(lǐng)著大豐居住和購物潮流，讓大豐消費(fèi)者對家對居住的概念，對購物逛街的概念，有一個新的認(rèn)識！22開發(fā)建議開發(fā)總策略q 開發(fā)策略設(shè)計(jì)開發(fā)策略設(shè)計(jì) 分期開發(fā)分期開發(fā) 滾動運(yùn)營滾動運(yùn)營 項(xiàng)目規(guī)模較大，可分期開發(fā)，利用前期回籠資金滾動運(yùn)營，減少自由資本投入。 商住互動商住互動 步步 步增值步增值 充分考慮商業(yè)與住宅互相促動作用，以商業(yè)提升地塊價值帶動住宅價格，住宅帶來人氣提升商業(yè) 價值，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)滾動增值。 打造強(qiáng)勢競爭力：強(qiáng)勢的產(chǎn)品、強(qiáng)勢的營銷打造強(qiáng)勢競爭力：強(qiáng)勢的產(chǎn)品、強(qiáng)勢的營銷 提升項(xiàng)目核心競爭力的方法：打造先進(jìn)而高品質(zhì)的產(chǎn)品，采用先進(jìn)而高效的營

7、銷手法，抓產(chǎn)品抓 營銷。 23開發(fā)建議開發(fā)計(jì)劃q 分期計(jì)劃分期計(jì)劃 根據(jù)目前項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，考慮分期開發(fā)、滾動運(yùn)營的開發(fā)策略，從營銷的角度，本項(xiàng)目產(chǎn)品可以分為以下幾個區(qū)域： 商業(yè)部分：商業(yè)部分： A對外沿街鋪：沿人民路、健康路商業(yè) B商業(yè)綜合體：大綜合建筑體 C沿河商業(yè)：西側(cè)公寓底下處的商業(yè) D住宅底商部分：1號、3號、9號樓底部商業(yè) 住宅部分：住宅部分： E1號、2號、3號樓 F4號、5號、6號、7號樓 G8號、9號樓 公寓部分公寓部分 H河邊2幢公寓24開發(fā)建議開發(fā)計(jì)劃q 分期計(jì)劃分期計(jì)劃 從營銷角度的分期開發(fā)建議：實(shí)際還應(yīng)根據(jù)資金實(shí)力、施工組織要求等因素來考慮，可適當(dāng)調(diào)整。 一期A、

8、B、E二期C 、F三期D、G、H開發(fā)分期計(jì)劃25開發(fā)建議開發(fā)計(jì)劃q 時間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 本項(xiàng)目的總開發(fā)計(jì)劃為2年，對于15萬平方米的項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)2年內(nèi)完成開發(fā)的總目標(biāo)必須要進(jìn)行科學(xué)合理的安排開發(fā)計(jì)劃，結(jié)合分期計(jì)劃、資金回籠計(jì)劃以及營銷計(jì)劃等來安排開發(fā)進(jìn)度，根據(jù)目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與進(jìn)度，本項(xiàng)目時間控制線如下：07年08年09年一期二期三期4月10月6月一期首批開盤二期首批開盤三期首批開盤10月全面開業(yè)26產(chǎn)品建議產(chǎn)品是項(xiàng)目命脈，是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的核心與根本。產(chǎn)品是項(xiàng)目命脈，是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的核心與根本。以市場為依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)客戶需求為目標(biāo)，把脈好項(xiàng)目的產(chǎn)品線是項(xiàng)目開發(fā)制勝的根本。本項(xiàng)目以“強(qiáng)勢

9、的產(chǎn)品強(qiáng)勢的產(chǎn)品”為策略思想，必須在建筑、戶型、景觀、硬件配置以及物業(yè)服務(wù)建筑、戶型、景觀、硬件配置以及物業(yè)服務(wù)等方面的設(shè)計(jì)做到當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的地位，提高項(xiàng)目的核心競爭力，結(jié)合目前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，各環(huán)節(jié)建議如下27產(chǎn)品建議建筑布局參考大開放，小圍合格局，最大程度利用景觀，提升價值。朝向重新處理，視覺更好，同時不影響采光。28產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格 富有特色建筑風(fēng)格的住宅能在同質(zhì)化的市場環(huán)境中脫穎而出，產(chǎn)品差異化在建筑風(fēng)格上的表現(xiàn)也非常重要。建筑風(fēng)格同樣對開發(fā)主題與營銷主題的表現(xiàn)起十分重要作用。 主流建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格：明快、簡潔、亮麗、富有朝氣，能體現(xiàn)現(xiàn)代時尚生活特征。 新古典風(fēng)格：新古典風(fēng)格

10、：穩(wěn)重、清新、典雅的氣氛，文化韻味濃厚，具有人文特質(zhì)，體現(xiàn)高貴性與文化性。 地段決定了本項(xiàng)目定為當(dāng)?shù)刈钯F樓盤，為了體現(xiàn)城市中心的建筑特色與文化、體現(xiàn)高價樓盤地段決定了本項(xiàng)目定為當(dāng)?shù)刈钯F樓盤，為了體現(xiàn)城市中心的建筑特色與文化、體現(xiàn)高價樓盤的華貴性，的華貴性，建筑風(fēng)格建議為新古典風(fēng)格，如考慮帶有西方韻味的建筑立面，顏色處理要穩(wěn)重、大方、耐看。 29產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考新古典主義，彰顯豪宅氣質(zhì)，可以作為參考之一。純現(xiàn)代風(fēng)格，挺拔俊朗，更能設(shè)計(jì)出好戶型產(chǎn)品。30產(chǎn)品建議建筑立面參考典型的錯層露臺（陽臺）設(shè)計(jì)，考慮到氣候因素，可以將其封閉。31將露臺演繹到了極致，幾何美感令人神往。半圓型主臥陽臺，和諧，

11、優(yōu)雅。產(chǎn)品建議建筑立面參考32產(chǎn)品建議建筑立面參考管線的暗藏很是用心?？照{(diào)機(jī)位的處理，轉(zhuǎn)角露臺和凸窗都顯得別具匠心。33產(chǎn)品建議戶型 戶型是反應(yīng)住宅產(chǎn)品使用功能的最基本的要素，戶型設(shè)計(jì)的舒適性、合理性以及前瞻性都直接影響著項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，由于缺乏本項(xiàng)目戶型詳細(xì)資料，這里從各個點(diǎn)上來對本項(xiàng)目的戶型調(diào)整做出參考性建議： 舒適性方面舒適性方面 是否達(dá)到基本的全明設(shè)計(jì)，起居空間、儲藏空間是否充足，空間尺寸是否滿足舒適型的要求； 合理性方面合理性方面 功能布局是否合理，應(yīng)做到動靜分區(qū)、干濕分離、南北通風(fēng)，合理的進(jìn)深尺度應(yīng)在11.2米左右； 前瞻性方面前瞻性方面 戶型的功能布局、尺度關(guān)系是否領(lǐng)先當(dāng)前市場，

12、適度采用飄窗、入戶花園、錯層陽臺、空中花園、退臺等先進(jìn)的設(shè)計(jì)手法。34產(chǎn)品建議戶型參考可參考點(diǎn)：可參考點(diǎn)： 1）經(jīng)典戶型，全明通透 2）功能布局合理，動靜分離 3）尺度緊湊合理，經(jīng)濟(jì)型小三房參考35產(chǎn)品建議戶型參考可參考點(diǎn)：可參考點(diǎn)： 1）入戶花園、空中花園 2）雙層高露臺、陽臺變 露臺，奇偶層不同 3）自由盒子式凸窗設(shè)計(jì)36產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)建議 高品質(zhì)的豐富美學(xué)內(nèi)涵的景觀環(huán)境，在本案進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時，硬、軟景觀應(yīng)注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一，聯(lián)系好建筑、景觀與園藝的密切關(guān)系，使整體協(xié)調(diào)、融洽，創(chuàng)造美好商業(yè)消費(fèi)環(huán)境與居住環(huán)境。 利用“綠地與樹”營造綠色視覺環(huán)境； 可考慮用石英砂、鵝卵石、塊石等營

13、造人工溪水小景，以與外部河流水系呼應(yīng)； 利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地； 綠地中的園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添文化韻味與情趣； 注重細(xì)節(jié)，對公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報(bào)箱、垃圾箱以及公告攔等的細(xì)部設(shè)計(jì)制作；整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標(biāo)高景觀，建筑物設(shè)空中綠化等手法。 37產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 低矮的草被，和冠木，相互搭配，成本不高，效果很好。38產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 既是景觀的一部分，又是居民鍛煉休閑的必要場地。39產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 既有平整的小徑，又有鵝卵鋪道。40產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 神秘的竹林，是孩子嬉戲的好場所。

14、架空層，路口的處理值得借鑒。41產(chǎn)品建議會所建議 會所功能對于提升項(xiàng)目綜合品質(zhì)起著十分重要的作用，而對于本項(xiàng)目以“領(lǐng)先”為開發(fā)宗旨，考慮項(xiàng)目產(chǎn)品的前瞻性，在會所功能也要體現(xiàn)特色性與領(lǐng)先性。 休閑咖啡茶座、美容美體中心休閑咖啡茶座、美容美體中心 健身房、臺球、乒乓球、棋牌室等健身房、臺球、乒乓球、棋牌室等另外，本項(xiàng)目應(yīng)利用商業(yè)配套設(shè)施以及架空層等空間，打造“泛會所”開放式的休閑活動空間。42產(chǎn)品建議會所建議 充分利用架空層每個空間，豐富泛會所內(nèi)容。43產(chǎn)品建議入口大堂 單元入口，大堂處理，是個細(xì)活，敞亮，溫馨，情趣，是最關(guān)鍵的。44產(chǎn)品建議架空層 既有跑步漫道，又有小憩雅座，還有情趣小品，架空層

15、一定要融入會所概念。45產(chǎn)品建議車庫架空層 車庫立面也透光，架空下面能運(yùn)動。46產(chǎn)品建議導(dǎo)示標(biāo)識 注重細(xì)節(jié)方能成就卓越。47產(chǎn)品建議智能化配置建議 智能化硬件配置的先進(jìn)性，是體現(xiàn)“產(chǎn)品領(lǐng)先”的重要方面，本項(xiàng)目應(yīng)以先進(jìn)的科技智能化硬件及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)來提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，提高市場競爭力。安全防范子系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng) (1) 報(bào)警裝置：每戶設(shè)緊急報(bào)警、求救按扭； (2) 訪客對講裝置：本案采用單元門可視對講裝置； (3) 周邊防越報(bào)警裝置：項(xiàng)目周邊采用紅外線對射防翻越裝置，保證無外來入侵； (4) 閉路電視監(jiān)控裝置：設(shè)立中央監(jiān)控中心，在小區(qū)、樓宇重要節(jié)點(diǎn)設(shè)探頭，閉路監(jiān)控；48產(chǎn)品建議智能化配置

16、建議 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) (1) 自動抄表裝置：水、電、氣三表出戶，自動遠(yuǎn)程抄表，方便又準(zhǔn)確； (2) 車輛出入與停車管理裝置：能有效的方便車輛管理，確保車輛安全； (3) 緊急廣播與背景音樂：方便發(fā)布小區(qū)公告信息，并能播放悠閑音樂； (4) 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)：體現(xiàn)物業(yè)管理的先進(jìn)性與專業(yè)性，方便管理； (5) 設(shè)備監(jiān)控裝置：保證小區(qū)、樓宇的設(shè)備裝置的正常運(yùn)作，確保業(yè)主生活。信息化系統(tǒng)信息化系統(tǒng) (1) 組建小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與管理，并成為一大特色； (2) 為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座; 49產(chǎn)品建議物

17、業(yè)服務(wù)建議 公共項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專項(xiàng)、配套有償服務(wù)1、二十四小時保安，消防 1、各項(xiàng)健身、娛樂活動2、公共場所保潔 2、餐飲、酒吧3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植 3、保健、醫(yī)療4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒 4、臨時 照看孩童5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng) 5、鐘點(diǎn)清潔6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告 6、禮儀服務(wù)7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動 7、代管房屋8、代收代繳水電費(fèi) 8、代理房屋租賃9、代收代繳有線電視費(fèi)； 9、機(jī)動車輛清洗10、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā) 10、四季花卉供應(yīng)養(yǎng)護(hù)11、代叫出租車 11、水電設(shè)施維修（免人工費(fèi)用）12、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù) 12、車輛管理50產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 一、

18、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)原則1、商業(yè)綜合體的內(nèi)涵考慮到大豐城市人口規(guī)模與轄區(qū)面積，本案的類型可以定義為：基于社區(qū)商業(yè)服務(wù)的城市中心商業(yè)綜合體。商業(yè)綜合體是以盡可能滿足消費(fèi)者的各種需求為目的，利用各種技術(shù)手段營造出具有魅力的綜合性的建筑環(huán)境。它是濃縮、多元、綜合化的社會環(huán)境。本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)從這個角度去定位經(jīng)營、功能分區(qū)、與動線設(shè)計(jì)?，F(xiàn)代商業(yè)建筑有多種多樣的形式，如超級市場、百貨商店、倉儲式超市、商業(yè)步行街等。無論何種形式，都有一個共同特征向著高級化、專業(yè)化、便利化、經(jīng)濟(jì)化和大型化的方向發(fā)展。商業(yè)綜合體與一般的商業(yè)街、倉儲式超市、百貨商店等相比，不同點(diǎn)在于功能的內(nèi)涵、關(guān)系以及具體的運(yùn)作上。項(xiàng)目包

19、含一幢商業(yè)單體（百貨商場）與商業(yè)步行街（附屬內(nèi)街區(qū)），兩者共同形成一個經(jīng)營交叉、人流共享的商業(yè)綜合體。本方案將分別就該類商業(yè)物業(yè)形式，提供一些有關(guān)設(shè)計(jì)與經(jīng)營方面的建議。512、商業(yè)綜合體的系統(tǒng)構(gòu)成商業(yè)綜合體系統(tǒng)可以分為兩大類主區(qū)與輔區(qū)?？紤]到本項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營面積與傳統(tǒng)意義上的MALL有很大的差別，在“主要內(nèi)容”部分，我們進(jìn)行了較多的刪減，表格中所闡述的內(nèi)容一般為本案后期較為可行的經(jīng)營業(yè)態(tài)，從前瞻性考慮，多數(shù)業(yè)態(tài)也適合本項(xiàng)目。產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 分類主要內(nèi)容主區(qū)商業(yè)購物綜合商場、服飾商店、精品店、家電家居、文體用品、工藝品、超級市場等餐飲風(fēng)味餐廳、快餐店、中式餐廳、咖啡館、酒樓、茶藝館等康樂娛

20、樂休閑桌球室、棋牌、俱樂部、電子游戲、麻將室等體育健身健身房、美體會所、小球運(yùn)動室、兒童益智等醫(yī)療保健按摩室、保健室、醫(yī)療室等其他服務(wù)業(yè)通訊、攝影、社區(qū)服務(wù)中心、美容美發(fā)中心等文化影劇院、文藝中心、展覽廳及藝術(shù)畫廊等辦公銀行分理處、商務(wù)中心等居住高級公寓輔區(qū)停車場汽車停車場、自行車停放地52產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 3、各子系統(tǒng)空間位置設(shè)定第一空間：商業(yè)購物空間本項(xiàng)目的核心功能就是購物功能，是產(chǎn)生市場吸引力的功能性空間，也是本案商業(yè)綜合體的核心內(nèi)容之一，它與外部空間聯(lián)系極為緊密。為方便顧客和提高經(jīng)濟(jì)效益，適宜將其分布在建筑的沿街和底層部分，其出入口宜布置在建筑物臨街面的中間部位，對于本案4層的商業(yè)

21、經(jīng)營環(huán)境而言，需要利用設(shè)置電梯與自動扶梯等來方便后期購物的顧客，以增加購物機(jī)會。第二空間：餐飲康樂空間這類空間盈利性強(qiáng)，是商業(yè)綜合體內(nèi)很具實(shí)力和吸引力的場所，其人員流動性大，宜布置在對外聯(lián)系便捷的位置。我們建議將其與商業(yè)購物空間（第一空間）聯(lián)合設(shè)置，并成為彼此的吸引點(diǎn)。其具體布置方法建議如下：頂部設(shè)置+同層中庭環(huán)繞，形成內(nèi)廣場或者廣廳的咬合空間關(guān)系。部分空間可以設(shè)置在某個角落或者景觀處，空間呈現(xiàn)開敞或者半開敞的格局，可用空間轉(zhuǎn)折、隔斷等手段來維護(hù)空間的相對獨(dú)立性。這樣相互支持的空間布局關(guān)系，可以實(shí)現(xiàn)良好的人流動線環(huán)境，促進(jìn)各業(yè)態(tài)的相生、共榮。第三空間：輔助性服務(wù)業(yè)這類空間與購物、餐飲及娛樂有著

22、密切的關(guān)聯(lián)。其中，諸如銀行、電信、通訊等對外行強(qiáng)，為方便顧客，應(yīng)盡量設(shè)置在顯眼處，如商業(yè)單體一樓大廳或者沿街部分，業(yè)可以設(shè)置在購物空間的樓層內(nèi)。第四空間：停車場其布置原則為既方便使用，又盡量不干擾步行的購物者以及進(jìn)出的工作人員。因此，對于那些乘坐私人交通工具而來購物、辦事或者其他經(jīng)歷是從進(jìn)入停車場那一刻開始，直至離開停車場時結(jié)束的，存取車的情況會影響到一系列的心理與行為感受。 53產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 二、商業(yè)單體建筑設(shè)計(jì)建議1、本案商業(yè)物業(yè)地理位置優(yōu)勢明顯，從商業(yè)物業(yè)開發(fā)角度看，后期的經(jīng)營地點(diǎn)無疑具備絕對優(yōu)勢，有關(guān)不同地點(diǎn)對經(jīng)營的影響在本方案中忽略，不再討論。2、受地塊面積所限，本商業(yè)物業(yè)地

23、面利用系數(shù)較?。ǖ孛胬孟禂?shù)是指一層的商業(yè)面積與總商業(yè)面積比例的大?。?，因此在后期經(jīng)營上對顧客的吸引不是十分有利?？梢酝ǘ嗔Ⅲw垂直交通體系的完善加以解決，如直上二樓的扶梯，負(fù)一層優(yōu)化后，造成雙首層概念。3、盡量增大商業(yè)建筑沿街面，盡量縮短進(jìn)深比，使本項(xiàng)目最大的商業(yè)單體有足夠的沿街面來布置櫥窗，布置廣告位，吸引顧客，擴(kuò)大商機(jī)。4、為了保證人流疏散的要求，建筑應(yīng)有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接，或者說，基地應(yīng)有不小于1/4的周邊總長度。5、商業(yè)單體主要出入口前，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的集散場地及能供自行車與汽車使用的停車場地，在組織流線時，應(yīng)該按照商店使用功能組織好顧客流線，避免相互干擾，并考慮防火疏散

24、安全措施和方便殘疾人通行。6、上述各個注意點(diǎn)詳見案例參考。54產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 對沿街面進(jìn)行了大量退讓，形成了一個大廣場，同時商業(yè)體主入口設(shè)計(jì)成了一個獨(dú)具特色的堡壘造型，吸引人進(jìn)入。55產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 長條形透光中庭，讓空間里的人們，視線更開闊，多維垂直交通體系，方便人們消費(fèi)體驗(yàn)。中庭內(nèi)設(shè)置水景，是購物更是享受。56產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 內(nèi)街及內(nèi)廣場營造，將沿街人流吸引到內(nèi)街，確保整個商業(yè)的活力，布道，植被點(diǎn)綴，水景噴泉，內(nèi)街廣告預(yù)留，休息設(shè)施預(yù)留。57產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)街與公寓共同圍的中心廣場，街與景充分參與，充分融合。58產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)綜合體與內(nèi)街形成的街中街

25、，集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游等為一體，形成“生態(tài)休閑消費(fèi)”、“一站式滿足”。橫向的交通體系非常靈活自由，與外部自然既融合又相對封閉。59產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 多渠道下負(fù)一，并以疊水引到，景觀吸引，人們將不知不覺來到這里。60產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 將負(fù)一層上方正負(fù)零廣場挑空，設(shè)置休閑咖啡茶座，化劣勢為優(yōu)勢，形成了人流匯聚地，最大化負(fù)一層價值。在玻璃體下設(shè)置自動扶梯直下負(fù)一，在廣場內(nèi)側(cè)靠單體商業(yè)預(yù)留人形布道，便于上下。61產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 設(shè)置標(biāo)志性導(dǎo)示非常必要，這本身就是最大最好的廣告。醒目的商場標(biāo)志，時尚，潮流，立體感62產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 各種形式的廣告牌預(yù)留，大面積櫥窗展示，燈桿

26、旗布置63產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 商場的無障礙設(shè)計(jì)主要是方便有需要的消費(fèi)者如推嬰兒的消費(fèi)者、殘疾人、老人等顧客；一般此類設(shè)施應(yīng)設(shè)商場主要出入口，如設(shè)計(jì)無障礙斜梯、垂直電梯、洗手間等。 64產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 情趣小品，讓商業(yè)街區(qū)不但是購物的地方，還是旅游休閑的地方，拍照留念的地方。65產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 立面上鑲嵌一個LED大屏幕，為商家提供廣告，更為消費(fèi)者提供歡樂。66產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 三、沿街商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議1、多層次立體化的交通動線設(shè)計(jì)，提高非一層物業(yè)的銷售價值。3、采用豐富的立面設(shè)計(jì)方案，避免呆板的刻板形象，適當(dāng)增加商鋪正立面的個性化特征，并在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就考慮店招的位置和一定的廣告

27、位。67產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 底商沿街商業(yè)，強(qiáng)調(diào)悠閑氛圍，充分參與外界。68營銷建議總體營銷總策略 借勢地段優(yōu)勢政府支持企業(yè)實(shí)力品牌經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境造勢 建立領(lǐng)先氣勢 樹立地標(biāo)形象 營造熱銷氛圍 強(qiáng)勢營銷策略69策策略略思思路路品牌至勝，經(jīng)營為先品牌至勝，經(jīng)營為先光輝形象，一鳴驚人光輝形象，一鳴驚人論壇公關(guān)，活動營銷論壇公關(guān)，活動營銷人勢累積，迅速突圍人勢累積，迅速突圍營銷建議商業(yè)部分營銷總策略 70營銷建議住宅形象包裝 q 營銷主題營銷主題/ /項(xiàng)目基調(diào)項(xiàng)目基調(diào) 營銷主題必須能反映項(xiàng)目產(chǎn)品特色，具有產(chǎn)品硬性支撐條件，營銷主題必須符合項(xiàng)目開發(fā)宗旨，符合“強(qiáng)勢營銷”的總策略，要能體現(xiàn)本項(xiàng)目“領(lǐng)先”的

28、市場地位。 項(xiàng)目特性關(guān)鍵詞：項(xiàng)目特性關(guān)鍵詞：領(lǐng)袖國際中央高尚尊崇品味人文 項(xiàng)目包裝可以項(xiàng)目包裝可以“品味、時尚、國際品味、時尚、國際”等格調(diào)為主，項(xiàng)目應(yīng)以等格調(diào)為主，項(xiàng)目應(yīng)以“領(lǐng)袖、最、第一領(lǐng)袖、最、第一”等姿態(tài)面市，等姿態(tài)面市，以以“高姿態(tài)、高格調(diào)高姿態(tài)、高格調(diào)”的強(qiáng)勢營銷的手法來打開市場，并引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌鰞r格。的強(qiáng)勢營銷的手法來打開市場，并引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌鰞r格。 71營銷建議形象包裝 項(xiàng)目營銷主題應(yīng)能表現(xiàn)項(xiàng)目最核心的項(xiàng)目價值，本項(xiàng)目最有價值、最核心的特性在于他的地理位置，因此本項(xiàng)目核心主題詞： “城市中央城市中央” 城市：體現(xiàn)都市繁華 中央：體現(xiàn)項(xiàng)目的最核心的價值特性 ，表達(dá)項(xiàng)目在市場的核心領(lǐng)導(dǎo)

29、地位。住宅定位：城市中央住宅定位：城市中央國際高尚生活領(lǐng)地國際高尚生活領(lǐng)地 高尚生活-體現(xiàn)項(xiàng)目與消費(fèi)者的品味與層次 領(lǐng)地-唯一的、領(lǐng)袖的、強(qiáng)勢的 國際-國際性的，以概念提升項(xiàng)目品質(zhì)形象商業(yè)定位：城市中央商業(yè)定位：城市中央國際時尚消費(fèi)廣場國際時尚消費(fèi)廣場 時尚消費(fèi)-體現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)的前沿潮流 廣場-體現(xiàn)商業(yè)休閑、游樂的商業(yè)特性 國際-國際性的，以概念提升項(xiàng)目品質(zhì)形象 72營銷建議形象包裝 q案名提示案名提示 根據(jù)項(xiàng)目強(qiáng)勢的營銷主題，同時考慮企業(yè)在當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域建立未來良好的品牌形象，建議結(jié)合企業(yè)名字，可考慮以“永泰國際”為品牌，樹立并打造本地區(qū)企業(yè)長遠(yuǎn)品牌形象，因此案名可為： 項(xiàng)目推廣名統(tǒng)稱：“永泰

30、國際” 商業(yè)部分：永泰國際廣場 永泰國際廣場城市中央時尚國際消費(fèi)廣場 永泰國際花園城市中央高尚國際生活領(lǐng)地 住宅部分：永泰國際花園商業(yè)部分：永泰國際廣場73營銷建議廣告推廣 q 推廣總體策略推廣總體策略 v虛實(shí)結(jié)合虛實(shí)結(jié)合 以鮮明的廣告主線，完成形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)。v立體投放立體投放 戶外平面電視電臺等全根據(jù)功效不同有側(cè)重點(diǎn)的立體式多角度投放廣告，樹立市場影響力。v互動參與互動參與 事件類活動營銷，讓廣大群眾、潛在消費(fèi)者參與進(jìn)來，樹立口項(xiàng)目口碑與品牌。v 系列連續(xù)系列連續(xù) 在統(tǒng)一的品牌前提下，不同時期，以系列性賣點(diǎn)展開，分階段推出營銷主題。 74營銷建議廣告推廣 q 推廣

31、總體策略推廣總體策略 在項(xiàng)目營銷和推廣中必須同時考慮項(xiàng)目形象概念的樹立與項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的闡述，做到虛實(shí)結(jié)合，同時在推廣手法同質(zhì)化的市場環(huán)境下，必須考慮推廣手段的差異化創(chuàng)新，傳統(tǒng)媒體推廣+差異化創(chuàng)新手段攻擊。 形象與概念賣點(diǎn)并重：以概念樹立項(xiàng)目市場影響力，以賣點(diǎn)促動目標(biāo)人群； 從面到點(diǎn)逐步深入：形象導(dǎo)入-概念提出-賣點(diǎn)闡述，從面到點(diǎn)，階段性深入打動目標(biāo)人群； 傳統(tǒng)結(jié)合創(chuàng)新：傳統(tǒng)推廣手法為基本策略，創(chuàng)新手段為突破。 廣告虛線：廣告虛線：領(lǐng)袖地位、國際性概念、高尚人文渲染、消費(fèi)者情感訴求。廣告實(shí)線：廣告實(shí)線：地段價值與產(chǎn)品硬性賣點(diǎn)闡述。 75q租售模式租售模式這里的銷售模式所指商業(yè)部分，綜合考慮項(xiàng)目分

32、期開發(fā)滾動運(yùn)營的開發(fā)策略，商業(yè)部分采取租售結(jié)合的形勢： 街鋪部分：獨(dú)立銷售，統(tǒng)一招商街鋪部分：獨(dú)立銷售，統(tǒng)一招商綜合體部分：租售結(jié)合，以租帶售綜合體部分：租售結(jié)合，以租帶售 q賣場營銷策略賣場營銷策略賣場營銷貫穿于整個營銷過程，尤其是在本案項(xiàng)目形象未建立，口碑效應(yīng)尚未形成的前期，尤其應(yīng)該注重賣場銷售氛圍的營造。賣場營銷的主要環(huán)節(jié)如下：1）大型的體驗(yàn)式營銷中心的包裝2）現(xiàn)場全程引導(dǎo)指示系統(tǒng)的投入3）樣板樓、樣板房、景觀主題示范區(qū)域4）未來規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃展示 營銷建議銷售與招商建議76q創(chuàng)新策劃能力q營銷執(zhí)行能力q資源整合能力q創(chuàng)新服務(wù)能力結(jié)束語我們的優(yōu)勢能力77q以正合，以奇勝；q問題就是機(jī)會；q方法總比問題多。結(jié)束語思路決定出路78q用心創(chuàng)造價值；q細(xì)節(jié)成就完美；q沒有執(zhí)行力就沒有戰(zhàn)斗力；q