物業(yè)管理過程中的熱點法律問題

1、閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根物業(yè)管理過程中的熱點法律問題第一部分與物業(yè)管理服務費相關的法律問題物業(yè)管理費糾紛一直業(yè)主與物業(yè)公司之間物業(yè)管理博弈的焦點問題之一， 對于物業(yè)公司而言，物管費是物業(yè)公司日常經(jīng)營開支、收入的來源，直接關系到物業(yè)管理的成本投入及服務質量；而對于業(yè)主而言，其物業(yè)費的投入，但不能給其帶來預期的服務質量，從而影響其物業(yè)費繳納的情緒，業(yè)主會認為物業(yè)公司的服務根本不值這些費用，從而會導致少繳或拒交物業(yè)費現(xiàn)象的出現(xiàn)。那么，如何才能處理好這個問題？我們認為，這主要關系到以下法律問題：一、物業(yè)管理費的支配權問題我們平時經(jīng)常會遇到這樣的糾紛，當物業(yè)企業(yè)公司當年度物業(yè)管理

2、收支情況后，特別是在當年度費用盈余比較多的情況下，很多業(yè)主就會提出意見，說物業(yè)管理費是我們繳納的，既然還有這么多剩余，那就應當退還給我們或者抵充下年度物業(yè)費；但作為管理企業(yè)，則認為物業(yè)費是我的收入來源，應當屬于我物業(yè)企業(yè)支配，有盈余應當屬于我物業(yè)公司所有，與業(yè)主無關的，大家各執(zhí)一詞，于是產生糾紛。我們認為，對于這種物業(yè)費的支配權問題，處理原則主要還是看一個問題：物業(yè)公司服務的收費方式，也就是是包干制還是酬金制。包干制收費，根據(jù)蘇州市物業(yè)服務收費管理實施辦法第十二條規(guī)定，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。在包干制下，物業(yè)公司按物業(yè)服務

3、合同約定提供物業(yè)服務，其對應收的物業(yè)服務費擁有所有權，可以自行支配，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔，業(yè)主及業(yè)主委員會無權干涉其使用情況，只是物業(yè)公司需要定期公布物業(yè)管理費的使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。酬金制收費，是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。在酬金制下，物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務費分成兩個部分：物業(yè)服務支出和物業(yè)服務公司的報酬。物業(yè)服務公司的報酬按照物業(yè)服務成本的一定比例提取或固定為一定的額度，這是實行酬金制的核心。而物業(yè)服務支出則屬于代管性質，其所有權歸

4、全體業(yè)主所有，預算支出的錢沒有花完，剩下的應屬業(yè)主所有；如果預算不足，經(jīng)過業(yè)主同意可以修改預算，還是由業(yè)主支付。因此，在酬金制下，物業(yè)管理費中除酬金部分外其他部分的支配權就屬于業(yè)主所有，結余部分應返還業(yè)主或按業(yè)主指定的用途使用，物業(yè)公司是無權自行支配的。二、業(yè)主是否有權拒交物業(yè)管理費？在我們處理的很多拖欠物業(yè)費的案件中， 業(yè)主往往以物業(yè)公司未適當履行義務為理由進行抗辯，要求拒絕支付物業(yè)費，但是繳納物業(yè)費也是物業(yè)服務合同約定的業(yè)主應履行的義務之一，因此很多人問，業(yè)主是否有權拒絕繳納物業(yè)管理費？學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會

5、談使人敏捷，寫作使人精確。 培根拒交理由：小區(qū)臟亂差、小區(qū)配套設施不到位、房子質量差、小區(qū)周圍商業(yè)太擾民管理不行、周圍業(yè)主有違章搭建要管理、別人家的狗要了我們狗或小孩了，你要處理，不然我交物業(yè)費，有的說我的車位沒落實，你們要落實等等，各種各樣理由都有；有的說我還沒入住呢，等入住后我再交；我們認為，由于實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛要分不同情況作出處理：（ 1）屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，這比較簡單，這就明顯是屬于業(yè)主的違約行為，物業(yè)企業(yè)有權向業(yè)主進行全額追討，必要時可以通過訴訟方式追討，并可要求承擔延期交費的違約責任；（ 2）如果是因為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務質量達不到合同

6、約定致使業(yè)主拒絕交費的， 則業(yè)主拒絕交費，現(xiàn)在司法實踐中認為這是一種行使合同抗辯權的行為，符合合同法的規(guī)定，是業(yè)主依法采取的自我救濟手段。這種情況下，業(yè)主有權根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務的質量狀況，要求緩繳物業(yè)費，或要求適當減少業(yè)主的應交服務費。在這里和大家探討一個問題：物業(yè)管理企業(yè)未公布財務報表，業(yè)主能否拒絕交納服務費用？在物業(yè)服務合同中，雙方當事人的權利義務是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。實際生活中我們就遇到過這樣的案例， 物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財務收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務費用，引發(fā)爭議。

7、在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權利拒絕交納物業(yè)服務費用？現(xiàn)在法院認為，對于這類案件，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務合同進行分析，然后做出判斷。第一，如果物業(yè)服務合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務費用”。根據(jù)合同意思自治原則，當事人之間的合意達成的契約，在當事人之間有相當于法律的效力。所以，業(yè)主可以暫時拒絕支付服務費用，并通過業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。如果物業(yè)管理企業(yè)及時補正的，業(yè)主也應該及時補交服務費用。第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布財務收支報告，并未規(guī)定業(yè)主的權利，此時，合同的主給付義務是物業(yè)管理企

8、業(yè)依照約定提供服務，業(yè)主依照預定支付費用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財務收支報告，是其根據(jù)誠實信用原則所負有的附隨義務。在雙務合同中，根據(jù)同時履行抗辯權的行使條件，一方單純違反附隨義務，但已履行了主給付義務，另一方不得援用同時履行抗辯權。所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質價相符的服務，業(yè)主就應當支付物業(yè)服務費用。對于物業(yè)管理企業(yè)的財務報告，可以通過業(yè)主委員會督促其公布或者要求業(yè)主委員會進行檢查。三、物管公司不應采取不當行為催繳物業(yè)費為了讓業(yè)主能繳納物業(yè)費，物業(yè)公司往往會采取各種手段來而這些業(yè)主催繳物業(yè)費，常見方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停

9、電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根但是，我們在這里要強調一點，不管以何種方式催討，都應當以合法合理為前提，不當?shù)那謇U行為不可取。在這里，就幾種常見的物業(yè)費催討行為，我們從法律的角度來對其進行下，來看看其是否恰當。（ 1）不繳納物業(yè)費停止物業(yè)服務。前面我們也已提到，在合同法律關系中，有著這么一種同時履行抗辯權的存在，他是指在對于沒有先后履行順序的義務，如果一方未按約履行其義務的，另一方有權在對方履行其義務前暫停自己義務的履行。有些物業(yè)公司

10、認為，在我們的物業(yè)服務合同中，業(yè)主支付物業(yè)費物業(yè)公司履行物業(yè)服務，兩者沒有先后順序，不就正好符合上述情況下，那么好，你業(yè)主拖欠費用，那我就停止服務，這可是法律賦予我們的權利。那我們認為，不錯，的確在物業(yè)服務合同中，“同時履行抗辯權”是可以行使的，但是在什么情況下才可以使用這種“同時履行抗辯權”這里面要有一個度的掌握，什么意思，也就是說并不是發(fā)生任何業(yè)主拖欠費用的情況，比如說個別業(yè)主沒有繳納，你就可以采用這種抗辯權，請大家不要忘記，畢竟物業(yè)服務不是簡單的單一對口的服務合同，是一種服務對象為群體的服務合同，您物業(yè)服務行為針對的客體是一個人群，你停止服務，對于少數(shù)未交費人群而言這是行使了同時履行抗辯

11、權，但對于哪些大多數(shù)繳納了物業(yè)費的業(yè)主而言呢，你的不作為不就構成了違約了， 因為你對哪些繳費的業(yè)主是不存在同時履行抗辯權問題的。 所以，什么情況下才可以采用同時履行抗辯權，這種就需要有一個度的掌握，比如說全部業(yè)主或大部分業(yè)主拒絕繳納，那你行使這種抗辯權，那我們認為是沒有問題的。那么這種度該如何掌握？在這次省高院關于物業(yè)管理糾紛的會議紀要征求意見稿中，對于這個問題就有專門的闡述，給了一個衡量行為度的標準。會議紀要認為“個別或少數(shù)業(yè)主未給付物業(yè)管理費用的，應當認為此時物業(yè)管理企業(yè)不得行使同時履行抗辯權，只有在超過 20%的業(yè)主未給付物業(yè)管理費用或者未給付的物業(yè)管理費用那個超過應給付的物業(yè)管理費用總

12、額的20%，物業(yè)管理企業(yè)才可以行使同時履行抗辯權?！边@份文件，這個度的掌握是以20%為限，即在超過 20%的業(yè)主未給付物業(yè)管理費用或者未給付的物業(yè)管理費用那個超過應給付的物業(yè)管理費用總額的 20%，物業(yè)管理企業(yè)才可以行使同時履行抗辯權，即可以停止物業(yè)服務。目前這一份征求意見稿，還未生效，這個數(shù)字也只有參考價值，如果今后出臺，必將對于物業(yè)企業(yè)而言是一條比較有利的法律依據(jù)。但就這個 20%比例，就我個人觀點而言，認為有點低，以對20%的人行使的權利來對抗另外 80%的人，合理性上可欠缺， 按照法理 權益損益原則 “兩害相權取其輕 , 兩利相較取其重”的衡量原則 ，20%的比例也是有違背的。（ 2）

13、不交物業(yè)費就采用停水、停電、停氣、停熱方式。物業(yè)管理企業(yè)的權利主要是依據(jù)物業(yè)服務合同收取物業(yè)服務費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根但今天在這里，我們要告知各位，這種方式其實是一種侵權行為，不可取，行為本身是有問題的。涉及

14、水、電、氣、熱的合同，在合同法上把其是界定為供水供電供熱合同，與物業(yè)服務合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。根據(jù)權利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水供電公司有義務按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據(jù)雙務合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利?？梢?，享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不

15、享有停水停電的權利。在物業(yè)服務合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權利本身的約定也是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，即使供水供電公司授權物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電來催繳物業(yè)服務費用，只能以它來催繳水費電費。對于這個問題，在這次江蘇省高院關于物業(yè)管理糾紛的會議紀要中也由涉及，會議紀要認為：“業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)停止對其供應

16、水點氣，造成業(yè)主損害的，應對受害業(yè)主承擔損害賠償責任；業(yè)主拖欠水電氣費用，物業(yè)管理企業(yè)受水電氣供應企業(yè)的委托停止供應水電氣，致使業(yè)主收到損害的，不承擔責任。（ 3）張貼欠費業(yè)主名單的方式這種行為，一直是一種飽受爭議的行為方式， 因為業(yè)主拖欠物業(yè)費的理由是多種多樣的，對于哪些無理由故意拖欠物業(yè)公司費用的業(yè)主而言，拖欠的事情屬實，物業(yè)公司出于提醒業(yè)主及時交費的目的張貼，且只是在小區(qū)的小范圍內公布，并無任何不當；但哪些確因正當理由而拒交物業(yè)費的業(yè)主而言， 由于其拒絕繳費是物業(yè)公司服務不到位， 是物業(yè)公司違約在先，業(yè)主按照合同法規(guī)定履行同時履行抗辯權，拒交物業(yè)費并無任何不當，對于這種業(yè)主物業(yè)公司不論原

17、因而予以張貼，客觀上的確會使人產生誤解，認為是該業(yè)主在違約，的確會對業(yè)主在客觀評價造成負面影響。因此，不同因素的影響會對這種行為的性質結果帶來很大的差異，所以這種方式的合理性合法性就一直飽受爭議。對于這種張貼行為，我們的觀點認為，其實不論這種行為的從法律分析是否合法，但就其結果而言，我們認為其實這是一種不利于糾紛解決的行為，就算認定為業(yè)主是故意不繳納物業(yè)費，你的張貼行為完全合法，但這種公開宣揚的行為，只會導致業(yè)主逆反情緒的增加，結果只能是惡性循環(huán)。因此，我們建議：不在萬不得已的情況下，并不建議大家采用張貼欠費業(yè)主名單的方式曝光業(yè)主，如果想要張貼名單，也建議大家采用一種相反的方式進行，即張貼已繳

18、費業(yè)主的名單，這種方式更尊重那些遵守制度的業(yè)主 , 獎勵他們 , 贏得他們的支持 , 同時也避免了直接曝光拖欠戶，繳費名單中沒有業(yè)主名稱，自然也就說明了他是拖欠費用的業(yè)主，曝光他們未繳費事宜的結果也同意可以達到，也可以給他們變相的施加尷尬壓力，但學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根是這種張貼方式的效果就與直接曝光的效果，卻是截然兩樣的，后者更顯然有利于糾紛的處理。分析了上述常見的不當行為后，對于催討物業(yè)費的建議：1、催討物業(yè)費要合法。這主要是滯納金部分，有些企業(yè)，對于拖欠物業(yè)費的，對對于很高的滯

19、納金、違約金，導致很多業(yè)主原本愿意事后補交的，但看到了高額的違約金就又卻步了。因此，滯納金、違約金制定的標準應合法。按照最高院的規(guī)定，對于逾期付款違約行為，違約金應參照同期銀行貸款罰息比例確認，最高不得超過該比例的 130%。超過該標準的，違約金就存在不合理的問題，屬于過高，當事人是可以申請法院降低的。2、物管企業(yè)在催收欠費時應采用書面形式并給業(yè)主簽字確認。 由于在時間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認。 這是因為：一是可以規(guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標準、數(shù)額；

20、三是可以中斷訴訟時效。追索物業(yè)服務費是依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。 也就是說依據(jù)物業(yè)服務合同約定的收費時間，在兩年之內如無有效證明物管企業(yè)向欠費業(yè)主主張權利，法律將不再保護其權益。3、在公司自己發(fā)函催討無果的情況下，如條件許可，可以委托律師發(fā)函。現(xiàn)在外面，對于律師函，很多人還是比較重視的，因為很多人都會認為律師函是會帶來嚴重后果的，的確，客觀上也是如果。對于很多無故拒交費用的業(yè)主而言，看到他們都會比較緊張，往往事后就會主動把費用繳納。我們處理過很多樓盤，不論是催告交房還是催告繳費，效果都是很明顯，一般發(fā)函后，都可以處理掉一大批業(yè)主。4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。 物管企業(yè)在以物業(yè)服務合同為

21、標準。做好服務的前提下，通過說理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時可通過業(yè)主委員會協(xié)調、督促。協(xié)商不是萬能的，對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟的途徑來解決。四、不繳物業(yè)管理費不給交房的問題?，F(xiàn)在很多物業(yè)，開發(fā)商交房都是委托物業(yè)公司辦理，而公司在辦理交房時，為了便于自己物業(yè)費的收取，經(jīng)常會要求收房時一并繳納物業(yè)費，不繳費不給交房。這種做法，如果在房屋買賣合同中沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司這么做是有問題的。房屋買賣合同與物業(yè)服務合同是兩個獨立的合同關系，而交房則是買賣合同中開發(fā)商的義務之一，開發(fā)商可以委托他人代為履行這項義務，但是對于交付義務履行的抗辯只能以買賣合同的約定為基礎。而物業(yè)費的繳納，

22、并非買賣合同的買受人的義務之一，他是存在于另一物業(yè)服務合同中，因此，以不繳費就不交房為抗辯，顯然在抗辯權行使上存在錯誤，錯誤地將物業(yè)服務合同的抗辯權運用到了買賣合同中，因此這種抗辯本身就是無效的，如果因此導致業(yè)主無法取得房屋，開發(fā)商是要承擔逾期交房違約責任的，所以物業(yè)公司在處理實際問題時一定要注意這個問題，如果沒有開發(fā)商的授權而擅自不繳物業(yè)管理費就不給交房，那給開發(fā)商導致的逾期交房的違約責任開發(fā)商是可以向物業(yè)公司追償?shù)?。如果說想要這種抗辯能成為有效抗辯，那么就需要得到開發(fā)商的配合，即要求開發(fā)商在買賣合同中就直接明確必須先交費后收房，如此約定就可以使抗辯權的行使有買賣合同的依據(jù)可言，從而就能彌補

23、行使的合法性問題。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根第二部分與停車位、停車庫相關的法律問題大家都知道物權法對小區(qū)停車會停車庫的原則性規(guī)定，已成為目前處理車位、車庫糾紛的法律依據(jù)。在此基礎上，蘇州市自己出臺的蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例也對車庫問題進行了進一步的完善，使得處理車庫糾紛的法律依據(jù)更為細化。那么在目前車位的法律規(guī)定中，物業(yè)公司需要注意的問題有哪些：一、“應當首先滿足業(yè)主的需要”如何理解？物權法 及蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 對于車位、車庫問題的界定， 都提及了 “應當首先滿足業(yè)主的需要”這

24、個問題，蘇州的規(guī)定更為細化，則規(guī)定“應當首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要”，那么如何理解“首先滿足”？最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）第四條 建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內， 能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。按照這個規(guī)定，也就是說對于“應當首先滿足業(yè)主的需要”的界定，要符合以下幾個構成要件：

25、（1）應當確定每一戶主在辦理房屋入住手續(xù)后的四年內能夠獲得車位、車庫；（2）四年內能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，獲得車位、車庫；（3）至于獲得車位、車庫的方式，則沒有限制，只要能通過購買或者承租等任一方式取得或者使用車位或車庫即可。有人問：方式任一，好的，我們小區(qū)現(xiàn)在只有出售的車位，沒有出租的車位，業(yè)主不愿購買只愿租，但客觀上是沒有出租車位了，那這種情況下，是否可以認為我已滿足“應當首先滿足業(yè)主的需要”？因為我們是已給業(yè)主預留車位的，只是業(yè)主他個人原因不愿購買才導致其無法獲得車位的，不是我們的原因。對于這個問題，請大家注意一點：請不要忘記， 蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例已禁止只售不租

26、車位了，只要有未銷售的車位，業(yè)主要求出租就必須應出租。所以這個公司所謂的“只有出售的車位，沒有出租的車位，是業(yè)主不愿購買才導致其沒有獲得車位”的理由顯然是不能成立的。有未出售的車位，業(yè)主要求承租但你不租，就是你的問題，由此而導致的后果就要你來承擔，與業(yè)主是無關的。如果建設單位或物業(yè)公司未能做到車位“應當首先滿足業(yè)主的需要”，那么根據(jù)司法解釋規(guī)定：第五條：違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。也就是業(yè)主可以通過請求確認無效的方式來取回已出租或出售給業(yè)主以外人的車庫、車位。學問是異

27、常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根二、小區(qū)內車位、車庫可否出租、出售給非小區(qū)業(yè)主？這要分兩種情況分析：（一）在未首先滿足現(xiàn)有業(yè)主需要的情況下，將車位、車庫出租、出售給小區(qū)以外的人，這個肯定是不可以，因為基本的“首先滿足業(yè)主的需要”的提前你都沒有達到。（二）在已首先滿足現(xiàn)有業(yè)主需要的情況下，能否將車位、車庫出租、出售給小區(qū)以外的人？這個問題，我們可以來看下蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第四十七條規(guī)定。第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位

28、、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內的公共道路。通過以上這條，其實可以看的很清楚，目前蘇州市的規(guī)定還是比較嚴格的，對于由空余的車位，只可臨時出租小區(qū)以外的，至于出售問題，則沒有涉及。三、地下車庫的歸屬問題。對于人防地下車庫，到底歸屬于誰？到底是屬于國家？還是視為公共配套設施歸業(yè)主？還是說歸投資的開發(fā)商？目前法院處理的原則：誰投資，誰所有。只要地下車庫成本沒有分攤，面積沒有計入公攤面積，就應當屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商就有權出售。四、車庫不得用于居住、生產經(jīng)營。由于車庫住人死亡案件在這幾年有不段增長

29、趨勢，為了解決這個問題，這次蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例，包括 5 月 1 日剛實施的蘇州市居住房屋出租管理辦法都明確禁止了不得將車庫用于居住、生產經(jīng)營，因此，在物業(yè)管理對因此行為應當予以制止。如業(yè)主拒絕管理的，應當告知相關機構，可以采取會同城管、工商、衛(wèi)生、房管局及街道聯(lián)合執(zhí)法的方式進行整治。在這里，我主要提請各位注意的是管理責任問題，小區(qū)內出現(xiàn)這種現(xiàn)象，物業(yè)管理企業(yè)一定要對于積極制止，不得放任這種現(xiàn)象的存續(xù)，不然發(fā)生問題，物業(yè)管理企業(yè)很可能要承擔一定管理不善、不及時的管理責任。五、車庫收益費用的分配蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征

30、得相關業(yè)主、業(yè)主 ( 代表 ) 大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補貼物業(yè)服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業(yè)服務合同另有約定的除外。那么是不是說用于補貼物業(yè)服務費的百分之三十，就歸物業(yè)公司所有了？這個問題還要最終回歸到一開始講的“物業(yè)管理費的支配權取決于物業(yè)公司服務的收費方式”，如果是屬學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根于包干制的，則歸屬于物業(yè)管理公司；如采用酬金制的，則是扣除車位管理的必要支出后，是歸全體業(yè)主所有的。第三部分物業(yè)管理范圍內業(yè)

31、主人身、財產遭受第三人損害的賠償問題這個問題，也是目前物業(yè)糾紛的熱點問題之一， 業(yè)主在小區(qū)內受第三人人身的不法侵害，或者財產遭受損失，比如家內被盜、車輛被偷，物業(yè)公司是否要承擔責任？現(xiàn)實中我們看到有些案例是要賠償?shù)?，但有些案例是不承擔責任的？是否要承擔責任的評判標準是什么？首先，我們先來看下，這次兩部新的法院解釋中對于這個問題的闡述。在最高院和省高元的兩部尚未生效的法院文件中，這次都有相應規(guī)定提到這個問題：最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）第八條 物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠

32、償責任的，應予支持。因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，參照關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第六條第二款的規(guī)定處理。第九條 車輛在物業(yè)服務區(qū)域內丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的，應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任通關這兩個法律規(guī)定，雖然其表述的內容及處理的重心有所不同，但我們總結認為，法院目前對于這類案件的處理態(tài)度主要如下：首先，要根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否已合理地履行了管理責任來判斷對于損害行為的發(fā)生是否存在過錯？如業(yè)主自身有過錯

33、時，可以相應減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。而對于是否已經(jīng)履行了管理責任則需要物業(yè)公司進行舉證，比如有無監(jiān)控、監(jiān)控是否正常運作。有無定時巡邏、有無交接班記錄等，如果合理必要的管理服務內容物業(yè)公司都已做到，還發(fā)生上述行為的，應該來說物業(yè)公司必要的謹慎管理義務已注意，由此而導致的責任應當就與物業(yè)公司無關。其次，至于賠償數(shù)額，即對于侵害行為導致的損失，則舉證責任在于業(yè)主方，并不是說業(yè)主說有多大損失就有多大，其要有足夠證據(jù)予以證明，如自行車被盜，要證明當時有車停在小區(qū)及車輛價值的多少；人身損傷的，要有醫(yī)療的相應證明等等，如無法證明的，業(yè)主的請求法院也是無法予以支持的。最后，至于賠償范圍。第八條 物

34、業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，參照關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第六條第二款的規(guī)定處理。第四部分無書面物業(yè)管理服務合同糾紛的處理學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根實踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間沒有訂立書面合同，或者是合同到期沒有續(xù)簽，雙方以事實行為在履行著物業(yè)服務關系。那在這種情況下，在無合同可依的情形下，發(fā)生糾紛如何處理。業(yè)主是否要繳

35、納物業(yè)管理費？對于這類案件，我們認為要從以下幾個方面分析：（一）與個別業(yè)主沒有簽物業(yè)合同并不代表與業(yè)主個人之間沒有物業(yè)合同，如果說業(yè)主委員會已簽有合同， 則對全體業(yè)主是有約束力的， 如果說業(yè)主對于業(yè)主委員會的決定有異議，可以通過訴訟或業(yè)主大會方式撤銷。（二）要確定物業(yè)公司是否具有資質問題。對于實際提供服務的公司，如果具有物業(yè)資質，則雙方形成事實上的物業(yè)管理服務合同關系處理；如無物業(yè)資質，則雙方之間的關系，不能視為是物業(yè)服務關系，只能按照一般服務合同關系處理，實際管理者只能根據(jù)其實際付出收取合理的服務成本。（三）對于形成事實上物業(yè)服務合同關系，再要確定這是事實關系形成的原因及雙方對于事實關系主觀

36、的接受程度。如果這種事實關系的形成，雙方之間都是自愿認可接受的，或者雖然表面拒絕但實質上仍是接受物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務的，則可以參照本小區(qū)同類物業(yè)合同的標準或者小區(qū)物業(yè)收費批文規(guī)定的標準，小區(qū)沒有批文或同類物業(yè)合同的，則可以參照本地區(qū)同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。如果這種事實關系的形成，是基于物業(yè)管理企業(yè)的強制行為而導致的，比如說物業(yè)合同已解除或終止，業(yè)主已要求物業(yè)公司進行交接但物業(yè)公司霸占物業(yè)拒不交接而導致的事實物業(yè)關系，基于不能強制締約的理論，盡管雙方之間有事實的行為，但由于沒有主觀締結物業(yè)服務關系的意思，因此不能認定物業(yè)公司與業(yè)主之間存在事實的服務合同關系，但鑒于客觀

37、上小區(qū)實際上的確因此受益，這時可以依據(jù)無因管理關系來處理，物業(yè)公司僅能請求業(yè)主支付物業(yè)管理而支付的必要成本，并且這種成本的計算應采取“就低不就高”的原則，這樣才有利于規(guī)范、治理物業(yè)公司拒絕退場的行為。第五部分物業(yè)服務關系中的其他熱點問題一、業(yè)主改變物業(yè)用途的問題蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第五十條規(guī)定， 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應當首先經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關手續(xù)。如何理解“有利害關系的業(yè)主”？一直是物業(yè)管理很難把握的概念，因為

38、這個概念本身比較寬泛，沒有具體原則可掌握。這次，最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）對于這個問題進行了闡述。學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根第八條規(guī)定：因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。第九條規(guī)定，業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。

39、造成損害的，并應負賠償責任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。從這條規(guī)定可以看出，法院對于“有利害關系的業(yè)主”的界定，采取的是基于居住安全、安寧的廣義理解，也就是說如果改變用途會直接損害到其他業(yè)主的安全或安寧，不論這種直接損害是已經(jīng)影響業(yè)主或者可能是可能影響其他業(yè)主， 這類業(yè)主就屬于 “有利害關系的業(yè)主”的概念，如果未經(jīng)其同意，起就有權請求恢復原狀，造成損害的，有權要求賠償。這次司法解釋除了關于業(yè)主改變物業(yè)用途的相關規(guī)定外，司法解釋還規(guī)定： 第十條規(guī)定：建筑區(qū)劃內經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。這條規(guī)定，也就是說，在小區(qū)內業(yè)主正常經(jīng)營活動的開展，也必須優(yōu)先保證小區(qū)內業(yè)主的居住安全及安寧，畢竟這是住宅區(qū)不是商業(yè)區(qū)，如果說因經(jīng)營行為而影響了其他業(yè)主的居住，受損業(yè)主有權排除妨礙。二、業(yè)主委員會訴訟主體資格的問題這個問題，其實是由于物權法的出臺而帶來的一個麻煩問題。在物權法出臺以前，對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題，在司法實踐中一直都是還是得到認可，最高人民法院曾出過一個關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體