2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》提分試題

1、XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析提分試題每個(gè)人都有一定的理想，這種理想決定著他的努力和判斷的方向。下面是提供的 xx 房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析提分試題，更多試題盡在。問答題（ 一）某大廈坐落地點(diǎn)為一級(jí)用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓， 鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場；塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2大廈自1994年6月15日開工，于 1995年 12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。請(qǐng)問：1 、 xx 年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法 ?為什么 ?2 、寫出估價(jià)

2、技術(shù)路線。（ 二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于 5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場， 該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得， 用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同， 收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同： 成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。（三）某估價(jià)公司于 1999年 8月 1 日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款， 按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為 1000 萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800 萬元。

3、 xx 年 10 月 1 日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為 600 萬元， 加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息， 業(yè)主仍欠銀行 100萬元。 為此， 銀行要求估價(jià)公司賠償該l00 萬元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因 ?問答題（一）某大廈坐落地點(diǎn)為一級(jí)用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓， 鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場；塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2大廈自1994年6月15日開工， 于 1

4、995年 12月停建， 停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。請(qǐng)問：1 、 xx 年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法 ?為什么 ?2 、寫出估價(jià)技術(shù)路線。（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于 5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場， 該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得， 用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同， 收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同： 成本法所采用的成本也與委托人提供的成 本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由

5、。（ 三）某估價(jià)公司于 1999年 8月 1 日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款， 按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為 1000 萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800 萬元。 xx 年 10 月 1 日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為 600 萬元， 加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息， 業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此， 銀行要求估價(jià)公司賠償該l00 萬元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因 ?（ 三）為評(píng)估某宗房地產(chǎn) xx 年 9月末的價(jià)格， 選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2,成交

6、日期xx年10月末。另調(diào)查獲知xx年 6 月末至 xx 年 2 月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，xx 年 2 月末至 xx 年 9 月末平均每月比上月上漲2%。8. 交易日期調(diào)整的主要方法是（ ） 。A. 百分率法B. 價(jià)格指數(shù)法C. 價(jià)格變動(dòng)率法D. 價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率法9. 對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為 （ ） 元/m2。A.3415B.3484C.3586D.3658參考答案：（一）1 、 該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)， 因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途（ 為公寓 ） 來實(shí)施的。2 、 市場法技術(shù)路線： 搜集實(shí)例

7、; 選取可比實(shí)例 ; 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正 ; 進(jìn)行交易日期修正 ; 進(jìn)行區(qū)域因素修正 ; 進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入; 估算運(yùn)營費(fèi)用 ; 估算凈收益; 選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率; 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。（二）1. 題中所給出的已停工 5 年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓” ， 購置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款， 首先應(yīng)明確擬抵押的是2、 3 、4 層的哪一部分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清

8、， 在此 基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值， 應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市 場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額， 宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。2. 具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù) ; 如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。3. 除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r(jià)、租金、運(yùn)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率（ 資本化率 ） 等。4. 三）1. 甲、乙的分配方案均不合理。5. 甲應(yīng)分得 1395 萬元，乙應(yīng)分得 1367.1 萬元。6. 因?yàn)椋?如果乙拿走的