廣西欽州碧海盛世項目可行性研究報告

1、廣西欽州市碧海盛世項目可行性研究報告1項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述41.1項目背景41.2交易結(jié)構(gòu)概述102融資人資信情況11融資公司基本情況11融資公司經(jīng)營情況14融資人財務(wù)狀況1403項目概況和建設(shè)情況031項目基本情況032項目建設(shè)條件233項目建設(shè)實施進(jìn)度23.4項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況34項目市場情況34.1項目投資環(huán)境342項目分析及市場情況1443項目租售情況預(yù)測255項目財務(wù)效益評估295.1房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測2952項目資金來源情況315.3項目損益預(yù)測3254項目有關(guān)財務(wù)效益指標(biāo)33336信托方案與風(fēng)險防范措施3361交易結(jié)構(gòu)安排及信托計劃摘要7意見及建議348項目資料341

2、 項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述1.1 項目背景1 .城市基本概況80多年前孫中山先生在欽州市位于我國廣西壯族自治區(qū)南部，在北部灣的賀信圈內(nèi)，是廣西主要的地級市之一，也是我國對外開放、實行沿海開放城市政策的重要城市之一。欽州資源條件良好。距欽州市區(qū)約28公里的欽州港是一個天然的深水良港，早在建國方略中就把欽州港規(guī)劃為“我國南方第二大港”。欽州港水深，潮差大，有60多公里深水岸線可以建設(shè)碼頭，非常適宜建設(shè)大港口。欽州港目前已建成千噸級和1-5萬噸級碼頭泊位公14個，在建5-7萬噸級碼2009年，欽州港全年貨頭泊位4個，10萬噸級航道正在建設(shè)，10萬噸級以上碼頭泊位正在抓緊做前期工作。物吞吐量達(dá)2200萬

3、噸。據(jù)中央新聞媒體透露，國家正擬把欽州港列為我國的第五個保稅港口，有關(guān)前期工作正緊鑼密鼓地開展。近年來，欽州大力推進(jìn)大工業(yè)建設(shè)。目前已經(jīng)投產(chǎn)的工業(yè)大項目有：100萬噸瀝青廠、10萬噸木薯酒精廠、80萬噸大豆加工項目和四個鐵合金廠等；已經(jīng)啟動和正在建設(shè)的項目有：240萬千瓦燃煤電廠、60萬噸紙30萬噸漿的金桂林漿紙一體化工程、60萬噸大洋糧油加工項目和中石油年加工1000萬噸蘇丹原油項目。這些工業(yè)項目落戶欽州將極大地提升欽州的經(jīng)濟(jì)實力。欽州大旅游初露端倪。三年來，欽州先后成功開發(fā)了三娘灣、八寨溝、五皇嶺等一批具有濃郁山海特色的旅游景點，構(gòu)建了山海特色鮮明的旅游新格局，使欽州一躍成為廣西又一充滿生

4、機(jī)與活力的旅游新景區(qū)。特別是三娘灣旅游景區(qū)，自開發(fā)以來，吸引了越來越多的國內(nèi)外游客，已成為我國旅游景觀的新亮點。如今，欽州正在三娘灣旅游區(qū)籌建北部灣海洋大學(xué)。據(jù)我國城市競爭力研究會對全國281個參評城市的投資環(huán)境進(jìn)行評比排位，欽州市位居第30名，在廣西14個地級市中名列第二。隨著我國-東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建設(shè)和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈的加速發(fā)展，為欽州快速發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件。欽州在發(fā)展戰(zhàn)略上，依托南面是通往世界的大海、北面有高速公路與南寧、柳州、廣州等城市相通的有利條件，以及我國與東盟十國共同構(gòu)建“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的發(fā)展戰(zhàn)略，努力把欽州構(gòu)建成為國際性港口物流中心和我國一東盟自由貿(mào)易重要的

5、國際物流樞紐。同時積極發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)和旅游業(yè)，堅持發(fā)展和環(huán)境保護(hù)與治理相結(jié)合，不斷改善投資環(huán)境，極大地提高了對外來投資和置業(yè)的吸引力。欽州市城鄉(xiāng)市場廣闊，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有很大的潛在優(yōu)勢。2 .欽州城市戰(zhàn)略區(qū)位價值解讀(1)中國新地緣政治的前沿陣地欽州地處港澳經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)圈、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合點，南臨北部灣、毗鄰粵港澳、背靠大西南，面向大東盟，欽州將是未來中國經(jīng)濟(jì)增長極和地緣政治的重要平臺。廣西發(fā)蜃軸及城市影晌(2) .北部灣經(jīng)濟(jì)圈的重點城市，中國第六個保稅港區(qū)，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極欽州具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，地處廣西沿海中心位置，面向東南亞，背靠大西南，毗鄰粵港澳，集沿

6、海沿江近邊優(yōu)勢于一體，為東南亞與大西南兩個幅射扇面的軸心，是大西南地區(qū)最便捷的出海通道，在西部大開發(fā)和我國-東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。國家一類口岸，客輪直通海南省，貨輪直達(dá)港澳、東南亞、歐美等國家和地區(qū)。欽州市具有“一市聯(lián)五南”(大西南、東南亞、越南、南寧、海南)之稱。欽州市區(qū)距廣西首府南寧市僅119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前有多條鐵路和高等級(高速）公路在這里交匯。南寧-防城、欽州-北海、黎塘-欽州、欽州-欽州港等鐵路在欽州市區(qū)交匯；南寧-北海、南寧-防城、欽州-靈山、欽州-犀牛腳等9

7、條高等級公路橫貫欽州市；欽州距離南寧機(jī)場和北海機(jī)場均為高速路100公里左右的路程，到南寧、北海、中越邊界（東興）都是一個小時的路程，可以說，正處于北部灣“一小時經(jīng)濟(jì)圈”的中心地帶。鐵路：南北鐵路（南寧一北海）、南防鐵路（南寧一防城）、黎欽鐵路（黎塘一欽州）等在欽州交匯，欽州至欽州港鐵路、勒溝鐵路專用線和鷹嶺鐵路專用線已建成。公路：南北高速公路、欽防高速公路、南北二級公路等在欽交匯，貫通整個西南、華南公路網(wǎng)，形成了以高等級公路為主的公路網(wǎng)絡(luò)。港口：欽州港設(shè)有國家一類口岸，已建成萬噸級以上泊位10個和3萬噸航道，可進(jìn)出35萬噸船舶，在建的10萬噸級深水航道即將竣工投產(chǎn)。2006年欽州港吞吐能力達(dá)1

8、476萬噸。欽州海岸線長520.8公里。欽州港是天然良港，其三面環(huán)陸，南部向海，港池寬闊，避風(fēng)條件好，航道水深，可挖性好，潮差大，回淤少，腹地廣，擁有86.08公里長的碼頭岸線，其中深水岸線長54.09公里，規(guī)劃建設(shè)9個港區(qū)、12個作業(yè)區(qū)，可建130萬噸級碼頭200多個，建成后可形成億噸以上的吞吐能力。2010年2月23日，從欽州市交通局得到的信息，南寧經(jīng)欽州至北海至防城港高速公路今年擴(kuò)建，由現(xiàn)在的6車道拓寬至8車道，并爭取用2年時間完成，形成南寧到沿海三市1小時以內(nèi)。南寧經(jīng)欽州至北海至防城港高速公路拓寬工程，由南寧至北海、欽州至防城港高速公路構(gòu)成，全長245公里，其中欽州段長94公里。分別于

9、1997年10月1998年12月間陸續(xù)建成通車，建設(shè)寬度為雙向6車道。大幅提高了運輸能力和運輸效率，方便群眾出行，為加快中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)和泛珠三角區(qū)域合作、促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、充分發(fā)揮廣西作為西南出海通道的作用提供基礎(chǔ)支撐條件。2008年5月26日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立廣西欽州保稅港區(qū)，這是繼上海洋山、天津東疆、大連大窯灣、海南洋浦、寧波梅山之后的全國第六個保稅港區(qū)，也是我國中西部地區(qū)唯一的保稅港區(qū)。廣西欽州保稅港區(qū)的功能定位：廣西欽州保稅港區(qū)是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的核心平臺；是中國一東盟合作以及面向國際開放開發(fā)的區(qū)域性國際航運中心、物流中心和出口加工基地。國家批準(zhǔn)實施廣西北部

10、灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)入新的發(fā)展階段。欽州保稅港區(qū)獲得國家批復(fù)，給我市實現(xiàn)加快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展和率先發(fā)展帶來千載難逢的歷史性機(jī)遇。欽州被確定為全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。廣西欽州保稅港區(qū)是全國第六個保稅港區(qū)，也是我國中西部地區(qū)唯一的保稅港區(qū)。選址于廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)欽州市欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里。規(guī)劃分為碼頭作業(yè)、保稅物流、出口加工、綜合服務(wù)等大功能區(qū)塊。軟州港保稅港區(qū)（3）中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，愈發(fā)凸顯欽州在中國東盟自由貿(mào)易區(qū)中的核心地位世界最大的自由貿(mào)易區(qū)一一中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)，定于2010年1月1日正式全面啟動。這一自由貿(mào)易

11、區(qū)將擁有19億人口、接近6萬億美元年國內(nèi)生產(chǎn)總值和4.5萬億美元的年貿(mào)易總額。中國一東盟自貿(mào)區(qū)的啟動，標(biāo)志著中國與東盟之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系上升到新的歷史水平，必將為中國和東盟各國的貿(mào)易發(fā)展和經(jīng)濟(jì)合作增添新的動力，對促進(jìn)世界貿(mào)易發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將發(fā)揮積極作用。2010年1月1日，中國-東盟自貿(mào)區(qū)正式啟動，中國與東盟約7000種產(chǎn)品（即90%勺貿(mào)易產(chǎn)品）將享受零關(guān)稅待遇，19億消費者將在這個共同市場里獲益。2010年1月1日起，中國和東盟6個老成員（文萊、菲律賓、印尼、馬來西亞、泰國和新加坡）之間將有超過90%勺產(chǎn)品實行零關(guān)稅，中國東盟平均關(guān)稅將從9.8%降到0.1%;東盟6個老成員對中國的平均關(guān)稅

12、將從12.8%降低到0.6%。東盟4個新成員（越南、老撾、柬埔寨和緬甸）將在2015年實現(xiàn)90%11關(guān)稅的目標(biāo)。72010年1月7、8日東盟自由貿(mào)易區(qū)論壇在南寧舉行，期間欽州保稅港區(qū)、南寧保稅物流中心也由國家海關(guān)總署揭牌。南寧一一欽州區(qū)位經(jīng)濟(jì)價值可以得到了實現(xiàn)。中國對東南亞國家地區(qū)貿(mào)易概況,自貿(mào)區(qū)建成后，我國能夠以中國一東盟自貿(mào)區(qū)的建成有利于我國產(chǎn)品出口和企業(yè)“走出去”戰(zhàn)略的實施較低的成本，將一些處于產(chǎn)業(yè)鏈末端的勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到一些欠發(fā)達(dá)的東盟國家，在滿足這些國家需要的同時，實現(xiàn)自身的產(chǎn)業(yè)升級，在國際區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。我國與東盟多領(lǐng)域、多層次的交流合作，在為東盟人民帶來多樣文化韻

13、味和樂趣的同時，也為亞洲經(jīng)濟(jì)增添了新的增長點。以往曾經(jīng)迫于經(jīng)濟(jì)和文化的壓力不得不追隨西方的亞洲I,開始在尋找自我和融入世界的博弈中重新描繪自己的模樣。中國東盟自貿(mào)區(qū)的正式啟動，標(biāo)志著雙方關(guān)系的另一次實質(zhì)性提升。根據(jù)已經(jīng)被中國東盟關(guān)系所啟動的東亞合作的發(fā)展歷程來看，完全可以預(yù)期，整個亞太國際格局會隨著中國東盟自貿(mào)區(qū)而進(jìn)一步整合與調(diào)整。東盟會再次成為世界大國競相拉攏與角逐的對象。中國東盟自貿(mào)區(qū)的啟動將引發(fā)亞太國際關(guān)系的新格局。3,城市價值啟示：外來人口增加，拉動城市消費力，擴(kuò)張城市需求，拉動房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場需求，為欽州房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場可行性基礎(chǔ)。隨著中國東盟博覽會

14、商機(jī)的不斷涌現(xiàn)，在南寧進(jìn)行的大區(qū)域性商業(yè)經(jīng)營活動逐漸頻繁，作為以南寧為中心的城市群中的一員，商務(wù)交流來往、商品展示交易等行為的區(qū)域輻射對欽州市的商業(yè)地產(chǎn)、商鋪價值提升創(chuàng)造了空間。由于中國東盟博覽會展現(xiàn)出的良好商機(jī)，眾多外來商家看好欽州市的投資前景，外地資本于是紛紛進(jìn)入欽州，很明顯的體現(xiàn)之一便是外來房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入逐年增加。中國-東盟博覽會的舉辦為欽州的城市發(fā)展帶來了大量資金，在解決城市部分就業(yè)問題的同時，在經(jīng)濟(jì)增長提速的帶動下，城市居民同樣獲得了更高的收入，這是近幾年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而獲得更高的消費能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消費力，也才有房地產(chǎn)發(fā)展的

15、最直接動力。所以，中國-東盟博覽會在南寧的永久舉辦是包括南北欽防地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好的機(jī)遇，同樣也是欽州房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇。服務(wù)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱的第三產(chǎn)業(yè)，欽州有得天獨厚的旅游資源，中國-東盟博覽會的舉辦促進(jìn)人群的商務(wù)、旅游等服務(wù)需求，刺激商品房和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)。隨著欽州市“大港口、大工業(yè)、大旅游”三大目標(biāo)及城市化的大步推進(jìn)，市民購房意愿、購買力不斷增強(qiáng)，同時外來人口進(jìn)入欽州市購房者呈顯著上升趨勢，帶動房地產(chǎn)市場需求的旺盛。1.2交易結(jié)構(gòu)概述1.2.1 簡要描述本項目的信托結(jié)構(gòu)融資方式：【貸款】/【股權(quán)投資】融資總成本/年：22%.年融資人要求信托資金到位時間：2010年7月份信托期限：【】年公司

16、收入：保管人保管費：受益人的預(yù)期收益：項目發(fā)行計劃（適用于集合類項目），詳細(xì)制定項目的發(fā)行計劃：1.2.2項目現(xiàn)狀項目由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，坐落于欽州市X號。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在2006年通過司法競拍方式取得該項目的土地所有權(quán)，報建手續(xù)齊全，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。項目現(xiàn)已于2008年12月開工建設(shè)，現(xiàn)已完成主體封頂，目前正在進(jìn)行主體最頂部的裝飾架構(gòu)最后施工。1.2.3 項目已投入資及資金來源項目已投資共【】萬元，如下所示:2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于X年X月X日，成立時的

17、注冊資金為X萬元，后經(jīng)增資擴(kuò)股，現(xiàn)注冊資金為人民幣X萬元，公司法定代表人為XXX一、公司在欽州市XX路有完全產(chǎn)權(quán)的宗地一幅，宗地使用面積為X平方米（折合X畝），現(xiàn)該地塊市場10評估價約為X萬元人民幣（折合樓面地價約X元/平方米）。二、公司擁有一流的經(jīng)營管理人才隊伍，公司主要決策層的人員構(gòu)成中均具有較高的文化素質(zhì)和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)驗，有較強(qiáng)的市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)營策劃、市場營銷的能力。三、公司的發(fā)展規(guī)劃：1、以房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)。2、以產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)、物業(yè)管理為輔，并兼顧商場綜合開及配套服務(wù)；3、以欽州市“碧海盛世”為基點，逐步向房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。2.1.1 融資公司情況融

18、資公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)2.1.2 項目公司實際控制人情況簡介2.1.3 融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）無控股公司2.1.4 融資公司稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅營業(yè)收入5%土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）1%房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為城市建設(shè)稅/費營業(yè)稅7%1150%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。企業(yè)所得稅（預(yù)

19、繳）2.5%教育和衛(wèi)生附加費營業(yè)稅3%企業(yè)所得稅（清算）應(yīng)納稅所得額25%地方教育費附加營業(yè)稅1%施工合同印花稅承包金額3%）購房合同印花稅購銷金額5%。2.2 融資公司經(jīng)營情況2.3 融資人財務(wù)狀況此處列明融資人近三年資產(chǎn)負(fù)債表，除此之外還應(yīng)將融資人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表提交風(fēng)險管理部12會工商01表資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)責(zé)及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)：流動負(fù)債32貨幣資金1短期借款33其中：銀行存款11應(yīng)付票據(jù)34短期投資2應(yīng)付帳款35應(yīng)收票據(jù)3預(yù)收帳款36應(yīng)收帳款4其他應(yīng)付款37減：壞帳準(zhǔn)備5應(yīng)付工資38應(yīng)收帳款凈額6應(yīng)付福利費39預(yù)付帳款7應(yīng)交稅金40應(yīng)收補(bǔ)貼款8應(yīng)付利潤41應(yīng)

20、彌補(bǔ)虧損9其他應(yīng)交款42其他應(yīng)收款10預(yù)提費用43存貨11一年內(nèi)到期的長期負(fù)債44其中：原材料11-1其他流動負(fù)債待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出12待攤費用13待處理流動資產(chǎn)凈損失14一年內(nèi)到期的長期債券投資15其他流動資產(chǎn)16流動資產(chǎn)合計17流動負(fù)債合計長期投資：長期負(fù)債長期投資：18長期借款46編制單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年度單位：元固定資產(chǎn)：應(yīng)付債券47固定資產(chǎn)原價19長期應(yīng)付款48減：累計折舊20其他長期負(fù)債49固定資產(chǎn)凈值21其中：住房周轉(zhuǎn)金50固定資產(chǎn)清理22專項應(yīng)付款51在建工程23長期負(fù)債合計52待處理固定資產(chǎn)凈損失24遞延稅項遞延稅款貸項53固定資產(chǎn)合計25負(fù)債合計54無形資產(chǎn)

21、及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益無形資產(chǎn)26實收資本55其他資產(chǎn)27資本公積56其中：補(bǔ)充流動資本57無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計28盈余公積58其他長期資產(chǎn)其中：公益金59其他長期資產(chǎn)29補(bǔ)充流動資本60遞延稅款：未分配利潤61遞延稅款借項30所有者權(quán)益合計62資產(chǎn)總計31負(fù)債及所有者權(quán)益總計63融資人銀行貸款及對外擔(dān)保情況業(yè)務(wù)部門應(yīng)在我國人民銀行系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y人的企業(yè)基本信用信息報告，注明融資人貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款余額為【2900】萬元，已結(jié)清貸款為【1100】萬元，已結(jié)清保函【0】萬元，已結(jié)清承兌匯票【0】萬。2008年12月獲

22、得欽州農(nóng)村信用合作聯(lián)社南珠分社批準(zhǔn)總額度為4000萬元人民幣的項目貸款（以本項目作抵押擔(dān)保），借款期限為3年，自2008年12月30日至2011年12月29日止，該項目貸款分三次支付。該項目貸款已于2010年4月提前還款1100萬元。對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【0】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【0】萬元，質(zhì)押金額為【0】萬元。（注：上述貸款為以“碧海盛世”項目為抵押的項目貸款。）在人民銀行廣西分行企業(yè)信用查詢中，碧海公司無不良貸款紀(jì)錄。3 項目概況和建設(shè)情況XX項目選址于欽州市XX號，在大街的南側(cè)。項目的建設(shè)規(guī)模按照欽州市城市規(guī)劃的具體要求進(jìn)行籌劃，堅持項目開發(fā)的“統(tǒng)一

23、規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，一切從實際出發(fā)，以高起點、高品味的要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計，以美觀大方、高效實用的現(xiàn)代理念為出發(fā)點確定建設(shè)的規(guī)模。項目建設(shè)用地為7852.14平方米（折合11.78畝，為建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的用地面積），土地證上的用地面積為4292.57平方米，建筑總面積為51117.97平方米，項目建設(shè)總成本約為11911.87萬元（含土地成本）。該項目具有完善的報建手續(xù)，具有五證，項目于2008年12月開工建設(shè)，現(xiàn)已完成主體封頂，目前正在進(jìn)行主體最頂部的裝飾架構(gòu)最后施工。計劃在2010年12月底前完成外墻裝修，在2011年6月底前可竣工驗收交付使用。3.1

24、項目基本情況XX項目是一個集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合開發(fā)項目。建筑結(jié)構(gòu)及樣式，采用全框架混凝土剪力架構(gòu)，并緊密結(jié)合欽州地處亞熱帶氣候的特點采取坐北朝南半圍合布局，充分利用自然氣流和日照條件進(jìn)行通風(fēng)采光；努力追求現(xiàn)代建筑藝術(shù)和街景園林相融合，提倡人文文化和自然景觀的和諧與統(tǒng)一，營造適合現(xiàn)代人生活、工作、居住的舒適環(huán)境。按照欽州市建規(guī)委批準(zhǔn)的用地條件及設(shè)計要點，在保證坐北朝南的前提下，采用半圍合的凹型平面布局，該項目共有31層（其中：地上29層，地下2層），建筑高度104.7米，建筑總面積為51117.97平方米（為項目總評圖所核定的面積），其中，地下為4232.8平方米，地上2層為商業(yè)、辦公

25、用途的裙樓共4436.57平方米，在裙樓和標(biāo)準(zhǔn)層之間設(shè)有架空轉(zhuǎn)換層2320平方米，作為商業(yè)用途的高級會所和觀景花園，標(biāo)準(zhǔn)層共26層總面積為40759.38平方米，按商務(wù)公寓設(shè)計配套，分A、B兩座，A座位商務(wù)辦公之用，B座為高級公寓；頂層設(shè)景觀平臺和空中花園；主體建筑周圍地面設(shè)有人行通道、綠化帶，并預(yù)設(shè)地面室外停車場。3.1.1 項目用地情況XX項目位于欽州市XX號，處于新老城區(qū)結(jié)合部的中心地帶，XX項目用地性質(zhì)為商住綜合樓，用地的主要技術(shù)指標(biāo)如下：1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)注的土地使用面積為XX平方米，折合XX畝，實際凈用地面積為XX平方米（即為土地證上標(biāo)注的面積）；2、建筑總面積為XX平方米

26、（為總評圖上標(biāo)注的面積）；3、凈用地面積為XX平方米；4、容積率為XX;5、建筑密度為XX%;6、綠化率為XX.項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計土地成本滯納金各種配套費契稅等稅金拆遷補(bǔ)償合計3.1.2項目基本控規(guī)指標(biāo)項目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注1建設(shè)用地面積m22總建筑面積m21其中：2.1住宅及辦公面積m22.2商業(yè)面積m22.3地下層（車位）m2除人防面積外，可供出售的車位為66個3規(guī)劃容積率4綠地率%5建筑密度%項目建設(shè)條件已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。3

27、.2 項目建設(shè)實施進(jìn)度此處列明項目開發(fā)進(jìn)度，如果是分期開發(fā)，還應(yīng)列明各期開發(fā)的具體進(jìn)度。項目總工期預(yù)計為【XR年，融資人已投入資金合計【XM萬元。具體情況如下:已投入資金:序號費用內(nèi)容單位支出備注1土地費用及契稅等稅金萬元2前期開發(fā)費用萬元3建安工程費萬元4預(yù)付報建、材料費等萬元5其他費用萬元6廣告銷售費用萬元7管理費用萬元8合計萬元本項目已于【2008】年【121月開工建設(shè)，預(yù)計于【2010】年【12】月完成外墻裝修，【20111年【6】月竣工驗收,交付使用，開發(fā)建設(shè)期12.51年，前期【1】年，建設(shè)期11.51年。3.3 項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況項目設(shè)計單位:項目施工單位:項目監(jiān)理單位:

28、項目市場情況3.4 項目投資環(huán)境城市擴(kuò)張與城市潛力一一城市帶狀發(fā)展，無中心式擴(kuò)張，未來主城區(qū)75萬人城市定位開放欽州：面向中國-東盟合作的區(qū)域性國際航運中心、物流中心，大西南開發(fā)開放的前沿陣地?，F(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)充滿活力、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化港口工業(yè)城市。特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、濱海風(fēng)光、東南亞風(fēng)情的宜商宜居城市。,其中市區(qū)常住人口60萬多人，近期（2012年）323萬,小茅尾海濱海新城區(qū)28萬人，欽州港區(qū)27萬人。面積79平方公里），人均建設(shè)用地119.45平方米（扣除填海面積）以快速交通股聯(lián)系，以謝加“兩區(qū)”為泗海濱海新敗部港區(qū)，各組團(tuán)即以山體綠地為生態(tài)隔離。平方青里；城

29、市.的行政、文化、商業(yè)中心，臨港產(chǎn)業(yè)配套工業(yè)、加工制造業(yè)基地。其中湘西地區(qū)進(jìn)行適度快禾曜!冕詢:功能與布&河?xùn)|地區(qū)為主導(dǎo)拓展區(qū)，完善行政中心，結(jié)合主城區(qū)南拓建設(shè)新城欽州市城市總體規(guī)劃2005-2025)au主城區(qū)發(fā)展方向為'東拓、南進(jìn)、.向渝發(fā)展。港區(qū)發(fā)展方向為向東。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。,形成“一城兩區(qū)”帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。其中“一城”為主城區(qū),市中心。平方公里；北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心；依托欽州臨港工業(yè)及保稅港區(qū)，發(fā)展服務(wù)于北部灣沿海地區(qū)的商務(wù)辦公、科技研發(fā)、金融貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；由近海走向臨海，突出濱海景觀優(yōu)勢，打造具有濱海城市特色的宜居新城。港區(qū)：

30、人口規(guī)模為27萬人，用地規(guī)模為120平方公里；西港區(qū)以石化產(chǎn)業(yè)區(qū)為主，中港區(qū)主要為港口碼頭、臨港工業(yè)及保稅物流、貿(mào)易加工區(qū)和配套居住服務(wù)區(qū)。鹿耳環(huán)江東側(cè)建設(shè)三娘灣配套區(qū)，為港區(qū)工業(yè)提供部分配套居住生活服務(wù)。隹見希依靠港白軀，常融發(fā)®臨海工業(yè)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級。隨著西部大開發(fā)產(chǎn)略深入實施四盛！醫(yī)盛合作扎實推進(jìn)，我國-東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建立，環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈加速發(fā)展，特別是廣長傣巾西全面加快北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)，加大沿海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大會戰(zhàn)力度，加快布局建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步整合資源，形成沿海大型組合港和城市群，促使沿海地區(qū)盡快崛

31、起，發(fā)揮開放開發(fā)的龍頭帶動作用，作為北部灣核心圈內(nèi)的欽州市，這些都為其發(fā)揮優(yōu)勢、釋放潛能創(chuàng)造了前所未有的機(jī)遇和有利條件。在南寧，每次；¥南必；的召開，.加州利用其息廬與旅游資源的優(yōu)勢而獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇。欽州市處于“北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心位置，是我國大西南地區(qū)通向東南亞最便捷的出?？?，是距離廣西首府南寧最近的沿海城市。欽州市旅游資源豐富且獨特，可滿足博覽會觀光、旅游的需求?！氨辈繛常◤V西）經(jīng)濟(jì)區(qū)”是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其重要的戰(zhàn)略區(qū)域，在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及與東南亞地區(qū)、亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作中有著重要地位，其發(fā)展規(guī)劃已上升為國家戰(zhàn)略，北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)將是我國未來發(fā)展的新一極。當(dāng)前

32、，廣西已做出明確規(guī)劃，決心用2-3年的時間，初步建成以保稅物流體系為核心，生產(chǎn)性物流、國際貿(mào)易物流、城市商業(yè)物流和專業(yè)市場協(xié)同發(fā)展的大物流體系，使中國-東盟之間的物流加快流向北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)集散，早日把物流培育成北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長點。3.4.1宏觀經(jīng)濟(jì)狀況1、全國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況2009年全國GDP曾長8.7%,成功實現(xiàn)“保8”目標(biāo)，中國經(jīng)濟(jì)持穩(wěn)發(fā)展2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP335353億元，按可比價格計算，比上年增長8.7%,增速比上年回落0.9個百分點。分季度看，一季度增長6.2%,二季度增長7.9%,三季度增長9.1%,四季度增長10.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增

33、長4.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長9.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。中國經(jīng)濟(jì)增長“保八”成功。2006-2009年GD季度增長走勢1412108642011.5一10.410.620季度“第季j二2c02,10.411.911.511.1斤度方度季一季產(chǎn)11.210.610.1/斤度方度逆，季季季產(chǎn)第二7.96.896.1季季一季增速（%一四20nK0/10.78.909年經(jīng)濟(jì)保增長很大程度上是貨幣刺激的結(jié)果據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為60.62萬億元，同比增長27.68%,增幅比上年末高9.86個百分點，比上月末低2.0

34、6個百分點；狹義貨幣供應(yīng)量M1余額為22萬億元，同比增長32.35%,增幅比上年末高23.29個百分點，比上月末低2.28個百分點。貨幣政策工具運用應(yīng)該目的指向明確。中國貨幣政策總體上仍然屬于總量型，向市場注入流動性方式上也是總量型的。在現(xiàn)行的銀行管理體制下，貨幣供應(yīng)量M2大幅度增長，主要就是依賴商業(yè)銀行信貸投放及貨幣乘數(shù)擴(kuò)大所致，或者說信貸規(guī)模仍然是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的最有力的手段。3工一.*貨幣和準(zhǔn)貨幣（M2）49.6150.6753.0654.0554.8256.8957.3157.6758.5458.6659.4660.62貨幣（M1）16.5216.6217.6517.8218.

35、219.3219.5920.0420.1720.7521.2522流通中現(xiàn)金（M0）4.113.513.373.433.363.363.423.443.683.573.633.82觀點:基于“四萬億”的貨幣政策刺激下，配合基礎(chǔ)建設(shè)投資項目和消費刺激政策，中國的經(jīng)濟(jì)在全球率先反彈?？梢哉f相當(dāng)程度上，2009年中國經(jīng)濟(jì)的反彈增長是中央寬松貨幣政策的結(jié)果。而海量貨幣進(jìn)入流通市場后，在資本天然逐利性的本質(zhì)驅(qū)動下以及對通脹預(yù)期預(yù)期壓力下，必然流向利潤最大化（暴利）和能夠保值增值的領(lǐng)域。2.欽州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況改革開放30年GDP增長20.8倍，經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速增長通道，政策催長經(jīng)濟(jì)明顯2009年全市GDP曾

36、長15.3%,增速高于全國6.6個百分點，高于全區(qū)1.4個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值115.45億元，增長6%增速居全區(qū)三位；第二產(chǎn)業(yè)增加值141.38億元，增長19.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值139.53億元，增長18.8%,增速居全區(qū)第二位。欽外2000-200奔GDP曾長走勢GDP（億元）增長率旁地產(chǎn)發(fā)展萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展根據(jù)上述GDP的走勢分析，預(yù)計未來幾年的GDP增長會保障欽州的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個持續(xù)飛速發(fā)展的階段。三次欽州2009產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2000-2009年欽州三次產(chǎn)業(yè)比例情況第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)從上圖可以清楚看出欽州三次產(chǎn)業(yè)逐步走向優(yōu)化的過程，“二、三、一”

37、的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越趨明顯，欽州正在逐步向工業(yè)化城市方向發(fā)展。從2005年以前農(nóng)業(yè)占據(jù)三次產(chǎn)業(yè)的絕大部分，到2009年第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局，欽州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化情況相當(dāng)喜人，隨著這樣的發(fā)展勢頭，欽州今后的發(fā)展空間是相當(dāng)廣闊的。工業(yè)增長迅速，北部灣重點城市產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢開始逐步凸顯2000-200好規(guī)模以上工業(yè)增加值總量及增速在2009年欽州規(guī)模以上工業(yè)增加值一季度、上半年、前三季度分別增長18.3%、18.7%和17.8%。全市規(guī)模以上實現(xiàn)增加值79.58億元，增長20.7%。一方面，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到391家，比上年增加96家。另一方面，支柱產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率增強(qiáng)，石

38、化、食品、冶金、電力等行業(yè)共實現(xiàn)增加值46.25億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值58.1%,增長11.4%,對規(guī)模以上工業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率達(dá)到36.2%o植物油、發(fā)電量、酒精、水泥保持快速增長，分別增長36.9%、16.2%、10.8%、21.8%;同時，鐵合金、原油等主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持增長，分別增長7%和4.5%。固定資產(chǎn)投資增速迅猛，城市建設(shè)日新月異欽州固定資產(chǎn)投資增長走勢60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%項目帶動投資繼續(xù)高位增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)。2009年，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成374.6億元，比上年增長50.5%,總量在全區(qū)排第六位，比去

39、年增加投資126億元。增幅與去年基本持平，高速增長的勢頭不減。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資312.4億元，同比增長53.5%。一是新開工項目多，全市500萬以上在建施工項目677個，其中新開工項目457個，增長58.1%;二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大幅增長，交通運輸和倉儲投資增長3.92倍，公共設(shè)施管理投資增長94.6%。社會消費品零售總額增長速率較快，城市消費活力增加，商業(yè)消費潛力明顯2000-200舜社會消費品零售總鼓總量及增速居民消費增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間進(jìn)一步加大。消費品零售總額連續(xù)兩年居全區(qū)首位。全年實現(xiàn)消費品零售總額145.09億元，比上年增長19.9%,剔除價格因素，實際增長21.3%,

40、增速連續(xù)兩年排全區(qū)第一。其中，批發(fā)零售業(yè)總額130.81億元，增長19.7%;住宿餐飲業(yè)14.28億元，增長20.7%社會零售的增長標(biāo)注了一個城市商業(yè)消費的潛力，商業(yè)物業(yè)的需求量也將隨著社會消費零售總額的增長而呈現(xiàn)增長態(tài)勢。住宿餐飲業(yè)的快速增長，表明了欽州外來的商旅消費人群逐步增多，對酒店住宿需求量也在上升。人均GDP08年加速上升，欽州將迎來新的消費時代r-增長率2000-2009年欽州城鎮(zhèn)居民人均可支18000160001400012000100008000600040002000gm20002001年200西200蚪200*200珀2006人均可支配收入55835784673474347

41、9228942989<3.60%16.42%0.40,66.56%12.88%0.70我們可以看到2008年的欽州人均GDP增速達(dá)到了一個新高點，人均GDP的高速上升也側(cè)面反映出欽州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而人均GDP的增長也將會進(jìn)一步促進(jìn)欽州市民的消費的提高，也許欽州新的消費時代即將到來。10城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)定增長。2002-2009欽州實際利用外資情況2001-2009鍥JW進(jìn)出口，蒯3.002.502.001.501.000.500.00實際利用外資（億美元4增長率（%進(jìn)出口總額（億美元*增速（%加大利用外資的力度，快速發(fā)展欽州近兩年來欽州的利用外資情況都非常理想，從2007年以來利用

42、外資都達(dá)到了1.4億美元以上，北部灣的發(fā)展，是越來越多的外資企業(yè)看好欽州的發(fā)展，這些外資企業(yè)的資金進(jìn)駐將能更快的加速欽州的發(fā)展，欽州的發(fā)展前景是十分廣闊的。特別是隨著欽州的發(fā)展，將吸引更多外地人來到欽州創(chuàng)業(yè)，對于住房的需求將會不斷上升。進(jìn)出口后勢強(qiáng)勁，欽州進(jìn)出口發(fā)展?jié)摿薮髿J州進(jìn)出口總額增長率都一直在高位運行直到08年受到全球金融危機(jī)的影響，增長率有所趨緩，但是都達(dá)到了40%以上的增長率。可見欽州的進(jìn)出口生機(jī)勃勃。隨著北部灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，欽州的進(jìn)出口也將迎來新的時代。欽州將迎來重大項目投產(chǎn)的收獲期一一區(qū)域經(jīng)濟(jì)新經(jīng)濟(jì)增長極點凸顯2009年，欽州市的重大項目建設(shè)在逆勢中前行，在金融危機(jī)中引進(jìn)了200

43、0萬噸原油儲備、中糧120萬噸糧油加工、新加坡勝科、遼寧天合、美國鑫源以及靈山縣興萊鞋業(yè)、浦北縣那白嶺地產(chǎn)、欽南區(qū)旭升水泥粉磨、欽北區(qū)建華管樁等重大項目。在建大港中，用一年半的時間建成保稅港區(qū)一期，順利通過國家封關(guān)驗收，并成功實現(xiàn)企業(yè)入園。爭取保稅港區(qū)列為整車進(jìn)口口岸取得突破性進(jìn)展。30萬噸級航道、五鐵兩高”、保稅港區(qū)3#-8#泊位等實現(xiàn)開工；10萬噸級航道、10萬噸級油碼頭、2個10萬噸集裝箱泊位等竣工。中石油一期1000萬噸煉油項目初步建成，華港糧油竣工投產(chǎn)；原油儲備項目一期420萬方油庫建成。爭取金桂林漿紙總部投資7億元，加快推進(jìn)一期工程。中糧120萬噸大豆加工、香港清華同方數(shù)字電視等產(chǎn)

44、業(yè)項11目開工建設(shè)。河?xùn)|工業(yè)園區(qū)、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及靈山、浦北、欽南、欽北各縣區(qū)工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐加快。總投資152億元的中石油千萬噸大煉油項目建設(shè)進(jìn)入收尾階段，新世紀(jì)中國西南地區(qū)首個千萬噸級的煉油基地正浮出水面；總投資85億元的金桂林漿紙項目一期工程主要生產(chǎn)線第一化機(jī)漿車間主體完工，設(shè)備安裝進(jìn)入沖刺階段，總投資200多億元的欽州石化物流項目首批48個10萬噸油罐全面安裝，我國最大的石油儲備基地正在北部灣畔迅速崛起。在2009年全市招商引資工作中，欽州市在實際引進(jìn)249億元，居全區(qū)第三名，這也是我市在全區(qū)排位第一次進(jìn)入前三名；實際引進(jìn)外商投資項目到位2.2億美元，居全區(qū)第二名；項目大兌現(xiàn)工作實現(xiàn)項

45、目履約率百分之百、開竣工率百分之百、資金到位率百分之九十二。欽州未來經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)判一一一個快速的競爭增長平臺1 .外部政策環(huán)境的利好從國內(nèi)宏觀環(huán)境看，中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費”為2010年的經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，繼續(xù)采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策不改變，把鞏固經(jīng)濟(jì)回升的成果作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一，這些將為欽州市經(jīng)濟(jì)的快速增長提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境和平臺。從欽州市內(nèi)在因素看：當(dāng)前，欽州市進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會快速協(xié)調(diào)發(fā)展和全方位開放的新階段，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特征和新的發(fā)展趨勢：中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，標(biāo)志著廣西進(jìn)入全方位開放的新階段；廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃實施和國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步

46、促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見出臺，欽州保稅港區(qū)建成封關(guān)，推動欽州市加快發(fā)展的政策效應(yīng)將會進(jìn)一步顯現(xiàn)出來。2 .欽州經(jīng)濟(jì)開始步入一個加速階段一是經(jīng)濟(jì)保持快速增長的長期趨勢不可逆轉(zhuǎn)。近年來，欽州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了前所未有的好形勢，20042009年已連續(xù)6年保持兩位數(shù)的增長，年均增速達(dá)到15.3%。連續(xù)多年的兩位數(shù)”快速增長，為欽州市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加快發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。二是經(jīng)濟(jì)保持快速增長存在很大的空間。從總體上看，欽州市經(jīng)濟(jì)仍欠發(fā)達(dá)，總量不大，人均收入水平還很低。欽州市生產(chǎn)總值只占全區(qū)5%。目前欽州市正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速階段，城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)升級、生活改善等方面都需要大量投入，生產(chǎn)、投

47、資、消費需求巨大，發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。三是經(jīng)濟(jì)快速增長有著較為堅實的產(chǎn)業(yè)支撐。當(dāng)前，加快欽州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵在工業(yè)，潛力在工業(yè)，出路在工業(yè)。2010年，在中石油等大項目竣工投產(chǎn)的作用下，欽州市工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用將非常突出。據(jù)測算，工業(yè)增加值每增長1個百分點，可拉動經(jīng)濟(jì)增長0.4個百分點。另外，2010年欽州市金融、房地產(chǎn)、物流等行業(yè)仍保持較快的增長，將為第三產(chǎn)業(yè)保持快速增長提供有力的支撐。123 .欽州臨海工業(yè)“龍頭”效應(yīng)顯現(xiàn)中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成和廣西欽州保稅港區(qū)的封關(guān)運作，推進(jìn)了北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的加快發(fā)展，有力拉動了欽州經(jīng)濟(jì)提速。2009年，市政府確定了四類43項急需開展編制和修編的規(guī)

48、劃。中國石油天然氣股份有限公司規(guī)劃總院受邀幫助編制欽州市欽州港石化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃，其主要目的和內(nèi)容就是要以中石油1000萬噸煉油項目落戶欽州為契機(jī)，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃發(fā)展我市石化產(chǎn)業(yè)鏈。國務(wù)院總理溫家寶考察欽州時要求把欽州建設(shè)成為西南地區(qū)乃至全國最大石化產(chǎn)業(yè)基地。3.4.2當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場欽州土地市場供應(yīng)一一2009年有大幅度增長，供應(yīng)增長率高達(dá)546.81%供應(yīng)土地面積3000000900.00%800.00%交呈現(xiàn)大幅度飆升之勢，增長率高達(dá)45在海量才地供箜*幻然09年成交土地面積看庫式增也0.00%_如露5兒5乳666N754工43716246%/共應(yīng)量達(dá)到282根據(jù)籥觥結(jié)果顯示，欽州

49、土地市場在08年收到大環(huán)境影口瓦顯的降低外，在09年市場刺激下，土4曲iraf總預(yù)示著市場后市競爭壓力非常明顯。另”哪，在土地面積供應(yīng)增長546%而可建筑總1000000提高社區(qū)居住品質(zhì)，欽州將逐步進(jìn)入品質(zhì)地產(chǎn)時代。500000小是因為市場建4%M比下，欽州新出讓土地已經(jīng)-600.00%.自厘500-0啖._-4四口附逐步降低容積馴加盟200.00%100.00%0.00%沒有像其他城市臚樣翳然王”頻出,供應(yīng)土地面現(xiàn)同比增長率13方面降低娜粉房價提價蒯微，另一夕陽軸說明出讓飆值也逐步褊1鍍銖，市中心胡醐濱應(yīng)逐步減嬖?年房地產(chǎn)銷售情況09年樓市強(qiáng)力反彈2000-2009欽州商品房成交面積走勢20

50、00-20鰥州商品房成j數(shù)據(jù)來源：欽州社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計公報相關(guān)數(shù)據(jù)整理1、城市的住宅市場欽州的商品房銷售一直呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，在03年、05年上升幅度較大，之后樓市保持較為穩(wěn)定的增長趨勢。08年在金融危機(jī)的影響下，增長幅度放緩，也正由于這一年的需求積壓，09年的樓市強(qiáng)力反彈。整個市場的需求量的節(jié)節(jié)攀升，購房者對樓市的發(fā)展充滿信心。在房地產(chǎn)銷售市場良好發(fā)展的狀況下，為房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長起到良好的促進(jìn)作用。欽州房地產(chǎn)市場前景仍有很大的發(fā)展空間。欽州房地產(chǎn)市場交投活躍。經(jīng)欽州市房產(chǎn)局統(tǒng)計，2010年1-3月，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.65億元，同比增長85.91%,增幅比去年同期上升67

51、.11個百分點。全市商品房施工面積517.72萬平方米，比上年同期增長68.15%,其中住宅426.59萬平方米，增長72.78%。商品房新開工面積142.47萬平方米，增長4.09倍。從商品房銷售情況看，1-3月，商品房銷售面積25.14萬平方米，同比增長5.96%。商品房銷售額12.73億元，同比增長26.15%。欽州市房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快，主要原因是欽南區(qū)（市區(qū)下同）新增房地產(chǎn)開發(fā)樓盤較多，完成投資高速增長，截止3月底欽南區(qū)房地產(chǎn)累計完成投資6.4億元，同比增長108.16%。欽南區(qū)1-3月新開工樓盤9個，共完成投資17154萬元，加上續(xù)建樓盤建設(shè)速度加快，所以欽州市房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅

52、度增長。142、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀樓市格局發(fā)展一一市中心版塊隨著欽州樓市的不斷發(fā)展，整個城市年后逐漸形成較明顯的板塊劃分，把欽州市場除部分為5個板塊，市中心板塊,政務(wù)區(qū)板塊、水東板塊、城北板塊、城西/南板塊。中心板塊一直是欽州的熱點板塊，不論是舊商業(yè)中心還是新商業(yè)中心的形成都在這一區(qū)域，而這一區(qū)域也由于配套的完善、地段的優(yōu)勢，房價位居欽州前列，而政務(wù)區(qū)憑借著“八大場館”、高爾夫廣場，市政廣場的修建，以及市政部門搬遷到該板塊，使整個政務(wù)區(qū)板塊的樓市看漲，成為今年欽州樓市的“新秀她匕成塊該板塊3嗇種配拿逑施是所有板非上圭活配套設(shè)施最為完汕一個區(qū)域；周邊市政配套設(shè)施較完善，交政”LX帳班-通條件優(yōu)越。2/3的;該區(qū)域的房地產(chǎn)項自受較多消費者的青睞，尤其是商業(yè)部分；該板塊集中了欽州市城區(qū)近房地產(chǎn)項目，如賽格商業(yè)廣場、陽光麗城、金湖國際、時代名城、還有本項目“碧海盛世”等。水玨臉塊由于地段U朝業(yè)價值、生活配套設(shè)施等原因，目前市中心板塊的房價均價也要達(dá)到4500元/道。板塊樓盤情況:裝板塊的茬售樓盤均是中等現(xiàn)橫其王是不可程的樓盤:謫亞通度較好，升值潛力較大，是一個集投15資、居住、辦公的好區(qū)域。房地