建筑法律法規(guī)概述

1、2022-5-512022-5-52第七章第七章 房地產(chǎn)管理法律制度房地產(chǎn)管理法律制度2022-5-53內(nèi)容提要內(nèi)容提要n城市房地產(chǎn)管理法概況城市房地產(chǎn)管理法概況n房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)n城市房屋拆遷城市房屋拆遷 n房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)買賣n房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押n房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃n房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù) 2022-5-54第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述 一、概念一、概念n房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱。n房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)關(guān)系房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理房地人

2、們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)而形成的社會關(guān)系產(chǎn)而形成的社會關(guān)系n民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系n平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、 抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系n行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系n不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟關(guān)系管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟關(guān)系2022-5-55第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述二、二、n房地產(chǎn)民事關(guān)系房地產(chǎn)民事關(guān)系 n房地產(chǎn)行政管理關(guān)系

3、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系 n房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系2022-5-56第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述三、房地產(chǎn)法的基本原則三、房地產(chǎn)法的基本原則 n1、節(jié)約用地、保護耕地原則、節(jié)約用地、保護耕地原則n2、國有土地有償、有限期使用原則、國有土地有償、有限期使用原則n3、扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民居住條件原、扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民居住條件原則則n4、保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守、保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法原則法原則 n5、依法納稅的原則、依法納稅的原則2022-5-57第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用四、房

4、地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（1）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系n確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體資格確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體資格n確定主體參與房地產(chǎn)活動的方式確定主體參與房地產(chǎn)活動的方式n調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的對象調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的對象（2）建立和完善房地產(chǎn)市場）建立和完善房地產(chǎn)市場n確定市場范圍確定市場范圍n確定房地產(chǎn)市場行為規(guī)范確定房地產(chǎn)市場行為規(guī)范n明確了進入市場的程序明確了進入市場的程序2022-5-58第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（3）加強房地產(chǎn)市場的管理）加強房地產(chǎn)市場的管理n對房地產(chǎn)交易市場的管理對房地產(chǎn)交易市場的管理n對

5、房地產(chǎn)價格的管理對房地產(chǎn)價格的管理n對建筑承包活動的管理對建筑承包活動的管理n對房地產(chǎn)經(jīng)營單位的管理對房地產(chǎn)經(jīng)營單位的管理（4）促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展）促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2022-5-59第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述 五、房地產(chǎn)法體系五、房地產(chǎn)法體系n房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的一整套地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的一整套法律規(guī)范的有機統(tǒng)一體。法律規(guī)范的有機統(tǒng)一體。n目前，我國已經(jīng)基本形成了以目前，我國已經(jīng)基本形成了以城市房城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)管理法為基本法，輔之以一系列為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、

6、房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)法規(guī)體系房地產(chǎn)法規(guī)體系2022-5-510第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念、概念n房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動n在依法取得在依法取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)的土地上進的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為2022-5-511第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)概述2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點、

7、房地產(chǎn)開發(fā)的特點n房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進行的 n作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國有土作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國有土地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地 n房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進行基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進行基礎(chǔ)設(shè)施（土（土地開發(fā)）地開發(fā)）和房屋建設(shè)和房屋建設(shè) （房屋開發(fā)）（房屋開發(fā)）n房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復雜的經(jīng)濟活動房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復雜的經(jīng)濟活動2022-5-512第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)概述3、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 n嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則嚴格執(zhí)

8、行城市規(guī)劃的原則 n經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則的原則 n全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則建設(shè)的原則 2022-5-513第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)用地n以進行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)以進行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)的土地的土地 n兩類：即兩類：即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和和房屋建設(shè)房屋建設(shè)用地用地 n房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用權(quán)，取得方式為出讓和劃撥。權(quán)，取得方式為出讓和劃撥。2022-5-514第二節(jié)第

9、二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓n是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為2022-5-515第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) n土地使用權(quán)出讓的特征土地使用權(quán)出讓的特征n土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓的行土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓的行為為 n只有國家能以土地所有者的身份出讓土地。只有國家能以土地所有者的身份出讓土地。n土地使用權(quán)出讓是有償?shù)耐?/p>

10、地使用權(quán)出讓是有償?shù)?n土地使用者取得一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)，須向國家土地使用者取得一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)，須向國家支付土地使用權(quán)出讓金支付土地使用權(quán)出讓金 n土地使用權(quán)出讓是有期限的土地使用權(quán)出讓是有期限的 土地使用權(quán)出讓的有期性土地使用權(quán)出讓的有期性n土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物2022-5-516第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓的方式 1、協(xié)議出讓的方式、協(xié)議出讓的方式n出讓方與受讓方（土地使用者）通過談判、協(xié)商，出讓方與受讓方（土地使用者）通過談判、協(xié)商，最終達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式最

11、終達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式n“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！鼻仪摇安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價低于按國家規(guī)定所確定的最低價”。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第12條條 2022-5-517第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式2、招標出讓、

12、招標出讓n出讓人發(fā)布招標公告或投標邀請書，邀出讓人發(fā)布招標公告或投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€人在規(guī)定請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標，的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標，由招標方根據(jù)招投標結(jié)果擇優(yōu)確定土地由招標方根據(jù)招投標結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式使用者的方式2022-5-518第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) n招標出讓的程序招標出讓的程序n招標招標n投標投標n定標定標n簽約簽約n履約履約 2022-5-519第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式3、拍賣出讓、拍賣出讓n指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指指出讓

13、人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點，利用公開場合，就所定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，按按“價高者得價高者得”的原則，確定土地使用的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式權(quán)受讓者的一種方式2022-5-520第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) n程序程序n發(fā)布公告發(fā)布公告n應(yīng)征應(yīng)征n公開拍賣公開拍賣2022-5-521第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式4、掛牌出讓、掛牌出讓n出讓人發(fā)布掛牌公告，出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限將按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件擬出讓宗

14、地的交易條件在指定的土地交易所掛在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截至格，根據(jù)掛牌期限截至時的出價結(jié)果確定土地時的出價結(jié)果確定土地使用者的方式使用者的方式2022-5-522第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的年限土地使用權(quán)出讓的年限n國家許可土地使用者可以使用國有土地的期限國家許可土地使用者可以使用國有土地的期限n國家法律規(guī)定的最高年限國家法律規(guī)定的最高年限n合同具體約定的實際出讓年限合同具體約定的實際出讓年限 n土地使用權(quán)出讓最高年限土地使用權(quán)出讓最高年限n居住用地居住用地70年年n工業(yè)用地工

15、業(yè)用地50年年n教育科技、文化、衛(wèi)生、體育教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年年n商業(yè)、旅游娛樂用地商業(yè)、旅游娛樂用地40年年n綜合或其他用地綜合或其他用地50年年n土地使用權(quán)出讓期滿續(xù)期土地使用權(quán)出讓期滿續(xù)期2022-5-523第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同 n種類種類n宗地出讓合同宗地出讓合同n成片開發(fā)土地出讓合同成片開發(fā)土地出讓合同n劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同n土地使用權(quán)合同的變更和終止土地使用權(quán)合同的變更和終止n變更：改變原合同的內(nèi)容（如土地用途）變更：改變原合同的內(nèi)容（如土地用途）n終止：土地使用權(quán)的效力歸于消滅終止：土

16、地使用權(quán)的效力歸于消滅2022-5-524第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n縣級以上人民政府依法縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者無償交付給土地使用者使用的行為使用的行為2022-5-525第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥n土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)劃撥的特征n土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具

17、體的行政行為的行政行為n土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為n劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制n劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性 2022-5-526第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n土地使用權(quán)劃撥的范圍土地使用權(quán)劃撥的范圍n國家機關(guān)用地和軍事用地國家機關(guān)用地和軍事用地 n城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 n國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 n法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他

18、用地 2022-5-527劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別 劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán) 出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán) 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付對價否支付對價否 無償取得無償取得 支付出讓金支付出讓金 存續(xù)期限存續(xù)期限長期或者無期限長期或者無期限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可轉(zhuǎn)讓一般不可轉(zhuǎn)讓出租、抵押出租、抵押 可以轉(zhuǎn)讓可以轉(zhuǎn)讓出租、抵押出租、抵押 2022-5-528第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n劃撥土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定劃撥土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定n以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，

19、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)出讓金，n或者不辦理土地出讓手續(xù)，直接辦理劃撥土地使用或者不辦理土地出讓手續(xù)，直接辦理劃撥土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。在后一種情況下，土地局只負責辦理權(quán)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。在后一種情況下，土地局只負責辦理土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)，不收取土地出讓金，但應(yīng)該告知土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)，不

20、收取土地出讓金，但應(yīng)該告知當事人向財政部門上繳土地收益當事人向財政部門上繳土地收益2022-5-529第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)企業(yè)n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征n是具有法人資格的經(jīng)濟實體是具有法人資格的經(jīng)濟實體n是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè)是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè) n經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 2022-5-530第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 三、房

21、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件n有自己的名稱和組織機構(gòu)有自己的名稱和組織機構(gòu) n有固定的經(jīng)營場所有固定的經(jīng)營場所 n有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 n有足夠的專業(yè)人員有足夠的專業(yè)人員 n法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 2022-5-531第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 n房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)

22、人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目n管理內(nèi)容包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、定級、升管理內(nèi)容包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、定級、升級、降級、變更、終止等的資質(zhì)審查或批準以及資級、降級、變更、終止等的資質(zhì)審查或批準以及資質(zhì)證書管理等質(zhì)證書管理等2022-5-532第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理n房地產(chǎn)開發(fā)的項目立項管理房地產(chǎn)開發(fā)的項目立項管理 n確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用

23、總確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求 n應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則 n房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得；但是，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外 2022-5-533第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理n房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工管理 n房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌

24、安排配套基礎(chǔ)設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施 n房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范標準和規(guī)范 n房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于總投資的比例不得低于35% n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途土地用途、動工開發(fā)期限動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)，出讓合進行項目開發(fā)建設(shè)，出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿年未動

25、工開發(fā)的，可以征同約定的動工開發(fā)期限滿年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費以下的土地閑置費；滿滿年年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán) 2022-5-534第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理n房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工管理(續(xù)續(xù))n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任 n房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方

26、可交付使用交付使用 n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 2022-5-535案例案例1n某國防廠因遷廠留有閑置房某國防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠間，某縣造紙廠了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級同意，雙方達成一項了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級同意，雙方達成一項有償房地產(chǎn)協(xié)議書有償房地產(chǎn)協(xié)議書（簡稱協(xié)議），經(jīng)該縣公（簡稱協(xié)議），經(jīng)該縣公證處公證生效。證處公證生效。 協(xié)議商定：某國防廠將其閑置的協(xié)議商定：某國防廠將

27、其閑置的251間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國防廠房地并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國防廠房地產(chǎn)價款后，對該房地產(chǎn)行使了管理。產(chǎn)價款后，對該房地產(chǎn)行使了管理。n 問：國防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？問：國防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？2022-5-536第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 一、概述一、概述n城市房屋拆遷城市房屋拆遷指因國家建設(shè)、城市改造、指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)整頓市容和保護環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃以及當規(guī)劃和國家專項工程的遷

28、建計劃以及當?shù)卣挠玫匚募?，由取得地政府的用地文件，由取得房屋拆遷許房屋拆遷許可證可證的單位依法對城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的單位依法對城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并對被拆遷房屋的所的房屋予以拆除，并對被拆遷房屋的所有人進行有人進行補償和安置補償和安置的行為的行為2022-5-537第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 一、概述一、概述n房屋拆遷的民事關(guān)房屋拆遷的民事關(guān)系、行政關(guān)系系、行政關(guān)系n房屋拆遷的地域范房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。內(nèi)的國有土地。華盛頓的華盛頓的“釘子戶釘子戶”2022-5-538第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 一、概述一、概述

29、n城市房屋拆遷的基本原則城市房屋拆遷的基本原則 n符合城市規(guī)劃的原則符合城市規(guī)劃的原則 n有利于城市舊區(qū)改造原則有利于城市舊區(qū)改造原則 n有利于生態(tài)環(huán)境改善原則有利于生態(tài)環(huán)境改善原則 n保護文物古跡原則保護文物古跡原則 n保護當事人合法利益原則保護當事人合法利益原則 n誰拆遷、誰安置補償原則誰拆遷、誰安置補償原則 2022-5-539第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 二、城市房屋拆遷管理二、城市房屋拆遷管理n城市房屋拆遷管理機構(gòu)城市房屋拆遷管理機構(gòu) n國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理工作實施監(jiān)督管理 n縣級以上地方人民政府負

30、責管理房屋拆遷工作縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作的部門，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上人民政府土地行政主實施監(jiān)督管理。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作房房 屋屋 拆拆 遷遷 的的 準準 備備 工工 作作申請房屋拆遷許可證取得建設(shè)項目批準文件取得建設(shè)項目批準文件申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用權(quán)證獲取國有土地使用權(quán)證簽訂拆遷補償安置協(xié)議實 施 房 屋 拆 遷編制拆遷方

31、案和計劃編制拆遷方案和計劃存入拆遷補償安置金存入拆遷補償安置金發(fā)布房屋拆遷公告房屋拆遷程序房屋拆遷程序2022-5-541第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 三、城市房屋拆遷補償三、城市房屋拆遷補償 n房屋拆遷補償?shù)母拍罘课莶疬w補償?shù)母拍?n拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟損失所給予的合理彌補濟損失所給予的合理彌補n對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人 2022-5-542第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 三、城市房屋拆遷補償三、城市房屋拆遷補償n房屋拆遷補償?shù)男问椒课莶疬w補償?shù)男问?n貨幣補償貨幣補償

32、：在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人：在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆遷人進行貨幣形式的補償價為標準，對被拆遷人進行貨幣形式的補償n產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ：拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房：拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為行為2022-5-543第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 四、城市房屋拆遷安置四、城市房屋拆遷安置 n房屋拆遷

33、安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用供居住使用，并給予一定的補助費用n安置與補償不同，補償是對被拆除房屋所有人安置與補償不同，補償是對被拆除房屋所有人的補償，解決的補償，解決所有權(quán)所有權(quán)問題；安置是對被拆遷人問題；安置是對被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權(quán)使用權(quán)問題問題n一般安置和補償往往在一個協(xié)議中解決，即在一般安置和補償往往在一個協(xié)議中解決，即在簽署補償安置協(xié)議時，就確定安置方式簽署補償安置協(xié)議時

34、，就確定安置方式 2022-5-544第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 四、城市房屋拆遷安置四、城市房屋拆遷安置 n房屋拆遷安置補助房屋拆遷安置補助 n搬遷補助費搬遷補助費 n發(fā)放對象為使用人發(fā)放對象為使用人n臨時安置補助費臨時安置補助費 n過渡費或周轉(zhuǎn)房過渡費或周轉(zhuǎn)房n停產(chǎn)、停業(yè)補償費停產(chǎn)、停業(yè)補償費 n產(chǎn)權(quán)調(diào)換時發(fā)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換時發(fā)生2022-5-545第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述 n房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 n廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和n狹義：房地產(chǎn)交易所狹義：房地產(chǎn)交易所n分類分類n房地

35、產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場 土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)出讓市場 n房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場 n房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)調(diào)劑市場房地產(chǎn)調(diào)劑市場 2022-5-546第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述 n概念概念 n“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、房、房地產(chǎn)地產(chǎn)抵押抵押和房屋和房屋租賃租賃。” 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第2條條 n特點特點 n房地產(chǎn)交易對象的特殊性房地產(chǎn)交易對象的特殊性產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)交易 n房地產(chǎn)交易行為的房地產(chǎn)交易行為的要式性要式性 合同、合

36、同、登記登記n房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性房地處置一體性” n房地產(chǎn)交易的易受限制性房地產(chǎn)交易的易受限制性 2022-5-547第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度 n房地產(chǎn)成交價格申報制度房地產(chǎn)成交價格申報制度繳納稅費依據(jù)繳納稅費依據(jù) n房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價格向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門申報，不得交價格向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門申報，不得對成交價格隱瞞不報或者作不實的、虛假的申報對成交價格隱瞞不報或者作不實的、虛假的申報n房地產(chǎn)價格

37、評估制度房地產(chǎn)價格評估制度 n國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。” n房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 2022-5-548第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 n房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或房地產(chǎn)權(quán)利人通

38、過買賣、贈與或其他合法其他合法方式將方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為n其他合法方式其他合法方式n以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的發(fā)生變更的 n一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 n因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 n以房地產(chǎn)抵債的以房地產(chǎn)抵債的 n法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形法律、法規(guī)規(guī)定

39、的其他情形 2022-5-549第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件 n以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的條以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的條件的件的 n司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 n依法收回土地使用權(quán)的依法收回土地使用權(quán)的 n共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 n權(quán)屬有爭議的權(quán)屬有爭議的 n未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 n法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止

40、轉(zhuǎn)讓的其他情形法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 2022-5-550第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 n以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件符合的條件 n按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書并取得土地使用權(quán)證書 n按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上以上n轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)

41、建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書有權(quán)證書 2022-5-551第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 n以以劃撥劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件符合的條件n經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓權(quán)可以轉(zhuǎn)讓n土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人 n領(lǐng)有國有土地使用證領(lǐng)有國有土地使用證 n具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明 n依照規(guī)定辦理依照規(guī)定辦理出讓出讓手續(xù)或者上交手

42、續(xù)或者上交土地收益金土地收益金2022-5-552第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議務(wù)關(guān)系的協(xié)議n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同的制約。房的制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)隨之地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約其土地

43、使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限余年限 2022-5-553第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 四、商品房預售四、商品房預售 n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承房屋預先出售給承購人，由承購人支購人，由承購人支付定金或房價款的付定金或房價款的行為行為2022-5-554第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 四、商品房預售四、商品房預售n商品房預售的條件商品房預售的條件n已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

44、土地使用權(quán)證書n持有持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和施工許可證施工許可證n按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期和竣工交付日期n向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得得商品房預售許可證商品房預售許可證2022-5-5552022-5-556第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 四、商品房預售四、商品房預售 n商品房預售的程序商品房預售的程序 n預售方申請預售許可證預售方申請預售

45、許可證 n房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預售許可證房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預售許可證 n預售方向承購方出示預售許可證預售方向承購方出示預售許可證 n簽訂商品房預售合同并登記備案簽訂商品房預售合同并登記備案n交付建成商品房并辦理過戶手續(xù)交付建成商品房并辦理過戶手續(xù) 2022-5-557第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商竣工驗收合格的商品房出售給買受人，品房出售給買受人，并由買受人支付房并由買受人支付房價款的行為價款的行為 n商品房現(xiàn)售的條件商品房現(xiàn)售的條件n 已通過竣工驗收已通過竣工驗收2022-5-558第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房

46、地產(chǎn)交易 五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 n特殊情況的銷售條件特殊情況的銷售條件 n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照權(quán)的處理按照中華人民共和國擔保法中華人民共和國擔保法、城市城市房地產(chǎn)抵押管理辦法房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售返本銷售或者變相返本銷或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企

47、業(yè)不得采取售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售售后包租后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房2022-5-559第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 特殊情況的銷售條件（續(xù)）特殊情況的銷售條件（續(xù)）n商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售n商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)

48、議業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議2022-5-560第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 n商品房現(xiàn)售的廣告與合同商品房現(xiàn)售的廣告與合同 1、關(guān)于商品房銷售廣告、關(guān)于商品房銷售廣告n對買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響對買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的視為合同內(nèi)容的視為合同內(nèi)容 2、關(guān)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容、關(guān)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容 3、關(guān)于商品房銷售的計價、關(guān)于商品房銷售的計價 2022-5-561第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 n商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按

49、套內(nèi)建筑面積或者內(nèi)建筑面積或者建筑面積建筑面積計價計價（1）面積誤差比絕對值在）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實）的，據(jù)實結(jié)算房價款結(jié)算房價款（2）面積誤差比絕對值超出）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。同時支付已付房價款利息。 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比面積誤差比100% 合同約定面積合同約定面積2022-

50、5-562第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 n商品房的交付商品房的交付1、關(guān)于逾期交付的法律責任、關(guān)于逾期交付的法律責任2、關(guān)于樣品房銷售問題、關(guān)于樣品房銷售問題3、關(guān)于商品房保修問題、關(guān)于商品房保修問題“二書二書”n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算算n商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承

51、包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期2022-5-563第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n指指抵押人抵押人以其合法的房以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向式向抵押權(quán)人抵押權(quán)人提供債務(wù)提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償先受償2022-5-564第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征房地產(chǎn)抵押

52、主要具有如下法律特征n從屬性從屬性為擔保債權(quán)設(shè)立為擔保債權(quán)設(shè)立n價值支配性價值支配性為實現(xiàn)交換價值為實現(xiàn)交換價值n優(yōu)先受償性優(yōu)先受償性優(yōu)先于其他債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人n建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押2022-5-565第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定n房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件n抵押當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同抵押當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同n抵押當事人須抵押當事人須辦理房地產(chǎn)抵押登記辦理房地產(chǎn)抵押登記n房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)

53、定的限制條件n不得設(shè)定抵押的情形不得設(shè)定抵押的情形2022-5-566第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)n當債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人當債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人可以就抵押房地產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償權(quán)可以就抵押房地產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償權(quán)n抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)n先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)n抵押權(quán)的實現(xiàn)方式主要有：折價、拍賣、變賣抵押權(quán)的實現(xiàn)方式主要有：折價、拍賣、變賣2022-5-567第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 七、房屋租賃七、房屋租賃 n房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為人向出租人支付租金的行為 n房屋租賃的特征房屋租賃的特征 n房屋租