設施設備維修保養(yǎng)管理方案

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上四、設施設備維修保養(yǎng)管理方案管理目標：1、 園區(qū)設施設備能正常運行。2、 燈罩完好無損、干凈，正常調整因素除外，亮燈率保持在99%以上。3、 做到“急修不過夜，小修不過二”，確保及時率達95%以上，合格率達98%。4、 業(yè)主對工程維修的有效投訴率低于2%。5、 設備房標識齊全，巡查、保養(yǎng)記錄齊全，機房環(huán)境干凈整潔。人員配置：1、維修工3人，負責園區(qū)公共設備設施的巡查、維護保養(yǎng)、維修及業(yè)主自用設備設施的有償維修保養(yǎng)工作。2、崗位設置：1）維修工A：負責園區(qū)巡查、外委單位維修保養(yǎng)監(jiān)管、設備設施保養(yǎng)兼日常維修。2）維修工B：負責園區(qū)弱電維修保養(yǎng)、設備設施保養(yǎng)及日常維修。 3

2、）維修工C：負責水電抄表、設備設施保養(yǎng)及日常維修。3、日常工作安排： 1）維修工A：每周對園區(qū)公共設備設施巡查一次，每天上午分區(qū)域對燈具、門窗、墻路面、健身娛樂設施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風機房及安防設備進行檢查記錄，下午對巡查出的問題進行處理及記錄。 2）維修工B：每周三對周界報警設備進行一次檢查維護，每二天對周界報警系統(tǒng)進行一次報警試驗（保安部負責），每月對探頭范圍綠化進行一次修剪（綠化工負責），確保周界報警系統(tǒng)正常工作；其余工作日按計劃對公共設備設施進行保養(yǎng)及處理日常維修工作。3）維修工C：每月30日抄一次公共電表，形成公共能耗報表，及時掌握公共設備設施運行情況；其余工作日

3、處理日常維修工作及按計劃對公共設備設施進行保養(yǎng)。4）每月22日，根據材料使用量填寫常用材料申購單，盡量避免維修等料延誤維修速度，保障維修及時率。4、維修服務規(guī)范：1） 上門維修準備 從接到報修開始應在15分鐘內或按約定時間準時到達業(yè)主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細檢查箱內工具，并根據維修項目做好相應調整，做到工具齊備，箱體清潔。2）入戶維修 按規(guī)定門鈴、叩門A、到達業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無反應則在間隔6秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。B、如無門鈴則應輕輕地叩門，叩門時，一般用右手食指和中指的中關節(jié)輕輕連叩兩次，然后等待24秒鐘。若室內沒有回音再連續(xù)敲三次，等待68秒鐘。若仍無回

4、音，再敲三次，等待10秒鐘。如果連續(xù)敲3遍門仍無回音，則不應該再敲。在業(yè)主門上留下另約時間維修通知單后離開，并及時將情況向物業(yè)服務中心匯報。 在隔門與業(yè)主對話時，必須說明身份和來意；業(yè)主開門后應招呼一聲“您好”，征得業(yè)主同意后，穿上專用自備鞋套，在業(yè)主帶領下進入維修房間，不可隨意走動。 在維修開始前，應再次詢問需維修項目，仔細查看維修現(xiàn)場及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應主動協(xié)助業(yè)主移開。 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。 在維修中應專心致志，保證質量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴禁吃、喝、抽和收取小費。維修完畢后，應對維

5、修結果進行自檢，待業(yè)主驗收認可后，請業(yè)主簽字。按公司收費標準收費，如業(yè)主有異議，應耐心解釋，不可與之爭執(zhí)。同時，維修人員應主動向業(yè)主交代使用中應注意事項。 對未能及時完成維修的（如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等），應對業(yè)主說明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃（包括完成時間），并盡快將其解決。 如因各種原因確實無力完成的，應告知業(yè)主，請其另行解決。3）清場工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處，要做好清潔工作。4）離場離開業(yè)主家時應說聲“如有需要盡管與物業(yè)服務中心/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說“再見”。5） 維修材料注意事項 原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買，業(yè)主確實不便購

6、買的，可代為購買，購買材料時，應要求供方出示質?？?，并開具發(fā)票。6） 與物業(yè)服務中心的通報如該次維修服務業(yè)主未通過物業(yè)服務中心報修，當維修結束或與業(yè)主溝通后，及時將情況向物業(yè)服務中心通報，便于及時閉環(huán)。要求標準：1）草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導向燈每天開關時間：根據季節(jié)及天氣情況靈活掌握。2）亮燈情況由中班隊員進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的填寫報修登記表，次日由早班班長交客戶服務部，客戶服務部落實工程維修人員及時查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設備完好，亮燈率在99%以上。3）每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內部。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。4）窨井、窨溝、排水溝、集水井，每月檢查一次，

7、每年清理一次，（全體員工配合）臺風來臨前突擊檢查一次。要求：無積水、無雜物、無塌陷，水流暢通，井蓋完好。5）排污泵、排氣扇，每月進行試運行；遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視，檢查排水泵液位開關、排水情況是否正常，管道閥門接是否漏水等，并作好檢查記錄。6）每月檢查一次控制箱，每季檢查并進行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體表面進行一次除塵拭擦。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形現(xiàn)象。7）每季度檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應及時處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。8）露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。9）消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一

8、致。10）定期檢查風機房，每月對風機房內設備設施進行一次全面保養(yǎng)。要求：設備正常運行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄。11）消防儀表每周巡查（機房維修工負責，公共區(qū)域保安負責）。要求：壓力正常。12）每月對亭子進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每年保養(yǎng)一次。要求：屋面、立柱無損壞。13）每周檢查健身娛樂設施，連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設施是否開裂。根據需要對螺絲進行加油、緊固。14）籃球場每月檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求：地面、圍欄表面無銹腐現(xiàn)象，螺絲要牢固。15）花架每季度檢查一次，視情況進行養(yǎng)護。要求：表面無破損。16）景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無滲水、無破損、底部無

9、嚴重積塵。17）園區(qū)建筑小品、護攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。18）外墻面每月檢查一次，三年清洗一次。要求：無脫落無空鼓無滲水，表面完好無損壞。19）內墻面每月檢查一次，每三年翻新一次。要求：表面整潔無破損。20）道路、停車場每周檢查一次。要求：地面平整無破損。21）水景開放時間：（保安隊負責開關）國定假日：10：0012：00，晚上開放時間參照雙休日；雙休日：17：0019：00（12月4月）；18：0020：00（5月11月）。22）公共門窗、鎖每周檢查一次。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。23）每月一次對道閘進行檢查，保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動靈活，無損壞

10、現(xiàn)象。24）每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。25）每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。26）每年對圍墻的鐵質護欄進行一次保養(yǎng)，要求無明顯銹跡。27）UPS、備用電源每季放電運行一次，時間約45分鐘左右，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否牢固。專心-專注-專業(yè)4、設施/設備年度保養(yǎng)計劃序號項目一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月1景觀水池排水系保養(yǎng)2給排水管道、閥門保養(yǎng)3潛水泵啟動檢查4潛水泵二級保養(yǎng)5配電箱/配電柜保養(yǎng)6公共門窗、鎖檢查維修7屋面、墻面、吊頂、公共標識、亭子檢查8雨水井、排水溝清理9汽

11、車庫水管吊架保養(yǎng)10公共照明燈罩清洗11道閘保養(yǎng)12露天消防栓、消防接合器13兒童娛樂設施14消防箱15噴淋管道閥門16噴淋儀表17籃球場18UPS不間斷電源5、業(yè)主有償服務管理（1）要求標準1）在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修15分鐘內到現(xiàn)場，小修2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。（2）管理內容六、有償服務項目住戶自用部位、自用設備的維修和養(yǎng)護1）更換燈管、燈泡；2）維修、更換門鎖；3）住戶自用部位下水道疏通服務；4）安裝插座；5）熱水器、抽油煙機拆裝；6）室內供電線路維修；7）掛鏡、像框；8）更換玻璃；9）維修、更換自來水管、水閥及軟管；10）維修、更換水盆、水箱配件

12、；11）維修、更換晾衣架。（3）維修后開具收費憑證。6、安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護方案和計劃（1）智能化系統(tǒng)維護方案 百合新城智能化系統(tǒng)包括攝像監(jiān)控系統(tǒng)；紅外周界防越報警系統(tǒng)、保安巡更監(jiān)控系統(tǒng)；可視對講門禁系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)；對于以上配置特點，制定如下維護方案： 日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號 日常檢查記錄；軟件測試維護內容 例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號 傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試 臨檢：對日常維護工作、例檢工作進行督檢， 對其工作成果進行測評 一般性檢查維護（日檢） 月檢維護方式 定期檢查維護 （例檢） 季檢 年檢 臨時抽樣檢查維護（臨檢）詳細維護保養(yǎng)項

13、目見表1所示2、智能化系統(tǒng)的維護計劃小修計劃：根據日常維護記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。中修計劃：根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修計劃。大修計劃：根據年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。表1 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目類別對象項目標 準維護計劃日檢月檢季檢年檢臨檢可視對講門禁系統(tǒng)主服務器外觀清潔、完整、無破損接插件連線牢固、無松脫性能靈敏度高、響應正確單元機大門機外觀清潔、完整、無破損安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接感應性能靈敏度高、響應特性正常信號發(fā)送完整、無缺漏樓門控制器外觀清潔無破損各按鈕靈敏可靠受話器、揚聲器功能正常、音量無失真攝像監(jiān)控監(jiān)視器外觀及布置清

14、潔無塵、無破損、有序聯(lián)接線牢固、無接觸不良顯示功能畫面清晰、穩(wěn)定，調節(jié)靈敏控制器畫面分割器錄像機電源外觀清潔無塵、擺放有序無破損聯(lián)接線、接插件聯(lián)接可靠、無松動各控制鍵性能各控制鍵靈敏可靠、畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰、干擾小直流電源性能供電電壓正常、無過熱現(xiàn)象攝像器外觀清潔完整、無破損、防水浸安裝與聯(lián)接安裝牢固、連接可靠攝像性能信號清晰完整、控制靈敏可靠、失真小監(jiān)控制線路安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小周界報警系統(tǒng)紅外線探測器外觀清潔完整、無破損、防水浸接插件與聯(lián)接線牢固、無接觸不良感應速度能達設計要求安裝緊固件牢固、無松脫、無氧化類別對象項 目標 準維護計劃日檢月檢季檢年檢臨檢備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無塵、無明顯溫升充放電正常電池通風器運行正常、無異聲巡更系統(tǒng)主機外觀清潔完整、無破損接插件連接線牢固、無松脫運行狀況正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象信息采集器外觀清潔無破損、防滲水運行情況采集正確、傳輸信息完整各系統(tǒng)電腦主機外觀清潔完整、無破損接插件連接線牢固