小洲村旅游項目開發(fā)策劃書

1、小洲村旅游項目開發(fā)策劃書第一部分項目概況小洲村位于廣州市海珠區(qū)的東南部，是廣州“萬畝果林”保護區(qū)內(nèi)的村莊，面積4.5平方公里，南臨大學城、生物島，四面環(huán)水，河網(wǎng)縱橫，形似小島，古稱“瀛洲”,小洲村從元朝開村，是具有1000多年悠久歷史的古村。古村內(nèi)古樹參天，保存著具有典型嶺南建筑風格的古祠堂、古廟宇，灰筒瓦脊，磚碑雕刻，別具一格。村內(nèi)還保存著嶺南少有的“蛭殼屋”。小洲村獨特的水鄉(xiāng)環(huán)境和濃厚的文化底蘊，吸引了眾多藝術家來到這里進行藝術創(chuàng)作，成為藝術家們尋覓創(chuàng)作靈感、寫生、攝影的首選之地。小洲村委托編制了小洲村歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃，以加強對小洲村嶺南水鄉(xiāng)的保護、開發(fā)和利用。小洲村被評為“廣東省生

2、態(tài)示范村”、“廣東最美麗鄉(xiāng)村”，是省、市公布的24個文化名城古村之一。小洲村果林面積270公頃，水網(wǎng)面積30公頃，是嶺南最具特色的水鄉(xiāng)。小洲村素有“嶺南水果之鄉(xiāng)”的美譽，楊桃、木瓜、番石榴、龍眼、黃皮等被稱為“小洲五美”。村內(nèi)建成了廣州市第一個以綠色生態(tài)為主題的公園一一瀛洲生態(tài)公園，融合生產(chǎn)、科研和觀光等多種功能，每年接待游客超過10萬人，為現(xiàn)代化都市農(nóng)業(yè)向高層次發(fā)展探索了道路。瀛洲生態(tài)公園被評為“廣東省生態(tài)示范園”、“廣東省科技教育基地”。廣州市城市建設總體規(guī)劃(2000-2020)中將小洲村所在的“萬畝果林”確定為城市綠心的三個戰(zhàn)略點之一，強化了小洲村的生態(tài)功能。萬畝果林保護區(qū)的中心小洲村

3、地處“廣州市南肺中心”，占據(jù)了得天獨厚的地理、交通、區(qū)域優(yōu)勢，是一個自然資源和人文資源相當豐富的地方，具有良好的旅游開發(fā)潛力與價值。第二部分項目綜合條件評價一、區(qū)位交通條件評價小洲村位于廣州市中部，海珠區(qū)東南角，擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和交通優(yōu)勢。村東、西、北三面皆有快速路穿過。東鄰南部快線，可直達廣州南部濱海新區(qū)一一南沙區(qū)；西和北距華南快速干線小洲村出口和南環(huán)調(diào)整公路土華出口分別約1公里、2.5公里,沿這兩條快速干線可到達廣州市區(qū)主要地區(qū)，交通條件優(yōu)勢。同時，小洲村是廣州國際會展中心、天河新城市中心的后花園，是廣州大學城、生物島的前花園。區(qū)位條件和交通優(yōu)勢成為小洲村旅游開發(fā)最大的驅(qū)動力。二、資源條

4、件及現(xiàn)狀評價小洲村目前可供開發(fā)的旅游資源為小洲村村落和果園兩大塊。(一)小洲村村落小洲村村落是廣州在城市化發(fā)展過程中，遺留下來不多的綠色家園。小洲村位于廣州“萬畝果林”保護區(qū)內(nèi)的村落，一直保持著良好的生態(tài)環(huán)境，村落四面環(huán)水、河網(wǎng)縱橫、綠樹成蔭。小洲村有嶺南水鄉(xiāng)村落布局、歷史遺跡、民俗民風和河涌等資源。小洲村的生態(tài)環(huán)境、萬畝果林、歷史遺跡、水鄉(xiāng)村落和人文資源等都是小洲村進行旅游項目開發(fā)的良好發(fā)展基本，是符合現(xiàn)代人旅游需求的重要元素。目前，小洲村村落基本上處于無開發(fā)的狀況。1、資源條件(1)歷史遺跡小洲村開村于元朝年間。經(jīng)過歷史的洗滌，小洲村內(nèi)仍保留著一些明、清和民國期間遺留下來的古祠堂、古廟宇、

5、古民居、古橋、古渡口。這些歷史遺跡蘊含著深厚的歷史文化內(nèi)涵，講述著已經(jīng)逝去的記憶中小洲村的歷史、也講述著嶺南水鄉(xiāng)先民的智慧與民風，是現(xiàn)代人追溯歷史、了解歷史的重要載體。(2)水鄉(xiāng)村落小洲村四面環(huán)水，村內(nèi)由珠江河、西江涌、細涌、石崗窖相連，河流成為了小洲村內(nèi)最大的特色。村內(nèi)移步一景，榕樹、果樹、河涌、民居、古橋、古巷、麻石等勾勒出富有嶺南水鄉(xiāng)的詩情畫意，是展示嶺南水鄉(xiāng)特色的良好地區(qū)。(3)民俗民風小洲村民風淳樸、人民安居樂業(yè)。優(yōu)美的環(huán)境，淳樸的民風，有如世外桃源，是吸引旅游者的重要吸引動力。民俗資源豐富多樣如龍舟節(jié)、北帝廟會等，民間工藝如廣繡、珠繡等。(3)藝術水鄉(xiāng)海珠區(qū)是嶺南畫派的起源地。早在

6、20世紀80年代，現(xiàn)代嶺南畫派的代表關山月、黎雄才先生就看中了小洲村良好的生態(tài)條件和人文氣息在小洲村興建了藝術村。目前，藝術村村內(nèi)60戶人家大多是省市美術界的教授。同時，小洲村吸引了眾多藝術家、大學教授到小洲村建立藝術工作室。不少攝影愛好者、美術工作者利用節(jié)假日到小洲村進行藝術創(chuàng)作。2、面臨問題(1)小洲村水鄉(xiāng)風貌同花都故鄉(xiāng)里、珠海嶺南水鄉(xiāng)和順德逢簡等水鄉(xiāng)相比有著較大的差距，現(xiàn)代化色彩過為濃重。(2)小洲村同廣州周邊的村落沒有太大的差別，瓷磚裝飾的高樓、別墅已經(jīng)把原村落包圍，從小洲村外圍，已經(jīng)很難感受到小洲村落原來的風貌。進入小洲村原村落，現(xiàn)代民居成為人們視野中最主要的景觀。(3)這些古祠堂、

7、古廟宇、古民居規(guī)模較小，基本上沒有什么內(nèi)部陳設，可參觀內(nèi)容十分少。就居民建筑而言，小洲村只是一個現(xiàn)代化的村落，沒有成片成規(guī)模的傳統(tǒng)民居聚集和大型民居府第。(4)小洲村內(nèi)村外的西江涌、細涌、石崗窖等河道狹窄，水面不寬，而且河道淤泥較多。(5)由于村落的原風貌已經(jīng)遭到較大破壞，小洲村很難象國內(nèi)著名的古村落景區(qū)一樣，收取進村門票。以上分析，小洲村從古村落這個角度進行旅游項目開發(fā)的話，難度十分大，應尋找更加適合小洲村的定位。(二)小洲村果園小洲村的瀛洲生態(tài)公園是廣州萬畝果林的核心部分，正是處在南肺之中、南腎之央。小洲村果園面積270公頃。目前，僅開發(fā)的瀛洲生態(tài)公園占地60公頃，還有較大的空間去開發(fā)。目

8、前瀛洲生態(tài)公園項目開發(fā)較為簡單，還只是作為村民日常休閑的一般公園，缺乏對于果園資源進行縱深度挖掘，有待進一步對果園資源進行挖掘、包裝和宣傳。1、資源條件(1)生態(tài)環(huán)境瀛洲生態(tài)公園被人們稱為“翡翠寶石”，宛如在綠樹、綠葉、綠蔭、綠草和綠水的環(huán)抱之中，其四面環(huán)水、四季長青、鳥語花香。良好的生態(tài)條件是瀛洲生態(tài)公園進行旅游開發(fā)的最大優(yōu)勢資源。(2)果林資源小洲村果園為廣州市現(xiàn)在最大的果林農(nóng)業(yè)生態(tài)公園，有5萬多棵果樹。小洲村種植的水果知名的有：紅果楊桃、嶺南木瓜、胭脂紅番石榴、尚書懷荔枝、石破龍眼、雞心黃皮等。小洲村已經(jīng)成為廣州市較有名氣的盛產(chǎn)水果的村子，周末都有廣州市民到小洲村進行果林觀光、采摘水果。

9、2、面臨問題(1)果園屬于廣州綠色走廊的重要保護地區(qū)，很難在果林內(nèi)進行較大規(guī)模的旅游項目開發(fā)。在保護果林的條件下，如何進行有效合理的利用開發(fā)是項目開發(fā)的前提和基礎。(2)果園開發(fā)如何突破一般的觀光、采摘的產(chǎn)品開發(fā)模式，挖掘出新的市場需求，開發(fā)出新的產(chǎn)品是瀛洲生態(tài)果園開發(fā)的關鍵。三、客源市場分析(一)市場發(fā)展趨勢隨著人們收入的提高及帶薪假日的延長，越來越多的居民已不滿足于在各個旅游點之間長途跋涉、疲于奔命的旅游方式。休閑旅游日漸成為旅游市場的消費主流。休閑旅游是休閑經(jīng)濟的一種類型，是休閑消費的一種方式，它反映的是一種自然、健康的生活態(tài)度，是一種全新的生活方式。目前，我國旅游市場發(fā)展已經(jīng)發(fā)生深刻變

10、化：散客多于團體，近距離旅游多于遠距離旅游。國內(nèi)居民旅游地選擇特點較為明顯，形成了近距離選擇環(huán)城市群休閑帶進行休閑旅游，中遠距離選擇熱點旅游目的地進行觀光度假旅游。因此，城市居民越來越多選擇在城市周邊進行休閑旅游。當前，在城市郊區(qū)形成的環(huán)城游憩帶休閑產(chǎn)品發(fā)展尤為迅猛，已成為國內(nèi)居民休閑旅游的重要區(qū)域。小洲村地處于國內(nèi)最重要的客源地之一的珠三角城市群中間，處于廣州都市郊區(qū)。小洲村良好的生態(tài)環(huán)境、水鄉(xiāng)風貌、成片果林和藝術氛圍等十分適合于作為城市居民業(yè)余休憩區(qū)域。（二）環(huán)城休閑旅游特點隨著我國旅游業(yè)的迅速發(fā)展和人們消費理念的改變，人們越來越多的選擇環(huán)城休閑旅游。休閑旅游項目的特征是：崇尚自然，追求舒

11、適，以人為本。環(huán)城休閑旅游者的旅游行為模式有以下幾個方面的特點：反復駐留。休閑作為一種心靈感受和一種生活狀態(tài)，對厭倦了都市生活的游客形成一種持續(xù)性需求。全感體驗。休閑旅游項目強調(diào)休閑功能屬性的完善，以及對游客視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺全方位的體驗進行凸顯和包裝。參與者。參與各類休閑項目，能給游客帶來持久感受。凸顯個性化。運動、文化、游樂、養(yǎng)生、科考、感受自然、體會農(nóng)村生活等等，不一樣的體驗帶給游客同樣的愉悅。（三）珠三角都市群休閑市場珠三角都市群是我國市場經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，已經(jīng)步入比較寬裕的小康社會。據(jù)資料統(tǒng)計，2006年廣州市人均GDFP±到8014萬美元，深圳市人均GDR&

12、#177;到8613美元，東莞市人均GDFte到50170美元，中山市人均GDPfe到5327多美元、佛山市人均GDPfe到6328美元、惠州市人均GDFP±至U3157美元、珠海市人均6641美元。根據(jù)國際旅游組織的統(tǒng)計標準，人均GDP®過三千美元的國家或地區(qū)就屬于旅游業(yè)進入快速發(fā)展階段。2006年，珠三角都市群人口約3000萬人，其中廣州市常住人口加流動人口達到1200萬人，佛山市人口580萬人，東莞市人口656萬人，深圳市人口820萬人。當前，旅游已經(jīng)成為市民生活的重要組成部分，珠三角地區(qū)市居民出游率位于全國前列。目前，珠三角都市群居民的觀光旅游已經(jīng)得到極大的滿足，休

13、閑度假旅游需求正在迅速擴大，珠三角都市市民休閑需求市場旺盛。四、競爭環(huán)境分析在199處黃金周假日開始以后,廣州市及珠三角地區(qū)的休閑旅游發(fā)展迅速。目前,廣州市及珠三角地區(qū)已經(jīng)成為我國環(huán)城市游憩休閑帶最為成熟的地區(qū)之一，休閑項目-4-發(fā)展成熟、類型豐富，都市居民休閑消費旺盛。因此，小洲村旅游項目的開發(fā)面臨著激烈的競爭。小洲村面臨著來自三個方面的競爭壓力：同類型休閑項目、環(huán)城市游憩帶休閑項目、都市休閑項目。嶺南水鄉(xiāng)類休閑項目的競爭：當然,在廣州市2小時休閑圈內(nèi)，同小洲村村落類似的、開發(fā)較成熟的村落有花都故鄉(xiāng)里、德慶的金林水鄉(xiāng)和中山嶺南水鄉(xiāng)，待開發(fā)的村落有順德杏壇鎮(zhèn)逢簡村、古朗村等。這些水鄉(xiāng)村落在水鄉(xiāng)

14、風貌更加有特色，在古建筑保護方面更加完整。從水鄉(xiāng)風貌角度來說，這些水鄉(xiāng)村落比小洲村更具吸引力。環(huán)城市游憩帶休閑項目的競爭：據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州市1小時休閑圈內(nèi)有城市公園、濕地公園、溫泉度假村、農(nóng)業(yè)休閑山莊、主題公園、漂流、歷史遺跡文化休閑等類型的休閑項目近100個，形成了較完善的環(huán)城市游憩帶休閑旅游項目體系。知名的休閑項目有長鹿農(nóng)莊、香江野生動物園、從化溫泉等。都市休閑項目的競爭：在同一時間內(nèi)，消費者對于休閑項目的選擇具有極大的排他性。消費者面臨著多樣化的休閑項目選擇，看電視、逛街、打牌、上咖啡廳等都是消費者可以選擇的休閑項目。第三部分項目策劃原則根據(jù)對項目綜合條件的分析，本策劃書確立以下項目策

15、劃原則：1、整體性開發(fā)原則。把小洲村作一個旅游目的地來進行開發(fā)，而不是單純的景點。對小洲村村落、瀛洲生態(tài)果園一并開發(fā)，開發(fā)成一個綜合性的旅游休閑區(qū)，形成小洲村旅游項目核心吸引力，使都市市民到小洲村進行休閑旅游能獲得全方位和獨特性的感受，充分挖掘都市市民的住、行、游、娛、購、體、療、學、悟等需求，延長都市市民的停留時間，提高小洲村旅游綜合效益。對小洲村村落、小洲村果園講行整體性開發(fā)，使小洲村成為一個綜合性的休閑度假區(qū)。2、保護性開發(fā)原則。小洲村處于廣州市萬畝果林保護區(qū)的重點區(qū)域范圍，是廣州的南肺。村落古建筑和果林不僅是小洲村項目開發(fā)的核心資源和實現(xiàn)小洲村永續(xù)發(fā)展的重要依托，也是需要進行重點保護的

16、對象。在堅持保護好古建筑和果林的前提下，項目策劃按照廣州市海珠區(qū)小洲村歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃和廣州市果樹保護區(qū)城市濕地建設實施方案等規(guī)劃進行旅游項目開發(fā)，實行開發(fā)與保護并舉，充分發(fā)揮其經(jīng)濟和社會價值。同時，在維護瀛洲生態(tài)果園“南肺”功能和保護小洲村村落古建筑的情況下，改觀果園面貌，對果園進行綠化、美化，治理河涌，改觀小洲村村落面貌，重現(xiàn)小洲村水鄉(xiāng)舊有風貌。保護好果園生態(tài)和村落古跡3、和諧共贏原則。小洲村旅游項目開發(fā)要實現(xiàn)旅游業(yè)帶給小洲村村民更多的利益，帶領小洲村村民奔小康，從而實現(xiàn)旅游項目開發(fā)村民、村委會和開發(fā)商三方共嬴的局面。一是通過小洲村旅游項目的開發(fā)帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如工藝品生產(chǎn)、商業(yè)購

17、物等，吸引村民積極從事與旅游業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)，解決小洲村村民就業(yè)問題；二是安排部分村民參與到小洲村旅游管理公司工作，從事各種服務工作；三是實現(xiàn)果園的經(jīng)濟效益最大化，使村民從果園經(jīng)營中獲得更多的經(jīng)濟效益。將小洲村的水鄉(xiāng)風貌、生態(tài)環(huán)境和果林資源作為休閑吸引核，打造都市休閑游憩區(qū)4、市場導向化原則。小洲村作為距離廣州市區(qū)最近的水鄉(xiāng)生態(tài)村落區(qū)域，我們堅持作一個都市休閑游憩區(qū)來開發(fā)，并充分適應當前都市休閑旅游的特點，利用小洲村良好生態(tài)環(huán)境、果園資源和嶺南水鄉(xiāng)遺風等，挖掘都市果林生態(tài)休閑、文化休閑需求，把小洲村打造成一個適應都市市民日常休閑游憩的區(qū)域。5、情境化體驗化設計原則。資源價值的體現(xiàn)，必需形成可消費、

18、可遠程傳播和銷售的產(chǎn)品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗式、娛樂化的產(chǎn)品。因此，我們對于小洲村項目設計堅持情境化、體驗化和娛樂化原則，用故事、用情感意境展示景觀，用娛樂化手段包裝項目，用體驗性項目豐富游人感受。同時，項目設計堅持生態(tài)景觀化、景觀游樂化、建筑生態(tài)化、游樂康體化等。第四部分項目定位一、項目名稱和發(fā)展愿景項目名稱：廣州市小洲村文化生態(tài)休閑區(qū)依托水鄉(xiāng)村落和萬畝果園資源，打造集水鄉(xiāng)風貌觀光、水鄉(xiāng)文化休閑、果園休閑娛樂和水鄉(xiāng)住宿餐飲等功能于一體的綜合性生態(tài)休閑區(qū)。發(fā)展愿景：廣州市城市旅游名片、珠三角地區(qū)著名都市休閑勝地、廣州市青少年教育基地，廣東省生態(tài)旅游示范基地二、總體布局和功能定

19、位總體布局：“一水三區(qū)”品字型結(jié)構(gòu)總體功能：都市文化生態(tài)休閑 “一水”：即連接三片的西江涌 “三區(qū)”：即品字形三片第一區(qū)是小洲村水鄉(xiāng)村落：嶺南水鄉(xiāng)村落觀光休閑區(qū)，集觀光、休閑、購物、美食和住宿等功能于一體第二區(qū)是瀛洲生態(tài)果園：果園鄉(xiāng)土觀光娛樂區(qū)，集觀光、娛樂、體驗和休閑等功能于一體第三區(qū)是瀛洲休閑莊園：現(xiàn)代嶺南果林水鄉(xiāng)度假區(qū)，集住宿、美食、娛樂、康體和會議等功能于一體三、形象定位形象定位：水鄉(xiāng)桃源都市綠洲一一廣州小洲村生態(tài)休閑區(qū)理念簡釋：根據(jù)小洲村資源特點，提煉出“桃源”和“綠洲”兩大概念?！疤以础焙汀熬G洲”在國人心中都有著很廣泛的受眾，是國人追求的夢中家園。因此，“桃源”和“綠洲”能給予都市

20、居民豐富的想象空間，迎合當前面臨繁重工作壓力的都市居民遠離喧囂、尋找靜土的心理需求。這兩個概念不僅使得小洲村的形象有別于其它類型的休閑景區(qū)，而且也成為小洲村未來發(fā)展的終極目標。分區(qū)域形象定位小洲水鄉(xiāng)村落：嶺南桃源休閑水鄉(xiāng)瀛洲生態(tài)果園：都市綠洲歡樂果園瀛洲休閑莊園：感受鄉(xiāng)土綠色家園四、客源市場定位（一）根據(jù)地理位置的標準進行市場劃分1、以廣州市區(qū)為核心，以珠三角地區(qū)為重點，并積極吸引到廣州進行商務、政務和都市旅游的客人2、客源市場分級（1）近期（20072010年）核心市場：廣州基礎市場：珠三角地區(qū)都市群機會市場：來廣州商務、政務和文化交流的客人以及都市旅游的客人（2）中遠期（20112020年

21、）核心市場：以廣州、香港和澳門為核心的珠三角都市群基礎市場：廣東省、來廣州商務、政務和都市旅游的客人機會市場：全國各地旅游者、國際旅游者（二）根據(jù)人口統(tǒng)計特征年齡進行市場劃分小洲村村落：以中青年市場為主體，兼顧青少年、老年市場專業(yè)市場：都市白領、都市家庭、文化藝術工作者、藝術學生瀛洲生態(tài)果園：以青少年市場為主體，兼顧中老年市場專業(yè)市場：大中小學生、都市家庭、都市白領瀛洲休閑莊園：以中青年市場為主體專業(yè)市場：都市居民、商務、政務和觀光旅游者第五部分分區(qū)域項目設計一、小洲村村落（一）主題定位文化水鄉(xiāng)、藝術水鄉(xiāng)、休閑水鄉(xiāng)（二）發(fā)展目標珠三角地區(qū)最具文化休閑氣息的嶺南水鄉(xiāng)村落，藝術創(chuàng)作基地（三）功能定

22、位水鄉(xiāng)風貌游覽、水鄉(xiāng)文化休閑（四）景觀要求以原有村落作為景觀設計和項目開發(fā)的核心區(qū)域。重點做好“水”和“古建筑”的文章。整治河涌和水巷，恢復“家家臨水，戶戶枕河”嶺南水鄉(xiāng)特色；恢復和維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口；對街巷、綠地樹木進行整治，對一些現(xiàn)代化民居進行特殊化處理和有礙景觀的建筑進行拆除。在這樣的基礎上，重現(xiàn)村落古樸、安逸、自然的古村落景觀，營造一個安靜、祥和的生活氛圍。同時，充分發(fā)揮小洲村的藝術村和藝術工作室的作用，增加村落的文化藝術氛圍(四)重點項目設計小洲村項目主要由一條風光帶、二個宗教場所、三大節(jié)慶活動、四大休憩區(qū)、五個景點組成。1、觀光游覽項目(1)古祠堂和古民居觀光

23、簡氏大宗祠、西溪簡公祠：集中展示嶺南水鄉(xiāng)宗祠建筑藝術、宗祠文化和祭祀文化司馬府第、蛭屋：集中展示嶺南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)民居建筑特點、舊時民居家庭生活用具、生活方式等內(nèi)容(2)嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館選取西溪簡公祠作為嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館。民俗展覽館可以分為生活館、農(nóng)趣館、婚俗館，民俗館和小洲村村史館等展館，通過實物、影相和多媒體等資料進行展示。生活館展示祖輩的生活用具；農(nóng)趣館展現(xiàn)過去農(nóng)村的勞動場景，分為耕作用具、收割用具、生產(chǎn)管理用具、灌溉用具、紡織、造紙用具和榨糖用具等；婚俗館展示和介紹嶺南水鄉(xiāng)地區(qū)的婚俗文化，收集各類民間婚俗家具、婚俗用具、婚俗服飾、化妝品、器具和民間婚俗趣味習俗等；民俗館展示和介紹

24、自梳女、飄色、龍舟節(jié)等傳統(tǒng)民俗節(jié)慶；小洲村村史館展示小洲村發(fā)展歷史。(3)龍舟博物館建立國內(nèi)第一家“龍舟博物館”。通過龍舟展覽，提示我國龍舟民俗的源流、發(fā)展及各地演變歷史，著重系統(tǒng)收集和展示華南地區(qū)端午節(jié)民俗和龍船文化。(4)藝術展覽館選擇一個場所作為小洲村固定的藝術展覽館，同藝術村的美術教授和小洲村藝術工作室聯(lián)合定期舉行各類藝術作品展，如關山月等名人名作展覽。2、休閑項目(1)休憩街區(qū)圍繞村內(nèi)主要古建筑和民俗參觀點，在小洲村內(nèi)打造“一帶四區(qū)”街區(qū)格局。一帶即“瀛洲渡口一東池公祠”的兩岸景觀帶，四區(qū)即“瀛洲古渡區(qū)域”、“簡氏大宗祠一東池祖區(qū)域”、“村北入口一華臺山區(qū)域”、“西溪簡公祠區(qū)域”四個

25、休憩街區(qū)。 一帶：瀛洲古渡一東池祖水路風光帶設計目標：水鄉(xiāng)風貌集中展示區(qū)一是改造河涌河岸，維修兩岸古民居、古祠堂和古橋等，民居掛燈籠；二是增加兩岸休憩區(qū)、綠化和環(huán)境小品；三是建立村內(nèi)民俗、藝術展示街區(qū)；四是在瀛洲渡口和東池祖前河涌建立游船碼頭。 一區(qū)：村北入口一華臺山區(qū)域設計目標：旅游綜合接待中心，華臺山打造成村內(nèi)“綠心”形成綜合性休憩街區(qū)，包括茶館、購物、美食、民俗展示等內(nèi)容 二區(qū)：瀛洲古渡區(qū)域設計目標：（1）小洲村嶺南水鄉(xiāng)舊有村落風貌展示區(qū)，（2）綜合性休憩街區(qū)，集鄉(xiāng)土特產(chǎn)商品、工藝品商品、民俗商品、民間手工藝展示、藝術創(chuàng)作、美食茶藝休閑于一體的街區(qū)一是對區(qū)域內(nèi)舊有居民進行維修，對于新建村

26、屋進行整飭，恢復村落傳統(tǒng)風貌；二是全面恢復登瀛大街傳統(tǒng)商業(yè)歷史街區(qū)，包括鄉(xiāng)土特產(chǎn)商品、工藝品商品、民俗商品、民間手工藝展示等內(nèi)容；三是整治古渡口，修繕明代遺留下村墻，增加綠化和環(huán)境小品，增加村民和游人休閑嬉戲區(qū)域和設施。三區(qū)：簡氏大宗祠一東池祖區(qū)域設計目標：（1）古建筑文化、宗祠文化展示區(qū)域，（2）藝術休憩街區(qū)一是拆除沿河涌而建的部分民居，拓寬此區(qū)域視野；二是整治東池祖前面河涌，建立游船碼頭；三是建立休憩區(qū)、綠化和環(huán)境小品，把村內(nèi)一些藝術工作室遷至此區(qū)域，形成藝術休憩街區(qū)，包括藝術家畫廊、陶藝作坊、茶藝館、染藝館、奇根館和雕塑館等。四區(qū)：西溪簡公祠區(qū)域設計目標：（1）展示嶺南水鄉(xiāng)民俗文化藝術的

27、區(qū)域，（2）民俗文化休憩街區(qū)建立廣繡坊、織布坊、榨塘坊、釀酒坊、豆腐坊、燒陶坊、皮影房和剪紙屋等老行當展示區(qū)，形成民俗文化街區(qū)，集民俗文化展示、茶藝休閑等功能于一體的街區(qū)-10-(2)環(huán)村水上游在瀛洲渡口、東池公祠河涌前建造兩個游船碼頭，成為小洲村水上游的起點和終點，打造水上游村落的線路。近期，開發(fā)瀛洲渡口一東池祖的水上線路，遠期可以開發(fā)環(huán)村水上線路。3、宗教旅游項目恢復三帝廟的宗教功能，并增加玉虛宮宗教功能，打造成為廣州市郊重要的宗教場所4、其他項目(1)節(jié)慶項目一是端午龍舟節(jié)。賽龍船是小洲村民間文娛活動中的重頭戲，小洲村可利用這一傳統(tǒng)習慣，組織更大規(guī)模的龍舟賽，吸引廣州市的游客到小洲村觀看

28、龍舟比賽。同時，小洲村充分利用鄰近大學城的優(yōu)勢，聯(lián)合這些大學每年舉行一次廣州大學城校際龍舟賽，在大學生中弘揚中華傳統(tǒng)文化。二是北帝廟會。舉行傳統(tǒng)的“飄色”巡游活動，恢復小洲村北帝誕的祭祀慶典儀式。三是嶺南藝術會。定期舉辦主題豐富的嶺南藝術會活動，集攝影、書畫、雕刻、民間工藝等內(nèi)容，充分提高小洲村藝術水鄉(xiāng)的知名度。-11-(2)瀛洲水鄉(xiāng)客棧遠期，可在小洲村內(nèi)建立一個水鄉(xiāng)客棧，沿河涌而建，建筑風格為傳統(tǒng)的嶺南水鄉(xiāng)民居，內(nèi)部裝飾以傳統(tǒng)民居陳設為依據(jù)，給住宿客人與眾不同的居住感受和體驗。(3)商業(yè)及紀念品刺繡工藝品、水果精加工產(chǎn)品、龍舟模型、以小洲村為題材的藝術工藝品等5、小洲村瀏覽線路小洲村設立三個

29、門票站，村北入口牌坊為主門票站，東池祖祠橋口和瀛洲古渡高架橋下為兩個次門票，設計三條環(huán)村瀏覽線路和一條水上瀏覽線路。瀏覽A線(從牌坊進村，在瀛洲古渡次門票站出村)：村北入口牌坊一一人民公社一一玉虛宮一一華臺山一一蛭屋一一司馬府第一一藝術展覽館一一民俗文化一-12-條街一一嶺南水鄉(xiāng)百年文化展覽館一一藝術一條街一一龍舟展覽館一一簡氏大宗祠水鄉(xiāng)商業(yè)購物街一一三帝廟、簡公佛廟一一瀛洲古渡（或坐船至東池祖結(jié)束瀏覽）瀏覽B線（從東池祖橋進村，在瀛洲古渡次門票站出村）：東池祖橋一一藝術一條街一一龍舟展覽館一一簡氏大宗祠一一嶺南水鄉(xiāng)百年文化展覽館一一民俗文化一條街一一藝術展覽館一一司馬府第一一蛭屋一一華臺山一

30、一人民公社一一玉虛宮一一水鄉(xiāng)商業(yè)購物街一一簡公佛廟、三帝廟一一瀛洲古渡（或坐船至東池祖結(jié)束瀏覽）瀏覽C線（從瀛洲古渡進村，在東池祖出村）：瀛洲古渡一一簡公佛廟、三帝水鄉(xiāng)商業(yè)購物街一一玉虛宮一一人民公社一一華臺山一一司馬府第一一蛭屋一一藝術展覽館一一民俗一條街一一嶺南水鄉(xiāng)百年文化展覽館一一藝術一條街一一龍舟展覽館一一簡氏大宗祠（或坐船至瀛洲古渡結(jié)束瀏覽）水上觀光線路：東池祖碼頭一一簡氏大宗祠一一北帝廟、簡公佛廟一一瀛洲古渡碼頭二、瀛洲生態(tài)果園（一）主題定位歡樂果園、浪漫果園、鄉(xiāng)野樂園（二）發(fā)展目標珠三角地區(qū)最大的果園休閑樂園、青少年藝術教育基地、青少年拓展訓練基地（三）功能定位果林、鄉(xiāng)土娛樂休閑

31、體驗（四）項目設計在第一期開發(fā)的基礎上，本策劃主要對瀛洲生態(tài)果園進行第二期項目設計。第二期分為四大功能區(qū)：果林觀賞區(qū)、童話果園區(qū)、鄉(xiāng)土樂園區(qū)、瀛洲湖區(qū)。1、果林觀賞區(qū)（1）精品果樹展示園種植數(shù)十種不同品種的亞熱帶和熱帶水果，豐富果園的果樹品種，使得小洲村的四季都有不同的水果可以觀賞，并向市民充分展示各種水果生長習性及種植，游客亦可親身參與果林采摘等農(nóng)業(yè)種植活動。-13-(2)愛心果樹種植區(qū)利用一塊空地，開展休閑旅游者種植愛心果樹的項目，由到果園進行休閑的家庭或情侶進行種植，并請國內(nèi)外知名人士到果園種植果樹，成為名人愛心果樹區(qū)，提升愛心果樹種植區(qū)的人文內(nèi)涵。2、童話果園區(qū)設計理念：浪漫童話世界充

32、分利用果園現(xiàn)有的條件打造一個果園童話世界，有古城堡、小木屋、風車、小河和童話人物和果園等內(nèi)容，構(gòu)建一個果園童話世界。(1)童話故事展示區(qū)此區(qū)域為童話果園區(qū)的主體部分。根據(jù)安徒生、格林等童話家的童話故事的素材進行建設，對白雪公主和七矮人、匹諾曹、狼外婆、神燈等大眾熟知的童話故事進行展示。由真人扮演童話故事中的重要人物，進行表演并與游客合影交流。哈哈鏡區(qū)：建立哈哈鏡區(qū)，設置10面哈哈鏡，讓人在哈哈鏡里變形成不同形狀的人物，使游人體驗鏡中變形的樂趣，并將一些游客的作品進行集中展示。綠地迷宮：在童話果園區(qū)設計用園林形成的綠色迷宮，并設置若干個電控綠籬墻,-14-用以改變迷宮各個路口的“通”與“不通”，

33、使迷宮用多種方式改變原來的陣形，讓游客得到常玩常新的無窮樂趣。阿里巴巴：“阿里巴巴和四十大盜”的故事為主題的盜寶游戲。建立一個玻璃鋼仿真的藏寶山洞。魔術樹：魔術樹是一項猜想游戲。魔術樹的外形為巨大綠樹，滿枝果實。在大樹里，設有一些奧妙的電動“小機關”，如小鳥的窩、蟒蛇的洞和藏寶的小屋等等，由游人猜。整個游戲用聲光電控制，把“猜猜看”的游戲變得異常生動活潑。(3)果園童話舞臺定期舉行各種兒童節(jié)目表演和童話故事表演，并作為各中小學節(jié)目表演的場所3、鄉(xiāng)土樂園設計理念：回歸鄉(xiāng)土、感動自然(1)河涌嬉戲區(qū)利用果園的河涌建立一條長300米的河涌嬉戲區(qū)，讓休閑者在河涌內(nèi)進行空手捉魚蝦、捉螃蟹等，并在河涌不同

34、區(qū)域設立踩水車、爬禾桶等體驗性項目，體驗回歸鄉(xiāng)士的樂趣。-15-(2)舊時兒童游戲體驗區(qū)在果園內(nèi)選定一個區(qū)域，把上世紀七八十代的兒童娛樂游戲進行集中展示，并吸引游人參與?？蛇x擇的游戲項目：滾鐵環(huán)、射土箭、打陀螺、斗雞腳、踩高蹺、打水槍、打彈弓、風車車、打泥丸、跳房子、兒童玩具木馬、萬花筒、果林迷藏等。定期舉行這些傳統(tǒng)游戲項目的比賽，吸引青少年市場，提高參與度。(3)嶺南傳統(tǒng)作坊建立一個傳統(tǒng)民居院落，集珠三角地區(qū)舊時民間各類作坊的精華，開發(fā)榨糖坊，磨坊，豆腐坊、釀酒坊、廣繡坊、針線坊、竹作坊、木作坊和鐵作坊等老式作坊，以各類生產(chǎn)用具和生產(chǎn)流程為展示，恢復過去作坊的生產(chǎn)景象，為游客提供了一個了解農(nóng)

35、村歷史的場所。游客們在這里可以踩水車、推石磨、取井水。-16-(4)民間百藝坊以農(nóng)家小院為主體，對于嶺南地區(qū)的民間工藝進行展示，并請民間藝人教學廣繡、廣彩、剪紙、紙藝、木雕、風箏、做木偶、泥塑、制陶、麥稈貼畫等民間工藝4、瀛洲湖區(qū)(1)水上拓展訓練基地利用水域結(jié)合陸地區(qū)域，建立適合青少年體能拓展訓練的水上拓展訓練基地。方面，平時由游人進行游嬉，另一方面，可定期組織人員進行水上拓展訓練比賽(2)劃船俱樂部建立瀛洲湖的碼頭，與果園內(nèi)的河涌相聯(lián)系，建立水上觀光線路(3)垂釣區(qū)-17-在瀛洲湖區(qū)，建立垂釣區(qū)域，釣魚蝦、螃蟹等。(4)林蔭品茗利用臨水區(qū)建立可容納20多人的休憩區(qū)，可品茗、喝咖啡(5)攀巖

36、在攀巖區(qū)域放置成年人和少年兒童的兩個仿真巖體的自然造型，供游人體驗驚險、刺激的攀巖5、大型果園活動定向越野：利用瀛洲生態(tài)果園復雜的路線，在園內(nèi)組織定向越野項目。此項目活動有得提高游人們野外判定方向的能力及學習使用地圖有好處，還能夠培養(yǎng)和鍛煉人的勇敢頑強精神，提高人的智力、體力水平。真人CS游戲：生存游戲已經(jīng)越來越受大眾的歡迎，在果園內(nèi)開辟一個區(qū)域作為真人CS游戲區(qū)，建立模擬戰(zhàn)役作戰(zhàn)區(qū)，戰(zhàn)斗區(qū)和射擊比賽區(qū)，吸引都市白領到此體驗CS游戲。農(nóng)趣擂臺賽：每年在生態(tài)果園內(nèi)舉行兩次農(nóng)趣擂臺賽，吸引游人參加，開展項目可以有挑水、踩水車、榨糖、推獨輪車負重賽跑等。佳果會：每年7-9月，根據(jù)不同水果的不同成熟季

37、節(jié)，舉辦一系列的水果節(jié)，如荔枝節(jié)、龍眼節(jié)、楊桃節(jié)等。、瀛洲休閑莊園-18-（一）主題定位果園、鄉(xiāng)土休閑莊園（二）市場定位周末度假市民、廣州商務政務客人（三）功能定位果園鄉(xiāng)土住宿美食、康體休閑于一體（四）景觀要求休閑莊園重在打造一個度假莊園，以果林、河涌、水塘等景觀為背景，打造一個果林鄉(xiāng)土莊園，有別墅、成片木屋、農(nóng)作作坊、菜地、果園、水塘、圈養(yǎng)家禽等。沿河涌打造一條狹長型的果林鄉(xiāng)土度假屋，對果林荒地、河涌和水塘等進行改造、綠化和美化，建立綠地、廣場、藝術小品和亭臺樓閣等為主要內(nèi)容的景觀，形成水景、綠化、林蔭小道，展現(xiàn)的是現(xiàn)代嶺南水鄉(xiāng)的風貌。（五）項目設計1、果園鄉(xiāng)土度假屋度假木屋分為兩大類。一類

38、為果園別墅，建立有獨立院落的木質(zhì)別墅，屋前為河涌、后院種植不同品種瓜果樹木；一類為鄉(xiāng)土木屋，建立成片區(qū)域的鄉(xiāng)土木屋，并建立共用廚房，內(nèi)部則按三星級標準裝修。初期建20幢，中遠期達到50-60幢。2、休閑娛樂區(qū)觀果園：種植各種不同類型的熱帶亞熱帶水果樹木-19-垂釣中心：利用水塘資源建立垂釣中心，吸引都市居民至此度假休閑也為住宿客人提供娛樂休閑活動農(nóng)家作坊展示區(qū)：建立豆腐坊、釀酒坊、榨油作坊等，展示鄉(xiāng)土風情，展示區(qū)可與成片鄉(xiāng)土木屋結(jié)合起來，形成一片區(qū)域河涌嬉戲區(qū)：建立一條河涌嬉戲區(qū)，設立踩水車、爬禾桶等體驗性項目，讓住客在河涌內(nèi)進行空手捉魚蝦、捉螃蟹等，體驗回歸鄉(xiāng)土的樂趣家禽表演區(qū)：小羊、小狗、

39、小雞、小豬等家禽家畜做滾筒、跳圈、走平衡木、做算術題、賽跑等表演果園大舞臺：舉辦具有嶺南水鄉(xiāng)風情的民俗表演3、美食餐飲區(qū)餐飲區(qū)分為三大塊，一大塊以番禺和順德特色美食小吃為主；另一塊為農(nóng)家特色餐飲；第三大塊為游客可在“菜地”摘菜，自己拿到灶房去加工制作，制成美食自己享用。4、會議區(qū)充分利用小洲村鄰近廣州商業(yè)區(qū)、大學城的優(yōu)勢，建立會議中心，接待會議團第六部分商業(yè)投資一、投資預估小洲村生態(tài)休閑區(qū)項目預計總投資1億元，分兩期共四年完成進行投資，第一期投資5000萬，第二期投資5000萬。-20-投資預估投資項目投資概算小洲村村落3000萬元分三年完成1、維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口、古巷等

40、，并增加內(nèi)部陳設，改觀村落景觀500萬元2、治理瀛洲渡口一東池祖和村內(nèi)河涌兩岸景觀100萬元3、建設嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館、藝術展覽館、龍舟博物館500萬元4、拆除瀛洲古渡區(qū)域沿河、沿商業(yè)街，簡氏宗祠一東池祖祠沿河，華山臺周邊部分民居，購買一部分舊民居房產(chǎn)500萬元5、修建瀛洲古渡休憩碼頭，東池祖休憩碼頭，水上線路300萬元6、建設村內(nèi)四大休憩街區(qū)600萬元7、建設瀛洲水鄉(xiāng)客棧、水鄉(xiāng)酒吧、水鄉(xiāng)茶吧300萬元8、修建配套設施，如游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識標牌、消防設施、環(huán)衛(wèi)設施等200萬元瀛洲生態(tài)果園2000萬元（第一期：1000萬元，第二期，1000萬元）1、改觀果園內(nèi)的景觀效果，增

41、加綠化、小品和花卉等200萬元2、建設果林觀賞區(qū)300萬元3、童話果園區(qū)300萬元4、鄉(xiāng)土樂園區(qū)300萬元5、瀛洲湖區(qū)休閑項目400萬元6、擴充瀛洲湖面積300萬元7、修建配套設施，如游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識標牌、消防設施、環(huán)衛(wèi)設施等100萬元瀛洲休閑莊園5000萬元（第一期3500萬元，第二期，1500萬元）1、征用或租用300畝土地（租地價格80000元/畝）2400萬元2、改觀果園內(nèi)的景觀效果，增加綠化、小品、花卉和學臺樓閣等300萬元3、建設5060間度假屋和別墅（按三星級標準）800萬元4、會議中心100萬元5、餐廳100萬元6、觀果園、垂釣中心、農(nóng)家作坊展示區(qū)、果園大舞

42、臺、農(nóng)家家禽表演、劃船俱樂部300萬元7、修建配套設施，如停車場、星級廁所、標識標牌、消防設施、環(huán)衛(wèi)設施等300萬元8、規(guī)劃及其他開支100萬元-21-二、贏利模式（一）小洲村瀛利模式由于小洲村旅游資源狀況，小洲村應通過提高村落的人流量，帶動游客在村內(nèi)進行游、娛、購、食、住等方面的消費獲得贏利，不設村門票，但可實行套票制。瀏覽收入：簡氏大宗祠、嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館、藝術展覽館、龍舟博物館和司馬府第民居五大景點的門票收入水上游收入：瀛洲古渡一一東池公祠水上風光帶游船收入休憩街區(qū)收入：四大休憩街區(qū)的商業(yè)收入住宿收入：瀛洲水鄉(xiāng)客棧食宿收入（二）瀛洲生態(tài)果園小洲村設立果園總門票，總門票包含大部分項目

43、的免費使用，但在內(nèi)部設立一些收費娛樂項目，游客在果園內(nèi)的購物、美食等收入。贏利點：總門票收入+部分收費娛樂項目收入+購物美食收入+游戲活動租用場地收入（三）瀛洲休閑莊園贏利J點：住宿收入+餐飲收入+休閑項目收入門票收入住宿收入商業(yè)收入水上項目小洲村村落1、簡氏宗祠：20元2、嶺南民俗博物館：20元3、龍舟博物館：10元4、藝術館：10元5、司馬府第：10元100元/間水上游：20元/人瀛洲生態(tài)果園總門票：40元瀛洲休閑莊園300元/間、客源市場規(guī)模預測在2007年以前，小洲村只有瀛洲生態(tài)公園一個項目在經(jīng)營，去年接待游人18萬人次。經(jīng)過對小洲村資源的重新整合和深入挖掘，打造都市文化生態(tài)休憩區(qū)，小

44、洲村生態(tài)休閑區(qū)將會得到快速發(fā)展，游客規(guī)模和旅游綜合收入將大幅度提高，市場發(fā)展前景良好。在2008年-2015年期間，預計小洲村生態(tài)休閑區(qū)的客源市場規(guī)模發(fā)展將經(jīng)歷三個階段：2008年-2010年為逐步增長階段，這一階段小洲村生態(tài)休閑區(qū)將進行基礎設施和配套設施的建設，旅游產(chǎn)品的開發(fā)等工作，小洲村村落以10萬人作為休閑人數(shù)基數(shù)，瀛洲生態(tài)果園以0.5%人口作為休閑人數(shù)基數(shù)，按50%的增長率計算；2011年2014年為快速增長階段，在這一階段小洲村生態(tài)休閑區(qū)在設施、管理、服務、產(chǎn)品、營銷和分銷渠道等方面工作得了全面的改善，進入游客增長速度的高峰期，預計年均-22-增長率為20%;2015年以后將進入平穩(wěn)

45、增長階段，以平穩(wěn)的增長速度發(fā)展，預計年均增長率為10%。瀛洲休閑莊園2008年2010年為30間客房，每天可接待住宿客人60人，年平均開房率為50%,并以10%的比例增長；2011年2014年為60間客房，每天可接待住宿客人120人，年平均開房率60%,并以5%的比例增長。具體參見如下表：小洲村瀛洲生態(tài)果園瀛洲休閑莊園游客（萬人次）增長率游客（萬人次）增長率游客（人次）開房率2008年10一30一1095050%2009年1550%4550%1314060%2010年22.550%67.550%1533070%2011年33.720%8120%2190060%2012年4020%97.220%

46、2847065%2013年4820%11720%3066070%2014年5720%14020%30660一2015年6310%15410%30660一四、收益分析根據(jù)以上預計旅游接待量及收費標準，小洲村三大項目的收益分析如下：1、小洲村村落旅游收入小洲村村落門票總為70元價格，預計每人消費40元門票；水上項目價格：每人20元，按游客量的40%+算；旅游其他消費平均每人消費20元。經(jīng)營成本為：小洲村旅游公司員工100人，每人每年工資15000元，員工工資150萬元；水電費，按總投資額的0.5%計，全年費用37.5萬元；折舊按總投資額的1.5%計，全年折舊費112.5萬元。營業(yè)稅為5%企業(yè)所得稅

47、按前二年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政策。（萬人）各項收入（萬元）（萬元）游客量門票收入水上項目收入其他收入總收入經(jīng)營成本營業(yè)稅（5%稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤集團利潤（40%2008年104008020060030030270-1082009年1530012030072030036384一-1532010年22.59001804501530300771153-4612011年33.713482706472265300114185161112404962012年401600320800192030096152450310214092013年4819203849603264300164280

48、092418767512014年572280456114038763001943382111622669072015年632520504126042843002153769124425251010根據(jù)以上估算，我方從2008年開始投資，預計第六年（2011年）可收回投資,-23-第七年開發(fā)有利潤。2、瀛洲生態(tài)果園門票為40元/人。經(jīng)營成本為160萬元：瀛洲生態(tài)果園公司員工80人，每人每年工資15000元，員工工資120萬元；水電費，按總投資額的0.5%,全年費用10萬元;折舊按總投資額的1.5%,全年折舊費30萬元。上交小洲村租金基數(shù)為260萬元，每年增加20萬元。營業(yè)稅為5%企業(yè)所得稅按前二

49、年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政策。（萬人）（萬元）游客量門票收入經(jīng)營成本營業(yè)稅（5%）稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤租金租金后利潤2008年301200160120920-一2606602009年4518001601801460一-28011802010年67.527001602702270一-30019702011年8132401603242756910184632024362012年97.2390016038833521107224534030122013年117468016046840521338271436036922014年14056001605604880161132693804

50、5002015年15461601606165384177737074004984根據(jù)以上的預測分析，扣除上交小洲村的租金，我方可在第四年開始收回投資額,有經(jīng)營利潤。第七部分開發(fā)運作計劃一、開發(fā)模式（1）小洲村村落合作模式：合作經(jīng)營。小洲村經(jīng)濟聯(lián)合社和新的科技集團合資成立小洲村村落旅游開發(fā)公司，共同對小洲村村落進行整體開發(fā)和經(jīng)營管理，按合同約定雙方負責相應職責范圍內(nèi)的工作。出資方式：小洲村村委會以村落資產(chǎn)作價入股，資產(chǎn)包括：古建筑、古民居、為旅游開發(fā)整治的河涌、村里已經(jīng)做完的旅游配套設施和旅游景點開發(fā)、四大區(qū)域村里擁有的房產(chǎn)、村里風貌價值等。（可行的話，可請資產(chǎn)評估公司對小洲村進行資產(chǎn)評估，測算

51、出資產(chǎn)價值）新的科技集團投入資金3000萬元人民幣作為新項目開發(fā)資金，分三年完成（第一年2000萬元，后兩年1000萬元）。投入資金可以主要放在三個展覽館、兩個碼頭、四個休閑街區(qū)（租用房屋和商鋪改造等）、商業(yè)鋪面征用建設和為旅游開發(fā)使用的配-24-套設施（游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識系統(tǒng)、各種導游圖、旅游線路上的美化綠化）等方面的旅游方面建設投入，采取門票收入及其他方面收入雙方分成的方式。合作期限：50年分成方式：采用開發(fā)公司統(tǒng)一對小洲村村落的所有項目的收入進行管理。雙方按實際股份情況進行分成。利益分成：4:6。新的科技集團投資額占有40%的股份。（2）瀛洲生態(tài)果園開發(fā)模式：由新的科技集團承包租賃果園30年的經(jīng)營權和開發(fā)權，每年向小洲經(jīng)濟聯(lián)合社上交一定比例的租金，由集團進行全面經(jīng)營管理。項目開發(fā)投入2000萬元，對生態(tài)果園進行全面的開發(fā)和管理。對于第二期用地進行租賃的方式進行使用。租賃期限：30年，并根據(jù)實際開發(fā)需要租賃建設土地。交納租金方式（兩種方式）：一種是固定上交租金。通過小洲村瀛洲生態(tài)果園去年財務報表了解果園實際項目經(jīng)營利潤，以此作為基數(shù)，上升20%-30%確定因定租金額（如2006年小洲村瀛洲生態(tài)果園經(jīng)營利潤為200萬元，以260萬元作為基數(shù)），并每隔五年上升十個百分點；二種按經(jīng)營利潤的一