資產(chǎn)評估課后練習題及參考答案(人大版)

1、精品文檔第一章 導論一、練習題1、術語解釋（1）資產(chǎn)評估（2）資產(chǎn)評估的時點性（3）市場價值（4）非市場價值2、單項選擇題（1）資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（）的實際狀況，對資產(chǎn)價值進行的評定估算。a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準日 d 、過去、現(xiàn)在及未（2）不可辨認的資產(chǎn)是指（）。a、沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認的資產(chǎn)b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)（3）資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（）。a、原先的購買價格 b、生產(chǎn)成本c、預期效用 d 、評估基準日的利 用現(xiàn)狀（4）正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價

2、值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（）。a、貢獻原則 b、客觀原則 c、預期原則 d 、替代原則（5）下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（）a、獨立性 b 、客觀性 c 、替代性 d 、科學性（6）在企業(yè)兼并時，目標企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設是（）。a、清算假設 b 、公開市場假設 c、繼續(xù)使用假設 d 、持續(xù)經(jīng)營假設（7）銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（）。a、清算假設 b、公開市場假設 c、繼續(xù)使用假設 d 、持續(xù)經(jīng)營假 設（8）資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關系是（）

3、a 、前者必須高于后者b 、前者必須低于后者c、前者必須等于后者d 、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（）a、市場性 b 、公正性 c 、咨詢性 d 、預測性（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價 值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可 用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應評估為（）萬元a、500 b 、300 c 、280 d 、3603、多項選擇題（1）資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟行為包括（）a、產(chǎn)權

4、轉(zhuǎn)讓 b 、企業(yè)重組 c 、資產(chǎn)抵押 d 、資產(chǎn)納稅 e 、停業(yè) 整頓(2)資產(chǎn)評估的科學性原則是指()a、選擇適用的價值類型和方法b 、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍c、制定科學的評估方案d 、以充分科學的事實為依據(jù) e 、遵循科學的評估程序(3)資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為()a、資產(chǎn)評估應遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學的評估方法。b、資產(chǎn)評估主體應當與資產(chǎn)業(yè)務及其當事人沒有利害關系。c、資產(chǎn)評估的目標是為了估算出服務于資產(chǎn)業(yè)務要求的客觀價值。d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準日的市場實際狀況進行模擬。e評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務 當

5、事人討價還價的能力。(4)在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)， 運用最佳使用原則的選擇前提有 (a、保持利用現(xiàn)狀前提 b 、轉(zhuǎn)換用途前提 c 、投資改造前提d、新利用前提e 、上述四種情形的某種組合(5)適用于資產(chǎn)評估的假設有()a、繼續(xù)使用假設b 、公開市場假設c、持續(xù)經(jīng)營假設d 、清算假設 e 、交易假設(6)確定評估基準日的目的是()a、確定評估對象的計價時間b 、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期d 、確定評估機構的工作日e、遵循科學的評估程序4、問答題(1)資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？(2)資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？1、(1)資產(chǎn)評

6、估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講， 資產(chǎn)評估是指符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員， 依據(jù)國家的有關規(guī)定，為了 特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估 程序，運用科學的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進行估算的過程。(2)時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時(問)點的 價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎的市場 供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對 于評估(工作)日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還 可以是將來的某一天。(3) 一資產(chǎn)在公開競爭的市

7、場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交 易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。(4)非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的 非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn) 價值、持續(xù)經(jīng)營價值。2、(1) c (2)c(3) c(4) d(5)c(6) c a(8) d(9) b(10)b3、(1) abcd(2)acde(3) ab(4) abcde(5)abde(6) ab4、(1)資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估 原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構

8、成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)務的機構和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家 在資產(chǎn)評估方面的有關規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注 冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。國家的有關規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應當遵守的有關法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評 估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務的行為準則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術方法。(2)資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)

9、評估假設是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設，包括繼續(xù)使用假設、公 開市場假設和清算假設。繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn) 實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用； 二是資產(chǎn) 將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。 在確 定是否可以采用繼續(xù)使用假設時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、 技術上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn) 權主體的前提條件。公開市場假設是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。

10、 用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強 專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設。專用性資產(chǎn) 一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者， 在不作為企業(yè)經(jīng)營活 動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下， 如破產(chǎn)、抵押權實施等，將被迫以 協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將 清算分為強制清算和有序清算。清算假設下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公 開市場假設下的評估價值。(3)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。規(guī)定評估原則是為了確保不同 的

11、估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前 提下，對同一估價對象的估價結果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻原則、替代原則、預期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值， 應取決于 該資產(chǎn)對與其他相關資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體 價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量 確定。替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同 （或相近似）物品具有相同（或相 近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時， 理性人必定選擇價 格便宜的；對價格相同而效用不同的物品

12、進行選擇時， 理性人必定選擇效用較大 的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結果是估價對象在公開市場上 成交的最可能價格。預期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格， 而 是決定于其在評估基準日后能夠帶來的預期凈收益， 即預期的獲利能力。預期的 獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式， 評估資產(chǎn) 的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下， 能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最 佳利用方式在

13、法律上是得到允許的，其次還要得到技術上的支持，不能將技術上 無法作到的利用方式當作最佳使用，最后應注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上 可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。 在估價對象已經(jīng)處于使 用狀態(tài)的情況下，應根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn) 狀前提，即認為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時， 應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估 價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應以轉(zhuǎn)換用 途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認為不轉(zhuǎn)換用途但需要進行 投資改造后再予以使用最為有利時， 應以改造后的使用假定為估價前提；（4）重 新利用前提，即認為拆除

14、現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時， 應以拆除 該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、練習題1、術語解釋（1）復原重置成本（2）更新重置成本（3）實體性貶值（4）功能性貶值（5）經(jīng)濟性貶值（6）總使用年限 （7）實際已使用年限（8）資產(chǎn)利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比較法 （12）收益法2、單項選擇題（1）被評估賓館因市場原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現(xiàn)率為10%,該賓館的經(jīng)濟性貶值最接近于（）萬元。a、15b、12.6c、10d、50（2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。a、復原重置成本b

15、、既可以是復原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是復原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項資產(chǎn)1997年購建，賬面原值100000元，2000年進行評估，若以購建時物價指數(shù) 為100%,則3年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%,則該項資產(chǎn)的重置成本應為（）元。a、 145000b、 115000c、 152000d、 151800（4）某被評估資產(chǎn) 1980年購建賬面價值為 50萬元，1989年進行評估，1980年、1989年 該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為120%、170%,則被評估資產(chǎn)的重置成本為（）萬元。a、50b、70.8 c、35.3 d

16、、85（5）某設備的年收益額為 50萬元，適用本金化率為 20%,則該設備的收益現(xiàn)值為（）萬元。a 、 200b、 250c、 300d、 350（6）教堂、學校、專用機器設備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（）。a、成本法b、收益法c、市場比較法 d、殘余法（7）復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（）。a、相同的原材料b、相同的建造技術標準c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格d、相同的設計（8）運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復原重置成本與更新重置成本，則應當考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）。a、實體性貶值b、經(jīng)濟性貶值c、功能性貶值d、資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限

17、是資產(chǎn)的（）。a、總經(jīng)濟使用年限b、總技術使用年限c、總物理壽命d、以上三個都可以（10）某機器設備購建于1994年10月，根據(jù)其技術經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為 10小時，自1999年初恢復正常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評估基準日，則該設備的實際使用年限為（）年。a、6 b、7c、8 d、7.5（11）待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅

18、，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（）元。1、 160000b、 150000c、 10000 d、 40000（12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這 6臺設備的歷史總成本為 30萬元，該類通用設備的賬面歷史總成本為 500萬元，則該類通用設備的總重置成本為()萬元。a、 357 b、 448 c、 400 d、 417(13)預計某企業(yè)未來 5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15萬元、13萬元、12萬元、14萬 元、15萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去， 且從第6年起以后各年收益均為

19、 15萬元， 折現(xiàn)率為10%,確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設下的價值為()萬元。a、 136 b、 219 c、 127 d、 145(14)某類設備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關系，市場上年加工1600件產(chǎn)品的該類全新設備價值為10萬元，現(xiàn)已八成新的年加工 900件產(chǎn)品的被評估設備的價值為()萬元。規(guī)模效益指數(shù)為 0.5。a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6(15)某評估參照物價格為 10萬元，成新率為0.5,被評估資產(chǎn)的成新率為 0.75,二者在新 舊程度方面的差異為()萬元。a、2.5 b、5 c、7.5d、10(16)通常情況下，可以用市場法進行評估的資產(chǎn)是()a、專利權b、專用機器設備

20、 c、通用設備d、專有技術(17)在應用市場法時，一般應該選擇()參照物進行比較。a、3個或3個以上 b、2個或2個以上c、1個或1個以上 d、4個或4個以上3、多項選擇題(1)資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的內(nèi)容包括有()。a、評估范圍b、評估目的c、評估假設d、評估基準日e、評估工作日期(2)重置成本的估算方法有()a、物價指數(shù)法b、功能價值法c、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法d、重置核算法e、觀察法(3)實體性貶值的估算方法有()a、觀察法b、經(jīng)濟使用年限法c、使用年限法d、修復費用法e、成新率法(4)功能性貶值包括()a、超額投資性功能性貶值b、超額運營性功能性貶值c、復原重置成本的功能性貶值d、更新重置成本

21、的功能性貶值e、修復性功能性貶值(5)估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)()a、維修費用b、保險費用c、折舊費用 d、資金成本e、管理費用(6)造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有()。a、該項資產(chǎn)技術落后b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會勞動生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表(7)復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用()a、相同的功能效用b、相同的建造技術標準c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格d、相同的設計e、相同的材料4、問答題(1)資產(chǎn)評估應按照什么樣的步驟進行？(2)功能性貶值的估算應按照什么樣的步驟進行？(3)運用收益法進行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)

22、的純收益？(4)如何確定折現(xiàn)率？5、計算題某待評估的生產(chǎn)設備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元，而目前的新式同類設備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評估設備與新設備的運營成本在其他方面相同，待評估設備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為 33%,適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設備的功能性貶值。二、參考答案2、(1)復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。(2)更新重置成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重

23、新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。(3)實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不 斷下降而引起的價值減少。(4)功能性貶值是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。(5)經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。(6)總使用年限是指資產(chǎn)的物理(自然)壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。(7)實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度

24、(負荷程度)標準確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關。(8)資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率=至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間+至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間。(9)成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復費用法等。(10)成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本( reproduction cost new ) 或更新重置成本(replcement cost new)中扣減其各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法。(11)比較法也稱市場比較法，是指通過比較待評估資

25、產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)(即可參照交易資產(chǎn))的異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估 方法。(12)收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。3、(I) b a (3) d (4) b (5) b (6) a c (8) c (9) c (10) b(II) c (12) d (13) d (14) d (15) b (16) c (17) a4、(1) abd(2) abcd (3) ac (4) ab (5) abe (6) be(7) ac5、(1)資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務到提交資產(chǎn)評估

26、報告的全過程，具體應按以下步驟進行：資產(chǎn)評估項目的接洽； 組建資產(chǎn)評估項目小組； 擬定資產(chǎn)評估的工作方案；收集與資產(chǎn)評估有關的資料；待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘； 資產(chǎn)評估的評估假 設條件、價值類型及評估標準分析； 選擇評估方法并進行估算； 編寫資產(chǎn)評估報告； 與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)(2)比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異(包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面) 。確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算

27、為評估基準日的現(xiàn) 值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 =復原重置成本-更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營 管理水平狀況下的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、 稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費

28、、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人， 而籌資成本也在對預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。 正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。資本資產(chǎn)定價模型法。 即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權益成本

29、，而非資本成本。一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險?？煞稚L險是由與該項投資相關的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風險是由那些對整個經(jīng)濟而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事 件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風險不同，因而其回報率也不同。期望回報率=無風險利率 +資產(chǎn)風險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當作無風險利率。資產(chǎn)風險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（3 ）。因而可以將資產(chǎn)的期

30、望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率=無風險利率+資產(chǎn)市場風險補償 X 3=無風險利率+ （資產(chǎn)平均回報率 -無風險利率）x 3加權平均資本成本法。加權平均資本成本法既考慮權益資本的成本，也考慮負債資本的成本，用公式表示為：加權資本成本（折現(xiàn)率）=權益成本 X權益比+負債成本 X負債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應納稅所得額因素考慮進去，則負債成本應為稅后負債成 本，因而可用公式表示為：加權資本成本 =權益成本 X權益比+稅前負債成本 X （ 1 -所得稅邊際稅率） X負債比 5、（1.5-1.2） X 10000X 12X （ 1-33%） X 1-1/ （1 + 10%） 5/10% = 91434

31、 （元）第三章機器設備評估一、練習題1、單項選擇題(1) a .(2) a .c .備(3) a . 賞用(4) a .(5) a.c .(6)機器設備按其工程技術特點分類，不包括（）專用設備b .通用設備成本法主要適用于評估（） 可連續(xù)計量預期收益的設備 可獲得非正常變現(xiàn)價格的設備生產(chǎn)性設備d .非標準設備.可正常變現(xiàn)的設備.續(xù)用、但無法預測未來收益的設機器設備重置成本中的直接費用包括各種管理費用 b .安裝調(diào)試費用計算重置成本時，不應計入的費用是 購建費用 b .維修費用 c 估測一臺在用續(xù)用的設備的重置成本,利用價格指數(shù)法 利用重置核算法）.人員培訓費用d .總體設計（）.安裝費用d.總

32、調(diào)試費用首選方法是 （）b.利用詢價法詢價再考慮其他費用d.利用功能價值法物價指數(shù)法只能用于確定設備的（）a.復原重量成本 b .更新重置成本c .實體貶值 d .功能性貶值（7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進口設備所適用的價格指數(shù)是（）a.設備進口國零售商品價格指數(shù)b .設備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù)c.設備出口國綜合價格指數(shù)d .設備出口國零售商品價格指數(shù)（8）機器設備的經(jīng)濟壽命是指（）。a.機器設備從使用到報廢為止的時間 b.機器設備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間c.從評估基準日到設備繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算的時間d.機器設備從使用到出現(xiàn)了新的技術性能更好的設備而被淘汰的時間（9）鑒定機器設備的

33、實際已使用年限，不需考慮的因素是（）。a.技術進步因素b .設備使用的日歷天數(shù)c.設備使用強度d .設備的維修保養(yǎng)水平（10）運用修復費用法估測成新率適用于（）。a.所有機器設備b.具有特殊結構及可補償性有形損耗的設備c.具有特殊結構及在技術上可修復的有形損耗的設備d.具有特殊結構及不可補償有形損耗的設備（11）設備的技術壽命與（）有關。a.使用強度 b .使用時間c .技術更新速度 d .維修保養(yǎng)水平（12）運用價格指數(shù)法評估機器設備的重置成本僅僅考慮了（）因素。a.技術因素 b .功能因素 c .地域因素 d .時間因素（13）被評估設備購建于1985年，賬面價值為30000元，1990、

34、1993年進行兩次技術改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為 3000元和2000 元，1995年對該設備進行評估，假設從19851995年價格上升率為10%,該設備尚可使用年限為8年。評估時設備的加權投資年限為（）年a . 10.5 b .9.5 c . 8 d .8.5（14）對被評估的機器設備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（）a.更新重置成本 b .復原重置成本c .完全重復成本 d .實際重置成本（15）某臺被估資產(chǎn)1978年購建，其賬面原值為10萬元，當時該類設備定基物 價指數(shù)為120%, 1990年對該

35、設備進行評估，當年定基物價指數(shù)為 180%,則該 臺設備的重置全價為（）萬元。a. 10 b . 18 c . 12 d . 15（16）某設備的原始價值為5萬元，當修理后才能正常使用，并且修理后所帶來 的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新 率不會超過（）a. 25% b . 80% c . 75% d . 20%2、多項選擇題(1) a.(2) a. c. e.(3) a. c. e.在設備評估中，重置核算法主要適用于（）通用 b .進口 c .非標 設備評估的現(xiàn)場工作包括（）指導委托方填報評估表格 對設備進行技術鑒定 確定設備的成新率機器設備的重置成本應包

36、括 機器設備的日常維修費用 設備操作人員的培訓費用 設備的技術改造費用自制設備重置成本的估算。 e . 了解市場行情分析委托方的各種評估表格查明設備實物落實評估對象機器設備的購置費用 設備的大修費用（4）構成機器設備重置成本的間接費用主要（）a.購建設備所發(fā)生的管理費用b.購建設備所發(fā)生的運輸費用c.購建設備所占用的資金成本d.購建設備所發(fā)生的總體設計費用e.購建設備所發(fā)生的安裝費用（5）影響機器設備物理壽命的因素有（）a,機器設備的使用強度b .機器設備的維修保養(yǎng)水平c.同類設備的使用強度d .機器設備的經(jīng)濟用途e.設備的自身質(zhì)量（6）進口設備的重置成本包括（）a.設備購置價格b .設備運雜

37、費用c.設備進口關銳 d .銀行手續(xù)費用e.設備安裝調(diào)試費用（7）運用使用年限法估測設備的成新率涉及到的基本參數(shù)（）a.設備的總經(jīng)濟使用壽命b .設備的技術水平c.設備的實際已使用時間d .設備的負荷程度e.設備的剩余經(jīng)濟使用年限（8）機器設備的經(jīng)濟壽命受下列因素影響（）a.物理性能b .技術進步速度c .設備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況d.設備使用人員的技術水平e .設備配套情況(9)設備成新率的估測通常采用()進行。a.使用年限法 b .修復費用法 c .觀測分析法 d .功能價值法e.統(tǒng)計分析法(10)安裝周期很短的一般設備，其重置成本包括 ()a.設備購置費 b .運輸費用 c .利息費用d .

38、安裝費用(11)設備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為()a.超額重置成本 b .超額投資成本c .超額運營成本d .超額更新成本(12)機器設備壽命按其性質(zhì)可分為()a.法定壽命 b .市場壽命 c .物理壽命 d .經(jīng)濟壽命 e .技術 壽命3、計算題(1)某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1985年，原始價值100萬元，1990年和 1993年分別投資50000元和20000元進行了兩次更新改造，1995年對該資產(chǎn)進 行評估。調(diào)查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數(shù)在 1985年、1990年、 1993年、1995年分別為110% 125% 130% 150%該設備尚可使用年限為 6年。 另外，該

39、生產(chǎn)控制裝置正常運行需要5名技術操作員，而目前的新式同類控制裝 置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，所得稅稅率為33%適用折現(xiàn)率為10% 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。(2)某被評估設備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對該 設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，1999年6月對該設備進行評估，評估基準日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：1995 年至1999年該類設備的定基價格指數(shù)分別為 105% 110% 110% 115% 120% 被評估設備的月人工成本比

40、同類設備節(jié)約1000元；被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過 了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%經(jīng)過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的 80%根據(jù)上述條件估算該設備的有關技術 經(jīng)濟參數(shù)和評估價值。(3)評估對象為某機器設備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)I型機組，該機組于1996年5月20日購置并投入使用，具設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬件賬面原值為150 萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于2001年5月20日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào) 查得到以下有關經(jīng)濟技術

41、數(shù)據(jù)資料： 從1996年5月至2001年5月，該類設備 的環(huán)比價格指數(shù)1997年為102% 1998年為101% 1999年為99% 2000年為100% 2001年為102%I型機組在2001年的出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調(diào) 試費大約占購置價格的25%被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭 的原因，利用率僅僅為設計能力的 60%估計評估基準日后其利用率會達到設計 要求；該機組經(jīng)過檢測尚可以使用7年；與具有相同生產(chǎn)能力的II型機組相 比，該機組的年運營成本超支額大約在 4萬元左右；折現(xiàn)率為10%試評估確 定該機組的市場價值。1、(1)c(2) db(9) a(10) b(11)c2

42、、(1) cd(2) cde ace(8) abcd3、(1)b(4) b(5) bc(12) d(13) b(3) bc(4) acd(9) abc(10) abd(6) a b (8)(14) a (15) d (16)(5) abe(6) abcde(11) bc (12) cde1)估算重置成本重置成本=100X 150盼 110%+5< 150險 125%+2< 150險 130喉 144.67 (萬元)2)估算加權投資年限加權投資年限=10X136.36 + 144.67 + 5 X6+144.67 + 2 X2.3 +144.67= 9.66 年3）估算實體性貶值率實

43、體性貶值率=9.66 + （9.66 +6） =61.69%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=144.67X61.69%= 89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（5 4） X 12000= 12000 （元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000X （ 1 33% =8040 （元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 =35016.61（元）=3.5 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值=重置成本實體性貶伯

44、-功能性貶值=144.67-89.25 3.5= 51.92（萬元）1）估算重置成本重置成本=100X120% 105%+10< 120盼 115%= 124.72（萬元）2）估算加權投資年限加權投資年限=4X114.29 + 124.72 + 1 X 10.43 + 124.72 = 3.75 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率=3.75 + （3.75 +6） =38.46%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設備的年超額運營成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計算

45、被評估設備的年凈超額運營成本12000X ( 1 33% =8040 (元)第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040 X (P/A, 10% 6) =8040X4.3553 = 35016.61(元)=3.5 萬元6 )估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率=1 (60吩80% X X100% =1 (60吩 80% 0.7 X100% = 18.24%7)估算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=(重置成本-實體性貶值-功能性貶值)X經(jīng)濟性貶值率=(124.7247.973.5) X 18.24%= 13.36(萬元)8)求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值=重置成本-

46、實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89(萬元)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結果重置成本=100X (1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=5X 60%/(5 X60%)+7X100%=3/10X 100%=30%評估值二125X (1 -30%)=87.5(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估I型機組的過程及其結果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7) X100%=30%功能性貶值=4X (1-33%)(P/A,10%,7)=2.68

47、 X 4.8684=13.05 萬元評估值=156.04 X(1 -30%)-13.05=96.18(萬元)3)關于評估最終結果的意見及理由：最終評估結果應以運用市場重置方式(詢價法)的評估結果為準或為主(此結果的權重超過51端口算為主)。因為此方法是利 用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛， 評估精度可能會受到影響。第四章房地產(chǎn)價格評估一、練習題1、術語解釋（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動產(chǎn)（4）基準地價（5）標定地價（6）樓面地價2、單項選擇題（1）最佳使用是（）必須考慮的評估前提。a. 地產(chǎn) b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d. 資產(chǎn)（2）基準地價系數(shù)修正法所

48、要修正的因素是（）。a.地理位置和交通條件b.個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件c. 容積率和覆蓋率 d.特別利害關系和特殊動機（3）假設開發(fā)法屬于一種（）。a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%, 其評估價值最有可能為（）元。a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）計算建筑期利息的工期應按（）計算。a.合同工期b. 額定工期 c.協(xié)商工期d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指 數(shù)為100%,從1991年至I 1995年的價格

49、指數(shù)每年增長幅度分別是 11.7%、17%、 30.5%、6.9%、4.8%,則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%,評估時，建 筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另 用市場法求得土地使用權價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是（） 元。a. 61667 b. 925000 c. 789

50、950 d. 58041（8）殘余估價法屬于（）中的一種具體方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d.功能價值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7, 容積率為2.0, 土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）元/平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，（）指標更具說服力。建筑總價格土地總價格A B .土地總面積.土地總面積C房地總價格D 土地總價格土地總面積建筑總面積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設該地產(chǎn)的使用年限為無限年期,預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增

51、加l萬元。資本化率為7%則該地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690(12)待估地產(chǎn)年總收入18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折 現(xiàn)率為10%則其評估價值最接近于() 萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49(13)待評估建筑物為一磚混結構兩層樓房， 宅基地面積為300平方米，房屋每 層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40% 土地還原率為8%建筑物還 原率為10%評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米 1000元，建 筑物的年純收益為() 元。a.1000b.12000c.4000d.2000(14)某評估

52、機構采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估， 評估中共選擇了三個參照物， 并分別得到127萬元、142萬元、151萬元3個評估結果，它們的權重依次為25% 40% 35%則被評估房地產(chǎn)的價值最接近()萬元。a. 140 b. 157 c. 141 d. 148(15)如果房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為 2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450萬元，建筑物的資本化率為10%, 那么土地的資本化率最接近于 ()。a. 9% b. 12.5% c. 7.5% d. 5%(16)被評估建筑物歷史建造成本為 80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物 2000年的重置成本。

53、調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指 數(shù)分別為103% 103% 102%該建筑物的重置成本最接近于() 萬元。a. 86 b. 87 c. 90 d. 85(17)已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格 為1000萬元，建筑物的資本化率為10%,該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于 () 萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100(18)假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預計前3年的純租金收入分別為3萬元、 2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%, 該房地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。a. 28 b. 32 c. 25

54、d. 30(19)被評估土地的剩余使用權年限為 30年，參照物剩余使用權年限為25年, 假定折現(xiàn)率為8%,被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于()a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054(20)運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是 ()。a. 土地的非再生性b.土地位置固定性c. 土地用途廣泛性d.土地利用永續(xù)性(21)某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當?shù)劂y 行一年期貸款利率為9%,二年期貸款利率為10%,三年期貸款利率為11%, 開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2,第二、三年投資各占總投資的1/4 , 問該土地每平方米應負擔利

55、息為()元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25(22)某磚混結構單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%,取得租金收入的年總成本為 8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為 1200元/平方米，建筑物的年純收益為() 元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000(23)某一宗2000平方米空地的預計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元/平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的 6%,利息利 潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15% ,銷售費用及有關稅費為售價的10%,該土地的價值接近于() 元/平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元(24)在用收益法評估土地使用權價格