物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)周期

1、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)主講人：孟凡武（一）房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)（一）房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍：房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等。（1）外墻面外墻面外墻面外墻面方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1個(gè)月2年內(nèi) 容維修破損處清洗污跡翻新、清洗標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果無損壞、無污跡（2 2）樓梯間及通道）樓梯間及通道樓梯間及通道樓梯間及通道方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每天1年內(nèi) 容及時(shí)維修、更換修補(bǔ)、粉刷、測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果整潔、無損壞 （3 3）屋面屋面屋面屋面方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1個(gè)月5年內(nèi) 容及時(shí)維修、補(bǔ)漏翻新標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果無損

2、壞、無滲漏（4 4）上下水管道上下水管道 上下水管道上下水管道方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1周1年內(nèi) 容及時(shí)維修、補(bǔ)漏刷漆、檢修閥門、疏通下水道標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果整潔、暢通、無滴漏 （5）公用水箱公用水箱公用水箱公用水箱方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1周40天內(nèi) 容及時(shí)維修清洗、消毒（40天）加藥標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果水質(zhì)抽驗(yàn)合格（半年）（6）加壓水泵加壓水泵加壓水泵加壓水泵方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1周半年內(nèi) 容及時(shí)維修、加潤(rùn)滑油拆洗、更換配件、測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果使用正常、安全無故障 （7）電梯）電梯電梯電梯方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每天1年內(nèi) 容每天打掃轎廂衛(wèi)生、檢查轎廂照明通風(fēng)15天全面檢

3、查維修一次每年由特種設(shè)備檢驗(yàn)所檢驗(yàn)一次每三年調(diào)驗(yàn)一次標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果安全運(yùn)行，取得合格證（8）機(jī)電設(shè)備）機(jī)電設(shè)備機(jī)電設(shè)備機(jī)電設(shè)備方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1周1年內(nèi) 容及時(shí)維修測(cè)試、更換配件標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果使用正常、安全無故障 （9）消防設(shè)施消防設(shè)施 消防設(shè)備消防設(shè)備方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1周1年內(nèi) 容及時(shí)維修檢測(cè)、更換配件、滅火器干粉標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果整潔、使用正常 （10）配電室、箱變配電室、箱變 配電室、箱變配電室、箱變 方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每天半年內(nèi) 容聲音、溫度、異味、衛(wèi)生停電檢查、除塵、緊固電纜接頭，更換老化、損壞元件標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果使用正常、安全無故障 （1 1）道路

4、走廊道路走廊道路走廊道路走廊 方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每天每年11月份內(nèi) 容路面修補(bǔ)路沿石、路面刷漆標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果整潔、無損壞（二）公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)（二）公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 養(yǎng)護(hù)范圍：住宅區(qū)的道路、路燈、智能化系統(tǒng)、溝、渠、池、井、地下排水管、園林、綠化地、娛樂設(shè)施、公共場(chǎng)所、停車場(chǎng)、走廊等。（2 2）路燈路燈路燈路燈方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每周每年12月份內(nèi) 容線路、燈只開關(guān)維修、更換；燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用（3 3）溝、渠、池、井、地下排水管道溝、渠、池、井、地下排水管道（3 3）溝、渠、池、井、地下排水管道溝、渠、池、井、地下排水管道方

5、式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每周1年內(nèi) 容及時(shí)維修（清理）破損（堵塞）4月清理淤泥、11月井蓋和井口油漆標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果暢通、無損壞（4 4）健身器材健身器材健身器材健身器材方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每天1年內(nèi) 容及時(shí)維修、加油翻新、刷漆、更換配件標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果無損壞、安全使用、整潔（5 5）停車場(chǎng)）停車場(chǎng)停車場(chǎng)停車場(chǎng)方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期每天1年內(nèi) 容地面、標(biāo)示牌、消防設(shè)施及時(shí)維修、更換刷漆、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好，使用正常（6 6）水泵）水泵水泵水泵方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1周半年內(nèi) 容及時(shí)維修、加潤(rùn)滑油拆洗、更換配件、測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)

6、施效果使用正常、安全故障（7 7）二次供水加壓罐二次供水加壓罐二次供水加壓罐二次供水加壓罐方 式日常保養(yǎng)定期保養(yǎng)檢查周期1月半年內(nèi) 容排污一次水質(zhì)監(jiān)測(cè)一次標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果水質(zhì)抽驗(yàn)合格（1 1）電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng)維護(hù)設(shè)備系統(tǒng)管理軟件設(shè)備及打印機(jī)檢查周期3個(gè)月3個(gè)月內(nèi) 容診斷測(cè)試系統(tǒng)功能模塊測(cè)試表面檢查與清潔 線路接口端子的檢查 設(shè)備性能及運(yùn)行狀況測(cè)試（三）智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)（三）智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)（注：維護(hù)人員手頭應(yīng)備常用備件：各種備份放大器，各種分支、分配器、串接單元，終端盒等，各種規(guī)格的電線及高頻接頭線等。）（2 2）綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)維護(hù)設(shè)

7、備配線架用戶端檢查周期每半年每半年內(nèi) 容表面檢查與清潔 線路接口端子的檢查端口傳輸速率檢測(cè)(抽查)（3 3）有線系統(tǒng)有線系統(tǒng) 有線系統(tǒng)有線系統(tǒng) 維護(hù)設(shè)備用戶端檢查周期每半年內(nèi) 容端口信號(hào)強(qiáng)度檢測(cè)/抽查（4 4）安防監(jiān)控系統(tǒng)安防監(jiān)控系統(tǒng)安防監(jiān)控系統(tǒng)安防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)設(shè)備系統(tǒng)管理軟件中央監(jiān)控計(jì)算機(jī)、打印機(jī)紅外對(duì)射室外用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺(tái)檢查周期3個(gè)月3個(gè)月每天、1個(gè)月3個(gè)月內(nèi) 容診斷測(cè)試 系統(tǒng)功能模塊測(cè)試表面檢查與清潔線路接口端子的檢查 設(shè)備性能及運(yùn)行狀況測(cè)試；測(cè)試靈敏度兩次、紅外對(duì)射射線調(diào)整、探頭清潔檢查護(hù)套、支架、云臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)接收器的灰塵與鐵銹 支架與護(hù)套所需清潔、潤(rùn)滑及緊固 攝像機(jī)的

8、焦距調(diào)整與信號(hào)測(cè)試檢查護(hù)套、支架、云臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)接收器的灰塵與鐵銹 支架與護(hù)套所需清潔、潤(rùn)滑、油漆及緊固 攝像機(jī)的焦距調(diào)整與信號(hào)測(cè)試（5 5）單元門單元門 閉門器閉門器單元門單元門 閉門器閉門器方式日常定期檢查周期每天3個(gè)月內(nèi) 容閉門器及時(shí)維修、緊固 單元門每天清潔、及時(shí)維修、加油閉門器加液壓油、調(diào)整拉力單元門走形調(diào)整、加固（6 6）門禁樓宇對(duì)講系統(tǒng)門禁樓宇對(duì)講系統(tǒng) 門禁樓宇對(duì)講系統(tǒng)門禁樓宇對(duì)講系統(tǒng) 維護(hù)設(shè)備控制主機(jī)/管理機(jī)各配線盒 公共開關(guān)、門禁鎖用戶分機(jī)檢查周期3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月每半年內(nèi) 容表面檢查與清潔 系統(tǒng)功能及運(yùn)行狀況檢測(cè)；線路端口檢查 系統(tǒng)功能模塊測(cè)試；清潔鎖頭及鎖頭所需的潤(rùn)滑與調(diào)整

9、鎖頭與接觸傳感器的功能檢查；表面檢查與清潔 線路端口性能及運(yùn)行狀況測(cè)試（7 7）背景音樂系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)維護(hù)設(shè)備主控電腦網(wǎng)絡(luò)及設(shè)備端口檢查周期3個(gè)月3個(gè)月每半年內(nèi) 容表面檢查與清潔 系統(tǒng)功能模塊測(cè)試網(wǎng)絡(luò)檢查(見綜合布線系統(tǒng)) 設(shè)備：a.線路端接口檢查b.網(wǎng)絡(luò)信號(hào)測(cè)試線路端接口檢查 系統(tǒng)各功能測(cè)試商品房質(zhì)保期的規(guī)定商品房質(zhì)保期的規(guī)定（一）（一）建房1998102號(hào)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第五條規(guī)定： 1.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容 與保修期： 屋面防水： 3年； 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面： 1年 地下室、管道滲漏： 1年； 墻面、頂棚抹灰

10、層脫落: 1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂;1 年； 門窗翹裂、五金件損壞: 1年； 管道堵塞: 2個(gè)月； 供熱系統(tǒng)和設(shè)備： 1個(gè)采暖期 供冷系統(tǒng)和設(shè)備： 1個(gè)供冷期； 衛(wèi)生潔具 ： 1年； 燈具、電器開關(guān)： 6個(gè)月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。( (二二) )商品房質(zhì)保期起始時(shí)間的規(guī)定商品房質(zhì)保期起始時(shí)間的規(guī)定建房1998102號(hào)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第六條規(guī)定： 1.住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。 2.國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。( (三三) )中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第8080號(hào)號(hào)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第六條規(guī)定：建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。( (四四) )中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第8080號(hào)號(hào)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為： 1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（終身）； 2.屋