第九、 十章路線價(jià)與長(zhǎng)期趨勢(shì)法

1、房地產(chǎn)估價(jià)第九章第九章路線價(jià)法路線價(jià)法第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)9-1 9-1 路線價(jià)法的基本原理路線價(jià)法的基本原理一、路線價(jià)法的需要一、路線價(jià)法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時(shí)需要估價(jià)的土地同時(shí)需要估價(jià)街街 道道第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)二、路線價(jià)法的概念二、路線價(jià)法的概念 對(duì)面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋?，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深對(duì)面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋?，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，上

2、，此單價(jià)稱為路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接同一街道各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接同一街道各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 街 道街 道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)三、路線價(jià)法的理論依據(jù)三、路線價(jià)法的理論依據(jù) 實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)比較法 路線價(jià)法估價(jià)結(jié)果的可信度取決于路線價(jià)、深度百分率及各種修正率的健全與否 四、適用的對(duì)象和條件四、適用的對(duì)象和條件 土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。 前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗

3、土地排列較整齊，還需要前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)9-2 9-2 路線價(jià)法的操作過(guò)程路線價(jià)法的操作過(guò)程 一、劃分路線價(jià)區(qū)段一、劃分路線價(jià)區(qū)段 二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 四、確定路線價(jià)四、確定路線價(jià) 五、制作深度指標(biāo)表五、制作深度指標(biāo)表 六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格 同一路線價(jià)的地段 各宗土地的深度的眾數(shù) 具有代表性的土地 設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價(jià) 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)五

4、、制作深度指標(biāo)表五、制作深度指標(biāo)表 （一）深度指數(shù)的含義（一）深度指數(shù)的含義 隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價(jià)變化的相對(duì)程度隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價(jià)變化的相對(duì)程度 深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)（二）深度指數(shù)的制作思路（二）深度指數(shù)的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、單獨(dú)深度百分率、單獨(dú)深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n2 2、累計(jì)深度百分率、累計(jì)深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2aa1 1+a+a

5、2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、平均深度百分率 naaaaaaaaan.3221321211第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)（三）制作方法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1 1、四三二一法則、四三二一法則 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨(dú)深度百分率403020109876累計(jì)深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.0

6、70.865.0假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100100英尺英尺 所給深度標(biāo)準(zhǔn)深度累計(jì)深度指數(shù)平均深度指數(shù)第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)（三）制作方法（三）制作方法%100標(biāo)準(zhǔn)深度所給深度深度指數(shù)制作思路屬于累計(jì)深度指數(shù) 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法2 2、哈柏法、哈柏法則則房地產(chǎn)估價(jià)六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格 （一）計(jì)算公式一）計(jì)算公式宗地價(jià)格V深度指數(shù)dvdf路線價(jià)u當(dāng)u為單位價(jià)格時(shí)：V = u dv ( f d ) 當(dāng)u為以一定單元寬，標(biāo)準(zhǔn)深度的長(zhǎng)條時(shí)：V = u dv f dv平均深度指數(shù)dv累計(jì)深度指數(shù)第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)六、計(jì)算各宗

7、地土地價(jià)格六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格1 1、一面臨街矩形土地、一面臨街矩形土地 路線價(jià)2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u V = u dvdv ( f ( f d ) d ) = =20001402015.24 = = 85.34萬(wàn)元萬(wàn)元第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法（二）運(yùn)用舉例（二）運(yùn)用舉例房地產(chǎn)估價(jià)（二）運(yùn)用舉例（二）運(yùn)用舉例路線價(jià)2000元/m230mP184P184例例9 92 2路線價(jià)3000元/m2標(biāo)準(zhǔn)深度20m15m15m所給深度標(biāo)準(zhǔn)深度累計(jì)深度指數(shù)米處的平均深度指數(shù)15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地單

8、價(jià)第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法2 2、前后兩面臨街矩形、前后兩面臨街矩形地地房地產(chǎn)估價(jià)重疊價(jià)值估價(jià)法重疊價(jià)值估價(jià)法u0u1dd0d11010111000dddduuudduuud（高價(jià)街）高價(jià)街）（低價(jià)街）低價(jià)街）第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)P184P184例例9 92 2150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1英尺英尺50100150100150100002000020000011000dddduuuddv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%5

9、0=235萬(wàn)元 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)3 3、街角地、街角地A Bu0u1V單=u0dv0+u1dv1tt旁街影響加價(jià)率第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)4 4、特殊形狀土地、特殊形狀土地uABCfddf21hdvuABC土地價(jià)格三角形h三角形土地修正率第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)ABCDABC土地價(jià)格= ABD土地價(jià)格 ACD土地價(jià)格 第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法4 4、特殊形狀土地、特殊形狀土地房地產(chǎn)估價(jià)ABCDEFGH梯形ABCD價(jià)格=矩形CDEF價(jià)格+三角形ACE價(jià)格+三角形BDF價(jià)格梯形ABCD價(jià)格=矩形ABGH價(jià)格-三角形ACG價(jià)格-三角形BD

10、H價(jià)格第九章第九章 路線價(jià)法路線價(jià)法4 4、特殊形狀土地、特殊形狀土地房地產(chǎn)估價(jià)第十章第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法房地產(chǎn)估價(jià)10-1 10-1 基本原理基本原理一、概念一、概念 利用較長(zhǎng)期的歷史資料，在分析其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，利用較長(zhǎng)期的歷史資料，在分析其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用時(shí)間序列分析和回歸分析方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)運(yùn)用時(shí)間序列分析和回歸分析方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)和判斷。和判斷。 將預(yù)測(cè)科學(xué)的基本理論和方法運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)上而產(chǎn)將預(yù)測(cè)科學(xué)的基本理論和方法運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)上而產(chǎn)生的一種估價(jià)方法。生的一種估價(jià)方法。第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法房地產(chǎn)

11、估價(jià)10-1 10-1 基本原理基本原理長(zhǎng)時(shí)間、真實(shí)的歷史價(jià)格資料長(zhǎng)時(shí)間、真實(shí)的歷史價(jià)格資料三、作用三、作用1 1、評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格；、評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格；2 2、市場(chǎng)比較法中交易日期修正；、市場(chǎng)比較法中交易日期修正；3 3、收益法中對(duì)未來(lái)凈收益等的預(yù)測(cè)；、收益法中對(duì)未來(lái)凈收益等的預(yù)測(cè)；4 4、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期價(jià)值及成本等的預(yù)測(cè)；、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期價(jià)值及成本等的預(yù)測(cè)；5 5、填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏；、填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏；6 6、地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)的比較。、地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)的比較。 第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法二、適用條件二、適用條件房地產(chǎn)估價(jià)年份年份價(jià)格價(jià)格2001 20

12、02 2003 2004 2005 2006AB房地產(chǎn)上漲或下跌的趨勢(shì)強(qiáng)弱與其目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)房地產(chǎn)上漲或下跌的趨勢(shì)強(qiáng)弱與其目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法10-1 10-1 基本原理基本原理房地產(chǎn)估價(jià)10-1 10-1 基本原理基本原理1 1、搜集資料、搜集資料2 2、排列成序、排列成序3 3、分析建模、分析建模4 4、推測(cè)價(jià)格、推測(cè)價(jià)格第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法四、操作步驟四、操作步驟房地產(chǎn)估價(jià)10-2 10-2 預(yù)測(cè)方法預(yù)測(cè)方法 一、直線趨勢(shì)預(yù)測(cè)法一、直線趨勢(shì)預(yù)測(cè)法1 1、平均增減量法、平均增減量法第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法年份年份價(jià)格價(jià)格y2001

13、681020027130200374602004781020058150逐年上漲逐年上漲 320330350340逐年上漲額平均數(shù)逐年上漲額平均數(shù) 335434353332d預(yù)測(cè)值：預(yù)測(cè)值： y2006=8150+335=8485 y2007=8150+3352=8820 d=3200.1+3300.2+3500.2+3400.5=338 加權(quán)加權(quán) 0.10.20.20.5房地產(chǎn)估價(jià)2 2、平均法、平均法y yx x0 0趨勢(shì)線趨勢(shì)線實(shí)際線實(shí)際線（x x1 1，y y1 1）（x x2 2，y y2 2）第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法ya+bx房地產(chǎn)估價(jià)年份年份 價(jià)格價(jià)格1997 4.00

14、 1998 4.20 1999 4.41 2000 4.60 2001 4.80 2002 5.03 2003 5.25 2004 5.47 2005 5.66 x12345678940. 4580. 460. 441. 420. 400. 4355432111yx35.5466.547.525.503.55.74987622yxxy211.0767.388. 510211. 0767. 32006y088. 611211. 0767. 32007y價(jià)格單位：萬(wàn)元/ m2第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法2 2、平均法、平均法房地產(chǎn)估價(jià)3 3、最小二乘法、最小二乘法 ya+bx 0 x2xxy

15、bnya第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法房地產(chǎn)估價(jià) 某房地產(chǎn)的成本（萬(wàn)元）某房地產(chǎn)的成本（萬(wàn)元）年份年份 成本成本y1997 4.00 1998 4.20 1999 4.41 2000 4.60 2001 4.80 2002 5.03 2003 5.25 2004 5.47 2005 5.66 x-4-3-2-101234 x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64 0 43.420 43.42 60 12.56n=9209. 06056.12824. 4942.432xxybnyaxbxay209. 0824. 4萬(wàn)元

16、87. 55209. 0824. 42006yx-7-5-3-11357 第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法房地產(chǎn)估價(jià)二、二次拋物線型預(yù)測(cè)法二、二次拋物線型預(yù)測(cè)法y=a+bx+cx20 x224222224224xxnyxyxncxxybxxnxyxyxa第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法房地產(chǎn)估價(jià)P196P196例例10104 4年份年份價(jià)格價(jià)格一級(jí)增長(zhǎng)量一級(jí)增長(zhǎng)量二級(jí)增長(zhǎng)量二級(jí)增長(zhǎng)量199719974200420019981998530053001100110019991999670067001400140030030020002000840084001700170030030020012

17、0011040010400200020003003002002200212700127002300230030030020032003153301533026302630330330第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法房地產(chǎn)估價(jià)年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=706303051990282648701

18、96第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法P196P196例例10104 4房地產(chǎn)估價(jià)15228196763030282648707185728519908397281967282648706303019622242222224224xxnyxyxncxxybxxnxyxyxaiiiiY=8397+1857x+152 x2 2004年價(jià)格年價(jià)格=8397+18574+15242=18257元元/平方米平方米 2005年價(jià)格年價(jià)格=8397+18575+15252=21482元元/平方米平方米 第十章第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法P196P196例例10104 4房地產(chǎn)估價(jià)三、平均發(fā)展速度預(yù)測(cè)法三、平均發(fā)展速度預(yù)測(cè)法年份年份價(jià)格價(jià)格199519952800280019961996270027001997199731003100199819982600260019991999320032002000200038003800200120015200520020022002530053002003200355005500P197例例105%196%10019952003%年價(jià)格年價(jià)格）總發(fā)展速度（088. 196. 1191n總發(fā)展速度平均發(fā)展速度20042004年價(jià)格年價(jià)格=5500=55001