無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效-

1、無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效？房屋租賃合同的由租人是否必須具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，是人民法院在審理房屋租賃合同中經(jīng)常遇到的一個(gè)問(wèn)題，對(duì)此問(wèn)題究竟該如何認(rèn)定？小編整理了無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效？，歡迎借鑒參考。無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效？A2.J873房屋未取得權(quán)屬證書(shū)的租賃合同效力1 .江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（20XX年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議討論通過(guò)）第三條當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的除外。第1頁(yè)共8頁(yè)2 .廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（粵高法發(fā)20XX41號(hào)）第二十九條土地使用權(quán)人辦理了合法的報(bào)建手續(xù)，房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，具備交付使用的條件，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)前將房屋由租的，租賃合同可認(rèn)定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗(yàn)收的，前款由租的房屋可不受工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的限制。1.房屋租賃合同的由租人非必須具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)一一甘肅省水利廳與甘肅省嘉寶商貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)糾紛上訴案【本案要旨】房屋所有權(quán)人由租、由售屬于自己（產(chǎn)權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議）的房屋，是其行使對(duì)所有物收益、處分權(quán)的行為。在產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因所有權(quán)人于締約時(shí)沒(méi)有

3、取得房屋所有權(quán)證而無(wú)效。案號(hào)：（1999）民終字第152號(hào)第2頁(yè)共8頁(yè)審理法院：最高人民法院中華人民共和國(guó)最高人民法院判案大系（民事卷1999年卷），肖揚(yáng)總主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院由版社20XX年生版2,由租房屋未取得權(quán)屬證書(shū)不足以認(rèn)定租賃合同無(wú)效河南富康醫(yī)藥超市有限公司訴許某房屋租賃合同糾紛上訴案【本案要旨】房屋租賃合同在房屋未取得權(quán)屬證書(shū)的情況下，由租人業(yè)已取得房屋使用權(quán)，其對(duì)涉案房屋是否享有所有權(quán)，并不影響承租人依據(jù)合同約定向由租人履行交納租賃費(fèi)用等義務(wù)，由租人要求承租人按照合同約定支付租金的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。案號(hào)：（20XX）鄭民四終字第152

4、號(hào)審理法院：河南省鄭州市中級(jí)人民法院/法院審理房地產(chǎn)案件觀點(diǎn)集成朱樹(shù)英主編，中國(guó)法第3頁(yè)共8頁(yè)制由版社20XX由版1 .關(guān)于暫未取得房產(chǎn)證的情況下房屋租賃合同效力問(wèn)題原建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第6條的規(guī)定：”有下列情形之一的房屋不得由租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；”按照上述規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，房屋不得由租。城市房地產(chǎn)管理法第52條在對(duì)租賃合同進(jìn)行定義時(shí)，將由租人限定為所有人。故沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不得進(jìn)行由租。許多法院據(jù)此也認(rèn)為，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋由租的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但是上述觀點(diǎn)是否正確存在相當(dāng)大的爭(zhēng)議。合同法第212條規(guī)定：“租賃合同是由租人將租賃物交付承租人使用、

5、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看由，強(qiáng)調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，并不要求由租人必須是租賃物所有權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證。合同法第224條:“承租人經(jīng)由租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”合同法允許轉(zhuǎn)租的規(guī)定也可以印證由租人并不一定是房屋所有權(quán)人。從合同的角度來(lái)分析，由租人作為合同的第4頁(yè)共8頁(yè)一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以及使用收益。從物權(quán)的角度來(lái)分析，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，房屋的合法占有人也有權(quán)由租房屋。因此，現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)分情況認(rèn)定尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否由租問(wèn)題，在

6、由租人為房產(chǎn)合法占有人的情況下，雖然由租人未取得房產(chǎn)證，但仍然有權(quán)由租房屋。城市房地產(chǎn)管理法第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為由租人將其房屋由租給承租人使用，由承租人向由租人支付租金的行為?！贝颂庪m然將房屋由租人解釋為“房屋所有權(quán)人”，但一是不屬于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”；二是對(duì)租賃合同由租人的限定過(guò)窄，并不符合立法原意。最為顯著的例子是國(guó)有房屋的由租，并非所有權(quán)人行使，而是由有管理權(quán)的人行使。由租人顯然不應(yīng)限于所有人。三是沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證并不必然就不是產(chǎn)權(quán)人。在工程未竣工之前，開(kāi)發(fā)商雖未取得房產(chǎn)證，但是在建工程的所有權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)將在建工程對(duì)外由租。有些人認(rèn)為原城市房屋租賃管理辦法第

7、6條第1款規(guī)定了“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得由租”，但需注意該辦法是建設(shè)部頒布的部門(mén)規(guī)章，不屬于法律和行政第5頁(yè)共8頁(yè)法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同效力的法律依據(jù)。因此，未領(lǐng)取房產(chǎn)證不必然導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商可以在取得商品房預(yù)售許可證后對(duì)外簽訂租賃合同。同樣，預(yù)售商品房的購(gòu)房者在簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同以后，房屋標(biāo)的已確定，也可以對(duì)外簽訂租賃合同。（摘自法院審理房地產(chǎn)案件觀點(diǎn)集成，作者：朱樹(shù)英，中國(guó)法制生版社20XX年生版）2 .房屋未取得權(quán)屬證書(shū)的租賃合同效力目前，多數(shù)法院在司法實(shí)踐中，在確認(rèn)房屋租賃合同的效力時(shí)，僅僅要求由租人具有房屋所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議）或者得到房屋所有權(quán)人的合法授權(quán)，

8、而沒(méi)有一律要求由租人證明其持有產(chǎn)權(quán)證。我國(guó)現(xiàn)行法律中，只有1999年1月1日實(shí)施的房地產(chǎn)管理法第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為由租人將其房屋由租給承租人使用，由承租人向由租人支付租金的行為。司法實(shí)踐中，一些法官以此為依據(jù)，主張房屋租賃合同的由租人必須是所有權(quán)人，否則房屋租賃合同無(wú)效。這種觀點(diǎn)是不正確的，首先，且不說(shuō)根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件首先應(yīng)當(dāng)考慮適用的是1999年第6頁(yè)共8頁(yè)10月1日實(shí)施的合同法，而且房地產(chǎn)管理法第52條內(nèi)容的本身并不屬于法律關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，該條并沒(méi)有規(guī)定租賃合同的由租人必須對(duì)合同標(biāo)的物享有所有權(quán)，否則合同無(wú)效。按照民法理論，有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的人，不僅僅有所有權(quán)人，還包括合法占有人。即使是由租他人之物，其中既包括擅自由租他人之物，也包括承租人于租賃期內(nèi)或者租賃期屆滿(mǎn)后擅自轉(zhuǎn)租他人之物的，是否要一概認(rèn)定這些租賃合同無(wú)效，不僅在理論上存在爭(zhēng)議，在人民法院司法實(shí)踐中也仍然做法不一。最高人民法院法官傾向于認(rèn)為，雖然合同的效力屬于人民法院主動(dòng)審查的范疇，但我國(guó)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中并沒(méi)有規(guī)定租賃合同中由租人必須對(duì)合同標(biāo)的物具有所有權(quán)或者經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)，否則合同無(wú)效。因此不能認(rèn)為租賃合同的由租人對(duì)合同標(biāo)的物必須具有所有權(quán)或者其由租行為必須經(jīng)過(guò)