房屋修繕管理與房產(chǎn)管理

1、（五）房屋損壞及房屋維修項(xiàng)目瓦面酥散指屋面堆放物品、上屋面踐踏或風(fēng)化作用，致使屋面瓦面產(chǎn)生裂紋、破碎、松動(dòng)等破損現(xiàn)象。按房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：平瓦屋面部分瓦片有破碎、風(fēng)化、瓦出線，嚴(yán)重裂縫、起殼、脊瓦局部松動(dòng)、破損；青瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、翹角、瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動(dòng)，造成屋面局部漏雨，屬于一般損壞。平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴(yán)重破碎，風(fēng)化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴(yán)重松動(dòng)破損；青瓦屋面瓦片零亂、風(fēng)化，碎瓦多，瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴(yán)重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴(yán)重?fù)p壞造成屋面嚴(yán)重漏雨的，屬于屋面結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞。瓦面酥散是造成屋面漏水的原因，應(yīng)及

2、時(shí)修補(bǔ)。屋面結(jié)構(gòu)瓦面局部酥散可抽換瓦件修復(fù)；大面積酥散，損壞嚴(yán)重的應(yīng)整修屋面或挑頂翻修。查勘鑒定瓦面酥散損壞情況，應(yīng)注意查明造成酥散的原因，提出預(yù)防措施。如屬于用戶使用不當(dāng)或他人的破壞性行為引起瓦片酥散的，應(yīng)追究其損壞責(zé)任，由其負(fù)責(zé)賠修。木構(gòu)件糟朽指由于防腐措施不當(dāng)或長(zhǎng)期處于潮濕狀態(tài)，致使木構(gòu)件在腐木菌作用下產(chǎn)生的腐蝕與霉?fàn)€損壞現(xiàn)象。木構(gòu)件糟朽多發(fā)生在人墻部位，如栓根、花頭、檀頭、椽頭等稱為三頭一根的地方。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定:木結(jié)構(gòu)構(gòu)件，柱體因腐朽變質(zhì)使有效截面減少，柱腳達(dá)1/2以上，柱的其他部位達(dá)1/4以上，蛙蝕嚴(yán)重，敲擊有空鼓聲；梁、柵、植條因腐朽變質(zhì)，使有效截

3、面減少達(dá)1/5以上;蛙蝕嚴(yán)重，敲擊有空鼓聲等均屬危險(xiǎn)構(gòu)件。檢查時(shí)，應(yīng)特別注意處于隱蔽工程中的木結(jié)構(gòu)，可局部拆除隱蔽構(gòu)造作暴露檢查，凡因木構(gòu)件糟朽影響結(jié)構(gòu)安全的都要及時(shí)進(jìn)行修理加固，以免造成結(jié)構(gòu)損壞事故和人身傷亡事故。木構(gòu)件變形房屋木結(jié)構(gòu)構(gòu)件，因強(qiáng)度不足或改變了原設(shè)計(jì)的受力狀態(tài)，而產(chǎn)生的傾斜、下垂、位移、側(cè)向彎曲等損壞現(xiàn)象稱為木構(gòu)件變形。木構(gòu)件變形現(xiàn)象，在建筑年代較久的木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)房屋中經(jīng)常發(fā)生，當(dāng)變形達(dá)到“危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)”所規(guī)定的危險(xiǎn)值時(shí)，易產(chǎn)生突然破壞。為避免房屋倒塌事故的發(fā)生，可對(duì)已有缺陷的木構(gòu)件預(yù)先給以加固，以提高房屋的安全度。木構(gòu)件下垂木構(gòu)件下垂是指房屋木構(gòu)件水平桿件在荷載作用下

4、產(chǎn)生的向下彎曲變形。木構(gòu)件下垂程度，如超過(guò)有關(guān)規(guī)范允許的撓度值，受拉部位有較大木節(jié)或產(chǎn)生裂縫，應(yīng)做處理。砌體結(jié)構(gòu)裂縫砌體因某一部位超載而引起的開裂，稱強(qiáng)度裂縫或荷載裂縫。房屋砌體多數(shù)承受豎向荷載，因此這神裂縫往往為沿著受力方向的豎向裂縫。砌體產(chǎn)生結(jié)構(gòu)裂縫，說(shuō)明隨時(shí)有破壞的可能，危險(xiǎn)性較大，一旦發(fā)生，應(yīng)及時(shí)采取卸載、加固或補(bǔ)強(qiáng)等措施。砌體沉降裂縫砌體困地基、基礎(chǔ)不均勻沉降，產(chǎn)生附加內(nèi)力而引起的裂縫。沉降裂縫通常是在拉應(yīng)力或剪切應(yīng)力作用下產(chǎn)生的。其形狀有斜裂縫、豎向裂縫、水平裂縫三種，而以呈450傾斜角的斜裂縫最為普遍。砌體沉降裂縫常發(fā)生于下列情況：地基土的壓縮性有明顯差異處，新舊房屋交接處，房屋

5、高度差異或荷載差異較大處，結(jié)構(gòu)或基礎(chǔ)類型不同處，建筑平面轉(zhuǎn)角部位及地表水大量浸入地基等。對(duì)沉降裂縫要注意觀察和檢測(cè)沉降變化，砌體裂縫發(fā)展情況。觀察周期，需視具體情況而定。修理砌體因沉降而產(chǎn)生的裂縫時(shí)，應(yīng)將其基礎(chǔ)的缺陷一并處理。砌體溫度裂縫砌體與其他構(gòu)件（如鋼筋混凝土梁、板）連接部位因溫度變化產(chǎn)生不同的伸長(zhǎng)或縮短而引起的砌體開裂。溫度裂縫一般不具有危險(xiǎn)性，但對(duì)房屋的耐久性和使用條件有所影響，可用加強(qiáng)維修的辦法來(lái)解決。砌體變形裂縫砌體因砌塊的高度或彈塑性性能相異，產(chǎn)生不同的變形而引起的開裂。此種裂縫經(jīng)常發(fā)生在不同砌塊砌筑的縱橫墻連接部位。當(dāng)連接強(qiáng)度高，則產(chǎn)生斜裂縫；當(dāng)砌體質(zhì)量差，則產(chǎn)生豎局裂縫。砌

6、體空鼓砌體空鼓是指砌體因內(nèi)部連接不好，在荷載壓力作用下，中間脫離，形成中都空，一側(cè)或兩則向外凸出的現(xiàn)象。一道墻僅局部空鼓，可擇砌解決；如大面積空鼓，應(yīng)將此墻拆除重新砌筑。新砌的墻體要加強(qiáng)整體性，消除造成空鼓的原因。砌體彎曲砌體彎曲是指砌體在豎向荷載作用下，其中部產(chǎn)生橫向位移所呈現(xiàn)的一種變形。其主要產(chǎn)生原因是砌體剛度不足或受水平推力及基礎(chǔ)傾斜的影響。檢查砌體彎曲狀況時(shí)，要分析產(chǎn)生彎曲的原因。砌體裂縫指房屋砌體因強(qiáng)度不足而引起的開裂。依據(jù)裂縫產(chǎn)生原因可分為:（l）強(qiáng)度裂縫，即砌體結(jié)構(gòu)在砌體強(qiáng)度不足或超荷載工作時(shí)形成的裂縫。（2）沉降裂縫，指由地基沉降和砌體灰縫沉降所引起的裂縫。（3）溫度裂縫，即砌

7、體結(jié)構(gòu)在溫度發(fā)生變化時(shí)，由于溫度應(yīng)力的作用而形成的裂縫。（4）地震裂縫，即由于地震沖擊波產(chǎn)生的不規(guī)則沖擊和振動(dòng)或周期性擺動(dòng)而造成砌體不同程度的開裂、閃裂等裂縫。（5）機(jī)械損傷裂縫，指砌體受機(jī)械碰撞而造成的開裂。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：墻體產(chǎn)生縫長(zhǎng)超過(guò)層高1/2,縫寬大于2cm的豎向裂縫；或產(chǎn)生縫長(zhǎng)超過(guò)層高1/3的多豎向裂縫；梁支座下的墻體產(chǎn)生明顯的豎向裂縫；門窗洞口或窗間墻產(chǎn)生明顯的交叉裂縫或水平裂縫；相鄰墻體連接處斷裂成通縫；柱身產(chǎn)生水平裂縫，或產(chǎn)生豎向貫通裂縫，具縫長(zhǎng)超過(guò)柱高的1/2；梁支座下面的柱身產(chǎn)生水平裂縫；過(guò)梁中部產(chǎn)生明顯的豎向裂縫，或端部產(chǎn)生明顯的斜裂縫；或

8、支承過(guò)梁的墻體產(chǎn)生水平裂縫；筒拱、扁殼、波形筒拱、拱頂母線產(chǎn)生裂縫的均屬于危險(xiǎn)構(gòu)件。砌體構(gòu)件形狀一般有豎向、斜向、水平向和十字交叉狀。檢查勘定時(shí)應(yīng)根據(jù)裂縫的形狀、位置、走向，分析裂縫的原因。如屬用戶使用不當(dāng)或他人的破壞性行為引起的應(yīng)由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的應(yīng)依法追究其刑事責(zé)任。砌體歪閃指砌體因基礎(chǔ)下沉不均勻（荷重不均勻或地質(zhì)不均勻）或木架老朽變形形成側(cè)向推力而引起的向一邊傾斜損壞現(xiàn)象。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：砌體墻體產(chǎn)生傾斜，其傾斜量超過(guò)屋高的1.5/100（三層以上，超過(guò)總高的0.7/100）,柱身產(chǎn)生傾斜，其傾斜量超過(guò)層高的1.2/100（三層以上,超

9、過(guò)總高的0.5/100）屬危險(xiǎn)構(gòu)件。在檢查鑒定時(shí)要注意查明引起砌體歪閃的原因，及時(shí)提出整修方案。如果砌體隨整個(gè)房屋歪閃，并沒有倒塌危險(xiǎn)的，應(yīng)及時(shí)排險(xiǎn)搶修；如單純是砌體歪閃，嚴(yán)重的需拆砌。在上述解決方法尚未實(shí)施之前，可臨時(shí)用木料支頂或用水泥砂漿砌附墻磚垛（俗稱臥牛）支撐。由于用戶使用不當(dāng)，致使基礎(chǔ)下沉不均而產(chǎn)生砌體歪閃，可向毗鄰房屋所有人索賠修整。如屬于建房施工單位施工不善引起砌體歪閃，應(yīng)追究施工單位的賠修責(zé)任。砌體酥堿指砌體因溫度、風(fēng)化、受潮濕或酸堿影響造成損壞的現(xiàn)象。砌體酥堿程度輕微的，可抹水泥砂漿；嚴(yán)重的，需拆砌墻身翻建。查勘和處理砌體酥堿時(shí)應(yīng)消除其產(chǎn)生的原因，同時(shí)采取預(yù)防措施?；移っ撀渲?/p>

10、房屋墻體抹灰或裝飾抹灰因風(fēng)化作用，機(jī)械損傷，施工時(shí)外層結(jié)合不牢而造成的酥堿、粉化、破碎等剝離現(xiàn)象。檢查勘定時(shí)要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)風(fēng)化剝落，導(dǎo)致有效截面削弱等現(xiàn)象。確保房屋的使用安全。板縫漏水指在工業(yè)化住宅中，一些預(yù)制墻板，由于設(shè)計(jì)或施工原因，造成墻板之間的縫隙處理不當(dāng)，防水性能差，而引起雨水由縫隙浸入室內(nèi)的現(xiàn)象。板縫漏水是目前高層建筑中常見的缺陷之一，修理困難，嚴(yán)重影響使用。在檢查時(shí)應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定損壞等級(jí)，制定修繕措施。地面破損地面破損是由于施工質(zhì)量不好，使用不當(dāng)或維修不及時(shí)，導(dǎo)致地面產(chǎn)生的裂縫、起砂、破碎、表皮脫落、塊材松動(dòng)等影響正常使用的

11、損壞現(xiàn)象。門窗破損由于施工質(zhì)量不好，使用不當(dāng)或維修不善，而使門窗產(chǎn)生變形、拔梓、五金不齊全、開關(guān)不靈活，甚至邊框、冒頭劈裂，棱條折斷等現(xiàn)象。房基下沉因房屋地基、基礎(chǔ)承載能力不足或受到積水侵蝕損壞，造成整棟房屋或房屋的一部分向下沉降的現(xiàn)象。房基下沉極易造成上部房屋墻體開裂或整棟房屋傾斜，存在危險(xiǎn)隱患。如房基均勻沉降，并已穩(wěn)定，對(duì)上部結(jié)構(gòu)危害不大，可不做處理;如房基不均勻沉降，其沉降值仍在增加，則需定期觀測(cè)；如房基沉降值較大，已使上部結(jié)構(gòu)造成嚴(yán)重?fù)p壞或處于危險(xiǎn)狀態(tài)，要及時(shí)修理。在解除上部結(jié)構(gòu)危險(xiǎn)的同時(shí)，加固或翻修基礎(chǔ)。鋼筋混凝土構(gòu)件結(jié)構(gòu)裂縫鋼筋混凝土構(gòu)件在荷載作用下，因承載力不足而產(chǎn)生的開裂。鋼筋

12、混凝土結(jié)構(gòu)裂縫的特征，取決于構(gòu)件受力形式與大小。受拉構(gòu)件的裂縫均沿正截面開展，裂縫間距有一定規(guī)律性；受彎及壓彎構(gòu)件的裂縫，有沿正截面開展呈豎向的拉區(qū)裂縫，沿軸向開展的壓區(qū)破裂及沿斜截面開展的斜裂縫三種：中心受壓構(gòu)件通常沿受力方向產(chǎn)生裂縫；小偏心受壓構(gòu)件的裂縫產(chǎn)生，類似于中心受壓構(gòu)件，但往往在承壓較大的一邊產(chǎn)生裂縫；大偏心受壓構(gòu)件的裂縫，類似受彎構(gòu)件。凡素混凝土各類構(gòu)件的各種強(qiáng)度裂撞，受壓構(gòu)件、受彎構(gòu)件的壓裂裂縫，后張預(yù)應(yīng)力端部壓裂，沖切面剪切裂縫等，均屬結(jié)構(gòu)破壞特征的裂縫，一旦出現(xiàn)，應(yīng)立即采取加固措施。鋼筋混凝土構(gòu)件收縮裂縫混凝土在凝固硬化過(guò)程中，產(chǎn)生體積收縮變形而引起的開裂現(xiàn)象。當(dāng)混凝土在未

13、完全硬化前，遇到日曬、高溫、風(fēng)吹、干燥影響產(chǎn)生的收縮裂縫，一般很細(xì)，呈不規(guī)則的龜裂狀。對(duì)這種裂縫如發(fā)現(xiàn)較早，及時(shí)抹實(shí)愈合即可。當(dāng)混凝土終凝前后，因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)產(chǎn)生的收縮裂縫，一般較深較寬，由外向里；寬度逐漸減小。當(dāng)混凝土凝固后期，因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)產(chǎn)生的收縮裂縫，一般分布在相鄰的兩根鋼筋之間，并與鋼筋平行。危積漏危積漏是房屋危險(xiǎn)，庭院和、水，屋頂或板縫漏的簡(jiǎn)稱。在檢查勘驗(yàn)時(shí)，應(yīng)按照城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行，評(píng)定房屋損壞等級(jí)，及時(shí)采取修繕措施。同時(shí)要注意與季節(jié)性安全普查結(jié)合起來(lái)。危積漏房屋是修繕的重點(diǎn)。時(shí)間性強(qiáng)，與人民的安全和生活息息相關(guān)

14、，在安排房屋修繕的投資、工力、材料進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要首先予以保證。房屋修繕工程指房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位依法履行管理職能，在對(duì)房屋查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)損壞房屋進(jìn)行修理，使其恢復(fù)原來(lái)狀況或使用功能的活動(dòng)。按房屋完損狀況，修繕工程可分為翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和綜合維修工程。房屋修繕工程的實(shí)施，根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的房屋修繕工程施工管理規(guī)定的規(guī)定：由房地產(chǎn)管理部門所屬的修繕施工單位主要承擔(dān)房地產(chǎn)管理部門所屬的經(jīng)營(yíng)管理單位的修繕施工任務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位和修繕施工單位之間逐步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、投標(biāo)制。雙方之間必須簽訂承包工程合同，明確各自的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。修繕施工單位在承接任務(wù)后，按照

15、最佳經(jīng)濟(jì)流程的要求，自行編制并實(shí)施工程施工綜合進(jìn)度計(jì)劃。做好施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與現(xiàn)場(chǎng)管理、技術(shù)交底和材料、構(gòu)件檢試以及質(zhì)量管理和安全生產(chǎn)等工作。工程完工后，要根據(jù)房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定質(zhì)量等級(jí)，進(jìn)行竣工交驗(yàn)。修繕工程分類按照房屋修繕工程的不同性質(zhì)，劃分種類。一般有四種劃分方法，按結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分:結(jié)構(gòu)修繕、非結(jié)構(gòu)修繕；按房屋完損程度劃分：小修、中修、大修、翻修；按工程性質(zhì)劃分：安全工程、維護(hù)工程、改善工程、拆除工程；按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)劃分:恢復(fù)性修繕、賠償性修繕、補(bǔ)償性修繕、返工性修繕、救災(zāi)性修繕等。結(jié)構(gòu)修繕為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件，進(jìn)

16、行的檢查、鑒定及修理工作。對(duì)大型的或技術(shù)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)修繕，必須要有結(jié)構(gòu)安全檢查鑒定資料、設(shè)計(jì)圖紙與方案說(shuō)明、施工組織計(jì)劃及安全技術(shù)要求等。非結(jié)構(gòu)修繕為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋裝修、設(shè)備部分的更新、維修和增設(shè)。非結(jié)構(gòu)修繕的主要作用是：恢復(fù)房屋的使用功能，滿足住用要求；保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長(zhǎng)房屋使用年限；提高住用標(biāo)準(zhǔn)，美化環(huán)境，為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、適用的場(chǎng)所。隨著新建房屋數(shù)量繼續(xù)增長(zhǎng)，人民生活水平逐步提高，房屋的非結(jié)構(gòu)修繕將越來(lái)越重要?；謴?fù)性修繕修復(fù)房屋及其構(gòu)件因自然損耗造成損壞所需的修繕工程。它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用?；謴?fù)性修繕是修繕工程最基本

17、的內(nèi)容，是修繕的重點(diǎn)，安排計(jì)劃時(shí)要優(yōu)先考慮。其修繕費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位支付。賠償性修繕修復(fù)房屋及其構(gòu)件因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)，人為損傷，違約使用以及單位或個(gè)人過(guò)失造成損壞所需的修繕工程，其費(fèi)用由責(zé)任者負(fù)責(zé)。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門應(yīng)做好宣傳，嚴(yán)格監(jiān)督，盡量避免發(fā)生人為的房屋損壞，如一旦發(fā)生，要分析原因，追究責(zé)任，合理收取賠償費(fèi)，這對(duì)于監(jiān)督房屋合理使用，教育用戶愛護(hù)房屋十分必要。補(bǔ)償性修繕?lè)慨a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門在接管房屋時(shí)，對(duì)所接房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，要提出修繕項(xiàng)目及所需修繕費(fèi)用。移交單位在移交房屋的同時(shí)按協(xié)議撥款作為補(bǔ)償費(fèi)用。用這筆款項(xiàng)對(duì)

18、房屋進(jìn)行一次性的修繕工程稱補(bǔ)償性修繕。返工性修繕因房屋修繕的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次修繕。其修繕費(fèi)用由責(zé)任者負(fù)責(zé)。救災(zāi)性修繕修復(fù)房屋因自然災(zāi)害而造成損壞的修繕工程。對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，修繕費(fèi)用由有關(guān)部門撥?？罱鉀Q；屬于人為失火造成災(zāi)害，其修繕費(fèi)用按賠償性修繕”規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。季節(jié)性修繕?lè)慨a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門，根據(jù)當(dāng)?shù)孛總€(gè)季節(jié)氣候特點(diǎn)，重點(diǎn)安排的房屋修繕項(xiàng)目。如雨季前修補(bǔ)屋面漏雨，雨季中搶修排險(xiǎn)，冬季前做好防寒保暖等?？拐鸺庸坦こ讨阜康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位，為提高房屋抗震能力，在原有房屋上增設(shè)橫隔墻、鋼筋握凝土柱、圈梁、鋼筋拉桿、鋼絲網(wǎng)墻等

19、所進(jìn)行的施工項(xiàng)目?？拐鸺庸坦こ痰淖龇☉?yīng)視房屋結(jié)構(gòu)狀況及抗震性能要求而定，要實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、施工簡(jiǎn)便、合理有效，盡量方便使用。國(guó)家建設(shè)委員會(huì)制定的抗震加固技術(shù)管理暫行辦法規(guī)定:為確保抗震加固質(zhì)量，抗震加固必須按下列程序進(jìn)行：（l）抗震鑒定，凡七度及七度以上地震區(qū)未經(jīng)抗震設(shè)防或設(shè)計(jì)烈度低于現(xiàn)行規(guī)范要求的工程，必須進(jìn)行抗震加固。（2）加國(guó)設(shè)計(jì)，要結(jié)合工程實(shí)際情況和鑒定意見書，做到符合標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)合理、方便施工和使用，并注意美觀。（3）設(shè)計(jì)審批，所有抗震加固工程設(shè)計(jì)方案和概算都要經(jīng)加固單位的上一級(jí)主管部門組織審批。國(guó)家重點(diǎn)工程要由有關(guān)部、?。ㄊ?、自治區(qū)）抗震辦公室組織設(shè)計(jì)審批。（4）組織施工，施工單位必須嚴(yán)

20、格按圖施工。（5）工程驗(yàn)收，一般工程驗(yàn)收由部、?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的局或工程所屬單位的上一級(jí)主管單位負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。重點(diǎn)工程驗(yàn)收由部、?。ㄊ?、自治區(qū)）抗震辦公室負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收，其中國(guó)家重點(diǎn)工程，國(guó)家主管抗震工作部門應(yīng)派人參加。未經(jīng)鑒定，不得做加固設(shè)計(jì)；沒有設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)未經(jīng)審查批準(zhǔn)的工程不得施工F施工未完成或質(zhì)量不合格的工程不得驗(yàn)收。綜合維修綜合維修也稱計(jì)劃維修或輪修。即對(duì)一個(gè)院落的平房或一棟大樓中應(yīng)修的大修、中修和小修項(xiàng)目，連續(xù)一次性全部修完。綜合維修應(yīng)在所管房屋中有選擇地輪番進(jìn)行，并于年初制定計(jì)劃，其竣工面積，在統(tǒng)計(jì)時(shí)計(jì)入大修工程，修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好房或完好房的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。為節(jié)約技資、減少機(jī)具

21、往返運(yùn)輸次數(shù)和對(duì)住戶的干擾，樓房綜合維修往往與樓房抗震加固或重做平房頂防水層同時(shí)進(jìn)行。綜合維修工程屬房屋修繕工程。指成片多幢（大樓為單幢），大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。其中包括結(jié)構(gòu)加固、屋面查補(bǔ)，拆、砌墻，室內(nèi)外抹灰，地面、上下水道、電路、門窗整修及必要的改善工程。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1984年頒發(fā)的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)計(jì)入大修工程。綜合維修工程的施工管理和工程質(zhì)量評(píng)定，應(yīng)依照城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的房屋修繕工程施工管理規(guī)定和房屋修繕

22、工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)行。改善工程屬房屋修繕工程，是指為提高房屋使用性能與標(biāo)準(zhǔn)，使其更適宜生活需要而進(jìn)行的修繕項(xiàng)目。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)保部頒發(fā)的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：在確保居住安全及財(cái)力物力可能的條件下，應(yīng)逐步改善居住條件，如室內(nèi)無(wú)窗或通風(fēng)采光面積不足的，在條件允許情況下，可新開或擴(kuò)大原窗；住人假樓檐高太低的、可適當(dāng)提高；住人閣樓，如條件允許，可做氣樓或新開窗子，無(wú)廚房的舊式住宅，若條件允許，大修時(shí)可重新合理安排其布局，分設(shè)廚房；其他用途的房屋改作住房時(shí)，可按居住用房的標(biāo)準(zhǔn)加以改造?！比没虼笞优c父母同室居住的，增設(shè)隔斷后，如影響采光通風(fēng)的，可在適當(dāng)部位增開窗戶或天窗。對(duì)于無(wú)水、電的房屋

23、，應(yīng)有計(jì)劃地逐步做到供水到戶。底層窗戶或戶門的玻璃窗，可增設(shè)鐵柵F原庭院無(wú)下水道的L如條件允許，可予增設(shè)。隨著人民生活水平的提高，按照逐步改善居住條件”的方針，改善工程應(yīng)在每年房屋修繕的投資中提取一定比例，予以安排。但用戶因特殊需要對(duì)房屋或其他的裝修、設(shè)備進(jìn)行增、搭、拆、擴(kuò)、改時(shí)，必須報(bào)經(jīng)營(yíng)管理單位鑒定同意，除有單項(xiàng)協(xié)議專門規(guī)定者外，其費(fèi)用由用戶自理。改建工程指將某些年久失修的危險(xiǎn)房屋或因遭受火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)而損壞的房屋全部拆除，并在此基礎(chǔ)上重新規(guī)劃建設(shè)的房屋。由此而實(shí)施的改建項(xiàng)目稱改建工程。屬于改建的住宅，應(yīng)列入國(guó)家年度基建計(jì)劃，按照基建審批程序辦理。防寒工程指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位為提高房屋的

24、保溫性能而進(jìn)行的修繕項(xiàng)目，也稱防寒保暖工程，一般在冬季之前進(jìn)行。具內(nèi)容包括：修抹灰皮、檢修門窗、更換破損的玻璃、檢修采暖系統(tǒng)等。防寒保暖檢修工作應(yīng)注意與翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程相結(jié)合。安全工程指房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，依照有關(guān)法律規(guī)定，履行管理職能，在房屋安全勘查的基礎(chǔ)上為解除房屋危險(xiǎn)或增強(qiáng)抗震性能所進(jìn)行的修繕項(xiàng)目。對(duì)于抗震性能較差的房屋，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位，要盡可能進(jìn)行修繕加固，提高房屋抗震性能。安全工程關(guān)系到人民群眾的生命和國(guó)家財(cái)產(chǎn)的安全，是房屋修繕中重點(diǎn)工程，應(yīng)予優(yōu)先安排，及時(shí)排除險(xiǎn)情，嚴(yán)防房屋倒塌，保證住用安全。翻修工程屬房屋修繕工程項(xiàng)目。指需全部橋除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。根據(jù)

25、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)規(guī)定，翻修工程主要適應(yīng):（l）主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒墻危險(xiǎn)的房屋；（2）因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；（3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋；（4）的無(wú)修繕價(jià)值的房屋；（5）基本建設(shè)規(guī)范范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。較大的翻修工程的設(shè)計(jì)，必須由經(jīng)審核批準(zhǔn)領(lǐng)有設(shè)計(jì)證書的單位承包。凡翻修工程的設(shè)計(jì)，必須具備批準(zhǔn)的計(jì)劃文件；技術(shù)鑒定書；城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的紅線圖，修建標(biāo)準(zhǔn)及使用功能要求，城市水、暖、氣、電的管線等資料。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。翻修工程的施工管理，應(yīng)按照城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕工程

26、施工管理規(guī)定進(jìn)行。翻修工程完工后，要根據(jù)房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)用定質(zhì)量等級(jí)，進(jìn)行竣工交驗(yàn)。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。加固頂棚修理或者增加灰頂棚吊掛及木龍骨的工程項(xiàng)目，使其防止下垂。屋面換瓦對(duì)瓦件破損嚴(yán)重，但其基層（橡、席捕或望板、瓦笆）尚無(wú)損壞的屋面進(jìn)行的修繕項(xiàng)目。做法：將瓦件全部拆下，重新?lián)Q瓦。屋面整修將屋面破損部分，一次全部修補(bǔ)整齊，恢復(fù)原有功能或面貌的修繕項(xiàng)目。屋面整修以解除漏雨為主，包括拔草清壟、抽換瓦件、查補(bǔ)、刷漿、修補(bǔ)檐頭和邊銷壟等。平屋面補(bǔ)漏用油氈和其他防水材料，修理樓房平屋面漏雨的工程項(xiàng)目。一般做法是：局部漏雨可用挖補(bǔ)；普遍漏雨需做全補(bǔ)；輕微漏雨可將屋面清理

27、干凈，在其上補(bǔ)做；嚴(yán)重漏雨需將原屋面鏟除干凈，重新鋪?zhàn)?。屋面補(bǔ)漏工程指為解除屋面漏雨而進(jìn)行的修繕項(xiàng)目。如屋面查補(bǔ)、整修、重做防水層等。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)規(guī)定：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)定的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)陋，或流水過(guò)長(zhǎng)，坡度小，冷攤瓦等造成潛水漏雨嚴(yán)重時(shí)，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管損壞滲水的應(yīng)修復(fù)。損壞嚴(yán)重的，應(yīng)翻做。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。玻璃大棚、老虎窗損壞漏水的應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，可翻做，但一

28、般不新做。屋面補(bǔ)漏工程完工后，應(yīng)按城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定質(zhì)量等級(jí)，交驗(yàn)使用。屋面補(bǔ)漏工程一般要求在雨季前完成。屋面查補(bǔ)為解除屋面漏雨，對(duì)屋面進(jìn)行檢查和修補(bǔ)時(shí)，首先要找出漏雨部位及原因，消除碎瓦及松散灰皮，用水潭縫，然后再進(jìn)行換瓦及修補(bǔ)破損。修補(bǔ)的屋面與原屋面應(yīng)結(jié)合牢固、接搓平順、整齊。修補(bǔ)后的屋面，近期內(nèi)不得漏雨。屋面查補(bǔ)一般要求在雨季前進(jìn)行。在雨季中，應(yīng)做到隨漏隨補(bǔ)，及時(shí)有效。房屋結(jié)構(gòu)修繕指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位在房屋查勘鑒定的基礎(chǔ)上，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行修繕的項(xiàng)目。對(duì)大型的或技術(shù)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)修繕，必須要有結(jié)構(gòu)安全鑒定資料和設(shè)計(jì)圖紙，編制施工組

29、織計(jì)劃。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)規(guī)定：屋架、柱、梁、檀條、樓楞等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患；損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件在修繕時(shí)要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落的、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。？昆凝土碳化產(chǎn)生裂縫剝落、鋼筋銹蝕較嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施?；A(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對(duì)性地予以加固或拆砌。房屋結(jié)構(gòu)修繕完之后，應(yīng)按城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和房屋修繕工程施工管

30、理規(guī)定進(jìn)行交驗(yàn)。修補(bǔ)灰皮指將局部損壞，空鼓的抹灰層剔除，重新補(bǔ)抹的修繕項(xiàng)目，也稱抹灰修繕工程。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：外墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；損壞面和、大的，可全部鏟除重抹，重抹時(shí)，如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外抹灰損壞、應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下、可用其他材料替代。內(nèi)墻抹灰起亮、剝落的應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上的，可鏟除重抹。原無(wú)踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹灰水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，影響居住

31、使用的，可以做防水層。大棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)、確保安全。抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重抹。修補(bǔ)抹灰，必須達(dá)到新老灰面應(yīng)粘接牢固，接搓應(yīng)平順，均勻一致。修補(bǔ)抹灰將空鼓、裂縫、粉化等損壞的抹灰層剔除，重新補(bǔ)做的修繕工程。操作時(shí)，舊灰層要剔除整齊的棱角，底層處理干凈，新舊灰接搓應(yīng)嚴(yán)實(shí)、平整。修補(bǔ)飾面將局部損壞的飾面磚塊清除，重新補(bǔ)做的修繕工程。修補(bǔ)時(shí)要將底層處理干凈，刷粘合劑，粘合牢固，與原飾面顏色協(xié)調(diào)，花紋一致，縫隙直順，接搓平整。拆砌磚墻將嚴(yán)重?fù)p壞，有倒塌危險(xiǎn)的磚墻全部拆除，重新砌筑的修繕工程。為保證施工安全，拆墻前要對(duì)房屋進(jìn)行安全檢查，切斷電源，做必要的臨時(shí)支頂。根據(jù)房屋情況或

32、使用要求，重砌的磚墻，可為原狀，亦可改變做法，但均應(yīng)將造成磚墻破損的原因一并消除。如墻身的破壞是由于基礎(chǔ)損壞造成的，則應(yīng)重新董事修基礎(chǔ)。砌體裂縫加固對(duì)砌體因強(qiáng)度不足而引起開裂的一種補(bǔ)強(qiáng)方法。即順著砌體裂縫，每50cm,與裂縫垂直方向，將磚墻剔除成長(zhǎng)50cm高;18cm,深12m的洞，跨越裂縫兩側(cè)，內(nèi)填高標(biāo)號(hào)水泥砂漿，并加直徑為8mm鋼筋一根，做成水泥砂漿鋸子，以加強(qiáng)砌體間的聯(lián)結(jié)，防止裂縫進(jìn)一步擴(kuò)大。此方法1墻體出現(xiàn)一般性裂縫，一般采用在墻的內(nèi)外兩側(cè)間隔開洞，以防剔洞過(guò)密，影響體結(jié)構(gòu)。整修門窗對(duì)開關(guān)不靈活，門窗扇扭曲，五金殘缺或劈裂、拔樺的門窗，進(jìn)行補(bǔ)件、修理、更換的總稱。門窗整修的數(shù)量較少或地

33、點(diǎn)分散，可作為小修解決；如數(shù)量較多，而且集中，可以用工程定額考核，應(yīng)安排計(jì)劃，以中修的方式解決。重做門窗裝修將中式房屋中原有的木門窗裝修全部拆除，重新制作、安裝的修繕工程。它用于兩種情況：原有門窗裝修大部分損壞；原有門窗裝修使用條件差，為提高其使用標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于有文物保護(hù)要求的房屋，重做門窗裝修時(shí)，要恢復(fù)原有面貌。木結(jié)構(gòu)加固工程為解除房屋因木結(jié)構(gòu)及其構(gòu)件的變形、傾斜、裂縫、糟朽、蟲蛙等破損現(xiàn)象所進(jìn)行的補(bǔ)強(qiáng)、整修、打葷撥正或更換局部構(gòu)件的修繕工程。它主要包括支、附花架、附楝、用楝、墩接柱根、附柱子、整修加固屋架等等。條形基礎(chǔ)加固對(duì)因承載能力不足而遭破壞或產(chǎn)生不均勻沉降的條型磚基礎(chǔ)，進(jìn)行的補(bǔ)強(qiáng)工程。其

34、做法之一是：在基礎(chǔ)兩側(cè)做鋼筋混土附加基礎(chǔ)，增大基礎(chǔ)底面積，提高承力。施工中要處理好新舊基礎(chǔ)間的聯(lián)結(jié)，使其成為一個(gè)整體。大修工程指建筑主體結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重及失坡，為恢復(fù)原有使用價(jià)值而進(jìn)行的修理工作。大修工程需遷動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，修理范圍大而集中，具有整體性，需全屋拆除。修理次數(shù)較少，間隔時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用大，但不修就不能正常使用。大修后必須符合基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)規(guī)定：大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。房屋大修時(shí)，應(yīng)注意做到盡可能按抗震設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震鑒定加固標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，要與防治白蟻，預(yù)防火災(zāi)，抗洪防風(fēng)、防范雷擊相結(jié)合，并在確保居住安全及節(jié)約財(cái)力物力條件下

35、改善居住條件。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25如上。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕工程施工管理規(guī)定：房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定和房屋修輯工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是大修工程施工管理和竣工的法律依據(jù)。中修工程指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程主要適用于一般損壞房屋。修理?yè)p壞部位，便能恢復(fù)住宅原有使用功能。其特點(diǎn)是，修理次數(shù)較多，修理間隔時(shí)間短，每次修理費(fèi)用少。如修補(bǔ)房屋較大面積的漏雨部位、拆砌局部墻體，中修結(jié)果只能保持正常使用，不能消除其破損。按城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)規(guī)定：中修工程-次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下；中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。中修工程的施工管理和質(zhì)量驗(yàn)收，應(yīng)按城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的房屋修繕工程施工管理規(guī)定、（房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定和房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。小修工程指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。其特點(diǎn)是維修項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散。量大面積小，被稱為零修或碎修，如門窗檢修。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的房屋修繕?lè)秶?/p>