某地產(chǎn)成本管理體系介紹

1、魯能地產(chǎn)成本管理體系介紹魯能地產(chǎn)成本管理體系介紹2010年08月25日一、目標(biāo)成本管理辦法二、項(xiàng)目合約規(guī)劃作業(yè)指引三、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引四、項(xiàng)目責(zé)任成本管理作業(yè)指引五、項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引提提 綱綱一、目標(biāo)成本管理辦法一、目標(biāo)成本管理辦法目目 錄錄 1、目的2、范圍3、職責(zé)4、定義目的、范圍、職責(zé)目的、范圍、職責(zé) 目的：目的：1、提高魯能地產(chǎn)及各城市公司成本管理水平，建立合理的目標(biāo)成本管理提高魯能地產(chǎn)及各城市公司成本管理水平，建立合理的目標(biāo)成本管理 體系體系,落實(shí)落實(shí)“可研成本可研成本-定位成本定位成本-目標(biāo)成本目標(biāo)成本-責(zé)任成本責(zé)任成本-動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本-結(jié)算成結(jié)算成 本本”的全過(guò)程管理

2、的全過(guò)程管理原則；原則；2、為各城市公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。為各城市公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。范圍：范圍：本辦法適用于魯能地產(chǎn)總部及所屬各城市公司。本辦法適用于魯能地產(chǎn)總部及所屬各城市公司。職責(zé)：職責(zé)：1、總部成本管理中心負(fù)責(zé)本辦法的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查；、總部成本管理中心負(fù)責(zé)本辦法的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查；2、總部及所屬各城市公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。、總部及所屬各城市公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。目標(biāo)成本定義目標(biāo)成本定義 目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利

3、潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)魯能地產(chǎn)標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)魯能地產(chǎn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。 目標(biāo)成本文件分四部分：目標(biāo)成本文件分四部分：目標(biāo)成本測(cè)算文件目標(biāo)成本測(cè)算文件、 項(xiàng)目合項(xiàng)目合約規(guī)劃約規(guī)劃、目標(biāo)成本控制責(zé)任書目標(biāo)成本控制責(zé)任書、項(xiàng)目成本信息月報(bào)項(xiàng)目成本信息月報(bào)。 目標(biāo)成本測(cè)算文件目標(biāo)成本測(cè)算文件包括：包括： 目標(biāo)成本測(cè)算表目標(biāo)成本測(cè)算表、 跨期成跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書、 成本核

4、算指導(dǎo)成本核算指導(dǎo)、 目標(biāo)成本審批表目標(biāo)成本審批表、 目標(biāo)成本調(diào)整審批表目標(biāo)成本調(diào)整審批表。原則原則市場(chǎng)導(dǎo)向原則：市場(chǎng)導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則： 目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保 證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先 控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。動(dòng)態(tài)管理原則：動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏， 確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)?？勺匪菪栽瓌t：可追溯性原則：編制目標(biāo)成本的資料，

5、包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、政府 對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)信息價(jià)、資本化利息、營(yíng) 銷費(fèi)用、管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及 時(shí)收集、整理、存檔。拿地階段項(xiàng)目定位階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目完成階段項(xiàng)目進(jìn)展項(xiàng)目進(jìn)展測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果測(cè)算手段測(cè)算手段可研測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算動(dòng)態(tài)成本測(cè)算結(jié)算成本可研成本測(cè)算表目標(biāo)成本測(cè)算表責(zé)任成本控制書項(xiàng)目合約規(guī)劃成本信息月報(bào)責(zé)任成本考核成本管理軟件成本后評(píng)估報(bào)告成本測(cè)算流程成本測(cè)算流程項(xiàng)目方案階段定位測(cè)算定位成本測(cè)算表成果完成成果完成時(shí)間時(shí)間設(shè)計(jì)強(qiáng)排完成三日內(nèi)概念設(shè)計(jì)完成五日內(nèi)規(guī)劃方案完成二十日內(nèi)月報(bào)每月三日前報(bào)總部,成本信息及時(shí)錄入成本軟件工程結(jié)算完成后三個(gè)月內(nèi)審批

6、權(quán)限審批權(quán)限分管副總、總經(jīng)理、總部成本管理中心分管副總、總經(jīng)理、總部成本管理中心分管副總、總經(jīng)理、總部成本管理中心分管副總審批、總部成本管理中心備案分管副總、總經(jīng)理審批、總部成本管理中心備案綜合成本管理工作的必要性綜合成本管理工作的必要性一、萬(wàn)科成本管理模式的需要一、萬(wàn)科成本管理模式的需要 目標(biāo)成本管理 + 動(dòng)態(tài)成本控制 + 責(zé)任成本體系 + 信息化工具v根據(jù)不同產(chǎn)品的檔次準(zhǔn)確測(cè)算目標(biāo)成本并不斷深化完善；v跟蹤全項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)成本，及時(shí)上報(bào)；v制定與深化責(zé)任成本管理體系；v日常維護(hù)信息化工具（軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)等特色）目的目的綜述綜述二、部門管理的需要二、部門管理的需要 在金字塔中所處位置越高，越

7、應(yīng)加強(qiáng)管理和思考，因此事在金字塔中所處位置越高，越應(yīng)加強(qiáng)管理和思考，因此事 務(wù)務(wù)分分 擔(dān)需要這樣一個(gè)人：擔(dān)需要這樣一個(gè)人：v帶動(dòng)部門相關(guān)人員進(jìn)行成本優(yōu)化，協(xié)調(diào)與其他部門的關(guān)系；v及時(shí)掌握目標(biāo)成本的變化情況，為什么變化，找出與分析變化的原因；v迅速為決策提供數(shù)據(jù)信息。綜合成本管理工作的必要性綜合成本管理工作的必要性必須掌握的知識(shí)必須掌握的知識(shí) 1、掌握工程造價(jià)方面的知識(shí) 常用建筑材料單價(jià)，如普通鋁合金門窗、中空玻璃鋁合金門窗、斷橋隔熱鋁合金門窗等綜合單價(jià)；2、了解設(shè)計(jì)方面的相關(guān)知識(shí) 如設(shè)計(jì)的容積率、可售面積、計(jì)算容積率的建筑面積等； 3、了解工程方面的相關(guān)知識(shí) 如工程設(shè)計(jì)語(yǔ)言、工程相關(guān)施工規(guī)范等

8、； 相關(guān)知識(shí)：相關(guān)知識(shí)：綜述必須知悉的制度必須知悉的制度國(guó)家和地方法律法規(guī)：國(guó)家和地方法律法規(guī)：1、政府收取的報(bào)批報(bào)建的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2、國(guó)家和地方規(guī)定的配套建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)3、國(guó)家和地方對(duì)車庫(kù)、車位、人防等規(guī)劃要求 綜述4、建設(shè)法律法規(guī) 。集團(tuán)制度：集團(tuán)制度：1、目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則2、責(zé)任成本管理體系指引3、成本管理軟件使用管理辦法必須知悉的制度必須知悉的制度4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)。綜述綜合成本管理綜合成本管理重重 點(diǎn)點(diǎn) 工工 作作拿地階段項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目完成階段項(xiàng)目進(jìn)展項(xiàng)目進(jìn)展測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果測(cè)算手段測(cè)算手段可研測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算動(dòng)態(tài)成本測(cè)算結(jié)算成本單一成本測(cè)算表快速成本測(cè)算表組合

9、方案測(cè)算表目標(biāo)成本測(cè)算表責(zé)任成本控制書動(dòng)態(tài)成本測(cè)算表責(zé)任成本考核結(jié)算成本表結(jié)算分析成成 本本 測(cè)測(cè) 算算 流流 程程項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目前期階段思考方法：思考方法：工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、完成目標(biāo)成本測(cè)算、目標(biāo)成控制責(zé)任書的編制工作思路：工作思路：客戶需求運(yùn)用工具：運(yùn)用工具：目標(biāo)成本測(cè)算表項(xiàng)目前期工作要求與支持制度工作要求與支持制度支持制度：支持制度：目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則、責(zé)任成本管理體系指引工作要求：工作要求：1、根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃方案，進(jìn)行項(xiàng)目的目標(biāo)成本測(cè)算；2、根據(jù)項(xiàng)目定位和項(xiàng)目的客戶進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算；3、根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求，編制責(zé)任成本并下發(fā)！項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介項(xiàng)目前

10、期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介2、目標(biāo)成本文件份三部分：目標(biāo)成本測(cè)算文件、目標(biāo)成本控制責(zé)任書、動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估定義：定義：1、目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)與其售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目的：目的：1、提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的成本管理體系；2、為各地產(chǎn)公司制定目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介原則：原則：1、市場(chǎng)導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；2、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性；3、事前控

11、制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。4、動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介原則：原則：5、可追溯性原則：編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)信息價(jià)、資本化利息、營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及相關(guān)文件等必須及時(shí)收集、整理、存檔。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介3、目標(biāo)成本的制定以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)以及各部門共同確定的建造及材料部品標(biāo)

12、、銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測(cè)算表須附。2、目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測(cè)算表格。編制要求：編制要求：1、目標(biāo)成本應(yīng)按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期分期編制，所有核算對(duì)象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個(gè)開(kāi)發(fā)期只能編制一個(gè)目標(biāo)成本。4、。成本測(cè)算表中的各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出關(guān)聯(lián)系數(shù)。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介編制要求：編制要求：5、目標(biāo)成本測(cè)算是互動(dòng)的決策過(guò)程，必須與設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價(jià)比最大化”。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介3、目標(biāo)成本修訂須按目標(biāo)成本審批流程進(jìn)行審批并備案，同時(shí)將修行

13、的情況形成書面文件提交集團(tuán)成本管理中心。2、因政府政策變化或市場(chǎng)行情發(fā)生變化，導(dǎo)致可售面積單方成本累計(jì)達(dá)到1.5%及以上時(shí)，僅對(duì)直接影響部分科目進(jìn)行修訂。同時(shí)需事前郵件指揮集團(tuán)成本管理中心。目標(biāo)成本修訂的條件：目標(biāo)成本修訂的條件：1、因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查帳或竣工查帳導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本累計(jì)達(dá)到1.5%及以上時(shí)，僅對(duì)目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介2、主體施工圖完成后二十個(gè)工作日內(nèi)，僅對(duì)目標(biāo)成本中主體建筑、安裝工程費(fèi)進(jìn)行修訂。時(shí)間要求：時(shí)間要求：1、必須在方案確定后十五個(gè)工作日內(nèi)編制完成項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表

14、。3、目標(biāo)成本編制完成后，在五個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介2、目標(biāo)成本審批之前最好和各個(gè)各部門事前溝通，與各個(gè)部門達(dá)成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，且審批表上需要各個(gè)部門簽署意見(jiàn)。注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：1、目標(biāo)成本必須包含跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表、跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書且未經(jīng)公司審批，不容許改變。3、目標(biāo)成本編制必須遵循量?jī)r(jià)分離原則。項(xiàng)目前期目標(biāo)成本編制實(shí)例目標(biāo)成本編制實(shí)例項(xiàng)目前期一、獲得設(shè)計(jì)資料一、獲得設(shè)計(jì)資料規(guī)劃指標(biāo)表：規(guī)劃指標(biāo)表：項(xiàng)目前期1、注意總占地面積和建筑用地的區(qū)別，以及計(jì)算容積率的公式；填寫規(guī)劃指標(biāo)表的注意事項(xiàng)：填寫規(guī)劃指標(biāo)表的注意事項(xiàng)：一、獲得設(shè)計(jì)

15、資料一、獲得設(shè)計(jì)資料3、最好驗(yàn)證一下設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)認(rèn)為的數(shù)據(jù)有可能和我們成本的概念不一樣；2、表格中的數(shù)據(jù)盡量使用鏈接，這樣方便后期的修改。項(xiàng)目前期建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)：建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)：二、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷溝通會(huì)二、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷溝通會(huì)項(xiàng)目前期2、部品材料能夠明確的，盡量明確，這樣才能保證目標(biāo)成本準(zhǔn)確，且可控。注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：3、工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃必須明確二、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷溝通會(huì)二、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷溝通會(huì)1、建造標(biāo)準(zhǔn)和部品材料一定要溝通充分，保證部品材料與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致。項(xiàng)目前期成本測(cè)算：成本測(cè)算：三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目前期三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算成本測(cè)算標(biāo)

16、準(zhǔn)表格：成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表格：成本科目分類：成本科目分類：項(xiàng)目前期三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算成本測(cè)算注意事項(xiàng)：成本測(cè)算注意事項(xiàng)：成本測(cè)算一定要遵循量?jī)r(jià)分離原則。成本測(cè)算中的工程量盡量能鏈接到規(guī)劃指標(biāo)表中，這樣便于后期調(diào)整。成本測(cè)算中的備注盡量寫得詳細(xì)，這樣有可追溯性。項(xiàng)目前期三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算成本測(cè)算注意事項(xiàng)：成本測(cè)算注意事項(xiàng)：每個(gè)數(shù)據(jù)必須有依據(jù)，這樣保證動(dòng)態(tài)對(duì)比和查找原因備注：科目劃分必須按照集團(tuán)的科目分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，這樣成本才有可比性。項(xiàng)目前期跨期分?jǐn)傉f(shuō)明書：跨期分?jǐn)傉f(shuō)明書：三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目前期跨期分?jǐn)偯骷?xì)表：跨期分?jǐn)偯骷?xì)表：三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)

17、務(wù)測(cè)算項(xiàng)目前期三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算三、成本財(cái)務(wù)測(cè)算注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：1、地價(jià)按各期占地面積分?jǐn)?，本期各產(chǎn)品也按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平：按受益原則計(jì)入各期，如屬各期受益則按建筑面積分?jǐn)偅?、其余配套和園林費(fèi)用，按受益原則計(jì)入各期，且按可售面積進(jìn)行分?jǐn)傢?xiàng)目前期責(zé)責(zé) 任任 成成 本本項(xiàng)目前期一、簡(jiǎn)介一、簡(jiǎn)介 責(zé)任成本是通過(guò)劃分成本責(zé)任范圍，確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，保證整體成本的合理性、先進(jìn)性和可執(zhí)行性。定義：定義： 提高成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，實(shí)現(xiàn)全員自覺(jué)的成本管理行為，保障項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的健康、合理、有序，最終控制項(xiàng)目成本。 責(zé)任成本是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本控制

18、的一種手段、途徑責(zé)任成本是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本控制的一種手段、途徑. 為提高公司成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系。目的：目的：項(xiàng)目前期責(zé)任成本體系：責(zé)任成本體系：責(zé)任主體：責(zé)任主體：以公司項(xiàng)目發(fā)展、設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。責(zé)任范圍：責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分。一、簡(jiǎn)介一、簡(jiǎn)介項(xiàng)目前期責(zé)任成本體系：責(zé)任成本體系：一、簡(jiǎn)介一、簡(jiǎn)介責(zé)任目標(biāo)：責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)

19、成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。 反饋指標(biāo)：反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性。項(xiàng)目前期責(zé)任成本體系：責(zé)任成本體系：一、簡(jiǎn)介一、簡(jiǎn)介評(píng)價(jià)部門：評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。項(xiàng)目前期責(zé)任成本實(shí)施：責(zé)任成本實(shí)施：一、簡(jiǎn)介一、簡(jiǎn)介牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成定期考核定期考核公布公布備案?jìng)浒钙占捌占皥?zhí)行執(zhí)行實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)制定制定項(xiàng)目前期二、責(zé)任成本實(shí)例二、責(zé)任成本實(shí)例編制依據(jù)及說(shuō)明編制依據(jù)及說(shuō)明一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總目標(biāo)一

20、、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總目標(biāo)1.1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況( (總體規(guī)劃指標(biāo)、當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo)總體規(guī)劃指標(biāo)、當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo)) )2.2. 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)3.3. 銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)4.4. 開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃5.5. 成本目標(biāo)成本目標(biāo)6.6. 成本分?jǐn)傆?jì)劃成本分?jǐn)傆?jì)劃7.7. 資金計(jì)劃資金計(jì)劃目標(biāo)成本控制責(zé)任書目標(biāo)成本控制責(zé)任書總體文件內(nèi)容總體文件內(nèi)容項(xiàng)目前期二、責(zé)任成本實(shí)例二、責(zé)任成本實(shí)例目標(biāo)成本控制責(zé)任書目標(biāo)成本控制責(zé)任書總體文件內(nèi)容總體文件內(nèi)容二、各部門作業(yè)目標(biāo)二、各部門作業(yè)目標(biāo)1.項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部2.設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)管理部3.工程管理部工程管理部4.項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部5.營(yíng)銷管理部營(yíng)銷管理部6.成本管理部

21、成本管理部項(xiàng)目前期二、責(zé)任成本實(shí)例二、責(zé)任成本實(shí)例目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算編制編制目標(biāo)成本目標(biāo)成本控制責(zé)任書控制責(zé)任書報(bào)公司總經(jīng)理審批下發(fā)報(bào)公司總經(jīng)理審批下發(fā)與責(zé)任部門確認(rèn)與責(zé)任部門確認(rèn)總文件存放總文件存放財(cái)務(wù)部、成本部財(cái)務(wù)部、成本部分文件各部門分文件各部門保存保存責(zé)任成本編制程序：責(zé)任成本編制程序：項(xiàng)目前期項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施階段工具與內(nèi)容：工具與內(nèi)容：工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、跟蹤目標(biāo)成本執(zhí)行情況，定期進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)報(bào)告，并指 出下階段成本控制要點(diǎn)； 運(yùn)用工具：運(yùn)用工具：成本管理軟件K32、 組織責(zé)任成本管理，對(duì)各責(zé)任部門完成責(zé)任指標(biāo)情況 向公司管理層反饋； 3、 組織無(wú)效成本管理，對(duì)無(wú)效成本

22、進(jìn)行分析總結(jié)， 監(jiān)督項(xiàng)目成本管理過(guò)程的規(guī)范性。項(xiàng)目實(shí)施工作要求與支持制度工作要求與支持制度支持制度：支持制度：成本管理軟件使用管理辦法、無(wú)效成本管理操作指引、 責(zé)任成本管理體系指引工作要求：工作要求：1、動(dòng)態(tài)成本必須及時(shí)準(zhǔn)確反饋；2、按成本軟件使用管理辦法正確使用成本軟件；4、對(duì)目標(biāo)成本去動(dòng)態(tài)成本有差別的地方進(jìn)行總結(jié)分析；3、每月按時(shí)匯總分析各項(xiàng)目無(wú)效成本；項(xiàng)目實(shí)施 5、對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本定期檢查，且對(duì)結(jié)算成本最終進(jìn)行清查。重點(diǎn)關(guān)注：重點(diǎn)關(guān)注：思考幾個(gè)問(wèn)題：思考幾個(gè)問(wèn)題：項(xiàng)目實(shí)施1、當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超目標(biāo)成本，尤其是每個(gè)科目動(dòng)態(tài)成本超目標(biāo)、當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超目標(biāo)成本，尤其是每個(gè)科目動(dòng)態(tài)成本超目標(biāo)成本的時(shí)候，綜

23、合成本要思考什么問(wèn)題？成本的時(shí)候，綜合成本要思考什么問(wèn)題？ 接下來(lái)采取什么措施？ 為什么超了？接下來(lái)采取什么措施？超的值不值？ 超的值不值？項(xiàng)目實(shí)施2、當(dāng)變更簽證、合同沒(méi)及時(shí)登記的時(shí)候，綜合成本人員要思、當(dāng)變更簽證、合同沒(méi)及時(shí)登記的時(shí)候，綜合成本人員要思考什么問(wèn)題？考什么問(wèn)題？ 動(dòng)態(tài)成本怎么樣才能保證準(zhǔn)確？ 動(dòng)態(tài)成本怎么樣才能保證及時(shí)？重點(diǎn)關(guān)注：重點(diǎn)關(guān)注：思考幾個(gè)問(wèn)題：思考幾個(gè)問(wèn)題： 怎樣才能讓公司全員認(rèn)識(shí)到動(dòng)態(tài)成本的重要性？動(dòng)態(tài)成本幾個(gè)公式：動(dòng)態(tài)成本幾個(gè)公式：項(xiàng)目實(shí)施3、當(dāng)項(xiàng)目總的動(dòng)態(tài)成本變化不大，而各個(gè)科目的動(dòng)態(tài)成本變、當(dāng)項(xiàng)目總的動(dòng)態(tài)成本變化不大，而各個(gè)科目的動(dòng)態(tài)成本變化很大的時(shí)候，綜合成

24、本人員要思考什么問(wèn)題？化很大的時(shí)候，綜合成本人員要思考什么問(wèn)題？ 要整理收集哪些資料，哪些信息才能保證編制的目標(biāo)成本具有權(quán)威性？ 目標(biāo)成本怎么樣才能編制準(zhǔn)確？重點(diǎn)關(guān)注：重點(diǎn)關(guān)注：成本管理軟件使用成本管理軟件使用項(xiàng)目實(shí)施K3K3：合同管理模塊：合同管理模塊：1、注意合同及時(shí)準(zhǔn)確地錄入，且費(fèi)用分產(chǎn)品類型進(jìn)行分?jǐn)偅?、合同的結(jié)算和設(shè)計(jì)變更及時(shí)準(zhǔn)確地錄入，且進(jìn)行分?jǐn)?，保證已發(fā)生費(fèi)用準(zhǔn)確 ； 1、資金計(jì)劃和資金付款要求錄入及時(shí)準(zhǔn)確，且注意備注要填寫清楚，以便后期查看。資金模塊：資金模塊：項(xiàng)目實(shí)施K3K3： 動(dòng)態(tài)成本管理模塊：動(dòng)態(tài)成本管理模塊：1、獲取項(xiàng)目正確的動(dòng)態(tài)成本是應(yīng)用成本管理軟件的主要原因之一；而

25、前幾個(gè)功能模塊式實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)，動(dòng)態(tài)成本是結(jié)果的反映。2、非合同性成本:非合同性成本必須及時(shí)準(zhǔn)確錄入，否則已發(fā)生成本不準(zhǔn)確，直接影響動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性，且要求備注清楚，這樣在調(diào)整待發(fā)生成本時(shí)可以和目標(biāo)成本準(zhǔn)確對(duì)比。3、待發(fā)生成本預(yù)測(cè):必須準(zhǔn)確及時(shí)地調(diào)整待發(fā)生成本，不容許重現(xiàn)紅色和負(fù)數(shù)，綜合成本工程師在待發(fā)生調(diào)整的時(shí)候一定要 備注清楚，且要綜合分析已發(fā)生成本和目標(biāo)成本的差距，并糾偏；綜合成本工程師要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化因素，符合待發(fā)生成本是否準(zhǔn)確，保證動(dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確。項(xiàng)目實(shí)施K3K3：動(dòng)態(tài)成本組成：動(dòng)態(tài)成本組成：項(xiàng)目實(shí)施簽約金額簽約金額變更簽證變更簽證結(jié)算調(diào)整結(jié)算調(diào)整簽約金額簽約金額變

26、更簽證變更簽證結(jié)算調(diào)整結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本K3K3：動(dòng)態(tài)成本幾個(gè)公式：動(dòng)態(tài)成本幾個(gè)公式：項(xiàng)目實(shí)施1、目前已發(fā)生未結(jié)算合同小計(jì)+已結(jié)算合同小計(jì)+非合同性 成本3、目前待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本-目前已發(fā)生成本2、動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本+調(diào)整記錄項(xiàng)目完成階段項(xiàng)目完成階段工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、組織完成竣工項(xiàng)目成本管理總結(jié)、分析；2、進(jìn)行責(zé)任成本評(píng)估； 3、進(jìn)行無(wú)效成本總結(jié)分析。項(xiàng)目完成成本總結(jié)分析實(shí)例成本總結(jié)分析實(shí)例項(xiàng)目完成總體內(nèi)容總體內(nèi)容總體內(nèi)容：總體內(nèi)容：一、成

27、本情況一、成本情況1、項(xiàng)目概況2、成本構(gòu)成3、動(dòng)態(tài)成本變化情況4、建造成本5、產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性6、變更簽證7、無(wú)效成本二、成本管理工作二、成本管理工作1、招標(biāo)情況2、預(yù)結(jié)算管理3、甲供材、甲分包工程三、成本工作回顧與工作建議1、成本管理經(jīng)驗(yàn)2、成本管理里種發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與教訓(xùn)3、下階段的工作重點(diǎn)項(xiàng)目完成成本情況成本情況成本概況：成本概況：此節(jié)重點(diǎn)介紹一下項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)品類型及和項(xiàng)目有關(guān)的信息等*項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) 單位：m2總占地面積88741建筑用地(凈地)80479綠化率%36.00總建筑面積94201規(guī)劃容積率1.06建筑密度%27.40產(chǎn)品組合占地面積建筑面積可售面積產(chǎn)品比例每

28、戶面積總戶數(shù)小高層住宅6079628862880.06917536多層住宅8266287913841120.931127660合計(jì)8874194201904001696例：例：成本情況成本情況成本構(gòu)成：成本構(gòu)成：此節(jié)重點(diǎn)介紹一下項(xiàng)目結(jié)算成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，以及產(chǎn)生差距的主要原因例：例：序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目二期目標(biāo)成本二期實(shí)際成本二期成本差異總成本(萬(wàn)元)單方成本(元/m2)總成本(萬(wàn)元)單方成本(元/m2)總成本(萬(wàn)元)單方成本(元/m2)一土地獲得價(jià)款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)734.9384.40725.7080.28-9.23-4.

29、12三主體建筑工程費(fèi)8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主體安裝工程費(fèi)715.2782.14807.7689.3592.497.21五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)795.3091.33919.87101.76124.5710.43六園林環(huán)境工程費(fèi)1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套設(shè)施費(fèi)497.4857.13546.5060.4549.023.32八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1205.94138.491395.50154.37189.5615.88開(kāi)發(fā)成本合計(jì)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)15352.115352.11763.031763.0317084.

30、517084.51889.881889.881732.421732.42126.85126.85成本情況成本情況成本動(dòng)態(tài)變化情況：成本動(dòng)態(tài)變化情況：此節(jié)重點(diǎn)闡述動(dòng)態(tài)變化情況，總結(jié)分析變化原因例：例：說(shuō)明： 2004年7月動(dòng)態(tài)成本的驟增是由于測(cè)賬可售面積減少變化所致； 2004年8月動(dòng)態(tài)成本的驟增是由于進(jìn)行成本及費(fèi)用清查，清理出210萬(wàn) 未計(jì)成本所致 成本情況成本情況建造成本：建造成本：1、此節(jié)重點(diǎn)對(duì)建造成本進(jìn)行總結(jié)分析，為后期新項(xiàng)目測(cè)算提供資料3、也可以從各種產(chǎn)品、各種戶型的總包價(jià)格、甲供材價(jià)格、甲分包價(jià)格，以及不同單位的價(jià)格差距產(chǎn)生的原因等2、具體可以從個(gè)產(chǎn)品科目的成本分析成本情況成本情況產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性：產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性：此節(jié)重點(diǎn)分析產(chǎn)品的各種技術(shù)指標(biāo)，為數(shù)據(jù)庫(kù)提供資料1、分析出各種產(chǎn)品的鋼筋、砼含量；2、分析出各種產(chǎn)品的窗地比，大堂面積、欄桿含量等；成本情況成本情況變更簽證：變更簽證：此節(jié)重點(diǎn)分析變更簽證的簽證比例、類型、以及發(fā)生的共性原因，為今后減少變更簽證提出建議。施工類變更一覽表項(xiàng)目名稱結(jié)算金額變更金額變更比例二期總包6655595330959584.65%二期園建126300007828006.20%二期管網(wǎng)4450000636621.43%三期總包5791411321747643.76%三期園建81937008140009.93%三期管網(wǎng)448520040