物業(yè)工程部管理手冊培訓(xùn)

1、物業(yè)工程部管理手冊培物業(yè)工程部管理手冊培訓(xùn)訓(xùn)浙江中天物業(yè)管理有限公司浙江中天物業(yè)管理有限公司目錄目錄基 礎(chǔ) 管 理運(yùn) 行 管 理安 全 管 理危 機(jī) 管 理維 修 管 理主要設(shè)備主要設(shè)備物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包括以下：大致包括以下：建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備、人防設(shè)備等）供冷與通風(fēng)設(shè)備、人防設(shè)備等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）等）房屋廚房設(shè)備房

2、屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋景觀設(shè)備基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。設(shè)備維修資

3、料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、設(shè)備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等。技術(shù)革新記錄等。設(shè)備資料管理：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報、考評設(shè)備資料管理：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報、考評資料等。資料等?；A(chǔ)管理基礎(chǔ)管理規(guī)章制度規(guī)章制度生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度。理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度。責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報告制度、安全制責(zé)任制度：包

4、括崗位責(zé)任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等。度、交接班制度等?；A(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn)教育與培訓(xùn)對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳與教育。使用設(shè)備的宣傳與教育。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度。設(shè)備運(yùn)行管理制度。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動組織設(shè)備運(yùn)行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分

5、工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需求，定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水電工組等。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是合理

6、分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動勞動組織目的，一是合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采力。二是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率取合理的勞動組織形式提高勞動效率運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度。設(shè)備的巡視工作制度。崗位責(zé)任制度。崗位責(zé)任制度。上班與交接班制度。上班與交接班制度。記錄與報表制度。記錄與報表制度。報告制度。報告制度。服務(wù)規(guī)范。服務(wù)規(guī)范。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。安全管理安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳。加強(qiáng)安

7、全教育與宣傳。設(shè)備安全管理措施。設(shè)備安全管理措施。落實(shí)設(shè)備合格證制度。落實(shí)設(shè)備合格證制度。安全責(zé)任制度。安全責(zé)任制度。安全管理安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳加強(qiáng)安全教育與宣傳對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。意識。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報欄。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。定期召開業(yè)主和使用人座談會。安全管理安全管理設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施對一些特殊

8、或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全保護(hù)措施。保護(hù)措施。定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試。定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試。制定設(shè)備的安全管理制度。制定設(shè)備的安全管理制度。安全管理安全管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度。如電梯。落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度。如電梯。要求使用與維修人員持證上崗。要求使用與維修人員持證上崗。安全管理安全管理安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項責(zé)任內(nèi)容明確下來。在崗位責(zé)任制

9、中，安全必須作為一項責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責(zé)。安全管理，人人有責(zé)。形成一整套安全責(zé)任制度。形成一整套安全責(zé)任制度。安全管理安全管理特種設(shè)備特種設(shè)備特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度。等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。配合安全檢查，落實(shí)合格證制度。配合安全檢查，落實(shí)合格證制度。形成一整套安全責(zé)任制度。形成一整套安全責(zé)任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理查明危

10、機(jī)原因。查明危機(jī)原因。減少或控制破壞、損失程度。減少或控制破壞、損失程度。迅速、正確的反應(yīng)。迅速、正確的反應(yīng)。制止危機(jī)繼續(xù)存在。制止危機(jī)繼續(xù)存在。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理重點(diǎn)重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事。鎮(zhèn)定行事。勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限。勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限。配合政府部門之行動。配合政府部門之行動。善用資源。善用資源。知人善任。知人善任。小心媒體之處理。小心媒體之處理。控制群眾情緒控制群眾情緒工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因 硬 件 軟 件-設(shè)計 制度-維修 監(jiān)察-更改 經(jīng)驗-突發(fā) 效率(反應(yīng))工程危機(jī)工程危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)法規(guī)法規(guī)供應(yīng)供應(yīng)突發(fā)突發(fā)工

11、程危機(jī)管理工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）規(guī)章制度）每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計的危險性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）（監(jiān)察）配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)）（案例討論，演習(xí)）經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理確認(rèn)位置-電梯編號、樓層。通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況。安撫乘客，注意傷病。技工：盡快救人。密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理/保安：注

12、意等待人群（疏導(dǎo)），（疏導(dǎo)），安排臨時指導(dǎo)員。盡快救出被困乘客,注意空氣暢順。 跟進(jìn)乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助。查究原因，盡快修復(fù)改善。詳盡報告, 注意事項：考慮設(shè)備之價值。工程管理工程管理危機(jī)處理危機(jī)處理應(yīng)變準(zhǔn)備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施 保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備 保護(hù)地下室 保護(hù)電梯 保證去水道暢通工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理密切留意政府有關(guān)部門通知/指示( (一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) )派遣專責(zé)人員報告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有

13、人員( (關(guān)閉所有電源保護(hù)關(guān)閉所有電源保護(hù)/ /攜帶財物攜帶財物) )事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位( (小心安全小心安全) )詳盡報告( (拍照記錄拍照記錄) )向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠)工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）關(guān)閉/切斷水源防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞（堵塞/ /疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）（必須保證排水有效及順通）進(jìn)行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之

14、隱患）（可能引致之隱患）清潔及修復(fù)詳盡報告（拍照記錄）（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查

15、水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用)加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備適時做戶外檢查工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖。保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示。安排膳食。小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵?。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理檢查損毀情況。執(zhí)行清理工作。

16、協(xié)助客戶恢復(fù)。檢修受損設(shè)備。詳盡報告（拍照記錄）。向保險公司提交報告，要求索賠。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情。盡快報告現(xiàn)場情況。確實(shí)誤報，盡快消防 控制復(fù)位。調(diào)查誤報原因。消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報告。如有需要，安排進(jìn)行維修。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理確認(rèn)火警后，盡快評估是否報消防部門。確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組?？紤]是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）。（封鎖大廈，許可人士除外）。派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火。切斷火場電源。關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）。（派專人操作）。協(xié)助消防員滅火。火警過

17、后，清理場地。詳盡報告，照相。如有需要，向保險公司索賠。分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理如證實(shí)氣體泄漏，必須報警。急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法。現(xiàn)場查證是否屬實(shí)。切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為。關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對講機(jī)等。無論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流。關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān)。疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）。保安，防止盜竊）。將昏迷者（暈倒）（暈倒）移至空氣流通之處急救。讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備故障（如屬設(shè)備故障-搶修）。搶修）。查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任。詳盡報告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問題）。（物

18、業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問題）。維修管理維修管理設(shè)備的三級保養(yǎng)定期檢查計劃維修計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價維修管理維修管理設(shè)備的三級保養(yǎng)設(shè)備的三級保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等一級保養(yǎng)：按計劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)維修管理維修管理定期檢查定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗，是設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量維修管理維修管理房屋安全檢查房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理維修管理計劃維修計劃維修計劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計劃維修工作的基本依據(jù)。維修管理維修管理計劃維修計劃維修