土地估價的五種方法

1、五種土地估價方法的詳細講解對收益還原法，市場比較法，成本法，剩余法，基準(zhǔn)地價修正法做出了詳細的講解 每種方法的公式是牢記的，步驟也要清楚，做題第一步把主要方法的公式列出來，就得分， 然后根據(jù)步驟一步步作就不會亂。一，收益還原法1 .在收益法中選擇相關(guān)資料，3年、5年的會在理論方法的小題中考選擇持續(xù)穩(wěn)定長期2 .年總收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入會是一個小考點。每個方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年總收益中的，而且是押金的利 息收入。在計算年總收益的時候，往往會給月租金，所以不要忘記乘以1 2,而且是客觀租金，還要 記得考慮空置。（3）復(fù)雜一點的就是分不同用途，商業(yè)、寫

2、字樓，要合并計算然后說年總費用，要明白4種情況下包含的內(nèi)容。在理論選擇里也可以考，綜合計算也可 以考，這是收益法至關(guān)重要的一項。*幾種主要用地方式中土地年總費用的主要內(nèi)容如下：1土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其它費用；*2房地出租：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費、房屋出租年應(yīng)交 稅金及其它費用；3經(jīng)營性企業(yè)：銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務(wù)費用及經(jīng)營利潤；4生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本（包括原材料費、人工費、運輸費等）、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅 金及附加、財務(wù)費用、管理費用及企業(yè)利潤。A.我們比較常見的就是房地出租的情況，千萬不要忘記年折舊費。建議收益法

3、看到重置價格 的時候就把年折舊費和房產(chǎn)現(xiàn)值都算出來，這樣肯定有分?jǐn)?shù)。在我們的00年實務(wù)的第一題，是一道用收益法求出不動產(chǎn)開發(fā)總價值，再用剩余法求土地 的。這里面容易糊涂的就是年折舊是根據(jù)重置價格來求得，而不是所謂的現(xiàn)值或者售價。B.計算年總費用中的稅金，一定要審題，看房產(chǎn)稅給的是按月計征租金的1 2%，還是按原 值扣除一部分后的1.2%，按月就要換算成年。C.不常見的經(jīng)營性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)求年總費用中，一定不要忘了銷售費用和利潤。3.確定土地純收益*要明白一個原理幾乎用于所有方法“房地產(chǎn)價格=房產(chǎn)價格（現(xiàn)值）+土地價格” “房地 產(chǎn)年凈收益=房產(chǎn)年凈收益+土地年凈收益”也就是說“房地=房+地”

4、。在確定的土地凈收益的時候，我們先要求出房產(chǎn)凈收益。房產(chǎn)凈收益=房產(chǎn)現(xiàn)值*建筑物還原率。房產(chǎn)現(xiàn)值=重置價*成新度=重置價-折舊總額=重置價-年折舊額*經(jīng)過年。（1）這里面就牽扯到了折舊年限的確定，要根據(jù)耐用年限和土地使用年限綜合確定，還要 考慮是否扣除建筑物殘值的問題，常考到。（2）經(jīng)過年限即建成后到時點。（3）值得注意的是“房產(chǎn)凈收益=房產(chǎn)現(xiàn)值*建筑物還原率?！边@里沒有年期修正，因為 現(xiàn)值已經(jīng)反映了使用年限。房產(chǎn)折舊體現(xiàn)了年期，所以無需修正。而后面的土地凈收益求出土地價格的時候，用了使用 年期，因為土地沒有折舊。4.確定土地還原率有3種方法，1土地收益于價格比率法2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法3投

5、 資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。常在選擇題中考，其中安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法， 安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率。特別記住是存 款利率，后面的各種方法中都是貸款利率?？梢岳斫獬砂踩木褪菄鴤?，國債當(dāng)然是存款。 然后就是綜合還原利率和土地還原利率、房產(chǎn)還原利率的計算，選擇題中經(jīng)常有這樣的小計 算，不同的收益要選擇相應(yīng)的還原率。R=(r1L+r2B)/(L+B)折舊后R=r1L+(r2+d)B/(L+B)折舊前5.收益法還有不同的公式，無限期、有限期、等額遞增、等比率遞增的公式要熟悉，理論方 法中的小計算題很常見。稍復(fù)雜一點的是年收益和費用都是等比率增長(或減少

6、)。我們分別計算，把它們看作是兩 塊都是等比率增長(或減少)，然后再收益-費用，就得到結(jié)果。用公式就是： P=A/(r±s1)-C/(r±s2)A總收益，C總費用S1總收益遞增或遞減比率S2總費用遞增或遞減比率遞增時取“一”，遞減時取“ + ”要牢記公式 V=a/r1-1/(1+r)nV=a/r+b/r2,可以這樣理解，前面是正常的，后面是增長的就除一個r2 , V=a/(r-s)這個 就是等比率增長了，收入增加風(fēng)險減少了，所以還原率就要減。一般都是無限年期的。收益法計算年總費用的時候，就是根據(jù)題目給的一項項計算，尤其注意每一項的基數(shù)是根據(jù) 重置價，還是年租金，是否考慮空置

7、，審題要細，一定要單項來求，這樣做對一項得一項的 分，千萬別列長公式自己都亂。二，然后比較法常用，在任何方法中幾乎都可以揉進去。小的修正比比皆是，概括成一句話，“A比B, 就是B為100,待估的永遠在分子上”1 .收集案例，剔出案例沒什么。要用途、年期什么的，這也就考小選擇，但往年綜合計算題 中也有2次考到了選擇比較案例。2 .建立價格可比基礎(chǔ)，比較重要我們常常忽略。要統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。常見的就是看看畝、平方米 呀，總價，單價，樓面地價，等等，要統(tǒng)一。3 .交易情況修正，一般很少見。4 .期日修正容易把環(huán)比定基增長揉進來，要分清段，數(shù)對月數(shù)。5 .區(qū)域因素個

8、別因素修正沒什么。在歷年考題中關(guān)于市場比較法的解析，它編制了交易日期指數(shù)表、區(qū)域、個別因素修正指數(shù) 表、年期修正表，這個方法很好，條理清晰，不會亂。6 .年期修正的公式也常用到，要熟練。7 .市場比較法的結(jié)果叫比準(zhǔn)價格，確定方法有4種。簡單算數(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法 中位數(shù)法眾數(shù)法。市場法也就是難在修正上了，誰在上面，誰是100，其它沒什么的。三，成本法成本法近兩年也常見到1 .就要把單位統(tǒng)一，1萬元/畝=15元/平米，1億元/平方公里=100元/平方米。2 .關(guān)于土地取得費，是客觀的。有3種情況，各自內(nèi)容不同。(1)征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū) 域

9、政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。(2)城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構(gòu) 筑物的補償費及拆遷安置補助費。城鎮(zhèn)拆遷安置費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付 的客觀費用來確定。(3)從市場購入土地時，土地取得費就是土地購買價格。這點在選擇題中經(jīng)常考。征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。就要跟法規(guī)結(jié)合，看補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，土地取 得費是6-10倍，開發(fā)費是4-6倍，安置補助費最高15, 土地取得費與安置補助費最高30 倍。安置補償?shù)娜丝诘扔嬎愣际浅Ｒ?guī)的，在法律基礎(chǔ)中的。3 .確定土地開發(fā)費，要按平均程度下的客觀費用，計算開發(fā)費包括了宗地紅線內(nèi)外

10、，還有 是指南上冊328頁提到的以受益程度的分?jǐn)倖栴}，分?jǐn)傎M用=受益程度*設(shè)施總費用。要注意是幾通一平，及對應(yīng)的開發(fā)費。曾經(jīng)有道真題考到這點。4 .下面就是成本法中最容易出錯的地方利息計算首先要明確計息期。5.3.6確定土地開發(fā)利息按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各 期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計算。土地取得費和稅費的計息期是全期。開發(fā)費有兩種方式，一種是全額半期，一種是半額全期。 超過1年就復(fù)利。5.確定各項稅費征地過程中發(fā)生的稅費一般有：(1)占用耕地的耕地占用稅；占用耕地的耕地開墾費；占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金；(4

11、)征地管理費；政府規(guī)定的教育基金及其它有關(guān)稅費。房屋拆遷過程中發(fā)生的稅費一般有: 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費；政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費。關(guān)于稅費，知道2種情況下對應(yīng)什么稅就行，常在選擇中考。* ”另外如果開發(fā)費是以當(dāng)年收取的基準(zhǔn)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費一般 需要在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這部分開發(fā)費的計息期也是整個開發(fā)期。（比較特 殊）”“土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定,利息率可選用 評估期日的銀行貸款利息率（考選擇）”成本法要記住的一句話“利息不計利潤，利潤不計利息”。計息基礎(chǔ)錯誤、計息期錯誤，利潤基礎(chǔ)錯誤是常見的改錯內(nèi)容。計息基礎(chǔ)包括:土地

12、取得費、 土地開發(fā)費、稅費。6 .土地增值收益，是成本法中比較重要的地方。投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）*投資回報率土地增值：是待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的 價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。常用公式”土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）*土地增值收益率” 其中的（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）叫做土地成本價格。當(dāng)土地增值收益是出讓金形式時，成本價格要單獨年期修正。如果增值收益給的是增值率則土地價格=成本價*（1+增值率）然后整體修正年期。要看增值收益是否有年期，然后針對修正，一般出讓金都是

13、最高年期的。如果劃撥土地，就修正到該用途最高年期，并且減去出讓金。（這考的是不同權(quán)利土地價格 評估）這里指增值收益沒有年期的限制，就跟開發(fā)費一樣。有年期的增值收益一般都以出讓金的形 式給出。7 .實際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地 最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余年限不一致，必須進行年期修正。要注意3種情況的年期修正，是否進行年期修正要具體分析：A、當(dāng)土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中 體現(xiàn)，不再另行修正；B、當(dāng)土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價 格一道進行年期修

14、正。C、當(dāng)待估宗地為已出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用年期修正。這點歷年必考，在綜合題中也有出現(xiàn)。成本法還可以參照指南上冊330頁。成本法是我們 唯一可以想做多少年就做多少年的方法,所以要注意年期修正。出讓土地就是剩余年期修正。 劃撥就是最高年限修正，還要注意扣除出讓金。8 .還有一個可出讓面積的問題?？沙鲎屚恋氐钠骄鶈渭恋乜偲骄鶈蝺r*總土地面積/可出 讓土地的面積（這個公式要會，理論中考選擇小計算題。）四.剩余法剩余法是綜合計算中常出現(xiàn)的方法，可以和其它3種方法結(jié)合。這樣的綜合計算題曾經(jīng)有 過3道。程序：（1）調(diào)查待估宗地的基本情況；（2）確定待估宗地的最有效利用方式；（3）估計開發(fā)建設(shè)周期和投

15、資進度安排；（4）估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；（5）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；（6）確定待估宗地的土地價格。基本公式:地價=房地開發(fā)總價值-開發(fā)成本-利潤剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正 常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。1 .剩余法的前提要確定最有效利用方式，剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估 價。允許運用于以下情形：（1）待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價； （2）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。2 .確定開發(fā)

16、周期和投資進度安排，就是好好審題，要劃清取得土地時間、開工時間、售出時 間、估價時點。指南上冊的341頁，開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到全部售出或 出租完畢的這個階段，可分為三個階段：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期（自取得土地使用權(quán)至開 工建設(shè)）工程建設(shè)期（自開工建設(shè)至建設(shè)竣工）空置或租售期（自竣工至銷售完畢）。 確定合理的周期，關(guān)系到后面的計息期，這是剩余法的難點和重點。在）0年實務(wù)第1題是 一個經(jīng)典的題。近幾年都考在“規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期”，也許以后會在“空置或租售期（自 竣工至銷售完畢）做文章”。*成本法和剩余法的開發(fā)期的區(qū)別：成本法就是一個客觀開發(fā)期，不考慮土地取得到開發(fā)的 時間。剩余法是

17、開發(fā)建設(shè)周期，分為三段?！俺杀痉ㄓ嬒⑵诤唵沃挥幸欢危Ｓ喾◤?fù)雜三段 都要考慮”。這個投資進度安排，要根據(jù)題目的要求“例如第一年45%,第二年55%”， 來計算開發(fā)費用的利息。3 .估算不動產(chǎn)總價值沒什么，主要是比較法和收益法的應(yīng)用。有可能分不同的用途例如底商、 寫字樓，部分出租、出售，或者有部分自用。要根據(jù)不同情況分別計算。自用部分也應(yīng)該有 虛擬收益，這是考點，有道真題中考過。4 .確定開發(fā)成本所有的月費用收益都要換算成年的，考慮空置等等，同收益法。在土地開發(fā)項目中，整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、 管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開

18、發(fā)成本包括購地稅費、 房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。*在剩余法中，有兩個稅費。一個是購地稅，發(fā)生在取得土地時。一個是銷售稅，發(fā)生在 銷售期。購地稅屬于投入成本，要和土地取得費一起計息。如果給的是投資利潤率，這部分 也是要計息的。為了避免出錯，我們計算的時候通常都是把（地儕購地稅費）一起作為未 知數(shù)，最后的時候再剝離出購地稅費，得到單純的地價。以前的真題中也常考這點。曾經(jīng)有道真題，分期付地價（開工時僅付地價的40%）,但不要考慮，我們要客觀的估價， 地價還是要整個計息。購地稅費一般都是地價的，再說銷售稅費，一般都是按照不動產(chǎn)總 價值的。建造費、管理費沒什么，就按題目一項一項的做，一

19、定要單獨列出來，這樣可以得分。5 .利息的計算是關(guān)鍵，易錯。基數(shù)、計息期，要注意。地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預(yù)付資本要計算利 息。銷售稅費不計利息，一般也不計利潤。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按 復(fù)利計算。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。這里是貸款利率。也許題目中給的 時存款利率或貸款利率，要正確選擇。6 .關(guān)于利潤的計算。剩余法和成本法不同。剩余法分為投資利潤率和開發(fā)利潤率。要看給的 利潤率對應(yīng)基數(shù)是什么。投資利潤率一般基數(shù)包括了前面的各項內(nèi)容，通常會有地價在里面，（曾經(jīng)有道真題投資利潤率的基數(shù)僅是建造費，簡化了計算，所以要特別

20、注意審題，避免無 用功）。開發(fā)利潤率，就很簡單了僅根據(jù)開發(fā)總價值（不動產(chǎn)總價）白泓得出來。在我們用剩余法求地價的時候，如果是投資利潤率，可能等式的左側(cè)有地價，右側(cè)的利息、 利潤中也含有地價未知數(shù)。而用開發(fā)利潤率，就簡單了，等式右側(cè)只有利息項有未知數(shù)。剩余法一般用于求地價，特別注意要剝離購地的稅費。求出來的也一般都是總價。最后要再 根據(jù)題目要求計算出單價。還可以用來確定利潤率，或者容積率。在真題中有一道是98年取得土地，99年開發(fā)，2年開發(fā)期，00年貸款。如果建成后售完。 估價時點是00年，地價計息期3年，開發(fā)費分期投入。最后得到的地價要進行年期修正， 修到48年期。而房產(chǎn)的收益期只有47年。基

21、準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本法、剩余法都要注意最后的年期修正。剩余法是比較復(fù)雜的方法，其中可以結(jié)合其他方法。明白剩余法的基本原理就不會混淆了。五.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基本公式利用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價評估宗地地價時，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響 因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn) 地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：V=V1bX（1士£Ki） XKj（58）式中：V： 土地價格V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價£Ki：宗地地價修正系數(shù)Kj:估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在綜合計算題中幾乎沒有考到過，但報告改錯中常見，問答題