房地產(chǎn)評估第三章房地產(chǎn)價格與價值

1、第三章第三章 房地產(chǎn)價格和價值房地產(chǎn)價格和價值v一、學(xué)習(xí)要求v本章主要介紹房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。v二、內(nèi)容講解v第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件v一、房地產(chǎn)價格的含義v價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。v價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)價格的形成條件v 二、房地產(chǎn)價格的形成條件v （一）有用性v 一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要

2、，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價值。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，從而房地產(chǎn)就不會有價格。v （二）稀缺性v 一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)價格的形成條件v （三）有效需求v 人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。只有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能

3、使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。v 為便于更好地理解價格，值得進(jìn)一步說明的是，價格實質(zhì)上是在市場經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定經(jīng)濟(jì)制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。無論人類社會處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現(xiàn)對該種物品究竟應(yīng)如何分配的問題哪些人獲得，哪些人不獲得。物品分配方式物品分配方式v 歸納起來，古今中外主要有以下6種分配方式：武力。如小到個人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。抽簽。即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。排隊。

4、即誰排在最前面，物品就歸誰。這實質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。計劃。如在傳統(tǒng)的社會主義計劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。價格。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。v 在市場經(jīng)濟(jì)中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方在市場經(jīng)濟(jì)中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價格上升，以式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價格上升，以便抑制過多的消費和擴(kuò)大生產(chǎn)；價格下降，以便刺激消費、便抑制過多的消費和擴(kuò)大生產(chǎn)；價格下降，以便刺激消費、減少生產(chǎn)和消除過多的存貨。減少生產(chǎn)和消除過多

5、的存貨。房地產(chǎn)價格含義練習(xí)房地產(chǎn)價格含義練習(xí)v 1房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。（2003年考試試題）v A有用性、稀缺性、有效需求v B供給、需求、利用狀況v C權(quán)利、租金、利率v D價值、使用價值、供求v 答案：A房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同v第二節(jié) 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同v一、相同之處v房地產(chǎn)價格與機(jī)器設(shè)備等一般物品的價格既有相同之處，又有不同的地方。它們的相同之處是：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。v二、不同之處v（1）房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。v（2）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房

6、地產(chǎn)權(quán)益的價格。v（3）房地產(chǎn)價格形成的時間較長。房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處v （4）房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。v 房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。v （5）房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。v 房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格（也稱為買賣價格，通常簡稱價格）；二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金（也稱為租賃價格，通常簡稱租金）。從而房地產(chǎn)價格也有廣義的價格（包

7、括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。房地產(chǎn)供求與價格房地產(chǎn)供求與價格v 房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價格（相當(dāng)于本金），只要把握租金（相當(dāng)于利息）與資本化率或報酬率（相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率或報酬率，也可求得。具體的求取方法是收益法v 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格v 一、房地產(chǎn)需求v （一）房地產(chǎn)需求的含義v 房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數(shù)量。

8、決定房地產(chǎn)需求量的因素決定房地產(chǎn)需求量的因素v（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素v某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平，消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：v（1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。v需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。消費者的收入水平消費者的收入水平v 炫耀性物品是用以顯示人們的身

9、份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。v （2）消費者的收入水平。因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來說，其需

10、求量可能隨著收入增長而下降，即當(dāng)消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。消費者的偏好消費者的偏好v （3）消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。v （4）相關(guān)物品的價格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價

11、格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。相關(guān)物品的價格水平相關(guān)物品的價格水平v 與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。v 某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補(bǔ)

12、品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。消費者對未來的預(yù)期消費者對未來的預(yù)期v （5）消費者對未來的預(yù)期。消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到其預(yù)期的影響。例如，消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于消費者對其未來收入增長和房地產(chǎn)價格未來漲落的預(yù)期。當(dāng)消費者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房

13、地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。v 由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費者的收入高由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費者的收入高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，當(dāng)該種房時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補(bǔ)品的價格低時，當(dāng)消費者地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補(bǔ)品的價格低時，當(dāng)消費者預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增多；反之

14、，時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。房地產(chǎn)供求與價格練習(xí)房地產(chǎn)供求與價格練習(xí)v 2、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。v A消費者的收入增加v B作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升v C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升v D消費者預(yù)期其未來的收入增加v E消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升v 答案：ABDE房地產(chǎn)需求曲線房地產(chǎn)需求曲線v （三）房地產(chǎn)需求曲線v 房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。在圖3-1（a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸

15、表示某種房地產(chǎn)的價格（P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量（Q），因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線（D）。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移；反之，需求曲線就會向左位移。如圖3-1（b）所示，以Do為基礎(chǔ)，如果消費者的收入水平提高，因為在相同的價格水平下需求量增加，所以整個需求曲線將由Do向右

16、位移到D1；如果消費者的收入水平下降，因為在相同的價格水平下需求量減少，所以整個需求曲線將由Do向左位移到D2。房地產(chǎn)需求曲線房地產(chǎn)需求曲線v 房地產(chǎn)需求曲線房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給v二、房地產(chǎn)供給v（一）房地產(chǎn)供給的含義v 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者，下同）在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格（或租金，下同）水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算

17、做供給。v 房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給v 在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為：v 潛在供給量存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開發(fā)量v 3現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（）。v A存量新開發(fā)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量拆毀量v B存量新開發(fā)量該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量拆毀量v C存量新開發(fā)量空置房量拆毀量v D存量新增竣

18、工量拆毀量v 答案：A決定房地產(chǎn)供給量的因素決定房地產(chǎn)供給量的因素v （二）決定房地產(chǎn)供給量的因素v 某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價格水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：v （1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。決定房地產(chǎn)供給的因素決定房地產(chǎn)供給的因素v （2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)建

19、設(shè)成本。在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。v （3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。v （4）房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的市場看好，例如，預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則開發(fā)商在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者會把現(xiàn)在開發(fā)的房地

20、產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期是悲觀的，則結(jié)果則會相反。供給因素總結(jié)供給因素總結(jié)v由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格高時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會減少。v需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。房地產(chǎn)供給缺乏彈性。房地產(chǎn)供給練習(xí)房地產(chǎn)供給練習(xí)v

21、4房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。vA該種房地產(chǎn)的價格水平vB消費者的預(yù)期vC該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本vD該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平vE房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期v答案：ACDE房地產(chǎn)供給曲線房地產(chǎn)供給曲線v（三）房地產(chǎn)供給曲線v 房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。在圖3-2（a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格（P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量（Q），因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線（S）。v 如果考慮影響

22、房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖3-2（b）所示，以S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，則整個供給曲線將由S。向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，則整個供給曲線將由S0向右位移到S0在房地產(chǎn)開發(fā)成本下降導(dǎo)致整個供給曲線向右位移的情況下，每一價格水平都有更多的供給量，或者說，對每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開發(fā)商都愿意接受較低的價格。房地產(chǎn)供給曲線房地產(chǎn)供給曲線房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)均衡價格v三、房地產(chǎn)均衡價格v 在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點

23、都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價格的組合。因為市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場交易價格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。v 圖3-3是把圖3-1（a）中的需求曲線和圖3-2（a）中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。正點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此，正點是供求均衡點，其所對應(yīng)的價格和數(shù)量是消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。其中，正點所對應(yīng)的價格P，被稱為均衡價格，所對應(yīng)的數(shù)量Q被稱為均衡數(shù)量。房地產(chǎn)均衡價格及其形成房地產(chǎn)均衡價格及其形成房地產(chǎn)均衡價格理論房地產(chǎn)均衡價格理

24、論v 均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。v 總的來講，房地產(chǎn)的價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時，如果需求增加，則價格上升；如果需求減少，則價格下降。當(dāng)需求一定時，如果供給增加，則價格下降；如果供給減少，則價格上升。需求和供給若同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡數(shù)量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增加而供給減少，或者需求

25、減少而供給增加）、變動幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性v四、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性v 在理論上可把房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類型：全國房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。v 與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對該房地產(chǎn)的價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。房地產(chǎn)價格和價值的種類房地產(chǎn)價格和價值的種類v

26、第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類v一、價值、使用價值和交換價值v 在房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值分為使用價值和交換價值。其中，使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量，因此，交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟(jì)活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值；在房地產(chǎn)估價中通常所講的價值，也是指交換價值。價值、使用價值、交換價值價值、使用價值、交換價值v 任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。

27、沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，即沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。v 就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。但在房地產(chǎn)估價中首先應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)使用價值的房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行“鑒定”，因為這些影響著房地產(chǎn)交換價值的大小。就如同對古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價，如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì)，肯定評估不出其真實的價值。因此，日本把

28、估價稱為鑒定評價是有其一定道理的。價值、使用價值、交換價值練習(xí)價值、使用價值、交換價值練習(xí)v 5房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。v A使用價值v B交換價值v C投資價值v D賬面價值v 答案：Bv 6就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（）v 答案：成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v （一）成交價格v 成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達(dá)成交易買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價格是一個已經(jīng)完

29、成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機(jī)、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。v 理解成交價格，應(yīng)對其形成機(jī)制的關(guān)系有所了解：v （1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的最低價格（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v （2），是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付

30、的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的最高價格（簡稱最高買價），賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。v （3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)最高買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關(guān)系為：v 最高買價成交價最低賣價成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 實際的成交價將落在這一區(qū)間的某個位置，至于是剛好為

31、最低賣價或最高買價還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。在買方市場下，成交價會偏向最低賣價；在賣方市場下，成交價會偏向最高買價。v 成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。成交價格、

32、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 嚴(yán)格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：公開市場。交易對象本身具備市場性。眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。 買者和賣者都具有完全信息。這是

33、指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點，充分了解市場行情。適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地

34、產(chǎn)的成交價格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報價，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報價最高者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標(biāo)報價高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機(jī)制不同、地

35、塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。v 7在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。v A高于 B等于 C低于 D不高于 E不等于v 答案：AB成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v （二）市場價格v 市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。v （三）理論價格（等于價值）v 理論價格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件

36、下形成的價格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。如圖v 價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格

37、基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。v 一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動（即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動），它們之間的關(guān)系可見圖3-5。v 就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)的市場價格。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和

38、評估價值v （四）評估價值v 評估價值（appraisa lvalue）也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。例如，通常把市場法、收益法、成本法求得的價值分別稱為比準(zhǔn)價格、收益價格和積算價。v 從某種意義上講，成本法測算出的價值傾向于最低賣價（主要從賣家角度），收益法測算出的價值傾向于最高買價（主要從買受人的角度），市場法測算出的價值傾向于成交價格。此外，收益法測算出的價值趨向于理論價格，市場法測算出的價值趨向于市場價格。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格

39、和評估價值v 當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法和成本法測算出的價值基本一致。在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，市場法測算出的價值會大大高于收益法和成本法測算出的價值。換句話說，如果市場法測算出的價值大大高于收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)的價值被市場高估或者存在一定的泡沫。當(dāng)成本法測算出的價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。v 評估價值雖然不是事實，但當(dāng)為交易目的而估價時，評估價值與成交價格卻有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價為交易當(dāng)事人提

40、供要價或出價的參考依據(jù)，或者提供議價的基礎(chǔ)。成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值v 在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價值往往會成為房地產(chǎn)的成交價格。但值得注意的是，由于估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值往往不同。但稱職的估價師所評估出的價值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi)。v 由上可見，要求評估的是客觀合理的價值，而實際評估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價師個人主觀因素的價值，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值正常成交價格市場價格。市場價值和非市

41、場價值市場價值和非市場價值v 三、市場價值和非市場價值v 不論何種類型的房地產(chǎn)評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值。v （一）市場價值v 市場價值（market value MV）過去稱為公開市場價值（open market value MV），是多數(shù)估價項目需要評估的價值類型，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價對象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價格：市場價值與非市場價值市場價值與非市場價值v （1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個定的買者，買者不是被迫地從

42、特定的賣者那里購買房地產(chǎn)。v （2）交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。v （3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。v （4）交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示。v （5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。市場價值與非市場價值市場價值與非市場價值v 市場價值還有一些隱含條件，包括：最高最佳使

43、用；繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；市場參與者的集體觀念和行為。v 如果給市場價值下個簡要的定義，那么它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動機(jī)，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價格。v 征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強(qiáng)制性的，不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”，但因為要“依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價應(yīng)當(dāng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。市場價值與非市場價值市場價值與非市場價值v 8公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（）。v A賣方和買方掌握必要的市場信息v B賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象v

44、 C買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價v D賣方和買方追求各自利益的最大化v E賣方和買方急于完成交易v 答案：ADv 9城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)。（）v 答案：非市場價值非市場價值v （二）非市場價值v 在實際估價中，有些估價項目的要求評估的是在不符合市場價值形成的條件中的一個或多個條件下最可能的價格。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值主要有快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。市場價值和這五種非市場價值，可以說是六種基本價值類型。它們

45、是一組按照價值前提或者說是評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。非市場價值非市場價值v 1快速變現(xiàn)值v 快速變現(xiàn)值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”下最可能的價格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時間較短（如銷售期短于正常或合理的銷售期），則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。（強(qiáng)制拍賣）v 2謹(jǐn)慎價值v 謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值即為謹(jǐn)慎價值。非市

46、場價值非市場價值v 3在用價值v 在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。v 4殘余價值v 殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某個針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時殘余價值會低于市場價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)

47、此給予拆遷補(bǔ)償。非市場價值非市場價值v 5投資價值v 投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個房地產(chǎn)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度來衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言

48、的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。非市場價值非市場價值v 6在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）v 答案：v 7房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。v A市場價值v B清算價值v C快速變現(xiàn)價值v D投資價值v 答案：D投資價值與市場價值投資價值與市場價值v 評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估價值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率

49、，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率）；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。v 在凈收益方面，評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。投資價值與市場價值投資價值與市場價值v 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于

50、或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。v 就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高

51、購買價格，例如為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。投資價值練習(xí)題投資價值練習(xí)題v 8在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。v A社會一般的收益率v B收益法中的資本化率v C投資者要求的滿意收益率v D投資者要求的最低收益率v 答案：Dv 9在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（）v 答案：買賣買賣價格價格v四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值v 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型來劃分的房地產(chǎn)價格或價值。v （一）買賣價格v 買

52、賣價格也稱為銷售價格，簡稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。租賃價格租賃價格v （二）租賃價格v 租賃價格通常稱為租金。有時稱為租價，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。v 在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中，市場租金也

53、稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。租賃價格租賃價格v 商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。v 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：地租；房屋折舊費，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費；維修費；管理費；投資利息；保險費；房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅

54、、城鎮(zhèn)土地使用稅）；租賃費用，如租賃代理費；租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費（政府收取）；利潤。租賃價格租賃價格v 實際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，例如可能包含家具設(shè)備使用費、物業(yè)服務(wù)費用、水費、電費、燃?xì)赓M、供暖費、通信費、有線電視費等；也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費用，例如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中，住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金（也稱為分成租金、百分比

55、租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。此外，還應(yīng)注意租賃價格與租賃權(quán)價格（承租人權(quán)益價值）是兩個不同的概念。抵押價值抵押價值v （三）抵押價值v 在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵押權(quán)時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權(quán)時的價值，都要大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。v 法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本

56、次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。抵押價值抵押價值v 但在實際房地產(chǎn)抵押估價中，因在估價時尚難以明確設(shè)立抵押權(quán)的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣的時間等估價所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)日期內(nèi)或者房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間的某個日期（原則上為完成估價對象實地查看之日），假定未設(shè)

57、立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價作業(yè)日期，是指估價的起止日期，具體是自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間。抵押價值抵押價值v 此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。而為了彌補(bǔ)這種抵押價值評估的缺陷，保障貸款收回，要求房地產(chǎn)抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估”等提示。當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的

58、價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保或者提前清償債務(wù)。下列公式將有助于對抵押價值的正確理解：抵押價值抵押價值v 可見，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。v 例3-1某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積25000，擬建500套住宅，總建筑面積50000，已完成總投資的80%。開發(fā)商以5000元/的價格預(yù)售了其中100套，建筑面積共計10000，預(yù)購人按房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少200萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)

59、售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2000萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%。請求取該在建工程的再次抵押價值。抵押價值抵押價值v 解該在建工程的再次抵押價值求取如下：v 10某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。（）v 答案：保險價值保險價值v （四）保險價值v 保險價值（insurable value）是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定。例如，投保火災(zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地

60、的價值，通常具體指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間經(jīng)濟(jì)損失（如租金損失）。v 12評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（）。v A重置成本土地使用權(quán)價值v B重置成本土地使用權(quán)價值重置期間的經(jīng)濟(jì)損失v C有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值可能的連帶損失v D建筑安裝工程費建造期間的經(jīng)濟(jì)損失 答案：C計稅價值計稅價值v （五）計稅價值v 計稅價值（assessed value）也稱為課稅價值，有些場合稱為計稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。具體的計稅價值如何，要視稅種而定。例如，1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計