普洛斯的案例研究

1、 普洛斯企業(yè)研究1二零一四年一月普洛斯的企業(yè)研究 普洛斯企業(yè)研究2目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究3基本情況：普洛斯是中國、日本及巴西市場領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。公司的業(yè)務(wù)遍及中國、日本及巴西的62個主要城市，擁有并管理約2,240萬平方米（約合2.41億平方英尺）的物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成了一個服務(wù)于700余家客戶的高效物流網(wǎng)絡(luò)2013年資產(chǎn)凈值分析基本情況：普洛斯是一家新加坡公司，新加坡政府投資公司（GIC）是普洛斯最大的單方投資者，2010年10月18日成功在在新加坡主板上市，股票市值143億新加坡元是中國、日本和巴西領(lǐng)先

2、的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商所在地區(qū)：普洛斯目前業(yè)務(wù)主要集中在亞洲的三大國家，日本、中國、巴西。從資產(chǎn)凈值看，中國是普洛斯最有價值的市場截止至2013年，普洛斯168億美元房地產(chǎn)投資組合中包括在62個城市的2240萬平方米物流設(shè)施,這形成了一個高效的物流網(wǎng)絡(luò)以服務(wù)700余家客戶目標(biāo)使命：成為亞洲最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商和服務(wù)商，為各行業(yè)跨國公司和本土企業(yè)提供最優(yōu)的物流基礎(chǔ)設(shè)施解決方案中國53%日本30%巴西6%新加坡現(xiàn)金凈值11% 普洛斯企業(yè)研究4發(fā)展沿革：普洛斯前身是美國集團(tuán)企業(yè)，2002年進(jìn)入亞洲。2008年受金融危機(jī)影響，發(fā)生重大變化。其在中國全部資產(chǎn)和日本剩余基金股權(quán)出售給新加坡GIC，掀開了

3、普洛斯（GLP）在亞洲新篇章起步階段SCI紐交所IPOSCI與Krauss/Schwartz合并SCI更名為Prologis定位為區(qū)域性公司2002-2007亞洲擴(kuò)張期 6月新加坡政府投資公司與ProLogis以80:20出資成立基金運(yùn)營日本物流設(shè)施 9月第一個物流園在東京成立，客戶為DHL 在蘇州建立第一個物流園，之后進(jìn)入上海、廣州、日本名古屋1994-1997亞洲易主2008 新加坡政府投資公司與ProLogis成立中國基金，投資中國物流設(shè)施 12月24日新加坡政府投資有限公司以13億美元收購ProLogis 全部中國資產(chǎn)和日本房地產(chǎn)基金20%的權(quán)益。 GIC與原普洛斯中國管理團(tuán)隊合資成立

4、了SMG基金管理有限公司負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)未來運(yùn)營新形象亞洲布局2009-至今 普洛斯成立，接管由新加坡政府投資公司收購的ProLogis中國資產(chǎn)及日本基金的剩余權(quán)益 啟用“Global Logistic Properties”作為其新的英文企業(yè)商號，而中文商號將沿用“普洛斯” 全新企業(yè)品牌 2012年進(jìn)入巴西 普洛斯企業(yè)研究5客戶分布：普洛斯致力于成為客戶的“一站式”合作伙伴, 客戶只需要通過與普洛斯的一方合作就可以在多個市場設(shè)計并建立起高效的配送網(wǎng)絡(luò)。普洛斯客戶呈現(xiàn)多元化；而電子商務(wù)和第三方物流成為近年來普洛斯的重心行業(yè)（1/2）客戶普洛斯中國強(qiáng)大的物流網(wǎng)絡(luò)普洛斯日本普洛斯巴西與普洛斯任一方合作

5、，都可以得到普洛斯已經(jīng)在全球布局的物流網(wǎng)絡(luò)助力，實現(xiàn)真正意義上的全球化配送n阿迪達(dá)斯n三星n寶潔n歐萊雅n好孩子n制造商n沃爾瑪n百盛食品n亞馬遜n易初蓮花n樂蜂網(wǎng)n零售商n德邦n辛克物流n德國郵政n日立物流n三九空運(yùn)n第三方物流公司p 截止2013年9月，在全球擁有超過700多高知名度客戶p 客戶涵蓋各行業(yè)跨國公司和本土企業(yè)。p 尤其集中在制造商、零售商和第三方物流公司 普洛斯企業(yè)研究6電子商務(wù)：20%電子商務(wù)：11%電子商務(wù)：23%n普洛斯服務(wù)的行業(yè)中快消比重較大，有諸多例如歐萊雅等的制造商n在中國和巴西，電子商務(wù)和第三方物流為普洛斯提供了大的發(fā)展空間n除了電商和第三方物流，普洛斯的業(yè)務(wù)也

6、在向醫(yī)藥、汽車拓展客戶分布：普洛斯致力于成為客戶的“一站式”合作伙伴, 客戶只需要通過與普洛斯的一方合作就可以在多個市場設(shè)計并建立起高效的配送網(wǎng)絡(luò)。普洛斯客戶呈現(xiàn)多元化；而電子商務(wù)和第三方物流成為近年來普洛斯的重心行業(yè)（1/2） 普洛斯企業(yè)研究7業(yè)務(wù)分布：借助地利，普洛斯持續(xù)拓展，目前業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)遍布中國、日本和巴西的62個主要城市，在亞洲建立了高效網(wǎng)絡(luò)，為普洛斯提供了不可復(fù)制的核心競爭優(yōu)勢高效物流網(wǎng)絡(luò)地利：普洛斯認(rèn)為在目前和未來十年，中國、日本、巴西是物流設(shè)施發(fā)展和投資最好的市場，p國內(nèi)消費(fèi)驅(qū)動和持續(xù)城市化促使中國成為主要的增長市場p2012年，普洛斯成功登陸巴西。巴西作為全球第六大經(jīng)濟(jì)體并

7、擁有相對年輕的人口、強(qiáng)勁本土需求，且目前物流設(shè)施落后等使巴西具有強(qiáng)勁的發(fā)展空間中國日本巴西出租率90%99%98%已落成物業(yè)數(shù)4318442 普洛斯企業(yè)研究8普洛斯基金平臺：致力于物流設(shè)施的同時，普洛斯在全球投資者中擁有高品質(zhì)的房地產(chǎn)投資伙伴，管理6個房地產(chǎn)基金。良好的資金管理平臺，為業(yè)務(wù)拓展提供資金支撐年份 2011年9月2011年12月2012年11月2012年11月2013年1月2013年10月基金名稱 普羅斯日本發(fā)展型合資公司 普羅斯日本收益合資公司 普洛斯巴西收益合資公司 普洛斯巴西發(fā)展型合資公司 普洛斯J-REIT CLF基金 完整資產(chǎn)價值 $2.2bn $1.1bn $1.3bn

8、 $0.9bn $2.9bn $3.0bn 合資伙伴 CPPIB CIC&CBRE CIC,CPPIB&GIC CPPIB&GIC Public Various 總股本保證 $1.1bn $600m $600m $800m $1.5bn $1.5bn 普洛斯聯(lián)合投資 50%33.30%34.20%41.30%15%55.90%投資授權(quán) 開發(fā) 增值 增值 開發(fā) 核心 開發(fā) 基金管理平臺：幫助實現(xiàn)投資回報最大化p為了支持強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)發(fā)展，基金平臺不斷擴(kuò)大以支持長期可持續(xù)化發(fā)展，并提升普洛斯資本投資回報率p普洛斯團(tuán)隊在整個物流倉儲價值鏈領(lǐng)域為客戶提供整合性的解決方案以滿足客戶在

9、運(yùn)營和財務(wù)方面的需求p使得普洛斯及投資機(jī)構(gòu)能夠從更多的渠道獲得收益如資產(chǎn)管理費(fèi)，基金管理費(fèi)，租賃費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)和長，調(diào)整長期激勵等p與全球的投資機(jī)構(gòu)的合作中持有高品質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)，這使得普洛斯在服務(wù)全球化客戶時能有著出眾的能力提高并同時保持著整個財務(wù)報表的健康發(fā)展 普洛斯企業(yè)研究9普洛斯中國：在中國的33個城市擁有并管理著125個綜合性園區(qū)，形成了一個覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點(diǎn)的高效物流網(wǎng)絡(luò)。基本情況p成立于：2003年p總部：上海p進(jìn)入市場：33個城市p園區(qū)數(shù)量*：125個p總建筑面積*：1600萬平方米其中完工物業(yè)約820萬平方米發(fā)展渠道約780萬平方米 土地儲備約1

10、180萬平方米業(yè)務(wù)分類：普洛斯集中專注投資物流園，重點(diǎn)發(fā)展3種細(xì)分。海港物流園、臨空物流園及加工基地。臨港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港空港物流軒園：北京首都機(jī)場、廣州白云機(jī)場、南京祿口機(jī)場青島流亭國際機(jī)場加工基地：蘇州工業(yè)園、天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等 普洛斯企業(yè)研究10普洛斯中國發(fā)展：自2003年進(jìn)入中國，普洛斯在中國沿海地帶開始布局，從長三角地區(qū)逐漸入駐華北，形成了高效物流網(wǎng)；并與國內(nèi)外諸多大型企業(yè)建立了良好合作關(guān)系n在中國開展業(yè)務(wù)，總部設(shè)于上海n在蘇州建立第一個物流園n進(jìn)入上海，臨港普洛斯國際物流園n廣州保稅物流園開工奠基進(jìn)入珠三角地區(qū)2003-200

11、4n進(jìn)入重慶、青島、嘉興、南京、無錫和大連、北京、天津、佛山、深圳和杭州市場，全國網(wǎng)絡(luò)拓展至14個城市n進(jìn)入華北市場；首個空港物流園北京空港物流園2005-2006n進(jìn)入珠海、寧波、成都、沈陽市場，全國網(wǎng)絡(luò)拓展至18個城市。n普洛斯中國首個多層庫項目深圳鹽田港普洛斯國際物流園奠基2007-2008n啟用新英文商號“Global Logistic Properties”n成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商n入股中國第二大現(xiàn)代物流設(shè)施提供商寶灣的母公司。n進(jìn)入中山市場，全國網(wǎng)絡(luò)拓展至19個城市。2009-2010n第二季度在中國覆蓋33個城市。擁有并管理125個綜合性園區(qū) n為華晨寶馬開發(fā)建設(shè)在華最

12、大的配送中心 n發(fā)起30億美金CLF基金，世界上最大的專注于中國的物流基礎(chǔ)設(shè)施基金2013-n 與傳化物流建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系n 收購上海宇培49%的股份n 收購中國航港發(fā)展有限公司約53%的股份n 進(jìn)入廈門、常州、滁州、德州、哈爾濱、廊坊和西安市場，全國網(wǎng)絡(luò)拓展至26個城市n 與德邦物流擴(kuò)大了合作范圍2011-2012 普洛斯企業(yè)研究11目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究12普洛斯戰(zhàn)略：創(chuàng)建亞洲一流的物流倉儲平臺，致力于為全球最具活力的制造商、零售商與第三方物流公司提供完整解決方案，在為客戶提供國際化服務(wù)的同時，推行本土化戰(zhàn)

13、略全球工業(yè)地產(chǎn)提供商亞洲一流物流設(shè)施提供商角色轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略重心一：亞洲p2009年普洛斯作為新加坡公司以新品牌形象繼續(xù)業(yè)務(wù)時，其角色從全球工業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)商向亞洲一流物流倉儲平臺轉(zhuǎn)變，其現(xiàn)階段戰(zhàn)略重心落在亞洲p在亞洲的布局已經(jīng)從中國、日本兩個重心向巴西滲透，并且有可能逐步進(jìn)入韓國、印度戰(zhàn)略重心二：中國p由于地理、經(jīng)濟(jì)、業(yè)務(wù)等因素，中國是普洛斯在亞洲最重要的據(jù)點(diǎn)p普洛斯專注于中國的配送網(wǎng)絡(luò)，特別是在東部沿海地帶，比如渤海灣，長江和珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和制造業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地帶p處于對中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷，普洛斯在中國的布局已經(jīng)逐步滲透到內(nèi)陸普洛斯的宗旨是創(chuàng)建亞洲一流的物業(yè)倉儲平臺，提供國際標(biāo)準(zhǔn)的客戶服務(wù)，專業(yè)

14、開發(fā)，擁有與管理高品質(zhì)的物流配送設(shè)施。人才本地化戰(zhàn)略p 這個行業(yè)最重要的創(chuàng)新是全球的供應(yīng)鏈平臺，這大大提高了行業(yè)的效率和服務(wù)質(zhì)量。建立這個平臺靠的不僅僅是IT技術(shù)，更重要的是高素質(zhì)的人把行業(yè)原有的要素，例如客戶關(guān)系管理、企業(yè)資源管理和金融服務(wù)的能力放在這個平臺上應(yīng)用，這樣創(chuàng)新才能相得益彰p 本地人才對于當(dāng)?shù)卣P(guān)系維護(hù)、政策理解、客戶需求等的了解更為深入，因而普洛斯積極推崇本土化人才戰(zhàn)略 普洛斯企業(yè)研究13發(fā)展模式： 一業(yè)為主。專注于物流地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，為各行業(yè)的跨國企業(yè)和優(yōu)秀的本土公司提供最佳物流倉儲解決方案，提高供應(yīng)鏈效率。基金管理助力主業(yè)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)普洛斯主業(yè)：地產(chǎn)物流投資開發(fā)p只從事物

15、流地產(chǎn)投資開發(fā)輔以物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶指定物流公司操作p普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資開發(fā)業(yè)務(wù)，建成相關(guān)物流設(shè)施后轉(zhuǎn)租給客戶；普洛斯資產(chǎn)管理隊伍進(jìn)行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)p使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設(shè)施建設(shè)上，專心致志地做好主業(yè)物流商p提供物流設(shè)施而非簡單的第三方物流p更像是第四方物流，借用客戶和物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)整合資源和信息，可提供綜合的供應(yīng)鏈解決方案p與工業(yè)地產(chǎn)有所不同，將市場進(jìn)行了再度細(xì)分，專注于物流設(shè)施提供p物流地產(chǎn)不管是標(biāo)準(zhǔn)化物流實施提供還是量身定做都是以客戶為中心，為客戶提供解決方案，并且其收益關(guān)注在后期的租金；傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)更多關(guān)注房子的銷售資金信托基

16、金在物流和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)交叉領(lǐng)域開辟出一片天地，使得普洛斯占領(lǐng)先機(jī)，成為行業(yè)領(lǐng)袖 普洛斯企業(yè)研究14使命p成為最佳物流資產(chǎn)管理公司，為所有利益相關(guān)方包括股東、客戶、投資者、員工和社區(qū)創(chuàng)造最大價值。投資價值判斷標(biāo)準(zhǔn)p客戶需求的最大化才能體現(xiàn)投資的最大化，一直有客戶需求才是最好的投資經(jīng)營哲學(xué)：一業(yè)為主的發(fā)展模式背后是客戶需求至上和可持續(xù)化發(fā)展的經(jīng)營哲學(xué)客戶需求至上可持續(xù)化經(jīng)營相輔相成價值觀p對所有相關(guān)者正直誠實，遵守道德水準(zhǔn)p絕不空口承諾p無論在何地，都竭力使所在社區(qū)生活更美好經(jīng)濟(jì)更繁榮p無論做什么都追求卓越p富有挑戰(zhàn)精神綠色物流p每一個物流解決方案都遵從環(huán)保前提p集約利用土地，環(huán)境友好型施工，節(jié)能

17、舉措p土地、空間、時間、損耗等的節(jié)約實現(xiàn)為客戶的資本節(jié)約，實現(xiàn)高性價比p暢通無阻的物流服務(wù)p完整的物流配送方案量身定制的解決方案p根據(jù)客戶需求量身定制全方位個性化物流設(shè)施p根據(jù)客戶需求提供物流設(shè)施的收購與回租p為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案p標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施解決客戶短時間內(nèi)設(shè)施需要及低成本需求 普洛斯企業(yè)研究15基金模式：用于收購普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長期運(yùn)營并收取適當(dāng)管理費(fèi)用。截止2013年管理6個地產(chǎn)基金，普洛斯平均占有20-30%權(quán)益，實際控制資產(chǎn)快速增長。業(yè)務(wù)架構(gòu)重整，加入基金管理部門。普洛斯的物業(yè)開發(fā)

18、、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)基金管理部門基金項目開發(fā)公司資產(chǎn)管理公司持有一定土地儲備，以“多元產(chǎn)業(yè)聚集融合、公共資源均衡配置、園區(qū)管理智能高效”為核心理念進(jìn)行多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和智慧化園區(qū)建設(shè)項目封頂，部分已經(jīng)出租移交進(jìn)一步招租和服務(wù)完善使出租率達(dá)90%以上，租金回報率達(dá)7%以上。成熟物業(yè)置入資產(chǎn)管理基金由于持股比例不足50%，置入過程相當(dāng)于一次銷售，提前兌現(xiàn)開發(fā)收入和開發(fā)利潤，資金回籠委托物業(yè)管理置入基金所得用于項目投入開發(fā)發(fā)起基金資產(chǎn)管理投資管理資本管理收益分配基金管理費(fèi)基金收益基金到期后，通過資產(chǎn)上市或是發(fā)起新基金，推動基金模式持續(xù)發(fā)展資本運(yùn)作：產(chǎn)融結(jié)合。物業(yè)開發(fā)、物業(yè)

19、管理與基金管理三部門實現(xiàn)物業(yè)和資金的閉合循環(huán)，推動了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報、高杠桿的輕資產(chǎn)運(yùn)營（1/2） 普洛斯企業(yè)研究16高杠桿高周轉(zhuǎn)資本運(yùn)作：產(chǎn)融結(jié)合。物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理三部門實現(xiàn)物業(yè)和資金的閉合循環(huán)，推動了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報、高杠桿的輕資產(chǎn)運(yùn)營（2/2）基金模式下資產(chǎn)和資金的閉合循環(huán)高回報p在傳統(tǒng)資產(chǎn)自持模式下，開發(fā)主體只能通過租金的逐步提升來收回投資，投資回收期通常都在10年以上p基金模式下，開發(fā)主體90%以上的資產(chǎn)置入基金，從而提前兌現(xiàn)了資產(chǎn)銷售收入和開發(fā)利潤，投資回收期相應(yīng)縮短到2-3年。p資金回籠再

20、次投入項目開發(fā)，滾動式推進(jìn)發(fā)展10倍的基金杠桿p平均持有份額在20-30%水平，首先通過基金模式撬動了一個3-5倍的股權(quán)資金杠桿p基金的負(fù)債率一般在50%，即在3-5倍股權(quán)杠桿基礎(chǔ)上再加上一個2倍的債務(wù)杠桿，杠桿率放大到6-10倍p實際中，考慮資產(chǎn)置入時的升值溢價和投入資本的分步到位，基金模式的杠桿率維持在10倍左右收入來源多樣化p常規(guī)的租金收入p由于旗下基金提供日常的資產(chǎn)管理服務(wù)，并負(fù)責(zé)旗下基金的資產(chǎn)收購、轉(zhuǎn)讓、融資和收益分配等投融資活動，因此，每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績達(dá)到目標(biāo)收益門檻后，又獲取20%左右的超額收益提成 普洛斯企業(yè)研究17資本運(yùn)作：利用并購聯(lián)盟龍頭企業(yè)整合資源實

21、現(xiàn)外延式資本運(yùn)作普洛斯簽署合資經(jīng)營協(xié)議，蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股普洛斯能在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)購買總面積在146,300平方米以上的17處工業(yè)設(shè)施，其中包括某些在建項目。包括15.8 公頃土地的開發(fā)權(quán)和44.5公頃土地的定價權(quán)，以支持未來對260,000平方米物流配送面積的開發(fā)。與中儲成立合資公司，比例為雙方各占50%，中儲初期出資主要以現(xiàn)有土地使用權(quán)和倉儲設(shè)施注入，普洛斯以現(xiàn)金注入。成立合資公司進(jìn)行土地開發(fā)、物流倉儲及綜合設(shè)施方面合作；共同開發(fā)新土地資源；與合資公司相關(guān)的業(yè)務(wù)信息及客戶資源共享借殼攻市成功立足蘇州物流中心有限公司中國物資儲運(yùn)戰(zhàn)略聯(lián)盟深圳赤灣石油基地股份有限公司中國航港

22、發(fā)展有限公司普洛斯收購其的19.9股權(quán)，深基地在國內(nèi)共有近80萬平方米工業(yè)物業(yè)、以及可建設(shè)約37萬平方米物業(yè)的土地儲備收購約53%的股份，中國航港發(fā)展公司是位于北京首都國際機(jī)場內(nèi)貨物處理和保稅物流園區(qū)的唯一開發(fā)商，擁有27萬平米的完工物業(yè)和51萬平米的土地儲備收購“宇培”49%的股份，（宇培集團(tuán)為中國市場規(guī)模最大的物流設(shè)施提供商之一，在中國擁有四個物流園工業(yè)園，總凈可租用面積為25萬平方米。上海宇培集團(tuán)有限公司股份收購?fù)黄仆恋刭Y金限制以普洛斯中國為例： 普洛斯企業(yè)研究18資本運(yùn)作：不同國家與地區(qū)間實現(xiàn)資產(chǎn)組合增長n 不同國家處于不同經(jīng)濟(jì)增長周期，進(jìn)行互補(bǔ)性增長n 不同國家政策環(huán)境，形成風(fēng)險對沖

23、n 在多個國家間的資產(chǎn)組合進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，有利于吸引客戶，增加客戶粘性n 目前的資產(chǎn)主要分布在中國、日本和巴西n 中國是最主要的市場，而巴西則是后起之秀，今后還有可能涉入印度 普洛斯企業(yè)研究19業(yè)務(wù)模式：主導(dǎo)型的地產(chǎn)商。將物流設(shè)置出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù), 但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(1/4)普洛斯解決方案方案設(shè)計與優(yōu)化選址與鼓勵性協(xié)商設(shè)施設(shè)計與開發(fā)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)營銷互動單一住戶定制開發(fā)收購與回租多住戶的標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)客戶普洛斯業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)租賃物業(yè)管理普洛斯業(yè)務(wù)客戶設(shè)施需求提供標(biāo)準(zhǔn)的或是個性定制的物流地產(chǎn)設(shè)施提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)p主導(dǎo)型地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式優(yōu)點(diǎn)：可以有效的幫助客

24、戶企業(yè)降低成本，提高客戶企業(yè)的核心競爭力，而又無需參與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營p缺點(diǎn)：購地和建設(shè)物流設(shè)施所需要的資金量極大，且利潤回報周期非常長，一般在10年左右，物流地產(chǎn)面臨空置帶來的風(fēng)險主導(dǎo)型地產(chǎn)商：租售給物流商并代其管理，但不參與物流業(yè)務(wù)物流地產(chǎn)主要模式一體化物流商：物流商自己經(jīng)營管理自有物流設(shè)施純粹的地產(chǎn)商/物流商：地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營地產(chǎn)商和物流商的整合商：是由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商 普洛斯企業(yè)研究20p中國物流地產(chǎn)歷史短，標(biāo)準(zhǔn)化程度低，物流基礎(chǔ)設(shè)施不能達(dá)到客戶需求p普洛斯是物流設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新者和實施者p2008與仲量聯(lián)行合作發(fā)布中國物流基礎(chǔ)設(shè)施手冊引導(dǎo)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)模式：標(biāo)準(zhǔn)物流

25、設(shè)施開發(fā)。通過選擇戰(zhàn)略性的物流配送地點(diǎn)，設(shè)計開發(fā)高質(zhì)量的通用型物流倉儲，在短期內(nèi)滿足物流設(shè)施需求(2/4)p戰(zhàn)略性物流配送地點(diǎn)選擇，p進(jìn)行高品質(zhì)的通用型物流倉儲設(shè)施的設(shè)計、施工和管理p在規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)等各方面滿足客戶要求的通用型物流配送中心p為不同客戶提供便捷、高性價比的物流配送設(shè)施普洛斯解決方案一針對多租戶的標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)普洛斯市場調(diào)研獲取土地設(shè)計規(guī)劃建造設(shè)施擁有并管理客戶租戶1租戶2租戶3租賃合同租戶引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推動中國物流基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施特點(diǎn)：選址科學(xué)交通便利通用性強(qiáng)，可容納多個租戶靈活租用主要針對客戶短期內(nèi)得到物流設(shè)施投入使用無特殊要求不愿意付出高成本 普洛斯企業(yè)研究21

26、普洛斯咨詢選址獲取土地規(guī)劃設(shè)計建造設(shè)計客戶擁有并管理 租賃協(xié)議p一切以客戶獨(dú)特的個性化需求為出發(fā)點(diǎn)p通過專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)團(tuán)隊從合理選址，到開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理，為客戶全方位地定制個性化物流設(shè)施，并規(guī)劃專業(yè)物流園區(qū)。業(yè)務(wù)模式：個性化定制。根據(jù)客戶特殊需求，為其量身定制，在合適的地點(diǎn)為客戶提供合適的物流設(shè)施(3/4)普洛斯解決方案二針對單一租戶個性化定制開發(fā)普洛斯核心競爭優(yōu)勢：高標(biāo)準(zhǔn)+個性定制主要針對客戶有特殊需求愿意投入成本普洛斯定制開發(fā)特點(diǎn)全程中與客戶協(xié)商交流形成客戶粘性根據(jù)不同行業(yè)不同客戶的特點(diǎn)開發(fā)建設(shè)特性物流設(shè)施，以及附加服務(wù)打造競爭對手不能模仿的競爭優(yōu)勢與客戶簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議形成同類型的

27、專業(yè)物流園 普洛斯企業(yè)研究22收購與回租普洛斯收購物業(yè)擁有并管理客戶出售物業(yè)接受流程支付租金租賃合同p收購客戶目前擁有的物流配送設(shè)施，再將其回租給客戶p提高客戶的資產(chǎn)回報率和流動性p同時為客戶降低債務(wù)，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金用于發(fā)展其核心業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)模式：收購與回租。收購客戶擁有的物流設(shè)施，并設(shè)計優(yōu)化，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂協(xié)議并回租給客戶，以此幫助客戶實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)，類似于融資方式(4/4)普洛斯解決方案三相當(dāng)于為客戶提供融資方式普洛斯收購回租的特點(diǎn)客戶出售擁有的物流設(shè)施，獲得資金客戶通過削減固定資產(chǎn)，以此實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)如：提高投資回報率，減少負(fù)債 普洛斯企業(yè)研究23目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略

28、解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究24普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢一：成為物流企業(yè)綜合服務(wù)商，整合物流產(chǎn)業(yè)鏈資源成為第四方物流，為客戶提供一攬子解決方案p普洛斯為供應(yīng)鏈上的制造商、零售商、物流公司提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動，不實際承擔(dān)具體的物流運(yùn)作活動，成為第四方物流提供一體化解決方案p普洛斯已經(jīng)具備的客戶資源、提供的高品質(zhì)服務(wù)、建立的跨國物流網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)完善的管理系統(tǒng)使普洛斯具備了資源整合的能力，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，并使其領(lǐng)先于行業(yè)其它地產(chǎn)物流公司，普洛斯供應(yīng)鏈平臺n阿迪達(dá)斯、三星、寶潔、歐萊雅上游的制造商n沃爾瑪、百盛食品、亞馬遜下游的零售

29、商n德邦、辛克物流、德國郵政第三方物流公司已有客戶形成供應(yīng)鏈n物流設(shè)施、一體化解決方案解決方案n中國、日本、巴西物流網(wǎng)絡(luò)n涵蓋生產(chǎn)、管理管理系統(tǒng)本身優(yōu)勢吸引更多客戶和合作方，資源聚集倉儲設(shè)備提供商配送服務(wù)提供商倉儲管理服務(wù)商運(yùn)輸資源集聚平臺物流設(shè)備提供商供應(yīng)鏈咨詢提供商 普洛斯企業(yè)研究25u中國土地政策藍(lán)皮書(2013)在推動2014年的土地政策時指出，提高工業(yè)用地價格,減少工業(yè)用地u中國工業(yè)用地效率低下u2012年，我國企業(yè)電子商務(wù)交易額已經(jīng)達(dá)到2.8萬億元，同期增長了17.6%(同比口徑)。u2012年企業(yè)電子商務(wù)銷售額達(dá)3.4萬億元，同比增長20.1%；u電子商務(wù)采購額為2.3萬億元，同

30、比增長14.1%。u統(tǒng)計局稱：數(shù)據(jù)表明，我國電子商務(wù)增長迅速，發(fā)展空間巨大普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢二：電子商務(wù)快速發(fā)展和工業(yè)用地有限，促使普洛斯構(gòu)建電商物流園，以設(shè)施平臺為核心，聯(lián)合相關(guān)物流資源，為電商提供優(yōu)化的解決方案(1/2)電子商務(wù)發(fā)展迅速并將持續(xù)擴(kuò)大中國工業(yè)用地供應(yīng)有限電商物流倉儲供需缺口案例p普洛斯（中國）將正式簽約進(jìn)駐南海（丹灶）物流新城。雙方將計劃合作打造南海首個電商物流園，規(guī)劃面積500畝，擬建造約20萬平方米供電商企業(yè)使用的現(xiàn)代物流設(shè)施和相關(guān)配套，投資總額預(yù)計為6億元p項目主要有中糧我買網(wǎng)、順豐優(yōu)選、唯品會、樂蜂網(wǎng)、屈臣氏以及電商物流服務(wù)商百世、德邦和韻達(dá)等企業(yè)入駐已有強(qiáng)大客戶

31、資源助力物流園區(qū)擴(kuò)大自身物流網(wǎng)絡(luò)，輻射廣佛的據(jù)點(diǎn) 普洛斯企業(yè)研究26普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢二：電子商務(wù)快速發(fā)展和工業(yè)用地有限，促使普洛斯構(gòu)建電商物流園，以設(shè)施平臺為核心，聯(lián)合相關(guān)物流資源，為電商提供優(yōu)化的解決方案(2/2)p集合電子商務(wù)物流需求，形成規(guī)模，構(gòu)建電商物流園實現(xiàn)資源共享p整合形成運(yùn)輸資源平臺，降低運(yùn)輸成本p借助傳統(tǒng)物流已有的業(yè)務(wù)資源，實現(xiàn)線下與線上物流，優(yōu)化效率p為電商提供現(xiàn)金的物流設(shè)施，以及優(yōu)化選擇方案等的解決方案。產(chǎn)業(yè)集聚平臺電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園汽車產(chǎn)業(yè)園快消產(chǎn)業(yè)園電信產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)基地日本產(chǎn)業(yè)園中國產(chǎn)業(yè)園巴西產(chǎn)業(yè)園普洛斯物流倉儲基地電商物流倉儲基地醫(yī)藥物流倉儲基地汽車物流倉儲

32、基地快消物流倉儲基地資源整合中心運(yùn)輸信息整合平臺物資配載整合平臺國內(nèi)外快遞中心各類臨空、海、路港 普洛斯企業(yè)研究27p2013年7月4日，普洛斯投資15億，二次招商30億打造廊坊現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園項目p項目將建設(shè)現(xiàn)代物流服務(wù)中心、電子商務(wù)物流園、商貿(mào)物流園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)中心、現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)及物流企業(yè)配套、分銷結(jié)算中心p功能涵蓋現(xiàn)代化立體庫區(qū)、自動化分揀區(qū)、恒溫恒濕庫區(qū)以及物流交易信息中心。普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢三：注意力向冷鏈物流轉(zhuǎn)移，打造高品質(zhì)冷鏈物流園人們生活水平提高對食品、藥品質(zhì)量也隨之提高冷鏈物流u運(yùn)輸環(huán)節(jié)和終端銷售保存環(huán)節(jié)上容易出現(xiàn)“斷鏈”問題，影響質(zhì)量和安全u冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施

33、相對落后u不同冷藏方案需要不同冷藏設(shè)施面臨問題實現(xiàn)和消費(fèi)者的“無縫對接”普洛斯個性化定制信息化管理系統(tǒng)大型高效物流網(wǎng)絡(luò)雄厚資金支持案例冷鏈運(yùn)輸方案冷鏈設(shè)備及技術(shù) 普洛斯企業(yè)研究28p全球第六大經(jīng)濟(jì)體p國內(nèi)生產(chǎn)總值的60以上由國內(nèi)消費(fèi)驅(qū)動p國內(nèi)低水平的物流基礎(chǔ)設(shè)施p市場大，內(nèi)部需求大p城市化進(jìn)程持續(xù)進(jìn)行p普洛斯保守估計中國有34億平方米的物流設(shè)施需求市場普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢四：深耕中國巴西，涉入印度中國巴西印度市場內(nèi)需普洛斯業(yè)務(wù)需求大部分由內(nèi)需拉動中國業(yè)務(wù)需求：80%來自內(nèi)需日本業(yè)務(wù)需求：92%來自內(nèi)需巴西業(yè)務(wù)需求：87%來自內(nèi)需u迅猛發(fā)展的電子商務(wù)u強(qiáng)大的第三方物流深耕p發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)向印度轉(zhuǎn)

34、移，印度逐漸成為世界制造工廠p大量的制造商p大量的物流運(yùn)輸需求p原有客戶業(yè)務(wù)擴(kuò)展至印度鎖定并努力登陸 普洛斯企業(yè)研究29目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究30普洛斯成功要素總結(jié)聚焦定位客戶至上服務(wù)體系p普洛斯一直堅持自己的定位物流地產(chǎn)開放商+服務(wù)商，并由此決定其主導(dǎo)型地產(chǎn)商模式p以客戶為中心的運(yùn)作方式，定制化服務(wù)使普洛斯品牌價值得到了迅速提升，擁有強(qiáng)大的客戶資源融資能力p普洛斯擁有多種融資途徑，產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作方式為其提供了雄厚的資金基礎(chǔ)p普洛斯獨(dú)到的市場分析能力使其領(lǐng)先一步開始戰(zhàn)略布局，尤其是在中國進(jìn)行精準(zhǔn)的選址形成物流配

35、送網(wǎng)絡(luò)選址布局物流網(wǎng)絡(luò)p全球網(wǎng)絡(luò)保證了物流通路管理系統(tǒng)p強(qiáng)大的管理系統(tǒng)ProLogis Operation System，系統(tǒng)囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理p多層次服務(wù)體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃項目，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對諸如周期性變化、競爭性挑戰(zhàn)等環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施p普洛斯的倉儲設(shè)施從設(shè)計到施工細(xì)節(jié)都遵從高標(biāo)準(zhǔn)高專業(yè)化 普洛斯企業(yè)研究31聚焦定位：普洛斯一直堅持自己的定位物流地產(chǎn)開放商+服務(wù)商，并由此決定其主導(dǎo)型地產(chǎn)商模式。物流地產(chǎn)開發(fā)商和物流商為其開辟新的行業(yè)領(lǐng)域，規(guī)避了與傳統(tǒng)物流商和傳統(tǒng)地產(chǎn)開放商的激烈競爭，反而可以利用這些“競爭對手”的

36、獨(dú)特優(yōu)勢p物流地產(chǎn)及倉儲等服務(wù)是選址建成倉儲等物流設(shè)施后，轉(zhuǎn)租給零售商、物流商、制造商等客戶。然后，普洛斯以資產(chǎn)管理隊伍進(jìn)行物業(yè)管理。普洛斯更多從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)基本由客戶或客戶指定的物流公司操作。p如果說有競爭，也許這種競爭在未來的第四方物流業(yè)務(wù)上。普洛斯以倉儲服務(wù)為重心，是物流、商流、信息流、物流咨詢等服務(wù)的集成商。p中儲、傳化物流等本土企業(yè)擁有土地儲備或是倉儲設(shè)施，普洛斯通過聯(lián)盟或是收購股權(quán)突破土地政策限制p物流地產(chǎn)的最大優(yōu)點(diǎn)在于穩(wěn)定，由于租賃期相對較長，即使是在市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響也相對比較小p主導(dǎo)型的地產(chǎn)商：可以有效的幫助客戶企業(yè)降低成本，

37、提高客戶企業(yè)的核心競爭力，而又無需參與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營，p針對其購地和建設(shè)物流設(shè)施所需要的資金量極大，且利潤回報周期非常長，一般在10年左右，更為重要的是物流地產(chǎn)將面臨空置帶來的風(fēng)險等缺點(diǎn)，普洛斯通過基金模式進(jìn)行了對沖 普洛斯企業(yè)研究32客戶至上：以客戶為中心的運(yùn)作方式，定制化服務(wù)使普洛斯品牌價值得到了迅速提升，擁有強(qiáng)大的客戶資源以客戶為中心的運(yùn)作方式定制化服務(wù)p普洛斯根據(jù)客戶的特定要求, 選擇合適的地點(diǎn), 建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施。p即使設(shè)施地點(diǎn)是普洛斯公司根據(jù)其戰(zhàn)略性決策所選定的, 它也會在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的制定化要求, 為客戶提供便捷、高性價比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。增加

38、客戶財務(wù)目標(biāo)p采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施p為了不斷增加客戶的財務(wù)目標(biāo)，普洛斯還采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設(shè)施購買回來，將其設(shè)計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設(shè)施。p通過普洛斯提供的收購與回租方案，物流公司削減了固定資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報率，減少了企業(yè)負(fù)債率客戶需求客戶利益 普洛斯企業(yè)研究33服務(wù)體系：多層次服務(wù)體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃項目，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對諸如周

39、期性變化、競爭性挑戰(zhàn)等環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施提供服務(wù)體系量身定制物流設(shè)施回購和轉(zhuǎn)租整套解決方案客戶解決方案平臺為客戶降低綜合成本，著力提升客戶黏度考慮到客戶在運(yùn)營中必然使用貨架和叉車等工具，普洛斯借助資源與資金優(yōu)勢，為客戶提供貨架、叉車、設(shè)備等融資租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)，并且依據(jù)規(guī)模效益取得價格優(yōu)勢，協(xié)助客戶與供應(yīng)商在這些設(shè)備上得到更優(yōu)惠的價格變相為客戶提供另一種融資方式。從客戶手上購入銷售設(shè)備，再向客戶回租，使客戶實現(xiàn)輕資產(chǎn)優(yōu)勢專門針對某一客戶的祖靈方式根據(jù)客戶具體要求，建造設(shè)施，普洛斯擁有其所有權(quán)和出租權(quán)一般租戶由于時間或是資金原因更傾向于選擇多租戶方式普洛斯根據(jù)市場調(diào)研和其經(jīng)驗設(shè)計、建造并最終管理高

40、質(zhì)量物流設(shè)施 普洛斯企業(yè)研究34融資能力：普洛斯擁有多種融資途徑，產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作方式為其提供了雄厚的資金基礎(chǔ)資本市場融資銀行貸款基金信托融資資金多樣化的融資渠道降低融資風(fēng)險產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作帶來資金的高杠桿效應(yīng)資金為普洛斯的收購合作帶來支撐，使得普洛斯又能借力合作方，實現(xiàn)土地問題或資源的共享p 作為上市公司，普洛斯可以選擇資本市場融資，也可以通過銀行貸款，而旗下的基金公司更是可以通過產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作方式為其帶來資金p 雄厚的資金基礎(chǔ)為普洛斯的擴(kuò)張，收購等帶來支撐，實現(xiàn)了普洛斯多市場網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)的核心競爭優(yōu)勢 普洛斯企業(yè)研究35選址布局：普洛斯獨(dú)到的市場分析能力使其領(lǐng)先一

41、步開始戰(zhàn)略布局，尤其是在中國進(jìn)行精準(zhǔn)的選址形成物流配送網(wǎng)絡(luò)客戶跨國經(jīng)營物流服務(wù)需求市場分析能力 多市場擴(kuò)張日本、中國、巴西+新加坡+Nu開發(fā)選址上重點(diǎn)是臨港、臨空而建u基本上選址在城市周邊臨近機(jī)場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心。u獲取土地通過直接投資與間接投資組合方式p從2005年到2008年，普洛斯認(rèn)識到中國經(jīng)濟(jì)要快速增長，物流基礎(chǔ)設(shè)施將是非常重要的社會資源p積極與地方政府合作提供價值，不斷發(fā)展倉儲設(shè)施，搭建不同的物流平臺p既擴(kuò)大了普洛斯在中國的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，又提升了各地物流基礎(chǔ)設(shè)施配套的水平，實現(xiàn)雙贏的局面p集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局。p一線城市包括： 北京、天津、廣州上海等。二、三線城市：青島、大連、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、嘉興、深圳、佛山、武漢、長沙、成都、重慶和沈陽等。p每個樞