居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法

1、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法長江大學城市建設(shè)學院城市規(guī)劃系 魯長亮2012年11月居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計理論專題一個居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案是如何生成的？居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法n 基礎(chǔ)信息收集n 規(guī)劃前期研究n 規(guī)劃初步方案n 技術(shù)性檢查 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集一、建設(shè)方基本思路。二、上位規(guī)劃信息收集。三、基地現(xiàn)狀調(diào)研。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集一、建設(shè)方基本思路。 建設(shè)長江大學教工住宅小區(qū)。特點：1、面積：國家對高校教師住宅面積有相關(guān)標準，與職稱正相關(guān)。2、人群特點：以

2、長江大學而言，存在有安居型（解決無固定住房人群）和改善型(解決已有房，但有提升意愿的人群）兩種需求。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集二、上位規(guī)劃信息收集。n城市規(guī)劃上位規(guī)劃要求（控規(guī)要求）n地方房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律法規(guī) 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集二、上位規(guī)劃信息收集。包括該地塊的控制性詳細規(guī)劃，明確控制指標。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集屬性值數(shù)據(jù)解讀用地性質(zhì)R21二類居住用地里的住宅用地用地

3、面積4.8ha72畝/48000平方米容積率2.5-3.5120000168000平方米的建設(shè)量建筑密度28%平均層數(shù)為9-12.5綠地率30%后退道路紅線8機動車出入口方位S？規(guī)范原則上不允許對城市主干道開口，如果開，需要注意什么？建筑限高100最高33層左右停車泊位312強制指標約在0.2車/戶左右解釋說明：容積率=建筑總面積/建設(shè)用地總面積建筑密度=(建筑基底總面積/建設(shè)用地總面積)*100%平均層數(shù)=建筑總面積/建筑基底面積=容積率/建筑密度 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集二、上位規(guī)劃信息收集。荊州市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)

4、政策。n 保障房建設(shè)有優(yōu)惠政策n 房地產(chǎn)契稅廉租房公租房經(jīng)適房90平方以下，1%，90-140平方，2%，140平方米以上，4% 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集三、基地現(xiàn)狀調(diào)研?；刂苓吳闆r調(diào)研?；貎?nèi)部特質(zhì)調(diào)研。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集三、基地現(xiàn)狀調(diào)研。基地周邊情況調(diào)研。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集基地周邊情況調(diào)研。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居

5、住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集三、基地現(xiàn)狀調(diào)研。基地周邊情況調(diào)研?；貎?nèi)部特質(zhì)調(diào)研。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集三、基地現(xiàn)狀調(diào)研。建筑普遍比較老舊，如整體開發(fā)，總拆遷面積約為21000平方米。其中教師住宅138戶。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集三、基地現(xiàn)狀調(diào)研。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法基礎(chǔ)信息收集階段小結(jié)1、定性：教工住宅區(qū)（建設(shè)內(nèi)容以住宅為主、需配建商業(yè)服務設(shè)施、現(xiàn)狀景觀較好區(qū)域宜保留）2、定量：

6、明確建設(shè)核心指標（最大可建設(shè)面積為168000平方米，最高可建33層，平均層數(shù)不低于9層.)仍不明確的問題：定量的具體化（套數(shù)及套型大小） 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法規(guī)劃前期研究一、開發(fā)模式選擇。二、時代特征三、經(jīng)濟考量 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法一、開發(fā)模式選擇。n保障房開發(fā)模式 根據(jù)荊州市城區(qū)經(jīng)濟適用房管理辦法第十一條的規(guī)定，經(jīng)濟適用房套戶均建筑面積宜控制在70平方米左右，特殊情況，需報請市政府批準后面積可適當調(diào)整。荊州市經(jīng)濟適用房小區(qū)套型面積情況統(tǒng)計一覽表序號經(jīng)濟適用房小區(qū)

7、名稱套型面積（平方米/戶）1南湖路經(jīng)濟適用住房小區(qū)51-992柳垸二路幸福家園經(jīng)濟適用住房63-733航空路經(jīng)濟適用住房小區(qū)58-71 根據(jù)城市規(guī)劃，4.8公頃共計可開發(fā)建筑面積為16.8萬平方米，如以70平方米的戶均建筑面積計算，則能滿足的最大2400戶入住。 此種方式的優(yōu)點在于在土地屬性由教育用地轉(zhuǎn)化為住宅用地過程中具有政策支持，成本最低；同時，滿足戶數(shù)多。 缺點是戶均面積過小，不能滿足教師在職稱、家庭收入提高，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化后對住房的真正需求，建設(shè)完成后，仍屬于過渡型住房。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法一、開發(fā)模式選擇。n商品房開

8、發(fā)模式 由于經(jīng)適房受相關(guān)政策的約束過多，因此，部分高校直接采用了商品房開發(fā)的模式，套型大小約束相對較小，但需承擔較高的地價成本。部分高校教工住宅商品化開發(fā)情況一覽表 目前各高校教工住宅面積均較大，考慮到武德路校區(qū)所處的地理區(qū)位位于城市成熟區(qū)域，加之目前國家對于大套型的控制引導政策，建議取較低值，即戶均建筑面積為120平方米左右。此種情況下，共可建教工住宅1400套左右。序號學校名稱建設(shè)總量（平方米）套數(shù)平均面積（平方米）1海南大學47000027001742湖南工業(yè)大學25000021001193安徽大學1200009011334西安建筑科技大學3000002000150 目 錄l基礎(chǔ)信息收集

9、l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法規(guī)劃前期研究一、開發(fā)模式選擇。結(jié)論：1、宜采用商品房開發(fā)模式，但對于經(jīng)濟適用房政策要盡量加以利用。2、宜采用戶均120平方米的套型。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法二、時代特征老齡化社會（無障礙設(shè)施，良好的生態(tài)環(huán)境，更多的安全活動場所）車行時代（汽車數(shù)量劇增、安全問題、停車問題）結(jié)論：1、推薦使用電梯房。2、營造適合老年人活動的無車或少車的景觀活動空間。3、停車位比例宜考慮到遠期可能的需求。提高配建標準。至少達到荊州市新建中檔住區(qū)配建標準，即0.6車位/戶） 目 錄l基礎(chǔ)信息收

10、集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法三、經(jīng)濟考量土地成本（劃拔 or 招拍掛出讓）建安成本多層（1000元/m2）、小高層（9-11層，1300元/m2）、高層（12-18層，1500元/m2 ；18-33層，1800元/m2 ），如果每單元面積超過500平方米，則由于防火要求成本會進一步提高。景觀成本環(huán)境較好的小區(qū)建設(shè)標準（300元/m2）城市建設(shè)配套費及相關(guān)規(guī)費 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法階段小結(jié)（基礎(chǔ)信息收集+規(guī)劃前期研究）規(guī)劃設(shè)計的三要素：目前的階段：定性 -定量-定位定性 定量 定位（建什么？）（

11、建多少？）（怎么建？） 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法階段小結(jié)（基礎(chǔ)信息收集+規(guī)劃前期研究）1、定性 長江大學教工居住區(qū) 具體而言： 1、建設(shè)內(nèi)容以住宅為主、主體考慮安居型和改善型人群的需要。 2、需配建商業(yè)服務設(shè)施、不配建教育設(shè)施； 3、現(xiàn)狀景觀較好區(qū)域宜保留； 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法階段小結(jié)（基礎(chǔ)信息收集+規(guī)劃前期研究）2、定量 1、總建設(shè)量：168000平方米。 2、套型大?。浩骄?20，宜采用80-90平方米（經(jīng)適房政策因素）與130-140平方米（契稅因素）進行組合的套

12、型、拉大級差，可同時滿足教工安居型和改善型兩種需求。 3、建筑層數(shù)：考慮到老年人對電梯的需求和景觀需求（借荊沙河景觀），同時，兼顧經(jīng)濟技術(shù)成本（18-33層整個區(qū)段，成本差距不大），因此，規(guī)劃建筑層數(shù)盡量向33層靠攏。 4、建筑幢數(shù)預估：考慮到防火及電梯利用率的要求，每單元標準層面積控制在500平方米（防火分區(qū)面積上限），則總建筑量約為12個單元。 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法規(guī)劃初步方案步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局核心：解決定位（怎么建）的問題。步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)

13、三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局1、連接出入口保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局2、環(huán)形優(yōu)化保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局3、因地制宜保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路

14、體系四、明確景觀體系五、建筑布局4、通而不暢保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局1、景觀選址保留綠地出入口出入口商業(yè)服務步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局2、道路適應優(yōu)化保留綠地出入口出入口商業(yè)服務北步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局1、環(huán)境順應（南北向）保留綠地出入口出入口商業(yè)服務北步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局2、環(huán)境順應（道路+景觀）保留綠地出入口出入口商業(yè)服務北步驟：

15、一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局3、環(huán)境順應（道路）保留綠地出入口出入口商業(yè)服務北步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局4、道路優(yōu)化保留綠地出入口出入口商業(yè)服務北步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局5、公建賦型保留綠地出入口出入口商業(yè)服務北步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局6、整體優(yōu)化地下停車場區(qū)域步驟：一、分析結(jié)論梳理二、明確功能分區(qū)三、明確道路體系四、明確景觀體系五、建筑布局6、整體優(yōu)化 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法技術(shù)性檢查1、日照檢查（日照分析，強制）2、通風檢查（非強制）3、技術(shù)指標檢查（強制，內(nèi)容及形式需滿足控規(guī)要求） 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法技術(shù)性檢查1、日照2、通風3、采光 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法技術(shù)性檢查2、通風檢查（非強制、常作為方案優(yōu)化的依據(jù)） 目 錄l基礎(chǔ)信息收集l規(guī)劃前期研究l規(guī)劃初步方案l技術(shù)性檢查l總結(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方法3、技術(shù)指標檢