第13章城市土地管理

1、市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材第十三章第十三章城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地管理的內(nèi)容 政府加強城市土地管理的必要性 城市政府的土地儲備制度改革 土地儲備制度的調(diào)控機制 舊城改造中存在的主要困難和問題 重 點 問 題市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地的定義 城市土地：是一個與城市人口、城市經(jīng)濟活動相關(guān)聯(lián)的地域性概念，它是城市形成和發(fā)展的前提，也是城市人口和城市

2、各種經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)。在我國，城市土地一般指城市市區(qū)內(nèi)的土地，屬于國家所有。 13.1113.11城市土地的概況城市土地的概況市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地的特征 城市土地的自然特性.土地的稀缺性；.土地的固定性；.土地的耐久性；.土地的差異性。 城市土地的社會特性.城市土地價格的密集性；.城市土地區(qū)位的效益性；.城市土地報酬的遞減性；.城市土地的保值性；.城市土地利益的復(fù)雜性；.城市土地利用適應(yīng)價格變動具有緩慢性。 13.1113.11城市土地的概況城市土地的概況市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管

3、理的定義 城市土地管理：是指城市政府在國家有關(guān)土地的法律法規(guī)的指導(dǎo)下，為調(diào)整土地關(guān)系，組織土地合理開發(fā)利用所進(jìn)行的各項工作的統(tǒng)稱。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管理的任務(wù) 嚴(yán)格保護(hù)和合理開發(fā)城市土地資源； 依法加強對城市土地占有、分配流轉(zhuǎn)及使用進(jìn)行規(guī)劃、組織和監(jiān)控； 促進(jìn)城市社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展；調(diào)整城市土地關(guān)系。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管理的內(nèi)容 城市土地的權(quán)屬管理（地權(quán)管理）； 城市土地的規(guī)劃管

4、理； 城市土地的地籍管理； 城市土地的行政管理； 城市土地的經(jīng)濟管理；城市土地的法律管理。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材政府加強城市土地管理的必要性 提供公共物品用地的需要； 合理調(diào)節(jié)城市土地使用行為外部性的需要； 維護(hù)公平公正的城市土地市場秩序的需要；通過加強土地規(guī)劃管理，可以提高城市土地資源整體利用效果。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材稅收管理 征稅對象：土地所有者； 土地使用者； 土地交易活動；城市地產(chǎn)本身（不動產(chǎn)）

5、。 土地征稅的稅率：.單一稅率； .分級稅率；征稅的形式；.對地產(chǎn)價值的直接征稅；.對地產(chǎn)收益的課稅；.對土地使用上的特權(quán)征稅。 13.1313.13政府對城市用地管理的具體方式政府對城市用地管理的具體方式市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材行政管理 對土地行使強制性權(quán)力。 行使土地所有權(quán)。 通過財政政策影響土地投資項目運行。 行使對土地使用的行政管轄權(quán)。 地方政府與私人合營 13.1313.13政府對城市用地管理的具體方式政府對城市用地管理的具體方式市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材1、我國人多地少的基本國情，決定了必

6、須實行最嚴(yán)格的土地管理制度。 我國耕地資源稀缺，人均土地資源少； 耕地后備資源也嚴(yán)重不足； 人地矛盾長期化，嚴(yán)重影響經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。加強城市土地資源管理，是保證城鄉(xiāng)土地全面管理的重要手段。 13.1413.14當(dāng)前我國城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性當(dāng)前我國城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材2、走新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化道路，必須嚴(yán)格土地管理。 一些地方不具備條件，不經(jīng)批準(zhǔn)，盲目興建開發(fā)區(qū)。 一些城市建設(shè)盲目鋪攤子，建寬馬路、大廣場，大量占用城郊良田。一些地方為滿足投資商多占土地的不合理要求，壓低地價、甚至以“零地價”招商。

7、13.1413.14當(dāng)前我國城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性當(dāng)前我國城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材我國城市土地管理的機關(guān)體制 國務(wù)院； 國家土地管理局； 縣級以上地方人民政府；市土地管理局。 13.2113.21我國城市土地管理體制我國城市土地管理體制市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材我國城市土地管理機構(gòu) 城市土地管理局； 城市規(guī)劃管理局； 城市房地產(chǎn)規(guī)劃管理局；城市司法局。 13.2113.21我國城市土地管理體制我國城市土地管理體制市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共

8、 管 理 系 列 教 材 土地劃撥制度階段：19491988年 土地協(xié)議出讓與劃撥并存階段：19882002 以市場為主的城市土地供應(yīng)機制形成階段：2002年至今 13.2213.22我國城市土地使用制度改革的進(jìn)程我國城市土地使用制度改革的進(jìn)程市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 供地權(quán)失控。 農(nóng)用地征用把關(guān)不嚴(yán)，造成過量和盲目供地。 收購儲備土地所需大量資金嚴(yán)重不足。 土地儲備規(guī)模過小，對市場難以形成影響力； 13.2313.23現(xiàn)有土地供求管理體制存在的問題現(xiàn)有土地供求管理體制存在的問題市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教

9、 材 政府從土地上獲取最大量化收益的迫切需要。 按照公共資源管理原則合理采取供地模式的需要。 擺脫“攤大餅”式的低質(zhì)量城市擴張做法以提高土地利用效率的需要。 建立健全土地市場提高土地資源配置效率的需要。 13.2413.24城市土地管理機制改革的必要性城市土地管理機制改革的必要性市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材土地儲備制度改革的內(nèi)涵 土地儲備制度的目標(biāo) 土地儲備制度的調(diào)控機制土地儲備制度的實施 13.2513.25城市政府的土地儲備制度改革城市政府的土地儲備制度改革市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 土地儲備制度的實

10、施模式以市場運作為主的上海模式 最大的特點是根據(jù)收購儲備機構(gòu)制定的收購計劃和政府的要求，收購?fù)恋氐姆秶钟邢蓿召弮錂C構(gòu)須自收自支，自行與被收購單位進(jìn)行談判，能否成交，視具體收購條件而定。行政控制和市場相結(jié)合的杭州模式 關(guān)鍵手段是政府在其中起到了主導(dǎo)作用，政府掌握土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一出讓權(quán)”。須盤活的土地，首先要向收購儲備機構(gòu)提出申請，政府按計劃將土地推向市場，開發(fā)商通過拍賣取得土地。南通模式 其原則與杭州模式基本一致，不同點主要是儲備機構(gòu)有權(quán)對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價出資（入股）部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府交納的租金。

11、13.2513.25城市政府的土地儲備制度改革城市政府的土地儲備制度改革市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地利用結(jié)構(gòu)的定義 城市土地利用結(jié)構(gòu)：是指一個城市的建成區(qū)內(nèi)土地的功能分區(qū)結(jié)構(gòu)，是城市內(nèi)部功能分化和各種活動所連成的土地利用的內(nèi)在差異而形成的一種地域結(jié)構(gòu)，它也包含了各類用地面積占城市總用地面積的比重。 13.3113.31城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用結(jié)構(gòu)市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地利用結(jié)構(gòu)的類型 同心圓型結(jié)構(gòu)； 扇型結(jié)構(gòu)； 多中心型結(jié)構(gòu)。 13.3113.31城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用結(jié)構(gòu)市

12、政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地的分類居住用地；工業(yè)用地；商業(yè)（金融）服務(wù)用地；機關(guān)及公用事業(yè)用地；城市交通用地。 13.3113.31城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用結(jié)構(gòu)市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材我國城市用地結(jié)構(gòu)存在的問題 城市用地中工業(yè)用地比重偏大； 城市中道路、綠地面積過少； 城市中土地布局混亂，城市用地功能分區(qū)不明顯；土地利用效益低下，浪費嚴(yán)重。 13.3213.32城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)

13、化的原則 地域分異原則； 區(qū)位利用原則； 生態(tài)系統(tǒng)平衡原則；系統(tǒng)綜合原則。 13.3213.32城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)容 規(guī)劃調(diào)整城市土地，并根據(jù)區(qū)位利用的原則使不同位置的土地各得其所； 對土地進(jìn)行集約利用，充分發(fā)揮城市土地效益； 提高城市內(nèi)各業(yè)生產(chǎn)力水平，不斷提高土地利用效果； 實行城市土地的有償使用，以經(jīng)濟杠桿促進(jìn)城市土地合理利用 城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化還包括對原有城市用地結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，特別是舊城改造。 13.3213.32城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化市政

14、學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材影響城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的主要因素u城市土地利用的制約條件，尤其是自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件狀況；u結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整受城市規(guī)劃、特別是城市體系整體發(fā)展規(guī)劃的影響和制約；u城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要的制約作用；u國家土地利用政策對城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要影響；u城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化受到城市社會和人的發(fā)展水平的制約。 13.3313.33城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教

15、材城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的方向 實行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅持土地規(guī)劃先行，扎扎實實做好規(guī)劃修編； 嚴(yán)格管理和控制土地一級市場。加強政府土地供應(yīng)主導(dǎo)地位，加大土地儲備力度； 實行省以下國土資源垂直管理體制改革，回收地方政府土地審批權(quán)，強化宏觀調(diào)控； 制定城市集約節(jié)約用地評價指標(biāo)體系，指導(dǎo)集約節(jié)約用地方式轉(zhuǎn)變。提高城市用地容積率、投資率，利用率標(biāo)準(zhǔn)； 全面推行“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌）的土地出讓制度，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用；加快城鎮(zhèn)“城中村”改造，盤活城鎮(zhèn)存量土地，增強城鎮(zhèn)土地利用整體功能，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量，全面推動和諧城市建設(shè)。 13.3313.33城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)

16、整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的定義 舊城改造：是指對一個城市舊城區(qū)的物質(zhì)環(huán)境中不適應(yīng)經(jīng)濟和社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行改造，使城市舊城區(qū)的整體功能得到改善和提高，它是調(diào)整城市現(xiàn)有配置結(jié)構(gòu)的基本途徑。 13.4113.41城市舊城改造城市舊城改造市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的具體內(nèi)容 對舊有建筑進(jìn)行更新和改造； 對舊城的功能布局進(jìn)行調(diào)整和改造（例如工業(yè)區(qū)向城郊的外遷）； 對舊城的生活服務(wù)設(shè)施進(jìn)行完善和改造； 對舊城的市政基礎(chǔ)設(shè)

17、施和公共設(shè)施進(jìn)行改造；根據(jù)舊城與新開發(fā)區(qū)之間的協(xié)調(diào)要求進(jìn)行綜合治理。 13.4113.41城市舊城改造城市舊城改造市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的主要方式 采用保留、改建、拆建相結(jié)合的辦法，對舊城區(qū)進(jìn)行綜合治理； 以危房、棚戶區(qū)為重點改造舊居住區(qū)； 結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共工程設(shè)施建設(shè)對舊城進(jìn)行改造； 調(diào)整用地布局，外遷污染企業(yè)，改善舊居住區(qū)環(huán)境；與保護(hù)歷史文化古跡相結(jié)合，對舊城區(qū)進(jìn)行改造。 13.4213.42城市舊城改造的方式和原則城市舊城改造的方式和原則市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的基本原

18、則 舊城改造必須與新區(qū)建設(shè)總體協(xié)調(diào)、合理布局； 舊城改造要有長期規(guī)劃，根據(jù)實際情況的需要制定分期實施的開發(fā)計劃； 舊城改造要與基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共設(shè)施建設(shè)相配套； 綜合開發(fā)，形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)；對有紀(jì)念意義的建筑加以保護(hù)。 13.4213.42城市舊城改造的方式和原則城市舊城改造的方式和原則市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 各類土地使用權(quán)人的權(quán)益關(guān)系復(fù)雜； 缺乏完善的舊城改造立法支撐； 對原有土地使用權(quán)人的權(quán)益補償不規(guī)范； 多頭審批、多渠道供給，土地供應(yīng)失控，利用效率仍然不高； 改造建設(shè)資金短缺，工程建設(shè)速度、質(zhì)量、效果不佳； 舊城改造與新區(qū)建設(shè)規(guī)劃失

19、衡。 13.4313.43當(dāng)前我國舊城改造過程中存在的主要困難和問題當(dāng)前我國舊城改造過程中存在的主要困難和問題市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 建立政府壟斷土地一級市場制度，實現(xiàn)城市土地利用宏觀調(diào)控； 建立和完善政府土地儲備制度，合理調(diào)整土地供求平衡； 完善規(guī)劃設(shè)計，以土地規(guī)劃為基礎(chǔ)完善土地供應(yīng)計劃； 建立健全土地公開市場，深化土地使用制度改革； 加強居民人居權(quán)益保護(hù)，大力建設(shè)安居工程； 把住房制度改革與加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管有機地結(jié)合起來； 繼續(xù)強化舊城改造過程中市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 加快城市舊城改造立法步伐，保障改造順利進(jìn)行； 推進(jìn)“陽光拆遷”，維護(hù)城市穩(wěn)