第13章 為什么住宅具有差異性

1、第5篇 住宅第13章 為什么住宅具有差異性【教學目的】【教學目的】o通過本章學習，使學生了解住宅的價格特征，掌握搬遷成本。【重點難點】【重點難點】o搬遷成本o過濾模型住宅自身的三個特征o住宅具有異質(zhì)性。n不同住宅的面積、房齡、類型、內(nèi)部特征、公用系統(tǒng)、區(qū)位等都有顯著不同。o住宅是耐用品。n隨著時間，通過維修不同，住宅使用價值可以快或慢的速度遞減。o搬遷是有成本的。n當收入或住宅偏好發(fā)生 變化時，消費者 不能迅速調(diào)整他們的住宅消費。第一節(jié) 異質(zhì)性與特征價格用特征價格評估得到的信息o基礎(chǔ)價格。n一套住宅有三間臥室，距市中心5英里，房齡為6年。這種一般住宅的平均價格（假定）為200,000美元。o易

2、達性價格（路程價格）。n到市中心的距離每增加1英里，住宅價格就降低2000美元。o面積。n每增加一間臥室，住宅價格上升30000美元；房子越大，價格越高。o房齡。n房齡每增加1年，住宅價格下降500美元。o空氣質(zhì)量。n空氣污染每增加1單位，住宅價格下降1000美元。o學校價格。n當?shù)匦W教學質(zhì)量每增加1單位(以平均考試分數(shù)來衡量)，住宅價格上 升2000美元；學校越好；該地區(qū)住宅價格越高。第二節(jié) 耐久性、質(zhì)量退化與維護一、選擇質(zhì)量水平oMR=MC二、質(zhì)量變化與退出o1、當MC曲線完全在MR曲線之上時，這套住宅將退出市場。2、退出方式o暫時封存n租金上升的預期或留置成本較低時，o轉(zhuǎn)換用途n當轉(zhuǎn)向

3、活動所獲收益大于轉(zhuǎn)換的成本時，轉(zhuǎn)向就是有利可圖的。o放棄三、廢棄住宅與公共政策1、廢棄住宅的外部成本、廢棄住宅的外部成本o成為過路人的臨時住所和和犯罪分子銷售地點。o降低了所在社區(qū)的吸引力，社區(qū)租金隨之下降。o導致更多的建筑物被廢棄，形成了自我強化的惡性循環(huán)。四、耐用性與供給彈性1、住宅價格上漲提高供給規(guī)模的途徑o修建更多新住宅o提高被使用住宅的維護o改造住宅2、住宅供給的價格彈性o房齡為10年的舊住宅的供給彈性在0.20.3之間。（Ozanne and Struyk,1978）o出租住宅的長期供給彈性在0.30.7之間。（De Leeuw and Ekanem,1971）第三節(jié) 搬遷成本與消

4、費失衡1、搬遷成本、搬遷成本o支付搬家費用n請人搬家；n自己的勞務(wù)成本。o生活模式改變n周圍環(huán)境改變。2、兩個經(jīng)驗o家庭不會對環(huán)境變化立即作出反應(yīng)，如收入增長或者住宅質(zhì)量下降；相反，會容忍理想住宅與實際消費的住宅水平之間存在一定的差距。o當家庭進行搬遷時，住宅消費變化非常大。第四節(jié) 住宅市場的過濾模型住宅過濾過程的2個基本的特征o質(zhì)量下降。n住宅所提供的服務(wù)隨著時間的推移而不斷減少。o所有者（居住者）收入下降。一、過濾與住宅供給階梯1、假設(shè)、假設(shè)o住宅質(zhì)量每年下降，所有者定期對住宅進行定期維護。o潛在的質(zhì)量下降趨勢可以被逆轉(zhuǎn)，但是必須付出進行重新修建和技術(shù)革新所需要的高額成本。o每個家庭理想住

5、宅和質(zhì)量與現(xiàn)實之間的差距都有最大值。2、過濾過程o首先，住宅質(zhì)量下降到質(zhì)量階梯的最低點時，將退出原有市場，此時新建住宅將位于質(zhì)量階梯最高的位置上。o其次，新建住宅將被高收入家庭占據(jù)，同時出售使用過的住宅，使其他家庭達到理想的住宅水平。二、新住宅補貼o雖然新住宅被高收入家庭占據(jù)，o但補貼政策加速了高收入家庭的住宅向低收入家庭的過濾，o因此每個人都從補貼中受益。三、增長控制效應(yīng)1、后果、后果o第一，住宅價格上漲。因為降低了住宅供給。o第二，住宅質(zhì)量退化減少。因為維修、改造支出增加。四、收入增長與住宅過濾o住宅需求會隨著收入提高而提高，住宅過濾可以獲得更高的利潤。五、增長控制對價格的影響1、質(zhì)量選擇、質(zhì)量選擇o（1）高質(zhì)量住宅所有者的選擇n不采取任何措施，住宅滑向質(zhì)量中等市場；n支付一定費用，使住宅質(zhì)量保持在較高的水平。o（2）中的質(zhì)量住宅所有者的選擇n不采取任何措施，住宅滑向質(zhì)量低等市