體育運動主題公園開發(fā)項目可行性研究報告

1、體育運動主題公園開發(fā)項目可行性報生告項 目 名 稱: 某體育運動主題公園承 擔(dān) 單 位：某置業(yè)分公司項目執(zhí)行期 ：第一章 項目概況一、項目名稱：某體育運動主題公園二、建設(shè)單位：某置業(yè)分公司三、項目負責(zé)人：四、項目建設(shè)地點：某開發(fā)區(qū)鹽田村半島五、項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：某體育運動主題公園是為某工業(yè)開發(fā)區(qū)的配套項目之一， 位于某東南 10 公里的鹽田村半島。 公園占地 1500畝， 該項目主要建設(shè)內(nèi)容包括超大型的綠化草坪， 沿海茂密的原生態(tài)紅樹林與建筑面積為 6000平方米的擁有各種室內(nèi)健身場館的綜合會所， 大型健身場館、 一座高檔次酒店以及占地300 畝、180 棟建筑面積約 50000平方米的

2、低層住宅，預(yù)計總投資10000 萬元。第二章 項目位置現(xiàn)狀及建設(shè)必要性第一節(jié) 項目位置的現(xiàn)狀1 、場地位置鹽田村半島位于儋洲灣， 除北側(cè)外三面臨海。 處在某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約 15 公里，距某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約 9 公里，從某公路進入約 3.5 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越。2、自然狀況鹽田村半島屬于熱帶島嶼季風(fēng)海洋性氣候， 夏無酷熱， 冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫24.7 度（七月氣溫最高平均 29.3 度，一月氣溫最低平均18.9 度） ；冬春干旱，夏秋多雨，區(qū)內(nèi)年均降雨量約 1100 毫米；常年主導(dǎo)風(fēng)向為東風(fēng)和東北風(fēng)。 場地主要位于火山巖臺地， 部分位于濱海相海漫灘。地層由殘積粘土、強風(fēng)化玄

3、武巖、中風(fēng)化玄武巖及中砂組成，場地穩(wěn)定，類別 I 類，地震設(shè)防烈度為 7 度。地形起伏較大，地下水位變幅較大。實測地下水位埋深為 1.00M 6.50M 。海邊生長著國家一級保護樹種“紅樹林” ，被稱為海岸衛(wèi)士，形成了一道獨特的綠色風(fēng)景線。3、基礎(chǔ)設(shè)施道路、供電、供水、排水排污、燃氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施，有待于規(guī)劃建設(shè)。第二節(jié) 項目建設(shè)必要性1 、促進某旅游產(chǎn)業(yè)的調(diào)整隨著世界旅游事業(yè)的發(fā)展， 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向多元化、 個性化的方向發(fā)展，如科技游、會議游、溫泉康樂游、高爾夫休閑游等。而能夠集休閑娛樂和體育健身為一體的大型體育公園， 成為業(yè)者們爭相開發(fā)的新的目標(biāo)市場。某島位于北緯 18

4、76;1020 °10， 與美國的夏威夷處在同一緯度。北隔瓊州海峽相望大陸，西臨北部灣與越南相鄰，東瀕香港、臺灣，東南方是菲律賓，南以南海與馬來西亞、印尼、新加坡相接。某地處太平洋經(jīng)濟圈的中部， 優(yōu)越的地理位置為開拓東南亞休閑旅游市場提供了得天獨厚的有利條件。 同時， 某四季如春， 空氣新鮮， 環(huán)境良好，較我國北方地區(qū)有更優(yōu)越的自然條件。我們應(yīng)當(dāng)充分利用這些優(yōu)勢，在某建設(shè)高檔次的與國際接軌的超大型體育公園， 提供一流的軟硬件配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領(lǐng)域的服務(wù)水準(zhǔn)，積極促進某的旅游從單一的觀光旅游向度假游、 健身游等多元化、 高層次方向發(fā)展。2、提升整個某開發(fā)區(qū)的層次

5、體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后， 追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢。 體育公園在設(shè)計過程中需充分把握其屬性， 創(chuàng)造出適應(yīng)時代特點的園林。 國際一流的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)，按照國際慣例運作管理，可強化某、某的品牌效應(yīng)，擴大某開發(fā)區(qū)的影響力以及對外的吸引力。3、帶動房地產(chǎn)開發(fā)和增值低層住宅與體育公園合二為一，處處彰顯尊貴氣息，實乃頂級成功人士的最佳選擇。 體育公園幾乎就是大自然的本來面貌， 遠離現(xiàn)代城市喧囂鬧區(qū)， 不僅為游客提供了廣闊的活動空間， 獲得日光浴與空氣浴。 并且運動休閑后可在低層住宅洗溫泉浴。 獲得身體疲勞的恢復(fù)。將運動與低層住宅休閑有機結(jié)合， 有利于改善投資環(huán)境，

6、極大地提升住宅的價值，有效帶動地產(chǎn)的開發(fā)和增值。第三章 市場分析第一節(jié) 體育休閑公園與城市的關(guān)系一、體育休閑公園的由來城市化是 20 世紀(jì)人類社會最引人注目的問題之一，現(xiàn)在全球人口的半數(shù)約 30 億人生活在城市地區(qū)。我國的城市化進程仍在加速進行之中。有統(tǒng)計資料表明，目前我國城市人口占全國人口總數(shù)近30 。由于工作壓力大，加之日常缺乏鍛煉，城市人的身體正日益變得脆弱，很多人開始感覺到城市生活的不適。同時，在當(dāng)代城市生活中， 人們流行病之一的乏力癥， 即體力減退就是由于運動量不足而造成的。它的醫(yī)療方法就是在露天的綠樹叢中進行體育鍛煉和運動。另據(jù)世界衛(wèi)生組織一項對疾病危險因素的調(diào)查表明： 體力活動不

7、足或靜態(tài)生活方式是全世界引起死亡和殘疾的前10 項原因之一，而有規(guī)律的室外活動又是增進和維持健康最簡單易行的方法之一。 隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展， 西方發(fā)達國家中普遍存在的體力活動不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國城市居民健康和生活質(zhì)量的重要因素。 有資料顯示：有比例高達70% 的居民處于亞健康狀態(tài)。所謂 "亞健康 " ，是健康與患病間的過渡階段。 在一定程度上， 城市生活正在背離人們所追求的健康目標(biāo)。 城市化程度越高， 可供人們戶外日?；顒拥膱龅鼐驮絹碓缴?。 如何在城市化過程中為居民提供更多的城市綠色空間， 是城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。要創(chuàng)造城市綠色生活，還居民以健康，關(guān)鍵在

8、于建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境， 倡導(dǎo)市民積極參加體育活動。 通過使公眾享受綠色生活，推動城市生活質(zhì)量的持續(xù)改善。眾所周知，健康的生活離不開良好的生態(tài)環(huán)境與積極的體育鍛煉。優(yōu)美的自然環(huán)境則令人心曠神怡，舒展身心，積極的體育鍛煉有助于人們緩解工作壓力，強健體魄。因此，體育休閑公園的出現(xiàn)正適合于現(xiàn)代大都市的需求。 它是以運動為主的公園， 主要供人們進行體育鍛煉，參加體育游戲，從而起到醫(yī)治和預(yù)防疾病的作用。它超越了一般公園的功能， 有機結(jié)合了綠地與運動， 同時也為市民提供更多的、充滿情趣地參與體育活動的機會，是市民身心健康的 "充電器 " 。體育休閑公園是國際上2 0世紀(jì)9 0年代提出的新

9、概念，其實發(fā)達國家在三四十年代已開始在嘗試，在歐洲各國十分普遍。自古以來，體育活動以及運動訓(xùn)練與綠化就有著密切的關(guān)系。 古希臘人認為， 只有在自然環(huán)境中進行體育鍛煉，對人的智慧和身體發(fā)育才能產(chǎn)生有益的作用和影響。 早期， 人們對一些具有最簡陋體育設(shè)施的場地進行綠化或?qū)龅亟ㄔ诖笃G地附近，或直接建在草地上。后來逐漸發(fā)展到從建筑稠密的城市中心劃出一小塊土地設(shè)置供體育表演的設(shè)施。 它可供各階層居民在綠茵叢中進行戶外游憩。大家都知道，在一般情況下，公園游人最集中的時間是在夏季黃昏之后和節(jié)假日期間。 這時， 大片開闊的林中空地和草地上布滿地被草本，大片草地往往成為此類公園平面規(guī)劃的中心。 同時也具備供

10、進行體育活動及開展民間游樂活動的綜合設(shè)施和安靜的休息區(qū)。"2000 年人人享有保健 "是新世紀(jì)的健康新理念，傳統(tǒng)的醫(yī)學(xué)模式已隨著醫(yī)學(xué)事業(yè)的不斷進步， 發(fā)生了根本的變化。 以前人們是病了以后才去看醫(yī)生， 進而到主動學(xué)習(xí)衛(wèi)生保健常識， 關(guān)心自然與氣候?qū)θ祟惖挠绊懀?直至現(xiàn)在的主動保護的健康理念， 這其中發(fā)生了深刻的變化。 體育休閑公園之所以在全球得以普及， 是由于它能借助于自然因素， 供人們進行體育鍛煉， 應(yīng)用自然的方式來治療疾病， 增強體質(zhì)。并且這種保健方式簡單易行，便于推廣應(yīng)用。人們在這里利用空氣、陽光和花草樹木進行治療。 全身心地投入自然的懷抱 , 遠離喧鬧塵囂。人們希冀

11、置身于這悠閑的時空， 尋訪到鳥語花香的樂園， 聽讀自然的信號，進入真正的悠閑世界。二、城市建設(shè)與體育公園由于城市的工業(yè)發(fā)展， 為城市景觀帶來了不利影響， 促進了人們對綠色景觀在生態(tài)功能上的認識，設(shè)計城市綠地系統(tǒng)來改善城市環(huán)境， 已成為景觀設(shè)計的主要任務(wù)之一。 城市綠地的生態(tài)功能成為城市綠地景觀設(shè)計的主要目標(biāo)，并把綠地作為城市的 "肺"來設(shè)計。其目的是為了改善城市生態(tài)環(huán)境。 城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀優(yōu)劣的主要指標(biāo)。 從城市建設(shè)的角度而言， 由于城市空間有限， 建筑密度較高， 目前我國城市普遍存在綠地覆蓋率太低，人均綠地面積不足的問題。同樣，不容忽視

12、的是，居民戶外體育活動場所也是相當(dāng)緊缺的。在相對有限的城市用地中，如何挖掘潛力，使綠地觀賞性和實用性結(jié)合， 整體優(yōu)化景觀系統(tǒng)功能， 營造生態(tài)與景觀綜合效益最佳的綠色空間，是我們應(yīng)該認真面對的一項任務(wù)。建設(shè)體育休閑公園將綠地與運動場所有機地融為一體， 在創(chuàng)造出自然景觀的同時， 也建成了體育健身場地。 既創(chuàng)造出優(yōu)美而內(nèi)涵充實的環(huán)境，又使人們在這優(yōu)雅的環(huán)境之中運動，且節(jié)約了城市用地，真可謂是一舉多得。 體育休閑公園可以充分發(fā)揮綠地在改善城市生活質(zhì)量中的作用， 對綠化建設(shè)進行再認識， 向融合多種活動的生態(tài)綠地建設(shè)方向發(fā)展，強調(diào)活動多樣、內(nèi)容豐富，以維護居民身心健康和再生自然的高度發(fā)展，使人、自然、環(huán)境

13、之間的關(guān)系更趨協(xié)調(diào)和諧。21 世紀(jì)的城市環(huán)境建設(shè)，越來越多地將目光投向人的需求。隨著市民生活質(zhì)量的提高， 注重生活質(zhì)量、 強身健體將是市民生活的重要內(nèi)容。三、現(xiàn)代體育休閑公園的營造和利用體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢。體育公園的類型很多，有從事某一項（如網(wǎng)球、游泳）運動的；有供某一年齡組（如少年兒童、青年）使用的體育公園；或按功能作用不同而分的（如訓(xùn)練、體育表演、體育醫(yī)療等） ；也有多功能的綜合體育公園， 既可進行各種不同的體育鍛煉， 又可供游人進行積極休息?？傊w育公園設(shè)計的基點是需要“綠化” ，其關(guān)鍵是 "運動 &qu

14、ot; 。目前， 體育休閑公園已在很多國家得到了推廣。 這類公園的布局形式很多， 其布局基礎(chǔ)就是創(chuàng)造出美麗的風(fēng)景， 并將體育活動與自然環(huán)境融為一體。例如英國的可片 -希爾公園，它是英國的第一座體育公園。園內(nèi)考慮了游泳池、網(wǎng)球，有小船、湖泊、碼頭和其他設(shè)施。在英國， 草地和鋪設(shè)了地被植物的林中空地多用作體育運動場， 從而使這些場地真正具有公園特色。在瑞士蘇黎世州建造了獨特的體育公園中心系統(tǒng)。 設(shè)計師在喬灌木之間開闊的林中空地上建造了體操場、 體操館。 在草坪和硬質(zhì)地面上建造了游戲場、游泳設(shè)施和文化教育設(shè)施，包括展覽館、音樂廳和游藝館等。 在面積有限的用地上集中建造了很多設(shè)施和裝置， 為游人安靜休

15、息和從事多種形式的訓(xùn)練和娛樂創(chuàng)造了宜人的環(huán)境。 在各分區(qū)和各場地間， 合理配置的綠化與巧妙利用自然地形相結(jié)合， 不但使各區(qū)，而且使公園與周圍用地間形成良好的隔離。瑞典的格夫列市的體育公園中， 設(shè)計師在林中流出大片空地供游人休息及自由玩耍。 公園東部夏季使用率很高， 這里有游泳池和水上娛樂項目。西部主要供人們冬季從事體育鍛煉，在30 米的小山崗上建造了具有不同坡度和地形的山坡， 這對于乘雪橇或滑雪板的青少年很適合。這些都是國外體育休閑公園中較為成功的范例。 目前國內(nèi)不少城市，如北京、西安、深圳等也在興建體育公園。深圳龍崗體育公園是其中成功的范例， 它將高爾夫與自然環(huán)境緊密的結(jié)合在一起， 讓球手們

16、在水景如畫， 山色如詩的環(huán)保環(huán)境和新鮮的空氣中， 真正享受高爾夫球運動所帶來的健康樂趣。某體育運動主題公園也必然會成為一個很好的平臺，它將提高某的城市品位，促進某的經(jīng)濟發(fā)展，從而帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。公園空間環(huán)境的創(chuàng)造， 將現(xiàn)代都市人的關(guān)注生命、 享受生活的需求始終置于首位， 力求體現(xiàn)生態(tài)化和人性化。 它在功能上與體育設(shè)施相呼應(yīng)，將健身活動融于自然景色中，從而達到了生態(tài)健身的效果。四、崇尚自然 一提升生活質(zhì)量-體育休閑公園以鋼筋水泥為支撐的現(xiàn)代都市建筑， 使人們越來越遠離自然， 對于奔忙在繁華都市的現(xiàn)代人， 回歸自然的風(fēng)尚無疑能幫助他們減輕壓力、舒緩身心、迎合他們親近自然的需求。因而在今天，

17、崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢下，回歸自然是都市人的志趣所在。只有倡 " 回歸自然 " 、進行積極的體育運動，才能使人們在當(dāng)今高科技快節(jié)奏的社會生活中獲取生理和心理的平衡。目前城市建設(shè)日新月異， 各類公共綠地建設(shè)給我們的城市生活帶來了生機，大家也許都有這樣的感受：望著大片綠油油的草地，或許還有幾只小鳥在其中跳躍，誰都難免涌起在草地上放松一下的沖動。但遺憾的是這些草地大都禁止游人入內(nèi)， 因此生活在城市中的人們早就習(xí)慣了克制住自己的沖動。許多城市綠地更多地注重其景觀功能而忽視人的真正需求。 我們認為對于城市的綠化建設(shè)而言， 應(yīng)該把觀賞性與實用性結(jié)合起來， 并更側(cè)重于實用性。 當(dāng)前

18、的景觀設(shè)計應(yīng)當(dāng)是設(shè)計師對整體景觀， 包括自然的和人性的各元素進行整體安排和協(xié)調(diào)的過程， 這意味著人們不再把單一景觀元素作為設(shè)計對象， 而是同時把構(gòu)成景觀環(huán)境整體的所有元素都作為設(shè)計的依據(jù)與目標(biāo)，為居民需要而設(shè)計，為美而設(shè)計，也為更合理的城市環(huán)境而設(shè)計，最終使景觀系統(tǒng)的功能得到整體優(yōu)化。以運動為主題的體育休閑公園正是順應(yīng)了都市人的實際需求， 將綠色景觀與運動、趣味有效地結(jié)合起來，在綠色中創(chuàng)造了個性突出、設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的體育活動區(qū)，引導(dǎo)居民投入積極的健身活動。 同時 "綠肺 "功能對于保護人們的身體健康功勛卓著。它符合了人們崇尚自然， 關(guān)注生命的訴求， 對于提高城

19、市生活品位功不可沒。加強綠化、改善生態(tài)和積極運動、增強體質(zhì)是城市居民的心聲。從這一角度上說，建設(shè)體育休閑公園適應(yīng)時代發(fā)展的潮流，因此，它的出現(xiàn)是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后， 追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢。符合人類返璞歸真、回歸自然、享受生活的美好愿望。最后，我們應(yīng)該有充分的理由相信，體育休閑公園在某將會有更大的發(fā)展。第二節(jié)某體育運動主題公園的市場定位與優(yōu)勢分析通過對世界發(fā)達國家體育公園的發(fā)展歷程分析，并同國內(nèi)和某體育現(xiàn)狀進行比較， 得出國內(nèi)體育公園不論在數(shù)量上和檔次上均有極大的發(fā)展空間。 某體育運動主題公園將充分借助良好的紅樹林等自然生態(tài)環(huán)境、溫泉資源、水鄉(xiāng)與海灣的地形地貌等特色，

20、聘請國際一流的設(shè)計師、造型師及監(jiān)理師，打造的世界級作品。在此基礎(chǔ)上進行市場定位：一、目標(biāo)客源區(qū)域定位結(jié)合某在亞太地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以及目前某客源中國內(nèi)發(fā)達地區(qū)與韓國、日本及臺灣地區(qū)占較大比例的情況，以及某自身的特點，某體育運動主題公園將重點開發(fā)：1、內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，或定向于某個消費群體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮體育公園將健身、休閑及商業(yè)交際完美結(jié)合的優(yōu)勢；2、東南亞及臺、港、澳等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)市場；3、某自身的大型單位以及某西線當(dāng)?shù)厥袌?。二、?yōu)勢分析規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。體育公園已經(jīng)成為一種新興的產(chǎn)業(yè)，體育健身已經(jīng)成為當(dāng)今世界的主要潮流， 綠色旅游已經(jīng)成為一種時尚， 各種體育產(chǎn)品已經(jīng)取得了非常

21、驚人的經(jīng)濟效益，體育已經(jīng)成為了一條完善的產(chǎn)業(yè)鏈，從而實現(xiàn)體育公園的規(guī)模化開發(fā)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。某體育運動主題公園為某西線現(xiàn)有唯一的體育公園，建成后公園將積極開發(fā)旅游觀光和運動健身市場， 在取得良好經(jīng)濟效益的同時， 將極大地提高某開發(fā)區(qū)的國際和國內(nèi)知名度。而規(guī)模經(jīng)濟會給每一個體育公園帶來益處，在某省的規(guī)劃中西線也將增建若干個體育項目， 我們將成為西線第一個受益的人， 因為一個體育公園的培育和發(fā)展是需要時間的，我們走在了其他人的前面。第三節(jié) 如何增強體育公園的核心競爭力目標(biāo)定位和市場分析的準(zhǔn)確將為體育公園的設(shè)計、 建設(shè)工作提供依據(jù)， 但我們也要客觀面對整個中國地區(qū)的體育環(huán)境差異問題， 這里所講的差異主

22、要指南北地區(qū)氣候、 經(jīng)濟發(fā)展的差異帶來的體育公園經(jīng)營的差異， 這種差異的明確將使我們在建設(shè)的初期就對后期的經(jīng)營提供發(fā)展戰(zhàn)略和依據(jù)，從而增強整個公園的核心競爭力。眾所周知，某是一個經(jīng)濟不發(fā)達的省份， 因此對于大型綠色健身旅游， 整個某省參與的人是很有限的， 我們想通過體育公園的建設(shè)提高國投公司的自身形象，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，為國投公司今后的道路奠定基礎(chǔ)。所以我們在建設(shè)之初就要從幾個方面不斷增強我們公園的核心競爭力，首先，從我們公園的現(xiàn)場環(huán)境入手，我們有別的體育公園無可比擬的自然條件，我們的體育公園建在半島上，這在全國還沒有，我們公園周圍被茂密的紅樹林包圍， 這在全國也沒有， 我們有溫泉概念還

23、有游艇碼頭和海上娛樂概念， 這些都把我們和其他的體育公園區(qū)分開來， 我們要在設(shè)計和宣傳上不斷明示或暗示我們的客人， 我們是國內(nèi)最好的體育公園；其次，注重人才的開發(fā)和保留。一個好的體育公園必須有好的管理者才能健康持續(xù)發(fā)展， 各種專業(yè)管理人員包括草坪的養(yǎng)護，原生態(tài)保護，再加上一級保護植物紅樹林的保護，人數(shù)要達到200 以上， 部分體育公園的管理人員中， 有工商管理專業(yè)畢業(yè)的 MBA，有在國外學(xué)習(xí)過園林專業(yè)的，但更多體育公園的管理人員是半路出家， 受過高等教育的為數(shù)很少， 基層員工和專業(yè)人員受過系統(tǒng)培訓(xùn)的也不多。 這一方面是體育公園數(shù)量的增長使得體育公園管理人才匱乏現(xiàn)象顯得格外突出， 一方面是高等教

24、育的發(fā)展過于緩慢。 目前國內(nèi)與體育公園相關(guān)的高等教育專業(yè)不多， 并且人才大多流向經(jīng)濟發(fā)達和城市發(fā)展水平高的地區(qū)， 中國大型體育公園大多集中在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟中心城市，這與當(dāng)?shù)厝瞬疟姸嘁彩敲芮邢嚓P(guān)的。某不是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)， 盡管它的發(fā)展或許會比其他地區(qū)發(fā)展速度快得多， 但這需要時間的積累，而我們要做的事是在這個事實面前盡我們所能招攬有經(jīng)驗和有潛質(zhì)的人才，在體育公園管理人才領(lǐng)域占有一席之地，我們還要通過培訓(xùn)、交流使我們的員工最大限度以最快的速度提升，并制定相應(yīng)的留住人才的機制，這不應(yīng)該單純是工資待遇和錢的問題，而是我們要通過各種培訓(xùn)機制和提升機制讓員工感受到我們的體育文化，從而產(chǎn)生為公園服

25、務(wù)的意愿；第三，提升體育公園的服務(wù)品質(zhì)。從設(shè)計開始，我們就在努力將某體育運動主題公園建設(shè)成中國一流的體育公園， 公園不僅滿足了體育愛好者的使用， 也為今后進行各類海上運動提供了空間，配套的綜合會所和賓館均以高檔舒適為主，我們希望吸引全球體育愛好者來此休閑旅游， 但我們不會為此降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)， 體育健身運動是受全世界人們喜愛的， 我們要尊重這一基本要點，同時我們要明確這是一個服務(wù)行業(yè)，要想有口皆碑，提高服務(wù)的品質(zhì)是毋庸置疑的， 無論是專業(yè)工作人員還是酒店、 綜合會所的服務(wù)人員， 我們均要進行高素質(zhì)的培訓(xùn)， 讓到的客人感受到我們的服務(wù)、 享受我們的服務(wù)同時想再次體驗我們的服務(wù)。 第四， 提升公園內(nèi)

26、、外低層住宅居民對房產(chǎn)購買的滿足感。 我們的體育公園可以說是公園內(nèi)低層住宅的景觀配套， 雖然我們房產(chǎn)的售價不高， 但要客戶感到他們購買我們的房產(chǎn)是物超所值， 他們除了可以享受到清新的空氣， 與大自然親密接觸， 滿足一流的快感之外， 還將享受到我們?yōu)樗麄兲峁┑娜诵曰?wù)和其他配套的休閑娛樂設(shè)施， 在某這塊還沒有完全發(fā)展土地上，做到這些將提升我們與其他地產(chǎn)競爭的能力。以上所述， 將使我們的半島體育公園、 地產(chǎn)經(jīng)營走向一個良性循環(huán)的軌跡， 從這方面講， 我們有信心在激烈的市場競爭中立于不敗之地。第四節(jié) 某體育運動主題公園建設(shè)對各方面的影響某體育運動主題公園位于某島的西北部， 是某省西部工業(yè)走廊的一部

27、分， 也是目前某西線上唯一確定建設(shè)的體育公園。 對于某和儋州的經(jīng)濟開發(fā)、 旅游開發(fā)都有著不可估量的作用。 某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是某省屬的工業(yè)開發(fā)區(qū)， 這里吸引著來自世界各地的企業(yè)投資， 作為為工業(yè)配套的體育公園也將為這些企業(yè)中的運動愛好者提供很好的娛樂休閑場所， 帶動了某的旅游休閑經(jīng)濟的發(fā)展。 儋州市是某省西線僅有的幾個旅游地區(qū)， 目前有松濤水庫景區(qū)和藍洋溫泉度假區(qū)， 而某體育運動主題公園的建設(shè)無疑會為儋州市旅游業(yè)增加了一個新的亮點。 某體育運動主題公園建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)除了會使體育公園在全國甚至國際范圍內(nèi)打開知名度以外， 還會間接提升某和儋州的知名度， 這對于某和儋州今后的發(fā)展建設(shè)都是有好處的。另外， 某

28、體育運動主題公園對國投開發(fā)公司的有利影響也是可以預(yù)見的。 國投開發(fā)公司是中國大型的國有企業(yè)之一， 他的業(yè)務(wù)內(nèi)容涵蓋的范圍很廣，從電力、港口碼頭、煤礦都有涉獵，國投某港是國投開發(fā)公司在南方的一個重要基地， 很多的會議安排和人事接待都在某進行，某體育運動主題公園的建設(shè)將為國投開發(fā)公司提供一個平臺，這個平臺的作用將體現(xiàn)在以下幾個方面：1 、 在 某，國投公司將有一個完全由自己控股的酒店，無論是會議接待還是外事活動，國投公司都可以在這個平臺上完成；2 、 體育公園是一個非常巨大的產(chǎn)業(yè)，由于國內(nèi)目前的情況，這種巨大還沒有呈現(xiàn)在人們面前，但它的前景是可以想象的。國投公司搶先一步在某島這個旅游大省的西部建設(shè)

29、了這個體育公園，除了為自己的投資提供了一個很好的可供選擇的機會，還為自己今后分享體育產(chǎn)業(yè)的巨大蛋糕埋下了伏筆；3 、 體育公園的建設(shè)必然帶動房地產(chǎn)項目的發(fā)展。目前某的很多規(guī)劃還僅僅停留在紙面上，而體育公園的建設(shè)，會推動房地產(chǎn)項目以及基礎(chǔ)項目的開發(fā)，而國投在這方面已經(jīng)比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的；作為新興的省份， 某還需要多方面的支持來改變她貧困落后的面- 15 -貌， 而作為國有大企業(yè)， 國投公司有義務(wù)和能力推動地方經(jīng)濟的發(fā)展，國投公司在某省投資了某港、水泥廠、西沙群島項目等等，這次應(yīng)某省政府邀請投資某體育運動主題公園項目， 為國投公司在某的投資增加了濃墨重彩的一筆， 也為某省的建

30、設(shè)貢獻了自己的力量， 這一點也得到了某省政府、某政府、儋州市政府的認可和大力支持。第四章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案第一節(jié) 體育公園一、設(shè)計宗旨基于環(huán)境保護、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設(shè)計的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機結(jié)合，盡量減少對不可再生環(huán)境的破壞。二、設(shè)計原則1、 風(fēng)格和主題應(yīng)有自身的獨特點，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和地域特色；2、 盡量利用半島上現(xiàn)有的多項自然特點；3、 保留島上的現(xiàn)有植物和建筑；4、 景觀設(shè)計應(yīng)該協(xié)助隔離各健身場館之間的相互影響；5、 應(yīng)被設(shè)計成適合各種類型的體育愛好者；6、 景觀的植栽及其結(jié)構(gòu)性設(shè)計應(yīng)反映出地域特點及文化特色；7、 半島上應(yīng)有一條和車行道分開的行人小徑；8、 會所的建

31、造和設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)高雅、 簡約、 充滿異國情調(diào) , 又能- 16 -表現(xiàn)出地域特點。四、設(shè)計目標(biāo)在中國某島創(chuàng)造出一匠心獨具及不受時代影響的鄉(xiāng)村俱樂部， 并使得該俱樂部能超越具有國際水平的“ Spring City ”及在 Pebble Berch 的“Lodge” 。五、景觀設(shè)計概況公園的風(fēng)景設(shè)計旨在創(chuàng)造出一份人造的多色彩植物園的臨場感覺，讓訪客初到此地就能感受到如下特點：1、 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于體育公園；2、 延伸到海水邊的梯形花園，并延進入道路建設(shè)的林蔭路；3、 依照設(shè)計主題栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺；4、 夜晚月光

32、照射概念；5、 自然村四周石頭點飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品。第二節(jié) 某綜合會所及低層住宅一、工程概況1 、設(shè)計標(biāo)高為滿足會所可以俯視整個的感覺，會所建筑標(biāo)高± 0.000 相當(dāng)于絕對標(biāo)高位于20 30 米，室內(nèi)外高差0.600 米。2、結(jié)構(gòu)與抗震本工程為乙類建筑，抗震設(shè)防基本烈度7 度，基本風(fēng)壓為0.8KN/m 2 ?；静捎妙A(yù)制樁，賓館及群房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 結(jié)構(gòu)。抗震等級為二級。二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模會所總建筑面積約6000平方米，分A和B兩座，其中A座樓高二層 , 各層功能布置如下 :一層：出發(fā)室60 m2,體育器材店180 m2,存包租包室150 m2,休息 室及更衣室100

33、 itf,廚房倉庫及后院250 itf,行政辦公100 itf,設(shè)備用 房60 m2,西餐廳300 m2,男女更衣室及淋浴間500 m2,其他200 m2。二層：入口大廳150 m,接待總臺20 m2,辦公室50 m2,中餐廳200 m2,會議室100 m,會員休息室250 m2,露臺120 m2,其他200 m2。B 座共三層 , 為四星級以上標(biāo)準(zhǔn)的賓館, 可容納 80 張床位 , 此會所的規(guī)模完全根據(jù)目前國內(nèi)體育公園客流高峰期人數(shù)來設(shè)定。據(jù)統(tǒng)計,國內(nèi)節(jié)假日客高峰流量可達250 人左右 . 加上組織人員、媒體等相關(guān)人員，總?cè)藬?shù)也應(yīng)在250 人之內(nèi)。據(jù)此，會所的各項設(shè)施，從更衣柜的數(shù)量到餐廳廚

34、房的設(shè)計容量， 均以此為依據(jù)。 既能滿足高峰期會所的使用，又能避免面積過大而造成投資的浪費及運行費用的增加。三、布局：會所位于半島與大陸的結(jié)合部， 可以俯視整個公園， 與遠處的海景、紅樹林遙相呼應(yīng)。四、低層住宅分為三個不同風(fēng)格的組群，座落于公園內(nèi)。共建設(shè)180 棟，每棟的面積在200 300之間，總建設(shè)面積業(yè)50000 m2。在景觀上與及會 所相互呼應(yīng)。第五章 管理結(jié)構(gòu)與項目進度第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動定額一、機構(gòu)設(shè)置半島置業(yè)公司應(yīng)實行科學(xué)的管理體制， 其管理工作主要分為兩大類， 即以會館員工為主的日常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的綠化維護管理。 其組織機構(gòu)的設(shè)置及勞動定員的控制應(yīng)充分體現(xiàn)精干、 高

35、效的原則，結(jié)合國際、國內(nèi)的管理經(jīng)驗，本公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，機構(gòu)設(shè)置為五大總監(jiān)、十個部室。各部門職責(zé)如下：（ 1）總經(jīng)理辦公室協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及對外通聯(lián)（ 2）總務(wù)部文書、保管、采購、車隊、保安、通訊、水電空調(diào)等（ 3）財務(wù)部會計、出納、財務(wù)計劃和財務(wù)稽核（ 4）人事部人事、勞資、獎懲和用工計劃（ 5）競技部體育場館管理（ 6）會所會館、服務(wù)臺、專賣店、餐廳及灑吧等的管理（ 7）草坪部草坪與機具維修管理、給排水設(shè)備管理（ 8）工程部會所正常運轉(zhuǎn)的工程維護（ 9）市場部體育公園市場推廣、形象策劃、日常銷售工作（ 10）會員部會員證的銷售、聯(lián)絡(luò)、服務(wù)及會員活動的組織等二、人員配備

36、高級管理人員由投資者委派，計劃招聘中、低級管理人員約 30名：一般人員就地招聘，解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)。勞動定員控制為 220 人。第二節(jié) 項目進度項目進度見附表2第六章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、投資估算內(nèi)容投資估算內(nèi)容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無形資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程和安裝工程費用、建設(shè)單位管理費及開辦費、建設(shè)期利息及項目經(jīng)營期的流動資金等。建安費用按某省現(xiàn)行定額和市場水平估算，開辦費按同類項目估算指標(biāo)確定。二、投資估算構(gòu)成本項目預(yù)計總投資10000 萬元，其中固定資產(chǎn)投資9800 萬元，經(jīng)營期流動資金200 萬元。第二節(jié) 資金籌措資金來源為企業(yè)自有資金。第七章

37、經(jīng)濟效益分析第一節(jié) 收入與費用估算一、會員證發(fā)售分析體育公園的收入渠道主要有公園內(nèi)會所的經(jīng)營開發(fā)收入、 低層住宅的銷售收入、會員證發(fā)售、日常經(jīng)營等。體育公園會員證為收回投資和穩(wěn)定客源隊伍的主要手段之一， 世界各國廣泛采用。某體育運動主題公園為某和整個某西線的第一個， 隨著某開發(fā)建設(shè)的推進，酒店、溫泉、水上旅游娛樂、交通等設(shè)施逐步完善，運動后即能享受溫泉浴， 為會員證的銷售營造賣點， 同時將為會員證帶來極大的升值潛力。為配合會員證的銷售，將采取兩項措施：一是策劃“大會員證”概念，將會員證與低層住宅、游艇等捆綁銷售；二是持有會員證者， 在區(qū)內(nèi)的酒店、 康復(fù)保健等消費項目將享有一定的優(yōu)惠；三是制定相

38、對較高的非會員消費價格。- 23 -根據(jù)東南亞會員證價格情況和某的銷售現(xiàn)狀， 并結(jié)合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效應(yīng)，以國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、東 南亞以及某地區(qū)為目標(biāo)市場，發(fā)售會員證。二、創(chuàng)新的發(fā)售方式隨著人們生活水平的提高，體育公園的市場前景十分看好。在會員證的發(fā)售中，將一改原來以數(shù)十萬元發(fā)售終身制會員證的做法，將以相對較低的價格發(fā)售三年期的會員證，具體計劃如下：年份會員證數(shù)量（張）銷售價格（萬元/張）收入（萬元）2008150345020091503450201015034502011-2015200張/年55000合計14506350三、經(jīng)營收入測算1、收費標(biāo)準(zhǔn)單位：元/人項目

39、會員非會員備注門票收入免380場館收入140140體育用具出租收入100120陪練收入2020其它費用6080合計320740注：其他消費指與體育運動相關(guān)的服務(wù)費用2、接待人數(shù)預(yù)計年份會員（人/天）非會員（人/天）備注200810151、為一年中的平均人數(shù)；2、一年除去暴雨、大風(fēng)等天氣，按300天估算20092024201040303、餐飲、酒吧及咖啡廳收入按游客人均消費30元/天計。4、專賣店收入預(yù)計每天的營業(yè)額為 4000元。5、其它收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入1000元估算四、低層住宅銷售收入測算共建設(shè)低層住宅面積為50000 m2,分三期建設(shè)，前二期平均銷售3500 元/

40、 itf ,最后一期 4000 元/ m2。五、成本與費用估算（一）相對固定的成本與費用主要包括肥料、農(nóng)藥、水電費、維修費（每年按固定資產(chǎn)投資額的2.5%計）工人工資等。（二）可變成本與費用1、專賣店銷售成本按銷售收入的60%+。2、餐飲成本按銷售收入的50%。3、銷售費用、管理費用按不同的收入項目分別計提:收入類別銷售費用計提比例管理費用計提比例會員證銷售收入8%低層住宅銷售收入5%3%其他5%17%4、其它費用主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等服務(wù)性項目發(fā)生的費用，按銷售收入的5府提。5、低層住宅的建造成本-27 -第二節(jié) 財務(wù)分析根據(jù)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參

41、數(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法以及國家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財稅制度等，對本項目進行財務(wù)分析和評價。一、基本數(shù)據(jù)：1、項目計算期：本項目計算期為 18 個月。2、記帳貨幣：項目采用人民幣記帳。3、項目基準(zhǔn)收益率為12%。4、門票收入的營業(yè)稅按20%計提，其它收入的營業(yè)稅及附加按5.4%計，所得稅按15%計。5、折舊與攤銷：項目固定資產(chǎn)折舊年限為25 年，不計殘值。無形資產(chǎn)按 10 年分攤，遞延資產(chǎn)按5 年攤銷。每年的維修費（或維護費）按照固定資產(chǎn)原值的2.5%計取。二、主要經(jīng)濟指標(biāo)所得稅后所得稅前全 部 投 資 內(nèi) 部 收 益 率 （ %）12.6013.65財務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=11%） （ 萬元 ）

42、388.891117.48投資回收期（年）4 3.2自有資金內(nèi)部收益率（%）18.18項目內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率， 表明項目在財務(wù)上可行， 項目投資回收期能夠滿足要求。第三節(jié) 不確定性分析選取固定資產(chǎn)投資、 經(jīng)營成本及營業(yè)收入為變化因素對本項目進行敏感性分析，敏感性分析結(jié)果表明，本項目當(dāng)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本增加15%時，該項目的內(nèi)部收益率仍滿足接近于基準(zhǔn)收益率、大于銀行長期貸款利率的條件， 可見本項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 另外， 此敏感性分析也表明本項目對經(jīng)營收入的變化比較敏感： 當(dāng)收入降低15%寸，IRR降低為10.23%,低于基準(zhǔn)收益率，但是仍然大于銀行貸款利率。 因此， 確保本項目

43、經(jīng)營收入的穩(wěn)步上升和低層住宅的良好銷售策劃是公司努力的方向。綜合評價及結(jié)論：財務(wù)分析表明， 本項目財務(wù)效益較好， 內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率和銀行貸款利率， 具有較強的盈利能力， 項目的現(xiàn)金流表示其有較強的貸款償還能力， 并具有一定的抗風(fēng)險能力， 該項目在經(jīng)濟上可行；其良好的社會效益已如上所述，因此，本項目可行。第八章 招投標(biāo)管理為了降低建設(shè)成本、 保證工程質(zhì)量和建設(shè)進度， 在項目建設(shè)過程 中，需按照招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，成立招標(biāo)工作小組，進行嚴(yán)- 29 -格的招投標(biāo)工作一、招標(biāo)方式以公平、公正的原則下，進行公開招標(biāo)。二、招標(biāo)范圍從勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備材料的采購以及監(jiān)理隊伍的選定，均通

44、過招投標(biāo)方式進行，具體如下:招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采招標(biāo)估全部邀用算金額部分委托自行公開請招標(biāo)（萬招招招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)招方式元）標(biāo) 標(biāo)標(biāo)勘測VVV50規(guī)劃設(shè)計VVV660建安工程VVV3220草坪工程VVV2225市政工程VVV650裝修工程920三、招標(biāo)工作小組招標(biāo)工作小組是項目建設(shè)招投標(biāo)工作的專門組織機構(gòu)， 下設(shè)技術(shù)小組和商務(wù)小組，并由公司審計部協(xié)助招標(biāo)小組進行日常的會務(wù)安排 和組織。招標(biāo)工作小組主要負責(zé)進行下列招投標(biāo)工作：1、制定招投標(biāo)工作計劃；2、向省招投標(biāo)管理辦公室備案；3、發(fā)布招標(biāo)公告及進行資格預(yù)審；4、編制并發(fā)出招標(biāo)文件；5、將招標(biāo)文件向省招投標(biāo)管理辦公室備案；6、組織編制或

45、委托代理機構(gòu)編制標(biāo)底；7、澄清、答疑招標(biāo)文件和組織投標(biāo)單位現(xiàn)場踏勘；8、組織開標(biāo)；并足見評標(biāo)委員會進行評標(biāo)；9、向省招投標(biāo)管理辦公室提交招投標(biāo)情況的書面匯報;10、發(fā)出中標(biāo)通知書；11、簽訂合同。附表（一）投資估算表單位：萬元在舁 廳P工程項目名稱工程量 （m2）估算金額合計（萬元）工程完成進度工程費用其他費用200620071公園建設(shè)部分1.1土地費用（租用）73370010010050%50%1.2巾政工程50050080%20%1.3工程項目350035001.3.1土方H程980980100%0%1.3.2樹木種植50050085%15%1.3.3排灌系統(tǒng)38038070%30%1.3

46、.4土建工程40040050%50%1.3.5安裝工程16016040%60%1.3.6草坪工程1030103070%30%1.4咨詢設(shè)抽50050090%10%1.5建設(shè)單位管理費10010080%20%1.6 :機械設(shè)備購置費1000100020%80%投資小計57002會所部分60002.1巾政工程505080%20%2.2土建工程480480100%0%2.3安裝工程2482482.3.11強電353590%10%2.3.2弱電101080%20%2.3.3給排水系統(tǒng)171780%20%2.3.4消防設(shè)備141480%20%2.3.5空調(diào)系統(tǒng)929290%10%2.3.6其它設(shè)備及專業(yè)

47、分包808070%30%2.4 外裝修303090%10%2.5內(nèi)裝修40040070%30%2.6周邊景觀151530%70%2.7咨詢設(shè)四606090%10%2.8建設(shè)單位管理費101080%20%會所投資小計12933低層住宅部分50000m23.1 1征地費用50000m2；10001000100%0%3.2巾政工程10010050%50%3.3土建工程16000m21280128040%60%3.4安裝工程16000m216016040%60%3.5環(huán)境工程30030020%80%3.6咨詢設(shè)區(qū)100100低層住宅投資小計294029404 1/、口預(yù)見費167167合計I10000

48、1-31 -公園建設(shè)進度表及資金計劃表時間項目2006 年2007#總累計05060708091011120102030405060708091011累計1、選擇設(shè)計師 （總規(guī)）1001002、設(shè)計5005002002001003、巾政工程250250250250100010004、草坪工程10010011950225042004001300300300450450300350350200 120020010050505、會所、賓館設(shè)計 和施工1251001003251001001001007510010010010010097513006、低層住宅區(qū)施工45013501800150150150150150150150150 115010010010010050X征地租_買11001100100250250250250資金需求100550650750800825800950542570055060060042545040030025025050457510000附表（二）單位：萬元表示項目進度表示準(zhǔn)備期-33 -附表（四）單位：萬元序號項目20082009201020112012201320142015合計1營業(yè)收入656912527776851