第七章基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、第七章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法教學(xué)基本要求： 了解掌握基準(zhǔn)地價(jià)的概念、特點(diǎn)、作用及其評(píng)估原理、 原則。 了解掌握城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估及其更新的步驟和方 法。 重點(diǎn)掌握基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的思路和操 作程序。第七章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法教學(xué)內(nèi)容 基準(zhǔn)地價(jià)的概念、特點(diǎn)、作用及其評(píng)估原理、 原則，以 及評(píng)估、更新步驟方法。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的思路和操 作程序。1.應(yīng)用案例。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是宗地價(jià)格的一種評(píng)估方法。它是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)

2、對(duì)象宗地估價(jià)期日價(jià)格的方法。城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) 在在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件現(xiàn)狀利用條件下下不不同級(jí)別同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)某一時(shí)點(diǎn)上上法定法定最高年期物權(quán)性質(zhì)最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)區(qū)域平均價(jià)格。格。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)概述 基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是一種有限年期

3、的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性 基準(zhǔn)地價(jià)是一種國家調(diào)控的價(jià)格一、基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn)宏觀調(diào)控土地市場的依據(jù)計(jì)征土地使用稅的依據(jù)調(diào)節(jié)土地利用 進(jìn)一步評(píng)估宗地價(jià)格的基礎(chǔ) 二、基準(zhǔn)地價(jià)作用1.土地有收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。地價(jià)是土地預(yù)期收益的資本化，市場交易價(jià)格是土地收益在土地市場中的直接反映，土地收益的高低直接決定了地價(jià)的高低。因此，正確測算未來土地的收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。三、基準(zhǔn)地價(jià)原理2.各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成各地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ) 土地質(zhì)量的優(yōu)劣是由土地自身?xiàng)l件和社會(huì)經(jīng)擠條件綜合作用的結(jié)果。 人類各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同，其用地效益存在較大的差異，因此，所評(píng)估的各類用地基準(zhǔn)地價(jià)是不一

4、樣的。三、基準(zhǔn)地價(jià)原理3.各類土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。根據(jù)土地區(qū)位理論，區(qū)位是決定土地利用效益的主要因素。以城鎮(zhèn)為例，由于土地區(qū)位的差異，同一行業(yè)在不同區(qū)位上所能獲得的利用效益相差很大，不同行業(yè)在同一區(qū)位上的利用效益也存在明顯的差異。而利用效益的大小，決定了土地所有者收取地租的多少，也決定了土地使用者支付地租能力的高低。在市場競爭的條件下，每一用途都會(huì)根據(jù)其支付地租地價(jià)能力的高低，找到其最佳區(qū)位。因此，不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)就具有不同的變化規(guī)律，在城鎮(zhèn)中呈現(xiàn)出不同的空間格局，三、基準(zhǔn)地價(jià)原理4.土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不

5、斷變化的前提。由于土地利用格局是土地市場競爭的產(chǎn)物，在一定時(shí)期內(nèi)，土地市場具有相對(duì)穩(wěn)定性，所以土地利用具有相對(duì)的穩(wěn)定性；另外，土地利用方式具有歷史繼承性，也決定了土地利用具有相對(duì)的穩(wěn)定性。土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性決定了基準(zhǔn)地價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定性。但是，隨著城鄉(xiāng)建設(shè)的加快、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地市場的變化，過去合理的土地利用格局，現(xiàn)在不一定合理，這就需要對(duì)不合理的土地利用格局進(jìn)行調(diào)整，從而使基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)生變化。因此，基準(zhǔn)地價(jià)主要是現(xiàn)實(shí)上地利用效益的體現(xiàn)，并將隨著土地利用的變化而變化。三、基準(zhǔn)地價(jià)原理四、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原則以現(xiàn)實(shí)土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)、相協(xié)

6、調(diào) 選擇合適的評(píng)估技術(shù)路線 我國土地使用制度的改革，經(jīng)歷了一個(gè)我國土地使用制度的改革，經(jīng)歷了一個(gè)從嘗試、逐步發(fā)展、到今天的日趨成熟的過從嘗試、逐步發(fā)展、到今天的日趨成熟的過程。作為土地使用制度改革的組成部分，城程。作為土地使用制度改革的組成部分，城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估也有一個(gè)不斷發(fā)展、完善的市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估也有一個(gè)不斷發(fā)展、完善的歷程，大致分為以下三個(gè)階段：歷程，大致分為以下三個(gè)階段：五、我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的發(fā)展過程第一階段，土地有償使用制度改革剛剛推行不久，地產(chǎn)市第一階段，土地有償使用制度改革剛剛推行不久，地產(chǎn)市場尚處萌芽狀態(tài)，很不規(guī)范。在當(dāng)時(shí)的客觀歷史條件下，場尚處萌芽狀態(tài)，很不規(guī)范。在當(dāng)時(shí)的客

7、觀歷史條件下，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估完全是建立在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估完全是建立在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，采采用數(shù)學(xué)模型（設(shè)想影響企業(yè)利潤的基本因素有三個(gè)：土地用數(shù)學(xué)模型（設(shè)想影響企業(yè)利潤的基本因素有三個(gè)：土地等級(jí)、資金、勞動(dòng)力）測算土地的級(jí)差收益，然后根據(jù)地等級(jí)、資金、勞動(dòng)力）測算土地的級(jí)差收益，然后根據(jù)地租資本化原理將土地級(jí)差收益資本化為土地價(jià)格。租資本化原理將土地級(jí)差收益資本化為土地價(jià)格。這種價(jià)這種價(jià)格完全是一種土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。格完全是一種土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。五、我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的發(fā)展過程第二階段，地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)間的孕育、發(fā)展，已較為第二階段，地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)間的孕育、發(fā)展

8、，已較為活躍，積累了一些市場交易資料。因?yàn)橥恋厥袌錾腥源M(jìn)活躍，積累了一些市場交易資料。因?yàn)橥恋厥袌錾腥源M(jìn)一步規(guī)范，此時(shí)的土地交易價(jià)格資料畸高畸低，難以完全一步規(guī)范，此時(shí)的土地交易價(jià)格資料畸高畸低，難以完全據(jù)此評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，據(jù)此評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，所以這一階段的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估仍然是所以這一階段的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估仍然是建立在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)之上建立在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)之上。但在采用數(shù)學(xué)模型測算。但在采用數(shù)學(xué)模型測算土地級(jí)差收益將其資本化為地價(jià)時(shí)，土地級(jí)差收益將其資本化為地價(jià)時(shí)，也利用一些土地經(jīng)營也利用一些土地經(jīng)營收益、市場交易資料等收益、市場交易資料等，使用一些基本估價(jià)方法評(píng)估出若使用一些基本估價(jià)方法評(píng)

9、估出若干宗地價(jià)格，以此為參考，干宗地價(jià)格，以此為參考，綜合確定土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。綜合確定土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。五、我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的發(fā)展過程第三階段，地產(chǎn)市場經(jīng)過較長時(shí)間的發(fā)育，逐步完善，第三階段，地產(chǎn)市場經(jīng)過較長時(shí)間的發(fā)育，逐步完善，不僅規(guī)范、活躍，不僅規(guī)范、活躍， 而且交易資料豐富。而且交易資料豐富。這時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)這時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的測算不必再依據(jù)土地定級(jí)，而是可以利用基本估價(jià)的測算不必再依據(jù)土地定級(jí)，而是可以利用基本估價(jià)方法直接對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行地價(jià)測算，根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的分布方法直接對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行地價(jià)測算，根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的分布規(guī)律，結(jié)合土地利用條件劃分均質(zhì)地域（區(qū)片或區(qū)規(guī)律，結(jié)合土地利用條件劃分均質(zhì)地域（區(qū)片或

10、區(qū)段），在此基礎(chǔ)上測算均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)，然后從段），在此基礎(chǔ)上測算均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)，然后從價(jià)確定土地級(jí)別及其級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。價(jià)確定土地級(jí)別及其級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。此時(shí)的土地級(jí)別此時(shí)的土地級(jí)別及其級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，在某種意義上可以說是更宏觀上及其級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，在某種意義上可以說是更宏觀上的均質(zhì)地域及其基準(zhǔn)地價(jià)。的均質(zhì)地域及其基準(zhǔn)地價(jià)。五、我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的發(fā)展過程1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)

11、算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與

12、公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序一是以城鎮(zhèn)建成區(qū)整體為評(píng)估范圍。一是以城鎮(zhèn)建成區(qū)整體為評(píng)估范圍。二是以城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)整體為評(píng)估范圍。二是以城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)整體為評(píng)估范圍。1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010

13、、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序劃分方法：一是依據(jù)土地使用價(jià)值的影響因素在城鎮(zhèn)的內(nèi)部差異性和一致性，劃分土地級(jí)別。二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異，劃分出不同的均質(zhì)區(qū)域。已按城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程完成土地級(jí)別的城鎮(zhèn)，可以按土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域，也可以用總分值相同的定級(jí)單元作為基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域。必要時(shí)，針對(duì)每級(jí)土地內(nèi)地租、地價(jià)、土地收益的變化幅度，確定是否需要將土地級(jí)別細(xì)劃為不同的區(qū)段或區(qū)片。（區(qū)域平均地價(jià)與樣本地價(jià)相差超過30%時(shí)）對(duì)沒有進(jìn)行土地分級(jí)但土地市場發(fā)育良好的城鎮(zhèn)，可先根據(jù)土地開發(fā)程度、規(guī)劃要求、自然條件等條件，確定基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域

14、。2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序資料調(diào)查內(nèi)容： 背景資料； 市場交易資料； 圖件資料。3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查六

15、、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序土地定級(jí)成果資料：土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖；土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；包括土地級(jí)別圖；土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；土地利用效益資料：土地利用效益資料：包括包括不同行業(yè)資金利潤率不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)，同一行業(yè)不同規(guī)同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益模的資金利用效益資料，不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)資料，不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料，單位或企業(yè)土地利用效益資料；經(jīng)濟(jì)效益資料，單位或企業(yè)土地利用效益資料；地租、地價(jià)資料：地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租

16、、入股等資料，房屋土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋折遷補(bǔ)償買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料，宗地用途、出租時(shí)間、容積率、有關(guān)稅費(fèi)征收資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料，宗地用途、出租時(shí)間、容積率、有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)，其它資料，如還標(biāo)準(zhǔn)，土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)，其它資料，如還原利率等；原利率等；影響地價(jià)的因素資料；影響地價(jià)的因素資料

17、；其它資料：其它資料：歷史地價(jià)資料，有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)，歷史地價(jià)資料，有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)，土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定，有關(guān)土地房屋的稅收種類土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定，有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等，城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。、稅率等，城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查市場資料調(diào)查的一般要求：調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立地價(jià)樣本數(shù)據(jù)庫；各地價(jià)樣本的屬性及圖形數(shù)據(jù)，必須采用國家規(guī)定的編碼規(guī)則；調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；樣本要有代表性，樣本分布

18、要均勻，樣本數(shù)據(jù)以三年內(nèi)發(fā)生為宜；調(diào)查總樣本數(shù)、每級(jí)土地及各類土地調(diào)查樣本數(shù)，要符合數(shù)學(xué)檢驗(yàn)和數(shù)學(xué)分析的要求；所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料；出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位； 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查資料整理資料歸類。將初步審查合格的資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類，登記造冊(cè)。樣本剔除。逐表審查調(diào)查資料，將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。建立數(shù)據(jù)

19、庫。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)有限年期的價(jià)格，所以要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行界定：界定評(píng)估基準(zhǔn)日土地開發(fā)程度土地使用

20、權(quán)年限土地利用程度六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算 根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算樣本地價(jià)。=土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方獲得的資金或?qū)嵨镎蹆r(jià)樣本地價(jià)出

21、讓或轉(zhuǎn)讓的土地面積 根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計(jì)算樣本地價(jià)。主要為露天 堆場或臨時(shí)用地出租。利用收益還原法計(jì)算樣本地價(jià)：=土地純收益樣本地價(jià)土地還原利率計(jì)算土地出租的純收益：=-土地純收益 土地總收益 土地總費(fèi)用土地總收益為土地使用權(quán)出租時(shí)實(shí)際達(dá)成的租金。土地總費(fèi)用主要包括土地稅、管理費(fèi)、維修費(fèi)等。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算 根據(jù)二手房買賣資料計(jì)算樣本地價(jià)。房屋買賣價(jià)為房屋買賣時(shí)的真實(shí)價(jià)格，要認(rèn)真核實(shí)。稅金指房屋買賣時(shí)賣方應(yīng)支付的稅額。有關(guān)費(fèi)用房屋買賣時(shí)賣方應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用，主要包括管理費(fèi)等。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序-=房屋買賣價(jià) 房屋現(xiàn)值 稅金 有關(guān)費(fèi)用樣本地價(jià)土地面

22、積5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算 根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣本地價(jià)。計(jì)算步驟為： 確定房屋出租的總收益。 確定房屋出租的總費(fèi)用。包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、 保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 計(jì)算房屋出租的房地純收益。 確定房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益。 計(jì)算土地純收益。 計(jì)算樣本地價(jià)。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算 根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣本地價(jià)的相關(guān)公式：=*折舊費(fèi) 房屋重置價(jià)格 年折舊率-=房屋重置價(jià)格 殘值折舊費(fèi)耐用年限*=11-+年 期房 屋 現(xiàn) 值房 屋 還 原 率房 屋 純 收 益（ 1 房 屋 還 原 率 ）1=*1-+年期土地純收益樣本地價(jià)土地還原率（1 土地還原率）六、城

23、鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序 房屋重置價(jià)格是指在當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用和人工費(fèi)用的情況下，重新購置于原有房屋結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的費(fèi)用。5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算 根據(jù)商品房銷售資料計(jì)算樣本地價(jià)。 計(jì)算商品房地價(jià)時(shí)應(yīng)以每棟樓為單位進(jìn)行計(jì)算：-*-=商品房售價(jià) 同類建筑單位面積造價(jià) 建筑面積 利潤 利息 稅費(fèi)地價(jià)用地面積同類建筑造價(jià)是指各地在建筑定額標(biāo)準(zhǔn)控制下確定的各類房屋造價(jià)。利潤是指開發(fā)公司的合理利潤。稅費(fèi)指開發(fā)公司交納的建筑稅、統(tǒng)一工商稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套稅。 高層建筑用地面積=建筑物占地面積/規(guī)劃的建筑覆蓋率六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

24、范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正 年期修正 有限年期土地使用權(quán)地價(jià)修正式中： 最高年限的土地使用權(quán)價(jià)格； 實(shí)際出讓年期；1111(1)*11(1)mmmmrPPrmP1m 有限年期出讓

25、地價(jià)； 土地使用權(quán)法定最高出讓年限；1mPm 土地還原利率。r 無限年期土地使用權(quán)地價(jià)修正m1*1(1)mPPr 無限年期土地使用權(quán)價(jià)格；其他同上。P六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正 交易日期修正式中： 修正到評(píng)估時(shí)間的樣本地價(jià)； 第j時(shí)間（年、季、月）樣本的實(shí)際成交地價(jià)； 該類土地用途評(píng)估時(shí)間的地價(jià)指數(shù)；*jjVPPVPjPV 該類土地用途第j時(shí)間（年、季、月）的地價(jià)指數(shù)；jV六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正 容積率修正式中： 修正到規(guī)定容積率時(shí)的樣本地價(jià)； 某一容積率下的樣本成交價(jià)格； 某一區(qū)域某一用途規(guī)劃容積率下單位面積平均地價(jià)；P 該

26、區(qū)域該用途在某一容積率時(shí)單位面積平均地價(jià)；*mriVPPVrPmViV 土地開發(fā)程度修正六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理 樣本地價(jià)分類統(tǒng)計(jì) 樣本

27、地價(jià)分布圖的編制六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 樣本總體分布檢驗(yàn)，包括：卡方檢驗(yàn)、二項(xiàng)分布檢驗(yàn)等。 剔除異常樣本數(shù)據(jù)，包括：t檢驗(yàn)、方差檢驗(yàn)等

28、。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 利用指數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 第n級(jí)土地上樣本每平方米土地的價(jià)格； 地價(jià)級(jí)差系數(shù)； 第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地

29、質(zhì)量指數(shù)； 回歸常數(shù)。(1)nxnYArnYrnXA六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 利用算術(shù)平均數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 某均質(zhì)地域或土地級(jí)別的平均地價(jià)； 某均質(zhì)地域或土地級(jí)別內(nèi)可用樣本i的單位面積地價(jià)； 某均質(zhì)地域或土地級(jí)別內(nèi)可利用的地價(jià)樣本數(shù)。1niiXYnYiXA六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定2 2、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分3 3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查4 4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定5 5、樣本地價(jià)計(jì)算、樣本地價(jià)計(jì)算6 6、樣本地價(jià)的修正、樣本地價(jià)的修正7 7、樣本地價(jià)整理、樣本地價(jià)整

30、理8 8、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)9 9、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1010、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序10、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 基準(zhǔn)地價(jià)的公布六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序七、農(nóng)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估即農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估，它不同于農(nóng)用地分等。農(nóng)用地估價(jià)直接以貨幣單位表示出其質(zhì)量高低。農(nóng)用地估價(jià)常用方法農(nóng)用地估價(jià)常用方法申報(bào)法，由土地所有者自行申報(bào)。收益還原法，或稱地租資本化法。就是把地租收入（純收益）作為想象中的一種資本的利息，用一定還原利率去還原出地租的購買價(jià)格即地價(jià)。市場比較法：根據(jù)與待評(píng)估地可比的土地交易案例確定地價(jià)評(píng)分

31、法：根據(jù)土地分等值，通過土地等級(jí)分值的價(jià)值化直接確定地價(jià)農(nóng)用地估價(jià)常用方法農(nóng)用地估價(jià)常用方法標(biāo)準(zhǔn)田法，是臺(tái)灣學(xué)者林英彥提出的一種農(nóng)用地估價(jià)方法。其原理是先按農(nóng)用地的狀況進(jìn)行分區(qū)，然后在各區(qū)選定一塊標(biāo)準(zhǔn)田，就此標(biāo)準(zhǔn)田依據(jù)交易實(shí)例或其他方法加以估價(jià)，并根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)田先評(píng)定同一分區(qū)內(nèi)的其他各塊農(nóng)用地的分值，最后由分值轉(zhuǎn)換為地價(jià)。其估價(jià)程序包括七個(gè)步驟：農(nóng)用地分區(qū)選定標(biāo)準(zhǔn)田選定基準(zhǔn)田評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)田地價(jià)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)田地價(jià)計(jì)算各待評(píng)農(nóng)用地田塊的分值計(jì)算各待評(píng)農(nóng)用地田塊的地價(jià)實(shí)例（1）農(nóng)用地分區(qū) 根據(jù)南京市玉帶鎮(zhèn)的地形、土壤、土地利用等因素將該區(qū)分為兩個(gè)農(nóng)用地區(qū)域，區(qū)I為水稻、小麥水旱輪作區(qū)，區(qū)II為小麥、棉花旱作區(qū)

32、。（2）標(biāo)準(zhǔn)田塊的地價(jià)測算 分別選擇5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)田塊，收集投入產(chǎn)出資料計(jì)算每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)田塊的純收益，并用收益還原法將純收益還原為地價(jià)。收益還原率取銀行一年期存款利率7.47%實(shí)例分區(qū)及地塊號(hào)農(nóng)用地區(qū)域I農(nóng)用地區(qū)域III-1I-2I-3II-1II-2所在地紅廟村戴莊村濱江村鎮(zhèn)農(nóng)場鎮(zhèn)農(nóng)場年總支出117.61137.03108.08125.0498.48年總收益227.90250.93220.35245.40217.68年純收益110.29113.90112.27120.36119.20地價(jià)14761525150316111596實(shí)例（3）建立地價(jià)量化因子體系評(píng)價(jià)土地質(zhì)量土壤狀況（0.54）農(nóng)田基本建設(shè)狀

33、況（0.32）農(nóng)田區(qū)位狀況（0.14）有機(jī)質(zhì)含量（0.18）表土質(zhì)地（0.14）旱季通氣性（0.13）耕層厚度（0.13）速效鉀含量（0.11）酸堿度（0.08）溝渠配套度(0.37)田塊平整度(0.29)旱季地下水埋深(0.22)排灌設(shè)施配套度(0.12)離機(jī)耕路距離（0.27）離打谷場距離（0.26）離鄉(xiāng)級(jí)公路距離（0.20）離產(chǎn)品主銷地距離（0.1）離農(nóng)用物資購買地距離(0.09)離居住村莊距離(0.08)實(shí)例25.7426.4118.7918.6019.17分值地價(jià)（元/分hm2 ）6261808277評(píng)價(jià)質(zhì)量分（分）15961611150315251476地價(jià)（元/hm2）II-2I

34、I-1I-3I-2I-1農(nóng)用地區(qū)域II農(nóng)用地區(qū)域I分區(qū)及地塊號(hào)18.8526.08（4）建立標(biāo)準(zhǔn)田塊的地價(jià)-質(zhì)量分對(duì)應(yīng)關(guān)系（5）待評(píng)估田塊的地價(jià)估算實(shí)例八、基準(zhǔn)地價(jià)更新地價(jià)是土地的某種權(quán)益在某一時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格，具有時(shí)效性。反映城鄉(xiāng)地價(jià)總體水平及其空間分布規(guī)律的基準(zhǔn)地價(jià)，同樣具有時(shí)效性。因此，就存在著基準(zhǔn)地價(jià)更新問題。八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新要求： 充分利用原有的成果； 根據(jù)具體情況選擇更新技術(shù)路線； 明確基準(zhǔn)地價(jià)更新的目的在于應(yīng)用。八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（二）利用市場交易價(jià)格資料更新基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域劃分基準(zhǔn)地價(jià)更新收集與整理基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定樣本地價(jià)計(jì)算樣本地價(jià)修正樣本地價(jià)整理樣本數(shù)據(jù)

35、檢驗(yàn)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基本思路地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的修正八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基本思路地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的修正八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基本思路 首先，以原土地級(jí)別或以原房地產(chǎn)市場交易資料為依據(jù)劃分調(diào)查區(qū)域，以此確定調(diào)查樣本宗地（有條件的城鎮(zhèn)應(yīng)盡量建立標(biāo)準(zhǔn)宗地體系）的數(shù)目和方式，收集整理地價(jià)資料，計(jì)算樣本地價(jià)； 其次，以修正后的樣本地價(jià)為依據(jù)，計(jì)算級(jí)別分類平均地價(jià)和綜合平均地價(jià)； 最后，分別以基期和報(bào)告期的平均地價(jià)，測算一定基期的地價(jià)指數(shù)，進(jìn)而修正各類用地的

36、基準(zhǔn)地價(jià)和綜合基準(zhǔn)地價(jià)。八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基本思路地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的修正八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)指數(shù)編制A.劃分調(diào)查區(qū)域調(diào)查區(qū)域一般是指經(jīng)過修正后和變更后的土地級(jí)別或地價(jià)均質(zhì)區(qū)；B.樣本地價(jià)資料取得；C.樣本地價(jià)的計(jì)算和修正；D.求取平均地價(jià)。11niiiniiPSPS經(jīng)修正的平均地價(jià)；各宗地的地價(jià)；各宗地的面積。PiPiS八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)指數(shù)編制E.編制地價(jià)指數(shù)可選用定基期指數(shù)和環(huán)比指數(shù)兩種。 地價(jià)指數(shù)基期的選擇地價(jià)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定年份，視當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定； 指數(shù)權(quán)重選擇以現(xiàn)實(shí)交易面積

37、、金額宗數(shù)作為權(quán)數(shù)；具體應(yīng)視資料條件，若都可獲取，最后綜合比較；權(quán)數(shù)時(shí)期選擇應(yīng)視資料取得的難易及計(jì)算結(jié)果的實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義選擇，包括基期權(quán)數(shù)、報(bào)告期權(quán)數(shù)等幾種；地價(jià)指數(shù)測算：八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)指數(shù)編制E.編制地價(jià)指數(shù)可選用定基期指數(shù)和環(huán)比指數(shù)兩種。地價(jià)指數(shù)測算：八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基本思路地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的修正八、基準(zhǔn)地價(jià)更新（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)利用地價(jià)指數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是宗地價(jià)格的一種評(píng)估方法。它是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件

38、與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地估價(jià)期日價(jià)格的方法。第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理2. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似條件和使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的上地使用權(quán)平均價(jià)格，在該級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該用地的其他宗地的價(jià)格都在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件，是土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用途土地的一般條件。因此，通過估價(jià)對(duì)象宗地與級(jí)別或均質(zhì)

39、區(qū)域內(nèi)同類用地一般條件的比較對(duì)照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，即可得到估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理3. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特點(diǎn)與適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，其估價(jià)精度與基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系密切相關(guān)。它適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的上地價(jià)格評(píng)估。一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別和區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的確定，前面已有詳細(xì)介紹請(qǐng)參照該相關(guān)內(nèi)容。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟2. 編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表宗地價(jià)格修正系數(shù)表是建立在基準(zhǔn)地價(jià)、

40、宗地價(jià)格及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ)上，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地價(jià)格的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按照對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速，高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地價(jià)格。價(jià)格修正系數(shù)表包括級(jí)別宗地價(jià)格修正系數(shù)表、區(qū)域宗地價(jià)格修正系數(shù)表和路線價(jià)格修正系數(shù)表三種。下面僅以級(jí)別宗地價(jià)格修正系數(shù)表為例，說明宗地價(jià)格修正系數(shù)表編制的步驟與方法。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟（1）確定各類用途宗地價(jià)格影響因素 宗地價(jià)格影響因素主要分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大類。由于用途不同，影響宗地價(jià)格的因素存在差異，所以，通常分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途確定其宗地價(jià)格影響因素。（2）確定各因素的權(quán)重 采用特

41、爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。（3）樣點(diǎn)地價(jià)整理 在對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正并剔除異常樣點(diǎn)之后，以土地級(jí)別為單位，將所有收集到的正常樣點(diǎn)地價(jià)，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三大用途分別進(jìn)行歸類和排序。2.編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表（4）計(jì)算各級(jí)各類用地的最大修正幅度 最大修正幅度的計(jì)算公式如下：式中 F1各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地價(jià)格的最大上調(diào)幅度； F2各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地價(jià)格的最大下調(diào)幅度； Ilb某類用地的某一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)； Inb該類用途、該級(jí)別內(nèi)最高的正常樣點(diǎn)地價(jià)； Ini該類用途、該級(jí)別內(nèi)最低的正常樣點(diǎn)地價(jià)。2.編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表（5）計(jì)算各因素影響地價(jià)的修

42、正系數(shù) 各因素影響地價(jià)的最大修正幅度計(jì)算公式如下：式中 F1i某因素影響地價(jià)的最大上調(diào)幅度； F2i某因素影響地價(jià)的最大下調(diào)幅度； Wi某因素影響地價(jià)的權(quán)重值。 2.編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的條件為一般水平，設(shè)條件一般的修正系數(shù)為0；條件優(yōu)的修正系數(shù)為F1i；條件劣的修幣系數(shù)為F2i；在條件一般和條件優(yōu)之間內(nèi)插條件較優(yōu)，其修正系數(shù)為F1i/2；在條件一般和條件劣之間內(nèi)插條件較劣，其修正系數(shù)為F2i /2。2.編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表（6）編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表 按優(yōu)、較優(yōu)、般、較劣、劣確定各種條件下的修正系數(shù)后，量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，按此編制修正系數(shù)表，并通過已有地價(jià)樣點(diǎn)的檢驗(yàn)與校核

43、，編制出一個(gè)城鎮(zhèn)各級(jí)別的宗地價(jià)格修正系數(shù)表。同時(shí)，還要一并編制各修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的指標(biāo)說明表。2.編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表調(diào)查估價(jià)對(duì)象宗地的所有條件，依據(jù)宗地價(jià)格修正系數(shù)表及其說明表，確定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)。3.確定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)宗地價(jià)格的計(jì)算公式如下：式中：Pi估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格； P估價(jià)對(duì)象宗地所對(duì)應(yīng)的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)； Ki估價(jià)對(duì)象宗地在第i個(gè)因素條件下的修正系數(shù)； Y年期修正系數(shù)； T交易時(shí)間修正系效。4.計(jì)算宗地價(jià)格【案例】：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬向銀行支行申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)及在建工程抵押貸款，特委托不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)其所屬的位于市區(qū)街號(hào)的在建工程及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)進(jìn)行價(jià)

44、格評(píng)估，為其辦理抵押貸款提供價(jià)格參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2006年6月24日，土地設(shè)定用途為商業(yè)，土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地紅線內(nèi)土地平整（以下簡稱“七通一平”），土地剩余使用年限為40年，容積率為2.5。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是評(píng)估該地塊價(jià)格的方法之一，其評(píng)估過程如下：第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用舉例估價(jià)對(duì)象為市一級(jí)商業(yè)用地，其基準(zhǔn)地價(jià)為6500元/米2。該市基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2006年6月30日，土地開發(fā)程度為 “七通一平”，容積率為2.5。該市一級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表及其說明表分別見表7-3和表7-4。一、收集估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)及其

45、相應(yīng)的宗地地價(jià)修正系數(shù)體系因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心（米）0.05210.02610-0.0261-0.0521距區(qū)級(jí)商服中心（米）0.04780.02390-0.0239-0.0478交通條件臨道路類型0.02190.01090-0.0109-0.0219公交狀況（條）0.02040.01020-0.0102-0.0204距長途汽車站（米）0.00900.00450-0.0045-0.0090距客運(yùn)碼頭（米）0.00530.00270-0.0027-0.0053基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況（%）0.00490.00250-0.0025-0.0049供水狀況（%）0.00680

46、.00340-0.0034-0.0068排水狀況（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068供氣狀況（%）0.00540.00270-0.0027-0.0054距郵局（米）0.00560.00280-0.0028-0.0056距銀行（米）0.00860.00430-0.0043-0.0086距農(nóng)貿(mào)市場（米）0.00850.00420-0.0042-0.0085人口狀況流動(dòng)人口密度(人/km2)0.02010.01000-0.0100-0.0201常居人口密度(萬人/km2)0.02230.01120-0.0112-0.0223表7-3 該市一級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表因素因子

47、優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心(米)100(100, 300 (300,500 (500,800 800距區(qū)級(jí)商服中心(米)100(100, 300 (300,500 (500,800 800交通條件臨道路類型生活型主干道 混合型主干道 生活型次干道 混合型次干道支路公交狀況（條）97, 9)5, 7)3, 5)1000距客運(yùn)碼頭（米）3500(3500, 3800 (3800,4000 (4000,4500 4500基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供水狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60排水狀況（%）9585, 95

48、)75, 85)60,75)60供氣狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)1000距銀行（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000距農(nóng)貿(mào)市場（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000人口狀況流動(dòng)人口密度(人/km2)600500, 600)350, 500)150,350)150常居人口密度(萬人/km2)1.21.1, 1.2)1,1.1)1,0.9)0.9表7-4 該市一級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)說明表由于估價(jià)對(duì)象宗地的個(gè)別因素與基準(zhǔn)地價(jià)的平均條件一致，所以不必進(jìn)行個(gè)別因素修正。根據(jù)評(píng)估人員的實(shí)地勘察，

49、得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的區(qū)域因素條件，并與表7-4進(jìn)行比較，從而得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格區(qū)域因素的修正系數(shù)及總修正系數(shù)，見表7-5。二、確定估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格影響因素的修正系數(shù)因素因子估價(jià)對(duì)象宗地條件優(yōu)劣程度 修正系數(shù)(%) 繁華程度距市級(jí)商服中心（米）100優(yōu)0.0521距區(qū)級(jí)商服中心（米）(500,800 較劣-0.0239交通條件臨道路類型生活型主干道優(yōu)0.0219公交狀況（條）9優(yōu)0.0204距長途汽車站（米）(350,500 一般0距客運(yùn)碼頭（米）(3800,4000 一般0基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況（%）95優(yōu)0.0049供水狀況（%）95優(yōu)0.0068排水狀況（%）95優(yōu)0.0068供氣狀

50、況（%）95優(yōu)0.0054距郵局（米）100優(yōu)0.0056距銀行（米）100優(yōu)0.0086距農(nóng)貿(mào)市場（米）(100, 250 較優(yōu)0.0042人口狀況流動(dòng)人口密度(人/km2)600優(yōu)0.0201常居人口密度(萬人/km2)1.2優(yōu)0.0223總修正系數(shù)0.1552表7-5 估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格區(qū)域因素的修正系數(shù)及總修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象宗地的土地使用權(quán)價(jià)格為：6500（1+0.1552）7508.80（元/米2）三、采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格土地定級(jí)收益法成本法市場法級(jí)差收益法剩余法利用市場交易資料（房屋出租、買賣、土地入股等）樣點(diǎn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)交易地價(jià)交易價(jià)數(shù)據(jù)處理系數(shù)修正土

51、地市場交易招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議圖3 我國土地估價(jià)流程（1）劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，并進(jìn)行不同區(qū)域歸類。（2）在同一土地級(jí)別或類型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤、已成交的地租和地價(jià)資料，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別和土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。（3）分析基準(zhǔn)地價(jià)同宗地地價(jià)、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立土地級(jí)別或區(qū)域分用途的宗地地價(jià)修正體系。 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原則（1）土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測算相結(jié)合的原則 土地使用價(jià)值決定人們時(shí)某一類型或某一區(qū)位地塊的需求程度，市場供求關(guān)系決定地價(jià)水平的高低。在正常的土地市場條件下，相同使用價(jià)值

52、的土地，在同一市場供需圈內(nèi)，應(yīng)具有相同的價(jià)格水平。在目前我國土地市場不太成熟、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移不很規(guī)范的情況下，宗地價(jià)格多是采用收益法評(píng)估得到的收益價(jià)格，土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)移所形成的地價(jià)與真實(shí)價(jià)格（即收益價(jià)格）相差較大。因此，通過土地使用價(jià)值相同區(qū)域中收益價(jià)格的比較分析，可排除其他因素對(duì)地價(jià)的非正常影響，較好地評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。這也就要求我們?cè)谠u(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)將土地定級(jí)和土地估價(jià)緊密地結(jié)合起來?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原則（2）以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則 基準(zhǔn)地價(jià)的市場導(dǎo)向性等作用，要求基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)以目前實(shí)際存在的土地利用方式為主要依據(jù)，以此反映現(xiàn)實(shí)土地收益的高低和支付地租、地價(jià)的能力。另外

53、由于土地利用具有歷史繼承性，目前不合理的土地利用結(jié)構(gòu)是過去無償使用制度的產(chǎn)物，要想在很短的時(shí)間內(nèi)改變它是不可能的，也是不現(xiàn)實(shí)的。所以，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)目前的土地利用狀況和市場交易資料來評(píng)估其基準(zhǔn)地價(jià)同時(shí)以其土地利用總體規(guī)劃為參考，使最終的估價(jià)結(jié)果對(duì)目前不合理的土地利用格局起到調(diào)控作用。第十章 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原則（3）各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用的原則 如前所述，各類用地的利用效益存在較大的差異，各類用地價(jià)格的變化規(guī)律也不相同，所以城鄉(xiāng)各類用地的價(jià)格應(yīng)分別評(píng)估，不能以某種用地類型的價(jià)格代表其他用地類型的價(jià)格。另外，由于各類用地特點(diǎn)不同，同時(shí)為了消除因資料收集途徑的差異而產(chǎn)生的

54、影響，應(yīng)采用多種方法計(jì)算，使之相互比較、互為補(bǔ)充。第十章 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原則（4）與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了地價(jià)水平的高低，反過來，地價(jià)水平的高低又對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，既要從土地的使用價(jià)值和價(jià)值出發(fā)，又要與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適合、相協(xié)調(diào)。因此，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)有一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)：就是不讓國家所有或集體所有的土地資產(chǎn)大量流失，也不影響城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這就要求評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)不能太低，也不能太高，必須適應(yīng)改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢，并對(duì)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。第十章 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原則（5）選

55、擇合適的估價(jià)技術(shù)路線原則 根據(jù)各地的具體條件和土地市場狀況，選擇相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線，第十章 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法第十章第十章 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序 （一）（一） 準(zhǔn)備工作；準(zhǔn)備工作； （二（二） 資料調(diào)查與整理；資料調(diào)查與整理； （三）（三） 確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線；確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線； （四）（四） 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)； （五）（五） 編制宗地地價(jià)修正編制宗地地價(jià)修正表；表； （六）（六） 成果驗(yàn)收。成果驗(yàn)收。 圖件準(zhǔn)備圖件準(zhǔn)備 基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為：基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為： 大城鎮(zhèn)大城鎮(zhèn) 1:100001:1000

56、01:200001:20000 中等城鎮(zhèn)中等城鎮(zhèn) 1:50001:50001:100001:10000 小城鎮(zhèn)以下小城鎮(zhèn)以下 1:10001:10001:50001:5000 按按路線價(jià)評(píng)估路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域, ,局部商業(yè)用地的局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件更大比例尺圖件。 國家鼓勵(lì)應(yīng)用國家鼓勵(lì)應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和更新。更新。 （一）準(zhǔn)備工作（一）準(zhǔn)備工作 設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，地價(jià)定義）：設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，地價(jià)定義）： 地價(jià)內(nèi)涵內(nèi)容包括：地價(jià)內(nèi)涵內(nèi)容包括： 1.1.評(píng)估范圍：

57、新密市城區(qū)。評(píng)估范圍：新密市城區(qū)。 2.2.基準(zhǔn)日：基準(zhǔn)日：20022002年年5 5月月3131日。日。 3.3.土地開發(fā)程度：宗地紅線外土地開發(fā)程度：宗地紅線外“五通五通”紅線內(nèi)紅線內(nèi)“場場地平整地平整”（五通指通上水、通下水、通電、通路、通信）（五通指通上水、通下水、通電、通路、通信）。 4.4.土地用途設(shè)定：分土地用途設(shè)定：分工業(yè)、住宅、商業(yè)工業(yè)、住宅、商業(yè)三種類型。三種類型。 5.5.土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)。（一）準(zhǔn)備工作（一）準(zhǔn)備工作基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序 （一）（一） 準(zhǔn)備工作；準(zhǔn)備工作； （二）（二） 資料調(diào)查與整理；資料調(diào)查與整理； （三）（

58、三） 確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線；確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線； （四）（四） 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)； （五）（五） 編制宗地地價(jià)修正編制宗地地價(jià)修正表；表； （六）（六） 成果驗(yàn)收。成果驗(yàn)收。資料收集、整理和分析是基準(zhǔn)地價(jià)，乃至全部地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)性工作，它是地價(jià)評(píng)估的廣度、深度、及其可信度和準(zhǔn)確度的標(biāo)志和保證。（二）資料調(diào)查與整理 （1 1） 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，上，并建立地價(jià)樣本數(shù)據(jù)并建立地價(jià)樣本數(shù)據(jù)庫；庫；各地價(jià)樣本的屬性及圖形數(shù)據(jù)，必須采用國家各地價(jià)樣本的屬性及圖形數(shù)據(jù)，必須采用國家規(guī)定

59、的編碼規(guī)則；規(guī)定的編碼規(guī)則； （2 2） 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行； （3 3） 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； （4 4） 樣本要有代表性，樣本分布要均勻，樣樣本要有代表性，樣本分布要均勻，樣本數(shù)據(jù)以本數(shù)據(jù)以三年內(nèi)發(fā)生三年內(nèi)發(fā)生為宜；為宜；（二）資料調(diào)查與整理（二）資料調(diào)查與整理資料調(diào)查的一般要求資料調(diào)查的一般要求（5 5） 調(diào)查總樣本數(shù)、每級(jí)土地及各類土地調(diào)調(diào)查總樣本數(shù)、每級(jí)土地及各類土地調(diào)查樣本數(shù)，要符合查樣本數(shù)，要符合數(shù)學(xué)檢驗(yàn)和數(shù)學(xué)分析數(shù)學(xué)檢驗(yàn)和數(shù)學(xué)分析的要求的要求；（6 6） 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效

60、益所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料；和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料；（7 7） 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等地價(jià)和企業(yè)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)數(shù)點(diǎn)后一位后一位；（8 8） 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格調(diào)查表格。（二）資料調(diào)查與整理資料調(diào)查的一般要求 （1 1） 土地定級(jí)成果資料：土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖；土包括土地級(jí)別圖；土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；其它能用于土地估價(jià)的地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；定級(jí)成果及資料； （2 2）