《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題(二)(答案分離版)

1、一、單項(xiàng)選擇題1 .按照我國法律的規(guī)定，娛樂用地的最高年限為（）年。A A.70B.60C.50 D.402 .由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影 響。這是由于（）的特性。A A.不可移動(dòng)性 B.用途多樣C.相互影響 D.易受限制3 .在房地產(chǎn)價(jià)格中，理論價(jià)格是（）。廣A.穩(wěn)定均衡價(jià)格B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格C.短期均衡價(jià)格D.長(zhǎng)期均衡價(jià)格4 .評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（）。廣A.社會(huì)一般報(bào)酬率B.最低期望收益率C.特定投資者所要求的最低期望收益率D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率5.在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估

2、計(jì)是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀d.樂觀6 .在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。A.社會(huì)一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率7 .當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物 的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。廠A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.轉(zhuǎn)換用途前提D.重新利用前提8 .某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積 125 m2,套內(nèi)墻體面積 20 m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?積25 m2,則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.1765B.2000rC.2069rD.24009 .甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)

3、價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）萬元。A.40B.48C.50D.6010 .某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%,則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。A.27.6B.28.2C C.29.0D.29.911 .為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/itf,成交日期為 2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知 2001年6月

4、至2002年10月該類 房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲 1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期調(diào)整后的價(jià)格為（）元/ m2。A A.3214B.3347C.3367rD.345812 .某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/itf,現(xiàn)要調(diào)整為 2006年9月的價(jià)格。已知 該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4 , 94.8 , 96.6 , 105.1 , 109.3 , 11 2.7和118.3 （均以上個(gè)月為基數(shù) 100）,則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/。rA.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.713 .某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過

5、預(yù)測(cè)未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、18萬 元、 23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。A.280B.285C C.290D.29514 .某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2 %和1%,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.100B.77r r aq C.63rD.4215 .（）不但考慮房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛租金乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D D.凈收益乘數(shù)法16 .某商品住宅總價(jià)為98萬元，首

6、付款為30%,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月 等額還本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為 8%。則其綜合資本化率為（）。rA.7.65 %B.8.75 %C.9.42 %D.10.19 %17 .某宗房地產(chǎn)凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值 200萬元，建筑物資本化率為12%, 土地資本化率為10%,在該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（）萬元。, A.260B.450C C.460D.50018 .建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。（ 2001年試題）A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)0B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有

7、效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)知識(shí)點(diǎn)：建筑物折舊的求取方法19 .某建筑物的建筑面積為200 m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為 800元/，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。（ 2004年試題）r 一A.10.2萬兀B B.11.0 萬元C C.11.3 萬元r一D.11.5萬兀20 .某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.43.2 %B.50 %C.56

8、.8 %r D.70 %21.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期 3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽 命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年 限是（）年。廠 A.37B B.40C C.60D.6322 .某估價(jià)對(duì)象為一塊待開發(fā)的土地，該地塊適宜為商業(yè)用途，目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該物業(yè)的報(bào)酬率應(yīng)為（）。A.2%B.3%C.5%D.8%23 .假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間）計(jì)

9、算所需要繳納的稅費(fèi)，在24 .在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的時(shí)候，要考慮在購置土地時(shí)作為（出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為（）計(jì)算所需要繳納的稅費(fèi)。A.買方，買方B.買方，賣方C.賣方，買方D.賣方，賣方25 .在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（）進(jìn)行移動(dòng)平均。A A.市場(chǎng)行情 B.周期長(zhǎng)短C.實(shí)際時(shí)間D.變動(dòng)程度26 .某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m 2, 土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)（）萬元。A A.375B B.450C.500D.60027 .某

10、宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為 2000萬元，總建筑面積為 10000m2 ,甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 90萬元，該部分的建筑面積為 200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為（）。r “A.1.0 %B.1.5%C.2.0 %D.2.5 %28 .估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長(zhǎng)短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過（）。 A.3個(gè)月B.半年C. 一年D.二年29 .某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。 該報(bào)告中有下列日期： 估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象

11、實(shí)地查 看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自 2008年9月26日起半年。據(jù)此 判斷該報(bào)告出具日期為（）。A.2008 年 9 月 20 日B.2008 年 9 月 23 日C.2008 年 9 月 26 日D.2008 年 9 月 27 日30 .估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格之后，由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少（）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。A.1 名B.2 名C.2名以上D.3名以上31 .在估價(jià)基本事項(xiàng)中起龍頭作用的是（A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.估價(jià)方法32 .若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較

12、短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值33 .在假設(shè)開發(fā)中應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目不包括（）。A.未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)C.開發(fā)利潤(rùn)廣 D.后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用34 .一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料不包括（）。A.委托估價(jià)合同B.實(shí)地查勘記錄 C.估價(jià)人員的作息時(shí)間 D.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告35 .估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般不包括（）。A.委托人的名稱或者姓名B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式C.解決爭(zhēng)議的方法D.委托人指定的估價(jià)對(duì)象二、多項(xiàng)選擇題1.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容不包括（）。廠 A.經(jīng)濟(jì)發(fā)

13、展廠 B.交通條件改善廠 C.改進(jìn)物業(yè)管理廠 D.裝飾裝修改造廠 E.更新或添加設(shè)施設(shè)備2 .房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（）。廠A.自由的房地產(chǎn)廠B.生地廠C.毛地廠D.熟地廠E.現(xiàn)房3 .下列不是互補(bǔ)品的是（）。廠A.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間廠B.賓館與寫字樓之間廠C.大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)廠 D.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間廠 E.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間4 .下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。廠A.上調(diào)貸款利率廠B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款廠 C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例5 .估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等

14、。（2004年試題）廠 A.最佳用途B B.最佳位置廠 C.最佳規(guī)模D D.最佳環(huán)境廠E.最佳集約度6 .下列哪些難以采用市場(chǎng)法估價(jià)（）。廠 A.特殊廠房廠 B.普通住宅廠C.存量成套住宅廠 D.博物館廠 E.在建工程7 .在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)包括（）等。廠 A. 土地使用權(quán)出讓金廠 B.營業(yè)稅廠 C. 土地增值稅廠D.契稅廠E.所得稅8 .對(duì)于土地來說，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.形狀廠 B.外部配套設(shè)施廠 C.環(huán)境景觀廠 D.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度廠 E.場(chǎng)地平整程度9 .在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）

15、。廠 A.客觀收益廠 B.實(shí)際收益廠 C.有形收益廠 D.無形收益廠 E.潛在收益10 .收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括（）。廠 A.市場(chǎng)提取法廠 B.累加法廠 C.指數(shù)調(diào)整法廠D.投資報(bào)酬率排序插入法廠 E.收益乘數(shù)法11 .收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，不包括（）。廠 A.毛租金乘數(shù)廠 B.利潤(rùn)乘數(shù)L C.凈收益乘數(shù)廠 D.銷售收入乘數(shù)廠 E.總收益乘數(shù)12 .在求取土地的重新購建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價(jià)格。廠 A.市場(chǎng)法廠 B.成本法廠C.假設(shè)開發(fā)法廠 D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法廠E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

16、13 .建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。（2006年試題）廠 A.功能落后廠 B.功能缺乏廠C.環(huán)境污染廠 D.交通擁擠廠 E.正常使用的磨損14 .假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。廠A.開發(fā)期+經(jīng)營期廠B.開發(fā)期+運(yùn)營期廠 C.開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期廠 D.開發(fā)期+運(yùn)營期-前期-建造期廠E.前期+建造期+經(jīng)營期15 .搜集估價(jià)所需資料的渠道主要有（）。廠A.詢問有關(guān)知情人士B.查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫廠C.估價(jià)師在實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象時(shí)獲取廠 D.要求委托人提供廠 E.自有自估的資料三、判斷題1 .房地產(chǎn)

17、盡管有獨(dú)一無二性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此有一定程度的競(jìng)爭(zhēng)性，在價(jià)格上相互之間也有一定程度的牽掣。（）對(duì) 錯(cuò)2 .具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是趨于下降的。（）對(duì) 錯(cuò)3 .從具體占用者的角度來看， 土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。（）對(duì)錯(cuò)4 .從實(shí)物的角度來看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括共有的房地產(chǎn)、在建工程、未來狀況下的房地產(chǎn)、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)等。（）對(duì)錯(cuò)5 .對(duì)于處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意， 除非共有人之間另有約定。（）C C 對(duì) 錯(cuò)6 .就成交

18、價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（）C C 對(duì) 錯(cuò)7 .市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。（）對(duì) 錯(cuò)8 .在現(xiàn)時(shí)估價(jià)中，有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的價(jià)值，例如在城市房屋拆遷估價(jià)中應(yīng)采用的是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（）對(duì)錯(cuò)9 .在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)， 采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（）對(duì) 錯(cuò)10 .在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值也是唯一的。（）對(duì) 錯(cuò)11 .從時(shí)間上看，開辟新的交通線路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后、建成之前，建成之

19、后對(duì)房地產(chǎn)的升值作用一般會(huì)停止。（）對(duì) 錯(cuò)12 .房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度，建筑間距等也反映了其環(huán)境景觀狀況，它們的高低、大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。（）對(duì)錯(cuò)13 .當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)予以裝飾裝修改造為前提進(jìn)行估價(jià)。（）對(duì)錯(cuò)14 .經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60%、25%和15%,經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%,該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬元。（）（2002年試題）r l對(duì) 錯(cuò)15 .某一幢舊廠房

20、擬改為超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 40年，在出讓合同中已約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為44年。（）對(duì) 錯(cuò)四、計(jì)算題1.估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積 7000平方米，建筑總面積 56000平方米，建筑物 結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為 50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期 3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%,月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐

21、用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備 原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金 的12% ,營業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。2.2.評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地，土地面積為1500/m2 ,(1)收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為可比實(shí)例。(2)可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：成交價(jià)格(兀/m2 )成交日期交易情況可比實(shí)例A12002004年2月20日正?？杀葘?shí)例B11502004年4月20日比正常價(jià)格低3%可比實(shí)例C13802004年7月20日比正常價(jià)格高5%(3)該類土地2004年1月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示:月份123456789價(jià)

22、格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注:表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)，均以上個(gè)月為100(4)房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：權(quán)重0.40.350.25因素1因素2因素3估價(jià)對(duì)象100100100可比實(shí)例A95105110可比實(shí)例B929698可比實(shí)例C10610997試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格答案部分、單項(xiàng)選擇題1.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P59 。【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069577, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】2.【正確答案】

23、：D【答案解析】：參見教材P62 ?！驹擃}針對(duì) “房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069578, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】3.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P92 。【該題針對(duì) “成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069579, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】4.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P96 ?！驹擃}針對(duì) “市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069580, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】5.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P96 。【

24、該題針對(duì) “市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069581, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】6.【正確答案】： D【答案解析】 ： 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率； 而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。 特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見教材 P96【該題針對(duì) “市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069583, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】7.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P161-162【該題針對(duì) “最高

25、最佳利用原則 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069584, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】8.【正確答案】： B【答案解析】： 建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=125+25=150（m2） , 300000+150=2000 （元）參見教材P181【該題針對(duì) “建立比較基準(zhǔn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069586, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】9.【正確答案】： B【答案解析】：正常價(jià)格=40+ （120-40-60 ） M0/ （60+40 ） =48 （萬元），參見教材P184 。【該題針對(duì) “交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)100

26、69587, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】10.【正確答案】：B【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格 / （ 1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） =29/（1+3 ） =28.16 （萬元）參見教材P187【該題針對(duì) “交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069591, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】11.【正確答案】： B【答案解析】：可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格 X （1 +價(jià)格 變動(dòng)率）期數(shù)=3000X （1 + 1 %） 11=3347 （元/itf）。參見教材P191【該題針對(duì) “市場(chǎng)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)

27、行考核】【答疑編號(hào)10069593, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】12.【正確答案】： D【答案解析】：可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格 X成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) X下一時(shí)期 的價(jià)格指數(shù)XX古價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)白價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 =2009X 0.948 X0.96 6X1.051 M.093 X1.127 X1.183=2817.71 （元/itf）。參見教材P191【該題針對(duì) “市場(chǎng)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069596, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】13.【正確答案】： A【答案解析】：參見教材P220 ,則該宗房地產(chǎn)的

28、收益價(jià)格最接近于：V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%1-1/(1+8%)40-3 X 1/(1+8% ) 3=281.3 (萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A, 280萬元?！驹擃}針對(duì)報(bào)酬資本化法的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069598，點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】14.【正確答案】：A【答案解析】：由于每年總收益逐年遞增比例超過了每年總費(fèi)用的遞增比例，在未來無限年中，費(fèi)用支出永遠(yuǎn)也不會(huì)超過收益，因此此題可用凈收益按一定比率遞增無限年公式V=A/(Y-g)求解。參見教材 P225【該題針對(duì)報(bào)酬資本化法的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【

29、答疑編號(hào)10069601，點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】15.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P250【該題針對(duì)直接資本化法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069602，點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】16.【正確答案】：D【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：4，$:!；=【73初僅(1+7.5%/叩(1+7.5%/12) raxl2-lxl2=lL12%RyMxRG (1-M) =70%xl 1,12%+30%x8%= 10.19%參見教材P256【該題針對(duì)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069604，點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入

30、我的收藏夾】17.【正確答案】：A【答案解析】：建筑物的凈收益=200X 12 % =24(萬元)；土地的凈收益=50-24=26 (萬元)； 土地的價(jià)值=26/10% =260 (萬元)。參見教材 P261【該題針對(duì)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069605，點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】18.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P297【答疑編號(hào)10069607，點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】20.【正確答案】： C【答案解析】：建筑物現(xiàn)值 V=CX 1- (1-R) Xt/N建筑面積=800X 1- (1-2%) X12/40X20

31、0=11.29 (萬元)。參見教材P301【該題針對(duì) “建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069608, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】20.【正確答案】： C【答案解析】： 成新率 q=1- (1-R) */ (t+n) X00%=1- (1-4%) X18/ (18+22) X100%=56.8 %。參見教材 P302【該題針對(duì) “建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069609, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】21.【正確答案】： A【答案解析】 ： 對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的， 應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽

32、命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23 (年)， 60-23=37(年) 。參見教材 P310-312【該題針對(duì) “求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069610, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】22.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P331【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069612, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】23.【正確答案】： A【答案解析】 ： 假設(shè)開發(fā)法中， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間即開發(fā)完成時(shí)的日期。

33、參見教材P332【該題針對(duì) “假設(shè)開發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069615, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】24.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P335【該題針對(duì) “假設(shè)開發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069618, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】25.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P354 。【該題針對(duì) “移動(dòng)平均法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069620, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】26. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針D:需補(bǔ)地價(jià)=1500X (1.6-1.2 )

34、X10000=600(萬元)，參見教材 P387補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069621, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】27. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針B參見教材 P391 。高層建筑的地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ā敝R(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069623, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】28. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針C參見教材 P410估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069626, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】29. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針C估價(jià)報(bào)告出具時(shí)間為估價(jià)報(bào)告使用期限的開始時(shí)間。參見

35、教材P410估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069628, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】30. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針B參見教材 P414交付估價(jià)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069632, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】31. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針A參見教材 P398”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069635, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】32. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針C參見教材 P95 、 P401”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069636, 點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】3

36、3.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P335【該題針對(duì) “假設(shè)開發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069637, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】34.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P415【該題針對(duì) “估價(jià)資料歸檔 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069639, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】35.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P402【該題針對(duì) “估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069640, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】二、多項(xiàng)選擇題1.【正確答案】：AB【答案解析】：參見教材P64【該題針

37、對(duì) “房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069641, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】【加入我的收藏夾】2.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P66【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069642, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】3.【正確答案】：BD【答案解析】：參見教材P84【該題針對(duì) “房地產(chǎn)需求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069643, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】4.【正確答案】：BD【答案解析】：參見教材P134-135【該題針對(duì) “制度政策因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)1006

38、9644, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】6.【正確答案】：ACE【答案解析】：最高最佳原則具體包括：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度和最佳檔次。參見教材 P158【該題針 “最高最佳利用原則 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069645, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】6. 【正確答案】： 【答案解析】： 【該題針ADE參見教材 P171市場(chǎng)法概述 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069646, 點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】7.【正確答案】：BCE【答案解析】：參見教材P185【該題針 “交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069647,

39、點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】8.【正確答案】：ADE【答案解析】：參見教材P193【該題針 “房地產(chǎn)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069648, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】9.【正確答案】：ABCD【答案解析】：參見教材P238 、 239【該題針 “凈收益的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069649, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】10.【正確答案】： CE【答案解析】：參見教材P244247,收益乘數(shù)是求取收益法中計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?！驹擃}針對(duì)報(bào)酬率的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069650, 點(diǎn)擊提問】【加入打

40、印收藏夾】【加入我的收藏夾】11.【正確答案】：BDE【答案解析】：參見教材P248【該題針 “直接資本化法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069651, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】12.【正確答案】：ABD【答案解析】 ： 求取土地的重新購建價(jià)格， 通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取。 也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。參見教材P288【該題針對(duì) “重新購建價(jià)格的求取思路”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069652, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】13.【正確答案】：CD【答案解析】：參見

41、教材P296-297【該題針對(duì) “建筑物折舊的含義和原因 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069653, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】14.【正確答案】：ABE【答案解析】：2008 年教材將開發(fā)期改為建設(shè)期。參見教材P332【該題針對(duì) “假設(shè)開發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069656, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】15.【正確答案】：ABCD【答案解析】：參見教材P405【該題針對(duì) “搜集估價(jià)所需資料”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069657, 點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】三、判斷題1.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參

42、見教材P58【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069658, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】2.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P59【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069659, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】3.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P59【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069660, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】4.【正確答案】： 錯(cuò)【答案解析】 ： 共有的房地產(chǎn)、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)是從權(quán)益的角度來劃分的； 在建工程是從開發(fā)程度

43、的角度來劃分的。參見教材P66-69【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069661, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】5.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P68【該題針對(duì) “房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069662, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】6.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P93【該題針對(duì) “成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069663, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】7.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P93【該題針對(duì) “成交價(jià)格

44、、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069664, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】8.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：城市房屋拆遷估價(jià)中應(yīng)采用的是市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！驹擃}針對(duì) “市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069665, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】9.【正確答案】： 錯(cuò)【答案解析】 ： 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率； 而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。 特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見教材 P96【

45、該題針對(duì) “市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069666, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】10.【正確答案】： 錯(cuò)【答案解析】 ： 在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 市場(chǎng)價(jià)值是唯一的， 而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。參見教材 P96“市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10069667, 點(diǎn)擊提問】【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】11.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P122【該題針對(duì) “房地產(chǎn)自身因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069668, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加入我的收藏夾】12.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P123【該題針對(duì) “房地產(chǎn)自身因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號(hào)10069669, 點(diǎn)擊提問】 【加入打印收藏夾】【加