會(huì)所運(yùn)營(yíng)初探暨泳池設(shè)計(jì)討論

1、 客戶第一隊(duì)客戶第一隊(duì) 2009.10.302009.10.30 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 泳池設(shè)計(jì)案例討論泳池設(shè)計(jì)案例討論 會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析 如何策劃會(huì)所如何策劃會(huì)所泳池設(shè)計(jì)案例分析泳池設(shè)計(jì)案例分析 p 作為會(huì)所的重要功能和亮點(diǎn)，緹香會(huì)所配備雙泳池，也是南京萬科所有項(xiàng)作為會(huì)所的重要功能和亮點(diǎn)，緹香會(huì)所配備雙泳池，也是南京萬科所有項(xiàng)目中唯一的。目中唯一的。p 在前期設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮的雙泳池的景觀功能和高檔配備。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)在前期設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮的雙泳池的景觀功能和高檔配備。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，因缺乏操作經(jīng)驗(yàn)，存在不少不合理之處。過程中，因缺乏操作經(jīng)驗(yàn)，存在不少不合理之處。以泳池為例，從

2、不同角度對(duì)現(xiàn)有設(shè)計(jì)做分析，可為將來的藍(lán)灣及其他項(xiàng)目以泳池為例，從不同角度對(duì)現(xiàn)有設(shè)計(jì)做分析，可為將來的藍(lán)灣及其他項(xiàng)目會(huì)所設(shè)計(jì)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。會(huì)所設(shè)計(jì)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。1 1、泳池外觀設(shè)計(jì)、泳池外觀設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：池底拼花為黑色，容易與人的影子池底拼花為黑色，容易與人的影子相混淆，救生員不容易發(fā)現(xiàn)溺水人員。相混淆，救生員不容易發(fā)現(xiàn)溺水人員。調(diào)整：調(diào)整：現(xiàn)狀無法整改現(xiàn)狀無法整改建議：建議：池底設(shè)計(jì)盡量采用淺色調(diào)，方便救池底設(shè)計(jì)盡量采用淺色調(diào)，方便救生員及時(shí)發(fā)現(xiàn)溺水人員。生員及時(shí)發(fā)現(xiàn)溺水人員。泳池設(shè)計(jì)案例分析泳池設(shè)計(jì)案例分析安全風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn) 2 2、照明設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì) 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：室外泳池周邊照明燈分布不均

3、勻，單室外泳池周邊照明燈分布不均勻，單側(cè)排布，晚上視線較差，增加了救援難度，側(cè)排布，晚上視線較差，增加了救援難度，存在安全隱患。存在安全隱患。調(diào)整：調(diào)整：加燈，提高亮度。加燈，提高亮度。建議：建議：泳池周邊的燈光范圍覆蓋整個(gè)泳池，泳池周邊的燈光范圍覆蓋整個(gè)泳池，并達(dá)到一定的照度，滿足游泳及救生需求。并達(dá)到一定的照度，滿足游泳及救生需求。 泳池設(shè)計(jì)案例分析泳池設(shè)計(jì)案例分析安全風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn) 3 3、救生椅設(shè)計(jì)、救生椅設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：救生椅高度過高，且踏步為鏤空，不利于救生員快速上下。救生椅高度過高，且踏步為鏤空，不利于救生員快速上下。調(diào)整：調(diào)整：重新調(diào)整高度，增加拇指踏板。重新調(diào)整高度，增加拇指踏

4、板。建議：建議：救生椅高度應(yīng)適中，不宜太高，踏步應(yīng)鋪板，便于救生員快速上下。救生椅高度應(yīng)適中，不宜太高，踏步應(yīng)鋪板，便于救生員快速上下。 高度調(diào)整增加木質(zhì)踏板泳池設(shè)計(jì)案例分析泳池設(shè)計(jì)案例分析安全風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn) 4 4、配電房設(shè)計(jì)、配電房設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：配電房離池邊太近，原設(shè)計(jì)在地下不方便維護(hù)，設(shè)備在雨天容易被水淹配電房離池邊太近，原設(shè)計(jì)在地下不方便維護(hù)，設(shè)備在雨天容易被水淹沒導(dǎo)致跳閘。沒導(dǎo)致跳閘。調(diào)整：調(diào)整：增加地面配電房。增加地面配電房。建議：建議：配電房需與泳池保持安全距離，最好設(shè)計(jì)在地上，并做好防水。配電房需與泳池保持安全距離，最好設(shè)計(jì)在地上，并做好防水。 浸泡的水漬維修孔較小不易維護(hù)泳池

5、設(shè)計(jì)案例分析泳池設(shè)計(jì)案例分析安全風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn) 2 2、動(dòng)線設(shè)置、動(dòng)線設(shè)置問題：?jiǎn)栴}：入口不唯一，除了會(huì)所入口，還有其他入口不唯一，除了會(huì)所入口，還有其他途徑進(jìn)去，動(dòng)線不合理且難以管理，缺乏安全。途徑進(jìn)去，動(dòng)線不合理且難以管理，缺乏安全。調(diào)整：調(diào)整：增加門，封閉區(qū)域。增加門，封閉區(qū)域。建議：建議：對(duì)泳池的管理流線進(jìn)行限制，避免第二入口。對(duì)泳池的管理流線進(jìn)行限制，避免第二入口。并盡可能使客戶流線方便、合理，同時(shí)滿足現(xiàn)并盡可能使客戶流線方便、合理，同時(shí)滿足現(xiàn)場(chǎng)管理需要。場(chǎng)管理需要。 增加小門增加小門泳池設(shè)計(jì)案例分析泳池設(shè)計(jì)案例分析客戶感受客戶感受 新方案原方案注入注入注入使用使用泳池設(shè)計(jì)案例分析泳池

6、設(shè)計(jì)案例分析運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本 問題：?jiǎn)栴}：直接加熱運(yùn)營(yíng)成本高企（直接加熱運(yùn)營(yíng)成本高企（3030萬萬/ /年）年）調(diào)整：調(diào)整：使用外購(gòu)熱水熱交換降低運(yùn)營(yíng)成本，使用外購(gòu)熱水熱交換降低運(yùn)營(yíng)成本，年度費(fèi)用預(yù)計(jì)年度費(fèi)用預(yù)計(jì)8-108-10萬（節(jié)約電費(fèi)）萬（節(jié)約電費(fèi)）建議：建議：在設(shè)計(jì)會(huì)所運(yùn)營(yíng)設(shè)備時(shí)考慮實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，在設(shè)計(jì)會(huì)所運(yùn)營(yíng)設(shè)備時(shí)考慮實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，對(duì)未來的運(yùn)營(yíng)可實(shí)現(xiàn)盈利打下基礎(chǔ)。對(duì)未來的運(yùn)營(yíng)可實(shí)現(xiàn)盈利打下基礎(chǔ)。常溫水新方案總結(jié)總結(jié) p 從金域緹香泳池的設(shè)計(jì)結(jié)果來看，體現(xiàn)為在安全、實(shí)用方面存在較多不足，從金域緹香泳池的設(shè)計(jì)結(jié)果來看，體現(xiàn)為在安全、實(shí)用方面存在較多不足，同時(shí)完全沒有考慮后期運(yùn)營(yíng)的要求。同

7、時(shí)完全沒有考慮后期運(yùn)營(yíng)的要求。因此我們?cè)趶挠境卦O(shè)計(jì)缺陷對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)影響的實(shí)例中總結(jié)出，為了讓會(huì)所因此我們?cè)趶挠境卦O(shè)計(jì)缺陷對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)影響的實(shí)例中總結(jié)出，為了讓會(huì)所對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)揮積極的正面的作用，必須進(jìn)行會(huì)所策劃，整個(gè)過程與住宅銷售對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)揮積極的正面的作用，必須進(jìn)行會(huì)所策劃，整個(gè)過程與住宅銷售相結(jié)合，以會(huì)所經(jīng)營(yíng)結(jié)果為目標(biāo)。相結(jié)合，以會(huì)所經(jīng)營(yíng)結(jié)果為目標(biāo)。p 會(huì)所是否需要自有產(chǎn)權(quán)，會(huì)所是否自營(yíng)？會(huì)所是否需要自有產(chǎn)權(quán)，會(huì)所是否自營(yíng)？p 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的終極目標(biāo)？會(huì)所經(jīng)營(yíng)的終極目標(biāo)？首先提出會(huì)所的問題：首先提出會(huì)所的問題： 泳池設(shè)計(jì)案例討論泳池設(shè)計(jì)案例討論 會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析 如何策劃會(huì)所如何

8、策劃會(huì)所緹香會(huì)緹香會(huì) 自營(yíng)情況：自營(yíng)情況：小區(qū)入住率小區(qū)入住率10-1510-15棋牌室在建棋牌室在建乒乓球和斯諾克未安排乒乓球和斯諾克未安排開放泳池、健身開放開放泳池、健身開放瑜伽、動(dòng)感單車和跳操體驗(yàn)瑜伽、動(dòng)感單車和跳操體驗(yàn)銷售泳衣和飲料銷售泳衣和飲料自營(yíng)配套自營(yíng)配套金域緹香會(huì)所金域緹香會(huì)所緹香會(huì)是公司從托管到自營(yíng)的轉(zhuǎn)變，也是積累會(huì)所經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，探索盈利模式和逐步緹香會(huì)是公司從托管到自營(yíng)的轉(zhuǎn)變，也是積累會(huì)所經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，探索盈利模式和逐步發(fā)揮會(huì)所價(jià)值的第一步。發(fā)揮會(huì)所價(jià)值的第一步。會(huì)所自營(yíng)現(xiàn)狀會(huì)所自營(yíng)現(xiàn)狀緹香會(huì)：緹香會(huì)：2.2.設(shè)計(jì)缺陷設(shè)計(jì)缺陷 因缺乏會(huì)所運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，前期會(huì)所設(shè)計(jì)直接影響后期經(jīng)營(yíng)因缺

9、乏會(huì)所運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，前期會(huì)所設(shè)計(jì)直接影響后期經(jīng)營(yíng)p 會(huì)所客戶流線不清晰，不易管理。p 會(huì)所功能區(qū)設(shè)計(jì)不科學(xué)，無法做到動(dòng)靜分離，影響資源使用效率。p 會(huì)所運(yùn)營(yíng)功能設(shè)計(jì)缺乏運(yùn)營(yíng)成本指導(dǎo)，形成后期拖累經(jīng)營(yíng)的硬傷。1.1.客戶資源客戶資源 運(yùn)營(yíng)初期，沒有客戶資源保障，并面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。運(yùn)營(yíng)初期，沒有客戶資源保障，并面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。p 小區(qū)入住率不高，缺乏成熟度，客戶資源沒有保障。p 對(duì)小區(qū)外部，因地域、片區(qū)成熟度、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和會(huì)所自身知名度甚至于入口設(shè)置等原因，尚不能發(fā)揮吸納外部客戶的作用。會(huì)所自營(yíng)現(xiàn)狀會(huì)所自營(yíng)現(xiàn)狀難點(diǎn)：難點(diǎn)： 泳池設(shè)計(jì)案例討論泳池設(shè)計(jì)案例討論 會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析 如何策劃會(huì)所如何

10、策劃會(huì)所會(huì)所策劃流程會(huì)所策劃流程 住宅類別住宅類別住戶需求住戶需求會(huì)所特征會(huì)所特征南京萬科例證南京萬科例證大型精品大大型精品大眾住宅眾住宅對(duì)內(nèi)開放對(duì)內(nèi)開放安全、優(yōu)惠安全、優(yōu)惠多樣化服務(wù)多樣化服務(wù) 集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合體量大、服務(wù)類別多體量大、服務(wù)類別多內(nèi)外服務(wù)兼?zhèn)鋬?nèi)外服務(wù)兼?zhèn)浣鹩蛩{(lán)灣金域藍(lán)灣金域緹香金域緹香大型高尚人大型高尚人文社區(qū)住文社區(qū)住宅宅對(duì)內(nèi)開放對(duì)內(nèi)開放身份體現(xiàn)身份體現(xiàn)注重服務(wù)注重服務(wù) 集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合設(shè)施齊備先進(jìn)設(shè)施齊備先進(jìn)對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)大型高密度大型高密度市區(qū)小戶市區(qū)小戶型住宅型住宅便利、優(yōu)惠便利、優(yōu)惠全天候服務(wù)全天候服務(wù) 集中會(huì)所集中

11、會(huì)所設(shè)施齊備設(shè)施齊備對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣金域緹香金域緹香大型低密度大型低密度別墅區(qū)住別墅區(qū)住宅宅安全尊貴安全尊貴內(nèi)部享用內(nèi)部享用 集中會(huì)所集中會(huì)所體量較大體量較大對(duì)內(nèi)服務(wù)對(duì)內(nèi)服務(wù)紅郡紅郡一、分析項(xiàng)目性質(zhì)，明確會(huì)所特征一、分析項(xiàng)目性質(zhì)，明確會(huì)所特征想做怎樣的會(huì)所想做怎樣的會(huì)所會(huì)所策劃流程會(huì)所策劃流程 二、明確項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)二、明確項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)確定目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶類別類別住戶需求住戶需求會(huì)所特征會(huì)所特征南京萬科例證南京萬科例證成熟市區(qū)成熟市區(qū)需求層次多、要求高，比較消費(fèi)需求層次多、要求高，比較消費(fèi)心理，注重服務(wù)和價(jià)格心理，注重服務(wù)和價(jià)格內(nèi)部開放內(nèi)部開放服務(wù)單一服務(wù)單一競(jìng)爭(zhēng)力差競(jìng)爭(zhēng)力差

12、依賴外部配套依賴外部配套紅郡紅郡城鄉(xiāng)結(jié)合部城鄉(xiāng)結(jié)合部位位尋求配套替代心理嚴(yán)重，在缺乏尋求配套替代心理嚴(yán)重，在缺乏足夠的替代品的情況下，關(guān)注服足夠的替代品的情況下，關(guān)注服務(wù)兌現(xiàn)，而非質(zhì)量務(wù)兌現(xiàn)，而非質(zhì)量集中會(huì)所和泛會(huì)所結(jié)合，集中會(huì)所和泛會(huì)所結(jié)合，功能較多，對(duì)內(nèi)開放功能較多，對(duì)內(nèi)開放金色里程金色里程邊遠(yuǎn)郊區(qū)邊遠(yuǎn)郊區(qū)無替代品的絕對(duì)服從心理，服務(wù)無替代品的絕對(duì)服從心理，服務(wù)和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品出現(xiàn)出現(xiàn)與社區(qū)商業(yè)配套結(jié)合，與社區(qū)商業(yè)配套結(jié)合，形成大而全的內(nèi)部配套，形成大而全的內(nèi)部配套，分散式分布分散式分布金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣新中心區(qū)新中心區(qū)無替代品的絕對(duì)服從心理，服務(wù)無替代品的絕對(duì)服從心理，服務(wù)和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品出現(xiàn)出現(xiàn)內(nèi)部開放內(nèi)部開放常規(guī)性功能常規(guī)性功能 光明城市光明城市金域緹香金域緹香會(huì)所策劃流程會(huì)所策劃流程 三、周邊配套調(diào)查三、周邊配套調(diào)查 會(huì)所做些什么會(huì)所做些什么第一，對(duì)項(xiàng)目本身商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了解；第二，對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套進(jìn)行調(diào)查；第