第13章城市土地管理

1、市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材第十三章第十三章城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地管理的內(nèi)容 政府加強(qiáng)城市土地管理的必要性 城市政府的土地儲(chǔ)備制度改革 土地儲(chǔ)備制度的調(diào)控機(jī)制 舊城改造中存在的主要困難和問題 重 點(diǎn) 問 題市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地的定義 城市土地：是一個(gè)與城市人口、城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的地域性概念，它是城市形成和發(fā)展的前提，也是城市人口和城市

2、各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。在我國(guó)，城市土地一般指城市市區(qū)內(nèi)的土地，屬于國(guó)家所有。 13.1113.11城市土地的概況城市土地的概況市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地的特征 城市土地的自然特性.土地的稀缺性；.土地的固定性；.土地的耐久性；.土地的差異性。 城市土地的社會(huì)特性.城市土地價(jià)格的密集性；.城市土地區(qū)位的效益性；.城市土地報(bào)酬的遞減性；.城市土地的保值性；.城市土地利益的復(fù)雜性；.城市土地利用適應(yīng)價(jià)格變動(dòng)具有緩慢性。 13.1113.11城市土地的概況城市土地的概況市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管

3、理的定義 城市土地管理：是指城市政府在國(guó)家有關(guān)土地的法律法規(guī)的指導(dǎo)下，為調(diào)整土地關(guān)系，組織土地合理開發(fā)利用所進(jìn)行的各項(xiàng)工作的統(tǒng)稱。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管理的任務(wù) 嚴(yán)格保護(hù)和合理開發(fā)城市土地資源； 依法加強(qiáng)對(duì)城市土地占有、分配流轉(zhuǎn)及使用進(jìn)行規(guī)劃、組織和監(jiān)控； 促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；調(diào)整城市土地關(guān)系。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管理的內(nèi)容 城市土地的權(quán)屬管理（地權(quán)管理）； 城市土地的規(guī)劃管

4、理； 城市土地的地籍管理； 城市土地的行政管理； 城市土地的經(jīng)濟(jì)管理；城市土地的法律管理。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材政府加強(qiáng)城市土地管理的必要性 提供公共物品用地的需要； 合理調(diào)節(jié)城市土地使用行為外部性的需要； 維護(hù)公平公正的城市土地市場(chǎng)秩序的需要；通過加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，可以提高城市土地資源整體利用效果。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材稅收管理 征稅對(duì)象：土地所有者； 土地使用者； 土地交易活動(dòng)；城市地產(chǎn)本身（不動(dòng)產(chǎn)）

5、。 土地征稅的稅率：.單一稅率； .分級(jí)稅率；征稅的形式；.對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的直接征稅；.對(duì)地產(chǎn)收益的課稅；.對(duì)土地使用上的特權(quán)征稅。 13.1313.13政府對(duì)城市用地管理的具體方式政府對(duì)城市用地管理的具體方式市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材行政管理 對(duì)土地行使強(qiáng)制性權(quán)力。 行使土地所有權(quán)。 通過財(cái)政政策影響土地投資項(xiàng)目運(yùn)行。 行使對(duì)土地使用的行政管轄權(quán)。 地方政府與私人合營(yíng) 13.1313.13政府對(duì)城市用地管理的具體方式政府對(duì)城市用地管理的具體方式市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材1、我國(guó)人多地少的基本國(guó)情，決定了必

6、須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。 我國(guó)耕地資源稀缺，人均土地資源少； 耕地后備資源也嚴(yán)重不足； 人地矛盾長(zhǎng)期化，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)城市土地資源管理，是保證城鄉(xiāng)土地全面管理的重要手段。 13.1413.14當(dāng)前我國(guó)城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性當(dāng)前我國(guó)城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材2、走新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化道路，必須嚴(yán)格土地管理。 一些地方不具備條件，不經(jīng)批準(zhǔn)，盲目興建開發(fā)區(qū)。 一些城市建設(shè)盲目鋪攤子，建寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)，大量占用城郊良田。一些地方為滿足投資商多占土地的不合理要求，壓低地價(jià)、甚至以“零地價(jià)”招商。

7、13.1413.14當(dāng)前我國(guó)城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性當(dāng)前我國(guó)城市嚴(yán)格土地管理的重要性和緊迫性市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材我國(guó)城市土地管理的機(jī)關(guān)體制 國(guó)務(wù)院； 國(guó)家土地管理局； 縣級(jí)以上地方人民政府；市土地管理局。 13.2113.21我國(guó)城市土地管理體制我國(guó)城市土地管理體制市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材我國(guó)城市土地管理機(jī)構(gòu) 城市土地管理局； 城市規(guī)劃管理局； 城市房地產(chǎn)規(guī)劃管理局；城市司法局。 13.2113.21我國(guó)城市土地管理體制我國(guó)城市土地管理體制市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共

8、 管 理 系 列 教 材 土地劃撥制度階段：19491988年 土地協(xié)議出讓與劃撥并存階段：19882002 以市場(chǎng)為主的城市土地供應(yīng)機(jī)制形成階段：2002年至今 13.2213.22我國(guó)城市土地使用制度改革的進(jìn)程我國(guó)城市土地使用制度改革的進(jìn)程市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 供地權(quán)失控。 農(nóng)用地征用把關(guān)不嚴(yán)，造成過量和盲目供地。 收購(gòu)儲(chǔ)備土地所需大量資金嚴(yán)重不足。 土地儲(chǔ)備規(guī)模過小，對(duì)市場(chǎng)難以形成影響力； 13.2313.23現(xiàn)有土地供求管理體制存在的問題現(xiàn)有土地供求管理體制存在的問題市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教

9、 材 政府從土地上獲取最大量化收益的迫切需要。 按照公共資源管理原則合理采取供地模式的需要。 擺脫“攤大餅”式的低質(zhì)量城市擴(kuò)張做法以提高土地利用效率的需要。 建立健全土地市場(chǎng)提高土地資源配置效率的需要。 13.2413.24城市土地管理機(jī)制改革的必要性城市土地管理機(jī)制改革的必要性市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材土地儲(chǔ)備制度改革的內(nèi)涵 土地儲(chǔ)備制度的目標(biāo) 土地儲(chǔ)備制度的調(diào)控機(jī)制土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施 13.2513.25城市政府的土地儲(chǔ)備制度改革城市政府的土地儲(chǔ)備制度改革市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 土地儲(chǔ)備制度的實(shí)

10、施模式以市場(chǎng)運(yùn)作為主的上海模式 最大的特點(diǎn)是根據(jù)收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)制定的收購(gòu)計(jì)劃和政府的要求，收購(gòu)?fù)恋氐姆秶钟邢?，收?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)須自收自支，自行與被收購(gòu)單位進(jìn)行談判，能否成交，視具體收購(gòu)條件而定。行政控制和市場(chǎng)相結(jié)合的杭州模式 關(guān)鍵手段是政府在其中起到了主導(dǎo)作用，政府掌握土地的“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“統(tǒng)一出讓權(quán)”。須盤活的土地，首先要向收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，政府按計(jì)劃將土地推向市場(chǎng)，開發(fā)商通過拍賣取得土地。南通模式 其原則與杭州模式基本一致，不同點(diǎn)主要是儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府交納的租金。

11、13.2513.25城市政府的土地儲(chǔ)備制度改革城市政府的土地儲(chǔ)備制度改革市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地利用結(jié)構(gòu)的定義 城市土地利用結(jié)構(gòu)：是指一個(gè)城市的建成區(qū)內(nèi)土地的功能分區(qū)結(jié)構(gòu)，是城市內(nèi)部功能分化和各種活動(dòng)所連成的土地利用的內(nèi)在差異而形成的一種地域結(jié)構(gòu)，它也包含了各類用地面積占城市總用地面積的比重。 13.3113.31城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用結(jié)構(gòu)市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地利用結(jié)構(gòu)的類型 同心圓型結(jié)構(gòu)； 扇型結(jié)構(gòu)； 多中心型結(jié)構(gòu)。 13.3113.31城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用結(jié)構(gòu)市

12、政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地的分類居住用地；工業(yè)用地；商業(yè)（金融）服務(wù)用地；機(jī)關(guān)及公用事業(yè)用地；城市交通用地。 13.3113.31城市土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用結(jié)構(gòu)市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材我國(guó)城市用地結(jié)構(gòu)存在的問題 城市用地中工業(yè)用地比重偏大； 城市中道路、綠地面積過少； 城市中土地布局混亂，城市用地功能分區(qū)不明顯；土地利用效益低下，浪費(fèi)嚴(yán)重。 13.3213.32城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)

13、化的原則 地域分異原則； 區(qū)位利用原則； 生態(tài)系統(tǒng)平衡原則；系統(tǒng)綜合原則。 13.3213.32城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)容 規(guī)劃調(diào)整城市土地，并根據(jù)區(qū)位利用的原則使不同位置的土地各得其所； 對(duì)土地進(jìn)行集約利用，充分發(fā)揮城市土地效益； 提高城市內(nèi)各業(yè)生產(chǎn)力水平，不斷提高土地利用效果； 實(shí)行城市土地的有償使用，以經(jīng)濟(jì)杠桿促進(jìn)城市土地合理利用 城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化還包括對(duì)原有城市用地結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，特別是舊城改造。 13.3213.32城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化市政

14、學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材影響城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的主要因素u城市土地利用的制約條件，尤其是自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件狀況；u結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整受城市規(guī)劃、特別是城市體系整體發(fā)展規(guī)劃的影響和制約；u城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要的制約作用；u國(guó)家土地利用政策對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要影響；u城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化受到城市社會(huì)和人的發(fā)展水平的制約。 13.3313.33城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教

15、材城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的方向 實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅(jiān)持土地規(guī)劃先行，扎扎實(shí)實(shí)做好規(guī)劃修編； 嚴(yán)格管理和控制土地一級(jí)市場(chǎng)。加強(qiáng)政府土地供應(yīng)主導(dǎo)地位，加大土地儲(chǔ)備力度； 實(shí)行省以下國(guó)土資源垂直管理體制改革，回收地方政府土地審批權(quán)，強(qiáng)化宏觀調(diào)控； 制定城市集約節(jié)約用地評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，指導(dǎo)集約節(jié)約用地方式轉(zhuǎn)變。提高城市用地容積率、投資率，利用率標(biāo)準(zhǔn)； 全面推行“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌）的土地出讓制度，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用；加快城鎮(zhèn)“城中村”改造，盤活城鎮(zhèn)存量土地，增強(qiáng)城鎮(zhèn)土地利用整體功能，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量，全面推動(dòng)和諧城市建設(shè)。 13.3313.33城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)

16、整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響因素及優(yōu)化調(diào)整的方向市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的定義 舊城改造：是指對(duì)一個(gè)城市舊城區(qū)的物質(zhì)環(huán)境中不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行改造，使城市舊城區(qū)的整體功能得到改善和提高，它是調(diào)整城市現(xiàn)有配置結(jié)構(gòu)的基本途徑。 13.4113.41城市舊城改造城市舊城改造市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的具體內(nèi)容 對(duì)舊有建筑進(jìn)行更新和改造； 對(duì)舊城的功能布局進(jìn)行調(diào)整和改造（例如工業(yè)區(qū)向城郊的外遷）； 對(duì)舊城的生活服務(wù)設(shè)施進(jìn)行完善和改造； 對(duì)舊城的市政基礎(chǔ)設(shè)

17、施和公共設(shè)施進(jìn)行改造；根據(jù)舊城與新開發(fā)區(qū)之間的協(xié)調(diào)要求進(jìn)行綜合治理。 13.4113.41城市舊城改造城市舊城改造市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的主要方式 采用保留、改建、拆建相結(jié)合的辦法，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行綜合治理； 以危房、棚戶區(qū)為重點(diǎn)改造舊居住區(qū)； 結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共工程設(shè)施建設(shè)對(duì)舊城進(jìn)行改造； 調(diào)整用地布局，外遷污染企業(yè)，改善舊居住區(qū)環(huán)境；與保護(hù)歷史文化古跡相結(jié)合，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。 13.4213.42城市舊城改造的方式和原則城市舊城改造的方式和原則市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材舊城改造的基本原

18、則 舊城改造必須與新區(qū)建設(shè)總體協(xié)調(diào)、合理布局； 舊城改造要有長(zhǎng)期規(guī)劃，根據(jù)實(shí)際情況的需要制定分期實(shí)施的開發(fā)計(jì)劃； 舊城改造要與基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共設(shè)施建設(shè)相配套； 綜合開發(fā)，形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)；對(duì)有紀(jì)念意義的建筑加以保護(hù)。 13.4213.42城市舊城改造的方式和原則城市舊城改造的方式和原則市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 各類土地使用權(quán)人的權(quán)益關(guān)系復(fù)雜； 缺乏完善的舊城改造立法支撐； 對(duì)原有土地使用權(quán)人的權(quán)益補(bǔ)償不規(guī)范； 多頭審批、多渠道供給，土地供應(yīng)失控，利用效率仍然不高； 改造建設(shè)資金短缺，工程建設(shè)速度、質(zhì)量、效果不佳； 舊城改造與新區(qū)建設(shè)規(guī)劃失

19、衡。 13.4313.43當(dāng)前我國(guó)舊城改造過程中存在的主要困難和問題當(dāng)前我國(guó)舊城改造過程中存在的主要困難和問題市政學(xué)導(dǎo)引與案例 (修訂版)21 世 紀(jì) 公 共 管 理 系 列 教 材 建立政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)制度，實(shí)現(xiàn)城市土地利用宏觀調(diào)控； 建立和完善政府土地儲(chǔ)備制度，合理調(diào)整土地供求平衡； 完善規(guī)劃設(shè)計(jì)，以土地規(guī)劃為基礎(chǔ)完善土地供應(yīng)計(jì)劃； 建立健全土地公開市場(chǎng)，深化土地使用制度改革； 加強(qiáng)居民人居權(quán)益保護(hù)，大力建設(shè)安居工程； 把住房制度改革與加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有機(jī)地結(jié)合起來； 繼續(xù)強(qiáng)化舊城改造過程中市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 加快城市舊城改造立法步伐，保障改造順利進(jìn)行； 推進(jìn)“陽(yáng)光拆遷”，維護(hù)城市穩(wěn)