、成本部管理制度與流程

1、三、成本部管理制度與流程（一）工程預(yù)結(jié)算管理及審核作業(yè)指引1。目的為加強(qiáng)公司工程預(yù)結(jié)算的規(guī)范化管理，結(jié)合工程造價(jià)形成的特點(diǎn)，通過(guò)合理地確定工程造價(jià)及有效地控制工程造價(jià)而提高工程預(yù)結(jié)算工作的效益，制定本管理辦法2.適用范圍公司所有工程的預(yù)算及結(jié)算的編制、審核工作；工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的變更、簽證、索賠等需確定費(fèi)用的審核工作.3。術(shù)語(yǔ)和定義（1）預(yù)算即施工圖預(yù)算，指根據(jù)施工圖紙計(jì)算的工程量、施工組織設(shè)計(jì)和雙方合同規(guī)定采用的工程預(yù)算定額、單位估價(jià)表及各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料預(yù)算價(jià)格、建設(shè)地區(qū)的自然和技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等資料，進(jìn)行計(jì)算和確定單位工程或單項(xiàng)工程建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件。（2）結(jié)算指工程竣工驗(yàn)收后，

2、根據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等與工程造價(jià)相關(guān)的資料編制的最終工程造價(jià)文件。4.職責(zé)（1）成本管理部成本管理部是工程預(yù)結(jié)算工作的主要職能部門(mén)，對(duì)工程預(yù)結(jié)算的編制審核工作負(fù)主要責(zé)任。負(fù)責(zé)組織主體工程預(yù)算的編制和審核工作。負(fù)責(zé)工程預(yù)算和結(jié)算的復(fù)審工作，確保其準(zhǔn)確性。根據(jù)結(jié)算完的工程提出成本管理建議。（2）項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)提供預(yù)算工程的工程進(jìn)度安排資料、施工組織設(shè)計(jì)等相關(guān)資料。負(fù)責(zé)主體工程以外預(yù)算的編制和審核工作，并報(bào)成本管理部復(fù)核負(fù)責(zé)核實(shí)簽證工程量，并負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)變更和簽證費(fèi)用的審核，2萬(wàn)元以上的簽證和5萬(wàn)元以上的設(shè)計(jì)變更必須報(bào)成本管理部復(fù)核。負(fù)責(zé)督促施工單位上報(bào)工程結(jié)算書(shū)，并收集完整、合格的結(jié)算資料

3、，負(fù)責(zé)審核確認(rèn)預(yù)、結(jié)算資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。負(fù)責(zé)組織工程結(jié)算的編制和審核。負(fù)責(zé)填報(bào)竣工時(shí)的工程竣工結(jié)算工作交接單和工程結(jié)算定案單。將工程結(jié)算資料移交成本管理部復(fù)核.（3）設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提供方案、有效的施工圖紙及其它相關(guān)資料。負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)設(shè)計(jì)變更。（4）工程管理部負(fù)責(zé)向項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、其它與招投標(biāo)相關(guān)文件、合同條件等資料的交底工作，詳見(jiàn)工程合同交底作業(yè)指引。5。工作程序（1）工程預(yù)結(jié)算工作的一般規(guī)定施工圖預(yù)算可本公司自行編制，也可以委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編審；委托的機(jī)構(gòu)必須已經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門(mén)認(rèn)可且具備乙級(jí)以上（含乙級(jí)）資質(zhì)證書(shū)。委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程預(yù)結(jié)算，在造價(jià)咨詢委托合同

4、中應(yīng)明確要求其提供計(jì)算底稿（包括工程量、鋼筋實(shí)際含量的詳細(xì)計(jì)算書(shū)）及與承包單位核對(duì)后的預(yù)結(jié)算資料，并同時(shí)提供與承包單位的核對(duì)差異情況說(shuō)明.工程預(yù)結(jié)算負(fù)責(zé)部門(mén)應(yīng)整理齊全工程預(yù)結(jié)算工作所需的必備資料，資料必須完整、簽章齊備、編號(hào)準(zhǔn)確，并指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行分類、裝訂、存檔；工程預(yù)結(jié)算工作的必備資料主要包括：I材料價(jià)格（政府指導(dǎo)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、甲供材料、限價(jià)材料通知書(shū)）；n招標(biāo)、投標(biāo)文件等確定合同價(jià)格的文件（包括中標(biāo)單位的投標(biāo)書(shū)、雙方達(dá)成一致的預(yù)算書(shū)等）；出工程合同（包括合同審批表）；W施工組織設(shè)計(jì)方案、施（竣）工圖、圖紙會(huì)審記錄、監(jiān)理日記；v雙方確認(rèn)的所有工程（包括變更、簽證）的預(yù)算書(shū)；VI工程竣工驗(yàn)

5、收資料（工期或者質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項(xiàng)目應(yīng)提供相應(yīng)的明確責(zé)任的說(shuō)明）；W其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等.工程預(yù)結(jié)算的劃分，共劃分為建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)。編號(hào)由成本管理部按照成本管理軟件相應(yīng)編號(hào)規(guī)則進(jìn)行編號(hào)。（2）工程結(jié)算注意事項(xiàng)工程結(jié)算工作交接單各項(xiàng)內(nèi)容必須填寫(xiě)完整工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定級(jí)別；工程結(jié)算工作交接單中明確存在合同外增減工程，需有項(xiàng)目部或設(shè)計(jì)部相關(guān)人員簽字，并至少有相應(yīng)部門(mén)經(jīng)理簽字，審批權(quán)限按現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更權(quán)限處理；現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更單順序號(hào)不連貫、公章及簽字不全，無(wú)施

6、工后完成情況不得作為結(jié)算書(shū)附件參與結(jié)算；在結(jié)算工作進(jìn)行前，成本人員應(yīng)至少閱讀一遍合同，重點(diǎn)復(fù)核：工程內(nèi)容、水電費(fèi)、結(jié)算方式、結(jié)算時(shí)間、質(zhì)保金、工期和質(zhì)量獎(jiǎng)罰等；對(duì)提供工程結(jié)算文件中存在易產(chǎn)生岐意、表示不清晰的文件，退回經(jīng)辦人；結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行；結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場(chǎng)合理低價(jià)進(jìn)行確定（3）非主體建筑安裝工程預(yù)算編制及審核程序設(shè)計(jì)部提供詳細(xì)的施工圖，項(xiàng)目經(jīng)理部結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確定施工方案，承包方編制工程預(yù)算書(shū)，由項(xiàng)目經(jīng)理部成本組負(fù)責(zé)編制及審核預(yù)算，項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理批準(zhǔn)，10萬(wàn)元以上的預(yù)算須成本管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。工程預(yù)算確定后，成本審核人員應(yīng)在審核后的預(yù)算書(shū)封

7、面上簽字，并申報(bào)成本管理部復(fù)核和批準(zhǔn).工程預(yù)算價(jià)經(jīng)公司批準(zhǔn)后，項(xiàng)目經(jīng)理部、工程管理部依據(jù)審定價(jià)簽定工程施工合同，并將審定后的工程預(yù)算做為合同附件.（4）主體建筑安裝工程預(yù)算編制及審核程序設(shè)計(jì)部提供施工圖項(xiàng)目經(jīng)理部結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確定施工方案，承包方編制工程預(yù)算書(shū)。主體建筑安裝工程預(yù)算由咨詢公司按施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、相關(guān)合同編制并審核施工圖預(yù)算。咨詢公司確定工程預(yù)算后，成本管理部復(fù)核完畢，送項(xiàng)目經(jīng)理部成本組存檔。（5）非主體建筑安裝工程結(jié)算編制及審核程序項(xiàng)目經(jīng)理部工程組出具工程結(jié)算工作交接單并匯總竣工結(jié)算資料；項(xiàng)目經(jīng)理部成本組確認(rèn)竣工結(jié)算資料；項(xiàng)目部成本組審核完畢（含內(nèi)部復(fù)審），填寫(xiě)工程結(jié)算

8、定案單（填寫(xiě)要求見(jiàn)附表一）。送項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理復(fù)核、簽字；10萬(wàn)元以上結(jié)算需報(bào)送成本管理部經(jīng)理復(fù)核、簽字；所有結(jié)算均由財(cái)務(wù)總監(jiān)復(fù)核、簽字；所有結(jié)算均由法人代表（授權(quán)人）批準(zhǔn)；（6）主體建筑安裝工程結(jié)算編制及審核程序項(xiàng)目經(jīng)理部工程組出具工程結(jié)算工作交接單；項(xiàng)目部成本組匯總竣工資料并確認(rèn)；竣工資料包括：工程預(yù)算，承包方所報(bào)結(jié)算，備忘錄，竣工圖，現(xiàn)場(chǎng)簽證，設(shè)計(jì)變更等合同規(guī)定可作為結(jié)算依據(jù)的資料；項(xiàng)目部成本組將工程結(jié)算資料確認(rèn)單提供給咨詢公司；咨詢公司根據(jù)以上資料，編制并審核主體建筑安裝工程結(jié)算；項(xiàng)目部成本組對(duì)咨詢公司審核后的結(jié)算進(jìn)行復(fù)審;復(fù)審后填寫(xiě)工程結(jié)算定案單（填寫(xiě)要求見(jiàn)附表一）；工程結(jié)算定案單依次

9、送項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)復(fù)核并簽字；工程結(jié)算定案單最終由公司法人代表（授權(quán)人）批準(zhǔn)；6.支持性文件施工合同工程成本管理圖紙管理作業(yè)工程合同交底作業(yè)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理作業(yè)成本管理軟件操作附表：工程結(jié)算定案表工程名稱工程名稱全稱、專業(yè)開(kāi)工日期合同開(kāi)工時(shí)間竣工日期按結(jié)算申請(qǐng)時(shí)間保修截止日期統(tǒng)一寫(xiě)“見(jiàn)保修合同”或“合同有關(guān)保修條款”合同價(jià)格如果一份合同幾個(gè)單體只有一個(gè)合同價(jià)，按建筑面積攤各自單體合同價(jià)送審造價(jià)施工單位送審價(jià)結(jié)算造價(jià)復(fù)審造價(jià)（此造價(jià)為該工程不含各類扣款的完全造價(jià)）建筑規(guī)模可以描述清楚規(guī)模如：m2、m、個(gè)等取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按施工合同增減造價(jià)下調(diào)為：-上調(diào)為：+單位造價(jià)造價(jià)/建筑規(guī)

10、模質(zhì)保金按合同百分比x工程造價(jià)結(jié)算造價(jià)拆分按成本管理軟件口徑拆分至X期XX科目施工單位1.請(qǐng)核對(duì)公章是否與施工合同公章完全一致2.請(qǐng)施工單位填寫(xiě)“同意此結(jié)算價(jià)3.請(qǐng)施工單位填寫(xiě)：經(jīng)辦人姓名、時(shí)間、聯(lián)系電話建設(shè)單位1.本結(jié)算依據(jù)如：*施工圖紙變更單簽字單實(shí)際測(cè)量包死價(jià).2.本結(jié)算依據(jù)合同編號(hào)。3.本結(jié)算依據(jù)定額、取費(fèi)級(jí)別.4.質(zhì)保金：是否扣除、數(shù)值。5.水費(fèi)、電費(fèi)：是否扣除、扣除方式、數(shù)值。6.配合費(fèi)：是否需扣除、數(shù)值。7.審核人:簽名、時(shí)間項(xiàng)目總經(jīng)理.。財(cái)物總監(jiān).。法人代表。.。備注1.如有扣款等問(wèn)題需特殊說(shuō)明一定填寫(xiě)。2.其它需補(bǔ)充備注說(shuō)明的事宜。工程成本控制措施為實(shí)現(xiàn)我方既定的收益目標(biāo)，在

11、售價(jià)基本確定的前提下，從各方面降低成本無(wú)疑成為唯一的保效選擇。從房地產(chǎn)成本階段控制理論及成本構(gòu)成上分析，應(yīng)從以下各方面加強(qiáng)工程項(xiàng)目成本的控制：1、優(yōu)化設(shè)計(jì)，于設(shè)計(jì)階段考慮最大商業(yè)可銷售面積，以期達(dá)到最大銷售額。更改后的擴(kuò)初圖，公司組織全部主管以上人員，共同探討、分析，降低商業(yè)部分中公攤部分的建筑面積對(duì)于規(guī)范允許的機(jī)房之類不在銷售范圍內(nèi)的部分，在保證使用功能的前提下，盡量設(shè)置于最下層。建議取消首層商業(yè)部分的廁所，把廁所設(shè)置于B1及F2層；2、細(xì)化設(shè)計(jì)，減少施工過(guò)程中的變更洽商量。大項(xiàng)的變更洽商的簽訂應(yīng)采用四方會(huì)簽制，參加簽字人員有我方工地代表、我方工程造價(jià)人員、監(jiān)理單位、施工單位。工程部資料員負(fù)

12、責(zé)對(duì)所有洽商變更按順序編號(hào)，防止于結(jié)算階段施工單位漏報(bào)須核減造價(jià)的洽商。我方預(yù)算部應(yīng)配合工程部，積極辦理須核減的變更洽商.對(duì)于*項(xiàng)目，正常情況下基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工應(yīng)在*月底*月初開(kāi)始（考慮樁基礎(chǔ)施工），設(shè)計(jì)單位還有*個(gè)月的細(xì)化設(shè)計(jì)時(shí)間，在此時(shí)間段，我方、監(jiān)理方同設(shè)計(jì)方應(yīng)認(rèn)真研究圖紙，使得圖紙達(dá)到最詳盡，該出大樣圖的要出大樣圖，鋼筋可減少的要在設(shè)計(jì)計(jì)算的基礎(chǔ)上減少鋼筋用量及降低硅標(biāo)號(hào)等.施工開(kāi)始前，我方、監(jiān)理、各專業(yè)施工方應(yīng)聯(lián)合對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，防止各專業(yè)圖紙之間出現(xiàn)的矛盾，如管道、風(fēng)管等的打架，降低變更洽商的發(fā)生量.*項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)結(jié)構(gòu)工程及部分安裝工程采總價(jià)包死的方式簽訂合同，這樣雖然可降低成

13、本，但不利于公司品牌的創(chuàng)立，建議在以后的項(xiàng)目里，延長(zhǎng)設(shè)計(jì)時(shí)間，加大設(shè)計(jì)投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對(duì)于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強(qiáng)的分包項(xiàng)目，可考慮由投標(biāo)方于招標(biāo)過(guò)程中對(duì)圖紙進(jìn)行專業(yè)優(yōu)化；3、加強(qiáng)合同管理。對(duì)于所有項(xiàng)目，都要通過(guò)招標(biāo)或?qū)θ乙陨铣邪萄?qǐng)報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)滿意的單位進(jìn)行多輪談判，以期達(dá)到最優(yōu)，從源頭上控制造價(jià)。施工合同，應(yīng)由預(yù)算部同工程部及監(jiān)理單位共同協(xié)商，把我方的質(zhì)量要求、工藝要求、施工部位等羅列清楚，以避免日后糾紛。于每項(xiàng)專業(yè)工程完成后，工程部同預(yù)算部及監(jiān)理公司共同對(duì)該專業(yè)承包單位從管理、質(zhì)量、進(jìn)度、配合、經(jīng)濟(jì)等多方面進(jìn)行綜合分析，對(duì)于好的分包商列入我方包商名錄

14、，作為以后工程的優(yōu)先選擇的對(duì)象.對(duì)于我方不滿意的包商，應(yīng)避免再次合作；4、對(duì)甲供材料、設(shè)備采購(gòu)成本控制。對(duì)于所有甲供材料、設(shè)備，須經(jīng)招標(biāo)、談判，確定最優(yōu)中標(biāo)單位，并與之簽訂嚴(yán)密合同，約定供貨方式、供貨時(shí)間、付款方式等。對(duì)于甲供材料的核算，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的結(jié)算方式，準(zhǔn)確計(jì)量，避免浪費(fèi)的發(fā)生。同時(shí)，應(yīng)聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對(duì)主要材料、設(shè)備實(shí)行聯(lián)合采購(gòu)，以達(dá)到最低材料、設(shè)備供貨價(jià)格。對(duì)于需要外出考察的材料、設(shè)備，應(yīng)盡量選用北京及周邊的廠家，以降低公司費(fèi)用及運(yùn)送費(fèi)用。對(duì)于我方選定之材料、設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)于供貨完成之后進(jìn)行評(píng)審貨商名錄，以備后續(xù)的合作；，我方滿意的供貨商列入供5、現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)的控制。水電

15、費(fèi)由我方交納，對(duì)所有分包單位，在合同中約定浪費(fèi)水電的處罰條款，并在施工過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于施工用水，應(yīng)首先考慮降水的利用。我方可考慮在打降水井的時(shí)候，考慮某個(gè)井打深一些，保證我方施工用水及部分生活用水的供應(yīng)。對(duì)于用電，施工單位不準(zhǔn)使用電器灶具，不準(zhǔn)使用電爐子等高耗電量設(shè)備取暖。對(duì)所有水源、電源開(kāi)關(guān)處設(shè)立醒目的節(jié)約標(biāo)語(yǔ)或指示牌；6、土方工程施工，應(yīng)先行計(jì)算需要回填的土方量，存于現(xiàn)場(chǎng)，以減少土方回運(yùn)及外購(gòu)回填土源的費(fèi)用。對(duì)于我方保存的土方，應(yīng)嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定作好防揚(yáng)塵措施。在回填過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格控制回填土的質(zhì)量，避免糾紛的發(fā)生；7、建安工程，應(yīng)先行作好施工計(jì)劃安排，避免窩工損失及交叉作業(yè)損失。對(duì)

16、于垂直運(yùn)輸，應(yīng)做到垂直運(yùn)輸機(jī)械的使用效率最高，對(duì)于后期裝飾材料，應(yīng)在垂直運(yùn)輸機(jī)械拆除前運(yùn)達(dá)應(yīng)用樓層；8、銷售環(huán)節(jié)的成本控制.公司在對(duì)銷售業(yè)務(wù)員培訓(xùn)過(guò)程中，應(yīng)安排土建、水暖、電氣等專業(yè)工程師對(duì)銷售業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，防止因銷售業(yè)務(wù)員的錯(cuò)誤理解而引起購(gòu)房人的錯(cuò)誤推論，并最終引起糾紛，給我方造成經(jīng)濟(jì)上及聲譽(yù)上的損失；對(duì)于其它專業(yè)的BI本增效問(wèn)題，以后再續(xù)。從勞務(wù)分包這一塊進(jìn)行施工管理主要是進(jìn)度和質(zhì)事呂理.1、進(jìn)度.進(jìn)度快了，我們大型設(shè)備的周轉(zhuǎn)費(fèi)、材料租賃費(fèi)還有人工費(fèi)都會(huì)減少；2、質(zhì)量。這個(gè)是一個(gè)很隱形的管理，其實(shí)很多質(zhì)量會(huì)影響后期的施工，就像一個(gè)柱子，你要是垂直度不好，后期的抹灰就會(huì)很厚，自然增加了成本；你模板要是支設(shè)的質(zhì)量不高，會(huì)漏漿，混凝土也會(huì)損失，后期可能還要塞除，需要花人工費(fèi)但是進(jìn)度和質(zhì)量是存在著矛盾，進(jìn)度有時(shí)候太快質(zhì)量就不能保證，要是單純提高質(zhì)量，進(jìn)度搞不上去，所以這樣的時(shí)候一個(gè)好的生產(chǎn)經(jīng)理就很重要，另外其他的現(xiàn)場(chǎng)管理人員責(zé)任心也很重要，有些老板只是看到表面的數(shù)字，降低工人工資或者管理人員工資就以為自己賺了，其實(shí)不然，你降低了他們的工資，他們的責(zé)任心也會(huì)減少一大半，這樣他們工作也不會(huì)很上O