城綜合體項目策劃書

1、六安市城市綜合體項目策劃書關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，在避免城市中同時，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場;心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時不夜城”等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPINGMALL)、大型超市、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)、醫(yī)院等組成。在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。關(guān)于項目土地：“城市綜合體”項目

2、選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)。第二，項目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點。第三，位于新開發(fā)區(qū)。項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地.項目初步選址一定要對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位,項目所在城市經(jīng)濟、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進行解讀.對項目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等;5、項目規(guī)劃條件：容

3、積率、限高等；6、項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。關(guān)于城市綜合體開發(fā)的理念.城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發(fā)概念。一般的城市開發(fā)商主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者純酒店或者寫字樓開發(fā)等。城市綜合體開發(fā)將多功能地綜合集中開發(fā)，包含有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。不同功能、時間段的功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市“24小時不夜城”大型商業(yè)中心和超市與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓合城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了

4、城市的能量與人氣等。.在當(dāng)代城市化進程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點的割裂。為此，城市開發(fā)商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對擬改造項目及城市的歷史及現(xiàn)狀進行分析,把握城市規(guī)律，解讀土地價值。城市綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項目規(guī)劃或者布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或者綠化空間.居住區(qū)休閑活動廣場，鄰里中心等輔助設(shè)施等應(yīng)大力體現(xiàn)大空間大尺度的建筑間距及超大綠化。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒訄鏊?為城市增添積聚人氣與活力的城市空間

5、，為城市地標(biāo)式建筑天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市嘉立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店大型購物集群，超大型購物廣場等地標(biāo)式建筑.六安市城市綜合體投資：根據(jù)城市CBD和ABP的投資特性，投資額一般規(guī)模為人民幣15億-20億（以新鄉(xiāng)為例）。注冊營運公司注冊資本金約為3000萬美元，超市，星級酒店等獨立項目注冊資本金約為1000萬美元，不含ABP項目引進企業(yè)。擬投資1:購物中心（商場）2:大型超市（大潤發(fā)）3:星級酒店4:特色商業(yè)5:住宅6:企業(yè)總部前期準(zhǔn)備 基地定位兼顧區(qū)位優(yōu)勢和土地成本，基地宜地選擇在市政務(wù)區(qū)及工業(yè)區(qū)附近，需要盡早定奪

6、。 征用土地從掛牌競拍到簽約領(lǐng)證，得用一個過程，需要抓緊辦理 設(shè)計方案市規(guī)劃部門下達規(guī)劃指標(biāo)后即可步入方案設(shè)計、方案論證和擴初設(shè)計,其間規(guī)劃指標(biāo)是關(guān)鍵。 規(guī)劃審批從提交方案到規(guī)劃許可證領(lǐng)發(fā)為期較長，需由開發(fā)商與政府共同努力。（二）施工 施工圖設(shè)計。 報審與保健。 進度的安排。 市政的協(xié)調(diào)。招商入駐與運行（一）招商入駐利用區(qū)優(yōu)勢形成驅(qū)動力在全國經(jīng)濟走勢普遍看好的同時，長三角、珠三角等沿海地區(qū)發(fā)展速度尤為迅猛，打有暗流涌動爆發(fā)之勢。這些地區(qū)交通發(fā)達、人才集中、意識超前、信息暢通，加上歷史形成的相對雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，已經(jīng)成為沿海經(jīng)濟升級換代、西部開發(fā)揭竿而起的瞄準(zhǔn)目標(biāo)。所以六安市CBD和ABP建成后將

7、有眾多內(nèi)外地企業(yè)入駐，其筑巢引鳳的驅(qū)動力會不期而至。通過政策導(dǎo)向形成向心力六安市十分重視投資政策這根經(jīng)濟杠桿，優(yōu)惠的親商政策就起到很好的導(dǎo)向作用 利用設(shè)計優(yōu)勢形成吸引力方案設(shè)計應(yīng)該在滿足規(guī)劃要點的前提下實現(xiàn)最佳化。為此，必須要有前瞻性，要有對構(gòu)筑商住綜合體項目氛圍的理性上認識，要有知名策劃公司與設(shè)計公司的配合上的默契，要有特征特色不隨大流的個性上的體現(xiàn)。開發(fā)商受益靠的是做好環(huán)境，優(yōu)化功能，提升品位，從而贏得投資者的青睞。這一動機恰恰正是投資者的追求，兩者互求互動，可以形成開發(fā)與投資的最佳結(jié)合。所以六安市的CBD和ABP建成后,將有四面八方的有識之光顧問鼎，其玉落美女的吸引會一見鐘情。 通過上市

8、平臺形成征服力上市公司不但具有強大的經(jīng)濟實力，而且具有十分開闊的經(jīng)濟視野。拿集團為例，每年出訪參觀、迎來送往等商務(wù)活動數(shù)以百計，就有更多的機會與國內(nèi)外大公司、大企業(yè)的CEO們接觸，他們掌握商務(wù)信和CBD息，熟悉市場行情和經(jīng)濟動向，準(zhǔn)確地把握商務(wù)脈搏。所以.ABP建成后，利用上市公司知名度高、影響力強這一平臺，進行招商。（二）運行 內(nèi)部條件企業(yè)以實現(xiàn)國際知名企業(yè)入駐宗旨為目的創(chuàng)造內(nèi)部條件。 外部條件政府以實現(xiàn)CBD和ABP基地繁榮昌盛為宗旨優(yōu)化外部條件。 良性循環(huán)憑借集團強大的資本優(yōu)勢以及六安市區(qū)位優(yōu)勢形成驅(qū)動力、政策導(dǎo)向形成向心力、設(shè)計優(yōu)勢形成吸引力、上市平臺形成征服力。企業(yè)、政府、開發(fā)商通力

9、運作，CBD和ABP基地可以形成健康運行的良好局面。項目土地掛牌： 建議土地出讓面積不小于200畝，用途為商住， 綜合容積率2.0左右；綜合建筑密度不大于40%; 綠地率大于35%; 帶方案及有關(guān)要求條件拍賣土地。結(jié)論KBD和ABP融合了企業(yè)組織理論、區(qū)域發(fā)展理論和產(chǎn)業(yè)集群理論的最佳進展，有一般商務(wù)辦公居住環(huán)境無可比擬、無從復(fù)制的優(yōu)勢。. 在經(jīng)濟發(fā)展浪潮到來之際，越來越多地需要發(fā)展城市CBD和ABP。為了加快六安市城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐，在城內(nèi)配置城市CBD和ABP勢在必行、勢不可擋，刻不容緩，時不我待。為了把好事辦好，將優(yōu)勢轉(zhuǎn)為勝勢，在配置城市CBD和ABP的過程中，必須把握定位、規(guī)劃、設(shè)計、施工

10、、招商、運行等各個環(huán)節(jié)。城市CBD和ABP作為一個城市商住辦集聚地，有理由作出充滿熱情和信心的前瞻。 這里涌蕩著激情， 這里譜寫著輝煌， 這里創(chuàng)造著奇跡， 這里充滿著希望。 這里正開創(chuàng)著一片嶄新的事業(yè)， 并赫然刻上了-六安市維爾福斯特國際企業(yè)商務(wù)花園項目規(guī)戈IJ構(gòu)思規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB5018093)»城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB5022095)»安徽省規(guī)劃建設(shè)管理條例六安市市城市總體規(guī)劃規(guī)劃原則1.響應(yīng)國家“振興中部經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略部署針對河南經(jīng)濟發(fā)展與城市化提出的具體要求，控制發(fā)展大城市，合理發(fā)展中小城市，在小城市

11、建設(shè)中充分發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計與管理工作的作用，進一步通過規(guī)劃協(xié)調(diào)城市的建設(shè)與發(fā)展，在經(jīng)濟建設(shè)過程中形成良性循環(huán)，從而促進整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改善和水平的提高。2.以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門和建設(shè)單位對于該區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要求為依據(jù)，使該區(qū)規(guī)劃設(shè)計既滿足建設(shè)單位的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，同時還注意充分利用地形，使商住景觀成為城市有機的組成部分。3.作為新世紀的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃設(shè)計及建筑單體設(shè)計應(yīng)面向二十一世紀的居住生活和審美標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃方法上吸取同類優(yōu)秀示范住區(qū)經(jīng)驗，充分發(fā)揮該區(qū)在新鄉(xiāng)市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時代特征，造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀綜合商貿(mào)區(qū)，成為地區(qū)中小城市中

12、心商貿(mào)社區(qū)的典范。4,貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高效的城市商業(yè)中心區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，營造出一個布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有文化內(nèi)涵的商住氛圍。注重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和生活質(zhì)量，合理分配和把營造具有吸引力與輻射全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，使用各項資源，效應(yīng)的中心商業(yè)區(qū)作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計以及人性化便民場所的設(shè)置，將有助于城市商品經(jīng)濟的繁榮和居民生活質(zhì)量的提高。5.在提高土地經(jīng)濟效益的同時，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在都市空間創(chuàng)造具有自然風(fēng)貌與符合人體工學(xué)的優(yōu)美環(huán)境，形成富有時代特色、宜人尺度的商業(yè)休閑空間。根

13、據(jù)市場需求，實施滾動開發(fā)，堅持商業(yè)區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相結(jié)合，通過社區(qū)的運營，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、社區(qū)建設(shè)與管理中。規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃設(shè)計及建筑單體設(shè)計的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于實施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制，適應(yīng)市場變化。6.規(guī)劃提供先進齊全的社會公共設(shè)施和市政公用工程設(shè)施，滿足區(qū)內(nèi)人士各項需求。7.嘗試建立車行系統(tǒng)與步行系統(tǒng)以分為主、適當(dāng)結(jié)合的商住社區(qū)交通方式，力求在小汽車進入普通家庭的同時，仍能提供給居民安全、便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。8.建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個性的設(shè)計風(fēng)

14、格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。強調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。注意住區(qū)環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。商貿(mào)綜合性住宅與人情化的生活場所的塑造，將有助于增強.9居民歸屬感與自豪感。設(shè)計構(gòu)思方案的規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思是建立在如何解決好基地與建筑群矛盾基礎(chǔ)之上的。商業(yè)中心區(qū)的興建、繁榮和良好的人居環(huán)境的創(chuàng)造是當(dāng)今建筑業(yè)發(fā)展的一個重要主流，而如何在城市中處理好住宅與商業(yè)中心的完美則是其中比較復(fù)雜的。為此設(shè)計定位為在新世紀中崛起的商業(yè)中心區(qū)。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：商貿(mào)社區(qū)與基礎(chǔ)環(huán)境：因開發(fā)要求，在方案規(guī)劃設(shè)計中引入建筑綜合體的設(shè)計概念。因為該片區(qū)是由不同性質(zhì)

15、、不同用途的社會生活空間組成，而在這種有限的城市用地上，高度集中各項城市功能的做法不僅可以調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，減少城市交通負荷，提高工作效率，改善工作和生環(huán)境質(zhì)量，而且對有效使城市土地，節(jié)省市政、公用設(shè)施投資，減少城市經(jīng)營管理費用及改善城市景觀等具有很好的綜合效益。要把各個分散的空間綜合組織在一個完整的街區(qū)，或是一組緊湊的建筑群體中有利發(fā)揮建筑空間的協(xié)同作用。因此在設(shè)計中如何利用好地形地勢，處理好環(huán)境與商業(yè)空間之間的關(guān)系，將是決定方案成功與否的重要因素。商貿(mào)社區(qū)風(fēng)格的確立：由于商業(yè)中心區(qū)是處在市城區(qū)的重要地.段，作為一個城市的形象，應(yīng)具有很大的景觀作用。如果造型風(fēng)格平庸，色彩近似，很難起到豐富城市景觀的作用，而且單一的景觀也會埋沒城市景觀的個性彰顯，所以在設(shè)計中確立以現(xiàn)代建筑為設(shè)計風(fēng)格。通過現(xiàn)代語素的應(yīng)用和色彩、材料的精心搭配，營造一個樸素而又充滿智慧的群體形象。簡單而不單調(diào)、樸素而不凌亂是規(guī)劃與建筑設(shè)計的目標(biāo)設(shè)計理念服務(wù)于地方經(jīng)濟，振興與發(fā)展中心商貿(mào)社區(qū)，形成既富地方特色，同時又具有因其本身獨特的規(guī)劃要求而形成的方案特色。使設(shè)計所形成的商住社區(qū)在促進中小城市的城市化健康發(fā)展與帶動地方商業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展的過程之中成為行之有效的模式，并且通過塑造獨特的社區(qū)形象，在城市中產(chǎn)生集聚經(jīng)濟效益，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為建設(shè)方樹立品牌形象。2.商機無限的空間結(jié)構(gòu)一一在