房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案

1、房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案一：樓宇的維護(hù)質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施措施。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%Z上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修8小時(shí)內(nèi)元成，并建乂回訪制度和回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率99%99%Z上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)

2、制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度?；卦L率25%25%Z上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次照明燈及疏散燈完好率95%98%Z上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%Z上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施241/281/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案小時(shí)專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/大學(xué)城消防設(shè)備總數(shù)實(shí)行巡查制度，建檔記錄。6火災(zāi)發(fā)生率1%以下（年）1%以下（年）發(fā)生火災(zāi)面積/大學(xué)城內(nèi)物業(yè)使用大學(xué)城管理部經(jīng)理

3、為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；消防中心24小時(shí)值班，務(wù)-調(diào)動(dòng)人員。7啟效投訴率2%以下（年）2%以下（年）肩效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。啟效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/后效投訴總計(jì)8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總計(jì)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%Z上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度

4、，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。2/282/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案10使用人滿意率95%Z上96犯上對(duì)管理涵思人數(shù)+S本渦思人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。二：設(shè)施的維護(hù)一、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)（一）、每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。1、電力變壓器（干式）廳P部位內(nèi)容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計(jì)1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度/、超過140c3聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音4變壓器

5、室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；無雜物、不漏水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)3/283/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；4、檢查室內(nèi)消防設(shè)施燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2、低壓開關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1柜止面1、清掃（擦拭）柜止向；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查空氣開關(guān)4、檢查閘力開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；5、檢查分閘、合閘旨示燈。無灰塵、污跡，儀表工作止常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點(diǎn)、引出線；2、檢查電度表連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動(dòng)正常3、電容器柜序

6、號(hào)部位內(nèi)容要求4/284/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案1柜止面1、清掃（擦拭）柜止向；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查自動(dòng)補(bǔ)償器；4、檢查各組電容指示燈；無灰塵、污跡，儀表工作止常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，寸斤燈完好2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45C4、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)部位內(nèi)容要求1機(jī)身清掃機(jī)身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號(hào)指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液浮

7、充電壓26±1V,浮充電流12A（觀察充電電流表），電池液比重1.261.30（采用吸5/285/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案位。式比重計(jì)），液位不彳氐于極板4冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶?儲(chǔ)油箱檢查油位保證儲(chǔ)油至少能供機(jī)組運(yùn)行24小時(shí)6潤(rùn)滑油檢查潤(rùn)滑油位潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風(fēng)檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。5、強(qiáng)電井序號(hào)部位內(nèi)容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關(guān)；3、檢查內(nèi)部接線；無灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動(dòng)。2強(qiáng)電井1、檢查房頂、四壁、地?zé)o損壞、無雜物、無漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開6/286/

8、28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案室面、門；2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；3、檢查電纜、母線槽關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。（二）、每周保養(yǎng)項(xiàng)目1、電力變壓器序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點(diǎn)無斷股，無銹蝕，接觸良好。2、低壓開關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目7/287/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案柜背面檢查閘力開關(guān)檢查自動(dòng)開關(guān)檢查保險(xiǎn)絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固/、松動(dòng)，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定口靠，不過熱，固定口靠，無破損，無松動(dòng)地線檢查接地線

9、，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁3頭緊固檢查室內(nèi)環(huán)境無雜物、垃圾，無積水，電4地下電檢查電纜托盤纜排列有序，整潔無雜物，固定口靠，無損壞，無放電現(xiàn)至檢查電纜痕跡3、電容器柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視項(xiàng)目2柜止面手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器控制正常功能良好，指小儀表及仁號(hào)止確8/288/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案3接地檢查接地線無松動(dòng)，無斷股4柜內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無過熱，無損壞4、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位檢查各管路及連接部位水位距注水口約50連接良好，無滲漏3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位檢查各管路及連接部位油位

10、正常（保證24小時(shí)運(yùn)行）聯(lián)接良好，無滲漏4潤(rùn)滑系統(tǒng)檢查油尺、油位檢查機(jī)油油質(zhì)檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)各接頭油包圖度應(yīng)在油尺后效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)，連接良好無滲漏5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標(biāo)應(yīng)為綠色9/289/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案6控制系統(tǒng)手動(dòng)空載試運(yùn)行1、按操作規(guī)程要求手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組2、檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類儀表及信號(hào)指示燈。啟動(dòng)迅速，開關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常10/2810/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案（三）、年度保養(yǎng)項(xiàng)目1、電力變壓器序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連

11、接部分3、測(cè)量繞組直流電阻4、測(cè)量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃，無油垢牢固無松動(dòng)三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之4%線間差別不大于三相平均值之2%采用2.5兆歐表，阻值符合啟關(guān)規(guī)止3電氣聯(lián)接1、調(diào)壓聯(lián)接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查局壓負(fù)荷開關(guān)清潔，無蛛網(wǎng)、積塵清潔，動(dòng)作止常，安裝牢固，11/2811/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施無損壞缺失功能正常，無故障2、低壓開關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表3柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)檢修閘力開關(guān)檢修自動(dòng)開關(guān)全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活無缺損件牢固，無松動(dòng)，顏色符合規(guī)定12/2812/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案補(bǔ)刷相位漆4地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊13/2813/28房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案3、電容器柜廳P部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線，更換字跡不清晰的接線號(hào)檢修控制元器件無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰