CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)

1、持續(xù)照料退休社區(qū)持續(xù)照料退休社區(qū)，指通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。持續(xù)照料退休社區(qū)起源于美國教會(huì)創(chuàng)辦的組織，英文簡稱為CCRC,至今已經(jīng)有100多年的歷史。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。簡介可持續(xù)照料退休社區(qū)(ContinuingCareRetirementCommunity,簡稱CCRC),起源于美國教會(huì)

2、創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。據(jù)1999年美國一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，居住于CCRC老人的余命年齡是非居住于CCRC老人的1.5倍。人性化的CCRC養(yǎng)老理念受到了老年人的歡迎與認(rèn)可。特點(diǎn)持續(xù)照料退休社區(qū)通常選擇在距市中心50-100公里、一小時(shí)車程內(nèi)、交通便利的城市周邊地區(qū)。退休社區(qū)以圍墻封閉自成一體，配備安全監(jiān)控、保安巡查等多種方式提供安全保障。社區(qū)配有大面積綠地、景觀、花園、種植園區(qū)。為入住者提供優(yōu)

3、美的居住養(yǎng)生環(huán)境，并且從個(gè)人居所到服務(wù)場(chǎng)所、公共空間全部為無障礙設(shè)計(jì)。社區(qū)提供各種生活配套設(shè)施：餐廳、超市、洗衣、銀行、郵局、美容美發(fā)及各種娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。在社區(qū)內(nèi)入住者可以方便的解決一切生活需要。社區(qū)建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的各?？漆t(yī)生，為入住者提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務(wù)。入住者在身體狀況和自理能力發(fā)生變化時(shí)，可以獲得與其健康狀況相對(duì)應(yīng)的居住空間與關(guān)懷照料服務(wù)。同時(shí)，社區(qū)為老人提供充分的活動(dòng)學(xué)習(xí)空間及各種設(shè)施。由于社區(qū)規(guī)模大，入住人員多，老人可以結(jié)交興趣愛好相同的朋友，根據(jù)不同愛好自愿組成各種學(xué)習(xí)、活動(dòng)小組，如：書畫、音樂、棋牌、球類、手工制作、電腦、養(yǎng)生等。

4、長期照護(hù)有兩種主要型態(tài)，一種是居家型照護(hù)，另一種是入住型照護(hù)。前一種照護(hù)型態(tài)規(guī)劃與執(zhí)行某種照護(hù)支持服務(wù)，讓需要照護(hù)的個(gè)案仍可住在自己的家中。美國學(xué)界稱此類的照護(hù)為居家與小區(qū)照護(hù)(Home-andCommunity-BasedServices,BCBS)。入住條件在美國，典型的“持續(xù)照料退休社區(qū)”主要有兩個(gè)要件，首先是入住者在入住時(shí)要簽一紙終生照護(hù)契約（Life-CareContract）,并付一筆入住費(fèi)（從2萬至40萬美金不等）,通常是購置小區(qū)中某一個(gè)住宅的費(fèi)用。另一個(gè)要件則是此小區(qū)必須能夠滿足年長者住民在不同階段中所需要的照護(hù)服務(wù)，至其過世。因此在合約中，入住個(gè)案承諾余生將在此小區(qū)中生活及渡

5、過，并再按時(shí)繳交月費(fèi)或管理費(fèi)（從200至2,500美金不等）；機(jī)構(gòu)則承諾將按照其實(shí)際需要，優(yōu)先為住民提供適當(dāng)?shù)恼兆o(hù)服務(wù)。“持續(xù)照料退休社區(qū)”的住戶通常是能夠獨(dú)立生活的退休人士，先住在獨(dú)立生活的住宅中，然后隨著身體機(jī)能的退化，自我照顧能力逐步降低時(shí)，機(jī)構(gòu)再視其情況，安排住民移住輔助生活住宅、集合式老人住宅或護(hù)理之家。由于醫(yī)療是“持續(xù)照料退休社區(qū)”的住民不可缺少的一環(huán)，因此“持續(xù)照料退休社區(qū)”若不是本身就是某個(gè)醫(yī)療體系的一部分，不然就須要與附近的醫(yī)院有緊密的合作關(guān)系，以便當(dāng)住民須要就醫(yī)時(shí)，能夠獲得實(shí)時(shí)且妥當(dāng)?shù)闹委熁蛘兆o(hù)。此外，有些“持續(xù)照料退休社區(qū)”也利用本身的空間、設(shè)施或?qū)I(yè)人力，提供居家或小區(qū)

6、照顧服務(wù)給小區(qū)以外的非住民長者。這樣一來，就形成當(dāng)?shù)匾粋€(gè)完整的連續(xù)照護(hù)網(wǎng)絡(luò)。詳解持續(xù)照料退休社區(qū)：CCRC在中國成功必須掌握四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)今天和大家分享的主題是ccrc相關(guān)話題，主要想和大家分享幾個(gè)部分：第一個(gè)是ccrc的本質(zhì)和特點(diǎn)是什么：第二個(gè)是影響ccrc發(fā)展的核心因素是什么：第三個(gè)是中國現(xiàn)在所處階段對(duì)ccrc的發(fā)展有什么影響：第四個(gè)是若要ccrc在中國成功，必須掌握哪幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)。研究淺薄，歡迎大家提意見哈！首先是第一個(gè)問題，因?yàn)閏crc發(fā)源于美國，在美國發(fā)展的最成熟，所以借用美國的模式來講解一下ccrc的特點(diǎn)。CCRC（ContinuingCareRetirementcommunity）翻

7、譯成中文為持續(xù)照料退休社區(qū)，美國CCRC根據(jù)入住者的身體狀況，可分為四種不同的模式：獨(dú)自生活社區(qū)玨身以上篁歡社交B9健者人君年士學(xué)健身遵程.社交活動(dòng)，文化交解外！制定個(gè)性砧熱期日常勞舌,mgk莎值修整湮物助迸事儲(chǔ)存時(shí)明櫛期生活M區(qū)日口主工翼書:Q的毒人失火臚理也看老年響年的老人卷業(yè)事行機(jī)腳需官號(hào)好耨的它人CCRC能提供從IL（獨(dú)立生活社區(qū)）、AL（協(xié)助生活社區(qū)）、MC失憶護(hù)理、到NH（專業(yè)理療機(jī)構(gòu)）的持續(xù)照料。在一個(gè)完善的ccrc社區(qū)，可以享受到全過程的養(yǎng)老服務(wù)。健康評(píng)估，協(xié)助如刪.培助送狀，生序預(yù)約、藥物監(jiān)at尿失禁爐1理.健一事源程協(xié)助出行日個(gè)人曲tmAW.4H9S疆.聆事務(wù)，藥物營理，I

8、齒絳關(guān)樂外出行糧安排1 .入彳3Eccrc社區(qū)的老人，可以從55歲開始入住，一直到終老，但現(xiàn)在美國ccrc入住老人的平均年紀(jì)已經(jīng)在80歲以上，核心因素是依靠復(fù)賣次數(shù)獲取利潤的盈利模式造城的，這個(gè)我們待會(huì)兒再細(xì)說。全美CCRC有接近2000家，年收入38萬美元客戶占到49%,8萬美元以上客戶占到24%。這種產(chǎn)品，基本上是針對(duì)中產(chǎn)以上階層的客戶，開發(fā)出來的產(chǎn)品，不是那種剛需型養(yǎng)老。2 .入彳iccrc的費(fèi)用支付，基本為一次性高額的入住建交費(fèi)用，再加上每個(gè)月的月費(fèi)，而這個(gè)一次性的費(fèi)用相當(dāng)?shù)母?。在美國，依靠出售自有自己的房屋支付一次性建交費(fèi)用，入住到CCRC的老人占到總?cè)藬?shù)的66%?？梢姡蠹胰胱〉拈T

9、檻還是相對(duì)比較高的。當(dāng)然，這個(gè)一次性建交（建交就是一次性付清所有保費(fèi)）的費(fèi)用，在離開時(shí)，是享有一定的返還的，以Erickson。Living項(xiàng)目為例：酗150%臨終返還選頊行元）90%臨終返還選項(xiàng)，萬兀）入門費(fèi)總值309475返還總值155428自己承擔(dān)值15548大家可看到表格里面展示的，因選擇不同的返還比例，前期支付的入門費(fèi)也會(huì)有差異，基本遵循著高入門費(fèi)高返還，低入門費(fèi)低返還的規(guī)律。ccrc這種產(chǎn)品面向老年客戶的時(shí)候，有一項(xiàng)保障比較吸引人，就是從健康居住單元，進(jìn)入到專業(yè)護(hù)理單元的時(shí)候，月費(fèi)可以不增長。正是這個(gè)服務(wù)核心費(fèi)用的優(yōu)勢(shì)，吸引了許多老年人愿意入住ccrc社區(qū)。從某種意義上，ccrc產(chǎn)

10、品的收費(fèi)方式，更像一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。我前期交了許多錢，但是保障了后期支付不增長。那么對(duì)于開發(fā)ccrc的主體來說，核心利潤點(diǎn)來自于產(chǎn)品的重復(fù)銷售。因?yàn)槔夏耆俗∵M(jìn)ccrc之后，很少有中途離開，基本都會(huì)待到去世。若老年人在社區(qū)居住的時(shí)間非常的長，那么項(xiàng)目只能賺一次收入。若在同等的時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)品賣兩次，則賺到的是兩次的收入。（這點(diǎn)顯著的凸顯了ccrc本質(zhì)是為賺錢存在的，不屬于公益性的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目）所以，現(xiàn)在美國的ccrc在努力提高入住老年人的年齡，這樣他們?cè)诶锩娴娜胱∧晗蘧捅容^短，就可以很快的進(jìn)入再一次的銷售環(huán)節(jié)。美國ccrc老年人的平均生活年限為7.9年。3 .從收益率狀況來看，ccrc的資本收益率也是較

11、高的，在美國可以實(shí)現(xiàn)平均12.5%的資本收益率水平，僅次于專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)的12.8%接下來我們進(jìn)入第二個(gè)話題。影響ccrc發(fā)展的核心因素是什么？在權(quán)威分析中，我們發(fā)現(xiàn)，ccrc的發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、金融工具、稅收政策、政府補(bǔ)貼等四個(gè)核心要素緊密相關(guān)。我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展與ccrc的發(fā)展竟然是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)越好，ccrc的發(fā)展就會(huì)受到抑制；房地產(chǎn)市場(chǎng)開始下滑，ccrc的發(fā)展反而開始增速。這和ccrc一次性需要收極高的入門費(fèi)用有極大的關(guān)系，再加上大多數(shù)老年人靠賣房支付。若房地產(chǎn)市場(chǎng)大好，大家未必舍得賣。ccrc投資有監(jiān)管，營業(yè)許可需要通過洲及保險(xiǎn)部門通過。住房持有者貸款

12、、專有逆向按揭貸款等金融工具也有效的推動(dòng)了ccrc的發(fā)展，對(duì)其發(fā)展影響最深遠(yuǎn)的是reits。雖然ccrc的本質(zhì)是盈利，但事實(shí)上美國大多數(shù)ccrc都是非盈利項(xiàng)目，靠資本運(yùn)作降低融資成本（剛才大家也提到了），政府也有較多的優(yōu)惠政策支持。美國人愿意賣房子住ccrc的另兩大關(guān)鍵因素是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅稅率大致在1%-3%之間，遺產(chǎn)稅1999年的起征點(diǎn)為65萬美元，稅率實(shí)行超額累進(jìn)制。稅率分成18個(gè)等級(jí)，從18%到50%。這兩大稅負(fù)也促進(jìn)了ccrc的繁榮。以此推斷，中國將會(huì)在2020年左右，迎來ccrc社區(qū)發(fā)展的小高峰首先，reits的啟動(dòng)將帶來深遠(yuǎn)的影響。2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)

13、關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，放松了對(duì)與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。一其次，中國房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的出臺(tái)都基本有了時(shí)間表。未來會(huì)削弱老年人退休后繼續(xù)持有不動(dòng)產(chǎn)的意愿。還有，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也基本上達(dá)到了平臺(tái)期，需求量處于穩(wěn)定階段，快速發(fā)展、不動(dòng)產(chǎn)快速增值的階段已經(jīng)不存在了。哎呀，一不小心第三個(gè)部分也講完了。咱們進(jìn)入第四個(gè)部分：ccrc在中國成功，必須掌握哪幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)。第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，低融資成本。因?yàn)閏crc項(xiàng)目的體量一般都比較大，最多有2000多房間的，少的也至少500房間，前期投資量較大，雖說后期收入部分有高額的入門費(fèi)，但融資成本太高也扛不住。第二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，控制土地成本。因?yàn)橹袊赜械牟粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式，再加上中國老百姓強(qiáng)烈的產(chǎn)權(quán)意識(shí)，ccrc這種無產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，其價(jià)值在中國人心目中一定不可能和有產(chǎn)權(quán)的房子一樣。按照我們之前的統(tǒng)計(jì)，入門費(fèi)總額達(dá)到周邊同等面積產(chǎn)權(quán)房總價(jià)的6070%比較容易接受。所以這就意味著，若地價(jià)和產(chǎn)權(quán)房一樣，這事兒就沒法玩兒了。所