物業(yè)公司設(shè)備維護(hù)與修繕管理實(shí)用精品資料(00001)

1、第6章物業(yè)公司設(shè)備維護(hù)與修繕管理 電梯運(yùn)行管理工作程序不合格接管、驗(yàn)收改進(jìn)合格監(jiān)督電梯安裝委托專業(yè)公司管理簽訂保修維護(hù)協(xié)議制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃定時(shí)檢查建立電梯技術(shù)檔案（見本書的78頁）6.2.1設(shè)備保養(yǎng)管理工作程序未通過調(diào)查審批提出設(shè)備需求通過采購設(shè)備設(shè)備安裝與驗(yàn)收設(shè)備使用與保養(yǎng)設(shè)備改造和報(bào)廢建立設(shè)備保養(yǎng)檔案（見本書的78頁）房屋修理管理工作程序驗(yàn)收審核重新修整不通過不通過實(shí)施計(jì)劃編制維修計(jì)劃監(jiān)督施工通過通過支付工程款備案（見本書的113頁）否室內(nèi)裝修驗(yàn)收申請工作程序是辦理施工人員出入證交納專修保證金審核通過簽訂施工協(xié)議填寫申請表提交申請材料開始裝修監(jiān)督完成復(fù)檢初檢驗(yàn)收合格辦理退證、押金手續(xù)（見本

2、書的116頁） 室內(nèi)裝修申請表室內(nèi)裝修申請表業(yè)主姓名門牌號(hào)聯(lián)系人聯(lián)系人聯(lián)系電話裝修開工時(shí)間年 月 日裝修面積裝修竣工時(shí)間年 月 日裝修項(xiàng)目說明：裝修單位資質(zhì)現(xiàn)場人員負(fù)責(zé)人聯(lián)系地址電話裝修押金最大用電安全員物業(yè)公司審查意見： 年 月 日裝修驗(yàn)收記錄裝修工期情況房屋結(jié)構(gòu)影響建筑垃圾和環(huán)境鄰里投訴退還押金或罰款驗(yàn)收人： 年月日（見本書的121122頁）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。第二條在城市從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，實(shí)施對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理，

3、應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。 本辦法所稱住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人(以下簡稱裝修人)對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。 第三條住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當(dāng)保證工程質(zhì)量和安全，符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。 省、自治區(qū)、人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。第二章一般規(guī)定第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為： (一) 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承

4、重結(jié)構(gòu)； (二) 將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； (三) 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體； (四) 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(五) 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱的支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 續(xù)表 本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。 第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行為： (一) 搭建建筑物、構(gòu)筑物； (二) 改

5、變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； (三) 拆改供暖管道和設(shè)施； (四) 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 本條所列第 (一) 項(xiàng)、第 (二) 項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第 (三) 項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第(四)項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。 第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。 第八條改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，

6、必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。第十條裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量。 第十一條裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自運(yùn)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全。 第十二條裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。 第三章開工申報(bào)與監(jiān)督第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)( 以下簡稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。 續(xù)表 非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝

7、修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。第十四條申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料： (一) 房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)； (二) 申請人身份證件； (三) 裝飾裝修方案； (四) 變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案； (五) 涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案； (六) 委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修委托

8、的裝飾裝修企業(yè)。 裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。 第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (一) 裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；(二) 裝飾裝修工程的實(shí)施期限； (三) 允許施工的時(shí)間； (四) 廢棄物的清運(yùn)與處置； (五) 住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； (六) 禁止行為和注意事項(xiàng)； (七) 管理服務(wù)費(fèi)用； (八) 違約責(zé)任； (九) 其他需要約定的事項(xiàng)。第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部

9、續(xù)表門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。 第十八條有關(guān)部門接到物業(yè)管理單位關(guān)于裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到現(xiàn)場檢查核實(shí)，依法處理。第十九條禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。 第二十條裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。 第二十一條任何單位和個(gè)人對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾

10、利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。 第四章委托與承接第二十二條承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。 第二十三條裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè)。 第二十四條裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 住宅室內(nèi)裝飾裝修合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： (一) 委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話； (二) 住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項(xiàng)目、

11、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式； (三) 裝飾裝修工程的開工、竣工時(shí)間； (四) 裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限； (五) 裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間；續(xù)表 (六) 合同變更和解除的條件；(七) 違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； (八) 合同的生效時(shí)間； (九) 雙方認(rèn)為需要明確的其他條款。 第二十五條住宅室內(nèi)裝飾裝修工程發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商或者調(diào)解解決。不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。第五章室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量第二十六條裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。 第二十七條住宅室內(nèi)裝飾裝修過

12、程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁違反規(guī)定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。 第二十八條住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備。 第二十九條裝修人委托企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。裝修人可以委托有資格的檢測單位對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)返工，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)損失。 第六章竣工驗(yàn)收與保修第三十條住宅室內(nèi)裝飾裝修工

13、程竣工后，裝修人應(yīng)當(dāng)按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。續(xù)表第三十一條住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購裝飾裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提交說明書、保修單和環(huán)保說明書。第三十二條在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 第七章法律責(zé)任第三十三條因

14、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償 。 裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。 第三十四條裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十五條裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。 第三十六條裝修人違反本辦法規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門

15、責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。 第三十七條裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十八條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款： (一) 將沒有防水要求的房間和或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款； (二) 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上5千元以下的罰款； 續(xù)表(三) 擅自拆改供暖

16、、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；(四) 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款。 第三十九條未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照城市規(guī)劃法及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。第四十條裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。 第四十一條裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程

17、，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。 第四十二條物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。 第四十三條有關(guān)部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。第八章附則第四十四條工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。 第四十五條住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修工程管理，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例執(zhí)行。第四十六