(完整版)房地產(chǎn)試題及答案

1、二、單項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（D）。A、不可移動(dòng)性B、保值性C、個(gè)別性D、短暫性2不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C）。A、主體B、客體C、房地產(chǎn)法D、內(nèi)容3我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D）。A、全民所有B、國(guó)家所有C、集體所有D、個(gè)人所有4土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（D）經(jīng)營(yíng)，任何部門、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)5土地使用權(quán)出讓的最高年限為（D）。A、40年B、50年C、60年D、70年6土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（C）A、70年B、60年C、50年D、40年7土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的，其最高年限的

2、為（D）。A、70年B、60年C、50年D、40年8以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A）。A、租金B(yǎng)、出讓金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償安置費(fèi)9、以下不是公房租賃原則的是（）。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化1房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。A適應(yīng)性B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性

3、D相互之間的影響性2某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪，每月凈租金收入為1.583萬元，考慮月投資收益率為0.8%,則（C）個(gè)月可收回投資.A50.5B60C65D75解析：80=1.583/0.8%1-1/（1+0.8%）n解得n=653某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下淇收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為（B）A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%解析：由（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）求得Rr=12.64%4. 下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（C）A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格(A)

4、價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。A高于B低于C等于D高于等于6某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為(C)萬臺(tái).A102B120C108D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087下列說法不正確的是(A)A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200以上D一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35一

5、45。答案：解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為(B)AP(1+i)nBP(1+i*n)CP*n*iDA(1+i)n解析：Fn=P(1+i*n)9某投資者以1000萬元價(jià)格購得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末),則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為(B)A101萬元B137萬元C256萬元D500萬元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指(B)A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)

6、程度D房地產(chǎn)開發(fā)程度11風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?A)A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大12房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從(D)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng)資金流通方式和對(duì)策C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)13.對(duì)于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括(A)A銷售收入B開發(fā)利潤(rùn)C(jī)成本利潤(rùn)率D投資回報(bào)率14下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是(B)A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性

7、因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。15開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在(C)內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。A10日B15日C1個(gè)月D2個(gè)月解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。16個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)(C)年。A10B20C30D5017關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯(cuò)誤的是(B)A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的

8、一種保證。B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18. (A)的建筑規(guī)模一般都在3萬就以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。A市級(jí)購物中心B區(qū)購物商場(chǎng)C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店19. a確定問題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是(D)AabcdBbacdCcabdDacbd解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。21.在對(duì)消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列(B)調(diào)查。A消費(fèi)者類別B消費(fèi)者社會(huì)階層分布C消費(fèi)者購買能力D消費(fèi)者購買習(xí)慣23在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指

9、(B)A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B新建商品房租售市場(chǎng)C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)24. 某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為(A)A12%B12.55%C12.68%D12.45%25. 某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(C)。A4.7%B7%C11%D14%解析：(2.8-0.6)/2OX1OO%=11%26借款

10、期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(CA等額還本付息法B菲爾德法C汽球法D還款常數(shù)法27.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括(D)A基準(zhǔn)收益率B目標(biāo)成本利潤(rùn)率C目標(biāo)投資利潤(rùn)率D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率28.某土地面積為40002,建筑容積率為5.5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(B).A1000m?B1240m?C22000m?D1800m?解析：(4000X5.54000X60%X4)/10=1240(m)29.一般說來,標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)(A)A越小B越大C越難控制D越難估算30

11、. 在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中(C)的主要工作內(nèi)容。A會(huì)計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師C估價(jià)師D工程師31. 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是(A)A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率32. 監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于(D)的工作內(nèi)容.A物業(yè)管理B設(shè)施管理C資產(chǎn)管理

12、D組合投資管理33. 房地產(chǎn)投資信托按(D)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類型B抵押方式C投資業(yè)務(wù)D信托性質(zhì)34. 編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(A)A網(wǎng)絡(luò)圖法B表格法C竣工圖法D坐標(biāo)圖法解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法35. 判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其(D)A共代理了多少項(xiàng)目B代理成交額是多少C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大一、單選共20題，每題1分，總計(jì)20分1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5,居住建筑密度0.4,限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積

13、（D）。A92500m2B88800m2C80000m2D76800m22、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（C）所需的時(shí)間。A. 經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出C.凈收益抵償全部投資D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（B）支付。A. 承租人B.業(yè)主C.承租人和業(yè)主共同D.物業(yè)管理公司4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項(xiàng)工作讓（A）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。A.潛在B.過去C.現(xiàn)在D.未來5、某開發(fā)商將8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款

14、利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。A.40.9%B.54.7%C.56.7%D.61%6、某開發(fā)商以500萬元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項(xiàng)目Q）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A.還需投入50萬元建設(shè)資金B(yǎng).還需投入450萬元建設(shè)資金C.還需投入800萬元建設(shè)資金D.在此情況下7、（D）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。A.利息率B.銷售利潤(rùn)率C.速動(dòng)比率D.目標(biāo)收益

15、率8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（B）乘以100%。A. 開發(fā)商利潤(rùn)/總開發(fā)成本B. 正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開發(fā)成本C. 開發(fā)商利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值D. 正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開發(fā)成本9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指（B）的持續(xù)時(shí)間。A. 房地產(chǎn)開發(fā)全過程B. 獲得土地后到全部工程竣工C. 從工程開工到全部工程竣工D. 從工程開工到項(xiàng)目租售完畢10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（D）是正確的。A. 需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感B. 在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣C. 供給彈性系數(shù)PES-需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比D. 短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由

16、需求決定，供給缺乏彈性11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（B）。A10.7%B8.0%C5.3%D2.7%12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C）以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。A.空間分布B.人口分布C.時(shí)間分布D.經(jīng)濟(jì)分布13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（C）。A.質(zhì)量B.品牌C.價(jià)格D.類型14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（B）。A. 對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算B. 對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿足需

17、要的程度C. 對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算D.對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（C）。A.娛樂用房B.寫字樓C.高級(jí)住宅和公寓D.餐飲用房16、在整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（C）。A.投資機(jī)會(huì)選擇B.投資機(jī)會(huì)決策分析C.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析D.市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ˋ）。A. 申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告-投標(biāo)人資格審查-招標(biāo)工程交底及答疑-開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)-簽訂合同B. 申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-確定招標(biāo)方式-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-發(fā)布招標(biāo)公告-招標(biāo)工程交底及答疑-開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)

18、-簽訂合同C. 申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-確定招標(biāo)方式-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-發(fā)布招標(biāo)公告-投標(biāo)人資格審查-招標(biāo)工程交底和答疑-開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)-簽訂合同D. 申請(qǐng)招標(biāo)-確定招標(biāo)方式-編制招標(biāo)文件-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-發(fā)布招標(biāo)公告-投標(biāo)人資格審查-工程交底及答疑+簽訂合同18、工程建設(shè)過程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（D）。A.工程保險(xiǎn)B.工人人身保險(xiǎn)C.第三方保險(xiǎn)D.質(zhì)量保險(xiǎn)19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（C）。A30%B32%C33%D18%20、對(duì)于銷售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開發(fā)成本（C）的融資貸款。A.70%左右

19、B.80%左右C.90%左右D.60%左右三、多項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、C）。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、C、D、E）。A、房地產(chǎn)中介B、土地使用權(quán)的出讓C、土地開發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買賣E、房地產(chǎn)抵3房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（A、B、C、D、A、保值性B、增值性C、個(gè)別性D、永久性E、不可移動(dòng)性5可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、E）。A、建材B、建造技術(shù)C、建筑工人D、房屋E、建造行為6土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者

20、繳納（D、E）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金B(yǎng)、租金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償費(fèi)E、安置費(fèi)8國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A、B、C、D）。A、占有權(quán)B、使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán)D、抵押權(quán)E、質(zhì)押權(quán)11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（B、C、E）。A、出讓B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D、質(zhì)押E、租賃1房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ABCD）A變現(xiàn)性差B投資額巨大C投資回收周期長(zhǎng)D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。2銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE）因素。A抵押物的流動(dòng)性C通貨膨脹的預(yù)期E所處的市場(chǎng)條件B

21、貸款期限的長(zhǎng)短D貸款企業(yè)的信用等級(jí)解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。3金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（BCD）。A企業(yè)資信等級(jí)B項(xiàng)目基本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E貸款擔(dān)保方式4寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（AB）確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù)D建安工程價(jià)格指數(shù)E中房?jī)r(jià)格指數(shù)5對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（BCDE）方面。A銷售收入B物業(yè)增值C減少納稅D股權(quán)增加E租金6對(duì)收益性物業(yè)來說，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ACE）等后果。A租金收入減少B附加支出增加C物業(yè)資本價(jià)值下降D運(yùn)營(yíng)成本下降E租客要求更大的租金折扣7投資者可

22、以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（CDE）A利率風(fēng)險(xiǎn)B政策性風(fēng)險(xiǎn)C資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn)E比較風(fēng)險(xiǎn)解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑，包括（ABC）等。A普通住宅B公寓C別墅D客棧E酒店10確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ABD）方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。11下列說法不正確的是（CDE）A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售

23、（出租）收入X稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額二應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率D教育費(fèi)附加=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為313按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ACD）的模A同質(zhì)偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好14盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷售收入與成本B銷售收入與費(fèi)用C成本與產(chǎn)量D利潤(rùn)與成本E銷售收入與銷量15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（BDE）A損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D經(jīng)營(yíng)成本表E借款償還表解析：AC為基本報(bào)表。41、房地產(chǎn)間接投資包括（BD）。A.置業(yè)投資B.購買

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票C.開發(fā)投資D.購買房地產(chǎn)投資信托基金42、投資型物業(yè)購買者購買行為受（ABC）的制約。A.房地產(chǎn)投資收益水平B.其他投資工具的收益水平C市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好D.購買者自身特點(diǎn)偏好43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC）。A.管理費(fèi)B.利潤(rùn)C(jī). 施工機(jī)械使用費(fèi)D.所得稅44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD）。A.退還保留金B(yǎng).最終付款C.預(yù)付款D.工程進(jìn)度付款45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（ACD）。A.發(fā)送售樓書B.市場(chǎng)調(diào)查C.展示樣板房D.制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。A.社會(huì)平均利潤(rùn)率

25、B.資本供求狀況C.國(guó)家宏觀信貸政策D.目標(biāo)收益率47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有（ABD）特點(diǎn)。A.土地費(fèi)用高B.投資風(fēng)險(xiǎn)減少C.投資風(fēng)險(xiǎn)增加D.開發(fā)周期縮短E.開發(fā)周期延長(zhǎng)48、公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A.建設(shè)周期較長(zhǎng)B.工程性質(zhì)比較特殊C.規(guī)模較大D.技術(shù)復(fù)雜E.工期緊迫49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是（ABDE）。A.地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)B開發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重C舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小D. 舊城區(qū)的建筑物多是危舊房E.舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制

26、更苛刻50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（ACDE）。A.目標(biāo)的確定性B.政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性C.政策的針對(duì)性D.政策的導(dǎo)向性E. 政策的公平性和效率51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（ABCD。A.建筑容積率及總建筑面積B.地上建筑面積及密度C.規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度D.綠地率和停車位個(gè)數(shù)E.地下建筑面積及有效面積系52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ABCD）。A.銷售稅金B(yǎng).土地使用稅金C.房產(chǎn)稅金D.企業(yè)所得稅E.城市規(guī)化稅53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ABCD）。A.生產(chǎn)技術(shù)方案B.生產(chǎn)規(guī)模C.生產(chǎn)組織方式D.技術(shù)水平與管理水平E. 物

27、質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費(fèi)水平54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ABCD）。A客戶評(píng)價(jià)B項(xiàng)目評(píng)估C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D.貸款綜合評(píng)價(jià)E貸款金額55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ABC）。A.可能面積的組合B.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)C. 尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃D. 每平方米的租金E. 室內(nèi)的裝修六、簡(jiǎn)答題1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素1. 房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè)基本要素。（1）房地產(chǎn)法

28、律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。2簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)2. 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來說也具有永久性。（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的。（4）保值

29、性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象3. 房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件4、以出讓方式取得

30、土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投

31、資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則7、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原

32、則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法確定了"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理"。"房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃"。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵(lì)開發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。8

33、、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（2）、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的

34、誘因。（3）、金融機(jī)構(gòu)過渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn):（1）、開發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)審批階段：取得選址規(guī)劃意見通知書；（2）、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；（3）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；（4）、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書；（5）、申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：作為允許進(jìn)行開放的正式執(zhí)照；（6）、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)3、簡(jiǎn)述住宅開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)答題要點(diǎn)：（1）、市場(chǎng)潛力巨大。（2）、開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。（3）、多元化的市場(chǎng)需

35、求。（4）、對(duì)開發(fā)商投資能力要求較低。4、物業(yè)代理的作用有哪些？答題要點(diǎn)：（1）通過市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。（2）通過廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？答題要點(diǎn)：（1）、項(xiàng)目管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具

36、和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。（2）、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。6、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？答題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì)2、資金實(shí)力3、企業(yè)償債能力4、經(jīng)營(yíng)管理能力5、獲力能力6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量7、企業(yè)信譽(yù)8、其它指標(biāo)。7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；（3）是開發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？（1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施

37、工”這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地產(chǎn)開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過程。（2）公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275答題要點(diǎn)：（1）、工程項(xiàng)目管理通常是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。（2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、安全、信息管理、開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326答

38、題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式；（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；（3）權(quán)益參與貸款；（4）售后租期。計(jì)算題1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬元?（設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末）答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:P=A1/（i-s）1-（1+s）/（1+i）n=50/（12%-15%）1-（1+15%）/（1+12%）10=504.27萬元該酒店總投資=50427/（1+12%）=450.24萬元2. 某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平

39、米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,（其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,）土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入,建造成本專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為4700元/平米,出售過程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?答案:(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:項(xiàng)目總建筑面積：40000X1.6=64000平米總銷售

40、收入：4700X46000=30080萬元銷售稅費(fèi)：30080X6.5%=1955.2萬元項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：30080-1955.2=28124.8萬元(2) 項(xiàng)目總開發(fā)成本：土地成本：1000X64000=6400萬元建造成本：1400X64000=8960萬元專業(yè)人員費(fèi)用：8960X8%=716.8萬元管理費(fèi)用:(6400+8960+716.8)X5%=803.84萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：a土地成本利息:6400X(1+12%)3-1=2591.54萬元b建造成本專業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息：(8960+716.8+803.84)X(1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03萬元c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2

41、591.54+1942.03=4533.57萬元銷售費(fèi)用：30080X2.5%=752萬元總開發(fā)成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元(3) 開發(fā)商成本利潤(rùn)率：開發(fā)商利潤(rùn)：28124.8-22166.21=5958.59萬元開發(fā)商成本利潤(rùn)率：5958.59/22166.21X100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值28萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%,問月還款額為多少？如果該家庭30%的收入可以用來支付住房消費(fèi)，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅

42、？房產(chǎn)的投資回報(bào)率，是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)一般而言,有有兩種計(jì)算形式：1投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))x12/購買房屋單價(jià)說明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）x12說明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在1215年之內(nèi)都是合理的投資該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性.用這個(gè)公

43、式反推過來就0K了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）七、論述題1論述房地產(chǎn)法的基本原則。1. 房地產(chǎn)法的基本原則是：（1）堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。（2）保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。（3）國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造

44、慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。2. 土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：（1）土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。（2）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。（3）土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過最高年限。根據(jù)中華人民

45、共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。（4）土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。3論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)

46、與或者其他合法方式，主要有買賣、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法第18條規(guī)定："凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。4. 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債

47、務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。5論述房屋租賃的原則及規(guī)定。5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：（1）充分利用、合理分配；（2）實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"；（3）逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化。同時(shí)國(guó)