第五章 房地產(chǎn)估價(jià)

1、第五章市場(chǎng)法及其運(yùn)用第五章市場(chǎng)法及其運(yùn)用5-1市場(chǎng)法概述市場(chǎng)法概述 一、市場(chǎng)法的含義一、市場(chǎng)法的含義含義含義 也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格為比準(zhǔn)價(jià)格 本質(zhì)本質(zhì) 是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值是以房地產(chǎn)的實(shí)際

2、成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值 它是一種最直接、最有說服力的估價(jià)方法它是一種最直接、最有說服力的估價(jià)方法 二、市場(chǎng)法的理論依據(jù)二、市場(chǎng)法的理論依據(jù) 替代原理替代原理 同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格 大數(shù)法則（大數(shù)定律）大數(shù)法則（大數(shù)定律） 在隨機(jī)現(xiàn)象中，大量重復(fù)測(cè)量結(jié)果的在隨機(jī)現(xiàn)象中，大量重復(fù)測(cè)量結(jié)果的平均值會(huì)接近一個(gè)確定的數(shù)平均值會(huì)接近一個(gè)確定的數(shù) 成交價(jià)格可能由于種種原因偏離正常成交價(jià)格可能由于種種原因偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格，但只要搜集了較多的交易實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，但只要搜集了較多的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚砗笏美?，?duì)其成交價(jià)格進(jìn)行

3、適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫降慕Y(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值參照值 三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象 市場(chǎng)法適用的對(duì)象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)法適用的對(duì)象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不適用市場(chǎng)法的對(duì)象：數(shù)量很少的房地產(chǎn)、不適用市場(chǎng)法的對(duì)象：數(shù)量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性很差的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性很差的房地產(chǎn) 四、市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件四、市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件 條件：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的條件：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易交易 不能成為不采

4、用市場(chǎng)法的理由：估價(jià)對(duì)象所在地不能成為不采用市場(chǎng)法的理由：估價(jià)對(duì)象所在地實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)交易，但由于估實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)交易，但由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有盡力去搜集交易實(shí)例的情況價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有盡力去搜集交易實(shí)例的情況 三類修正：三類修正： 交易情況修正交易情況修正-實(shí)際交易情況與正常交易情況不實(shí)際交易情況與正常交易情況不同同 市場(chǎng)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整-成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)狀況不同）時(shí)間上的房地產(chǎn)狀況不同） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整-可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同象房地產(chǎn)狀況不同

5、五、五、 市場(chǎng)法的其他用途市場(chǎng)法的其他用途 房地產(chǎn)市場(chǎng)租金房地產(chǎn)市場(chǎng)租金 成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價(jià)格成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分 經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)資本化率、收益乘數(shù) 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 六、六、 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟 搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韺?duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格5-

6、2 搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例 一、搜集交易實(shí)例的必要性一、搜集交易實(shí)例的必要性只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能所才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能所握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍 二、搜集交易實(shí)例的途徑二、搜集交易實(shí)例的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了

7、解其促成交向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會(huì)計(jì)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況易情況 同行之間相互提供同行之間相互提供 其他其他 三、搜集交易實(shí)例的要求三、搜集交易實(shí)例的要求 要求：內(nèi)容完整，真實(shí)的交易實(shí)例。要求：內(nèi)容完整，真實(shí)的交易實(shí)例。 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況、交易雙方、成交日期、成交價(jià)基本狀況、交易雙方、成交日期

8、、成交價(jià)格、付款方式、交易情況格、付款方式、交易情況 方法：可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交方法：可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表易實(shí)例調(diào)查表 四、建立交易實(shí)例庫四、建立交易實(shí)例庫 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫庫 這是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)這是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一5-3 選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例 一、選取可比實(shí)例的必要性一、選取可比實(shí)例的必要性 交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的

9、、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇必須進(jìn)行選擇 符合一定條件，可以作為參照比較的交易符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例 二、選取可比實(shí)例的要求二、選取可比實(shí)例的要求 （一）數(shù)量要求（一）數(shù)量要求 一般選取一般選取3個(gè)以上（含個(gè)以上（含3個(gè)）個(gè)）10個(gè)以下（含個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例個(gè)）可比實(shí)例 （二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求（四要求）（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求（四要求） 1、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)房地產(chǎn) 區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi) 用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相

10、同用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同 規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) 建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同 檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng) 權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同 2、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 3、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 4、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格 （三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題（三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題 估

11、價(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致估價(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致 不一致時(shí)可采用分配法：如估價(jià)對(duì)象不一致時(shí)可采用分配法：如估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地和建筑物時(shí)，但估價(jià)交易實(shí)為單獨(dú)的土地和建筑物時(shí)，但估價(jià)交易實(shí)例為土地和建筑物的綜合體，可把土地和例為土地和建筑物的綜合體，可把土地和建筑物的綜合體及其價(jià)格分解，提取出單建筑物的綜合體及其價(jià)格分解，提取出單獨(dú)的土地和建筑物的價(jià)格獨(dú)的土地和建筑物的價(jià)格 交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類似的最為類似的5-4 建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn) 建立比較基準(zhǔn)內(nèi)容包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、建立比較基準(zhǔn)內(nèi)容包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價(jià)格單位統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一

12、價(jià)格單位一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象與估價(jià)實(shí)例范圍不同是指房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象與估價(jià)實(shí)例范圍不同是指“有有”、“無無”差別。如房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象差別。如房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象為無抵押房地產(chǎn)，而估價(jià)實(shí)例為有抵押房為無抵押房地產(chǎn)，而估價(jià)實(shí)例為有抵押房地產(chǎn)。地產(chǎn)。 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍是指進(jìn)行統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍是指進(jìn)行“有有”、“無無”對(duì)比，消除對(duì)比，消除“有有”、“無無”導(dǎo)致的價(jià)格差導(dǎo)致的價(jià)格差異異 三種情況三種情況 （一）實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)（一）實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)-統(tǒng)一到不帶債統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例不帶有債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例不帶有債權(quán)債務(wù)的 房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的房地

13、產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù)帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù) 估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的 房地產(chǎn)價(jià)格不帶債權(quán)債務(wù)房地產(chǎn)價(jià)格不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù) （二）實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份（二）實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份-統(tǒng)一到統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍純粹的房地產(chǎn)范圍 可比實(shí)例不帶非房地產(chǎn)成份可比實(shí)例不帶非房地產(chǎn)成份 房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成份的價(jià)格含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成份的價(jià)格 估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份 房地產(chǎn)價(jià)格不含非房房地產(chǎn)價(jià)格不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成份的價(jià)值地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格非

14、房地產(chǎn)成份的價(jià)值 （三）實(shí)物范圍不同（三）實(shí)物范圍不同-統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍的房地產(chǎn)范圍 補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià) 二、統(tǒng)一付款方式二、統(tǒng)一付款方式 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其在成交日期一次性付清的金格折算為在其在成交日期一次性付清的金額。具體方法通過折現(xiàn)計(jì)算額。具體方法通過折現(xiàn)計(jì)算P=F(1+i) -n 【典例案例】【典例案例】 有一宗房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格為有一宗房地產(chǎn)交易

15、，成交價(jià)格為3000元元/，付款方式是首付，付款方式是首付10%，余款在一年，余款在一年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為5，其一，其一次性支付的實(shí)際成交價(jià)格為（次性支付的實(shí)際成交價(jià)格為（ ）元）元/平方平方米米 A3000B2700C2914D2500 【答案】【答案】C 三、統(tǒng)一價(jià)格單位三、統(tǒng)一價(jià)格單位 （一）統(tǒng)一價(jià)格表示單位（一）統(tǒng)一價(jià)格表示單位 可以是總價(jià)也可單價(jià)，一般為單價(jià)可以是總價(jià)也可單價(jià)，一般為單價(jià) 通常是單位面積的價(jià)格，也可以有其它比較單位通常是單位面積的價(jià)格，也可以有其它比較單位 有些可比實(shí)例可先對(duì)總價(jià)進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為有些可比實(shí)例可先對(duì)總價(jià)進(jìn)行修

16、正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其它修正調(diào)整單價(jià)進(jìn)行其它修正調(diào)整 （二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯率、不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯率、匯價(jià)。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的匯價(jià)。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話話 ，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)。，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)。 （三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 1、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 關(guān)鍵是無論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是關(guān)鍵是無論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同

17、的，也就是：相同的，也就是： 建筑面積下的單價(jià)建筑面積下的單價(jià)建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)價(jià)套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價(jià)使用面積使用面積 建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤建筑面積 2、常用單位換算：、常用單位換算： 1公頃公頃=10000=15畝畝 1畝畝=666.67 1平方英尺平方英尺=0.09290304 1坪坪=3.30579 【2006年年真題真題】 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年年1月月30日的價(jià)格日的價(jià)格為為500美元美元/，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)

18、平均每月比上月下降變動(dòng)平均每月比上月下降0.7，假設(shè)人民幣與美，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率元的市場(chǎng)匯率2006年年1月月30日為日為1美元美元=7.98元人元人民幣，民幣，2006年年9月月30日為日為1美元美元=7.95元人民幣，元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年年9月月30日的價(jià)格約日的價(jià)格約為為3758元人民幣元人民幣/（ ） 【答案】【答案】 【解析】不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成【解析】不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果在幣種按算之前已交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果在幣種按算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話 ，則采用估價(jià)時(shí)

19、點(diǎn)的市，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)場(chǎng)匯價(jià) 500（1-0.7%）8 7.95=3757.78 【典型例題】【典型例題】 某套住房建筑面積某套住房建筑面積100平方米，單價(jià)每平方米，單價(jià)每平方米建筑面積平方米建筑面積1600元。假設(shè)該套住房套元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積內(nèi)建筑面積80平方米，則該套住房每平方平方米，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為（米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為（ ）元。）元。 A.1280 B.1600 C.2000 D.3200 【答案】【答案】C 【解析】核心是無論以何種面積計(jì)算【解析】核心是無論以何種面積計(jì)算的總價(jià)相等。的總價(jià)相等。1600100=80 x ，X=2000 【

20、2006年真題】年真題】 某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，萬元人民幣，其中首期支付其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10，套內(nèi)建筑，套內(nèi)建筑面積為面積為100，假定折現(xiàn)率為，假定折現(xiàn)率為6，則該房地產(chǎn)按，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（ ）元）元/ A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】【答案】A 第一步，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一到成交日第一步，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一到成交日 第二步，統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位第二步，統(tǒng)一面積

21、內(nèi)涵和單位 建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤建設(shè)面積，建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤建設(shè)面積，設(shè)建筑面積為設(shè)建筑面積為x x10010%x x111.11 建筑面積單價(jià)建筑面積單價(jià)28. 81132萬萬/111.112593 5-5 交易情況修正交易情況修正 一、交易情況修正的含義一、交易情況修正的含義 如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常價(jià)格，稱為交易情況修正為正常價(jià)格，稱為交易情況修正二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易 利害關(guān)系人之間的交易利害關(guān)系人之

22、間的交易 交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易解的交易 急于出售或急于購買的交易急于出售或急于購買的交易 交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 受迷信影響的交易受迷信影響的交易 三、交易情況修正的方法三、交易情況修正的方法 包括一般的修正方法和交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)修正包括一般的修正方法和交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)修正 （一）一般的修正方法（一）一般的修正方法 1、方

23、法（兩種）、方法（兩種） 百分率法百分率法 可比實(shí)例的成交價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例可比實(shí)例正常價(jià)格正常價(jià)格 差額法差額法 可比實(shí)例的成交價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額交易情況修正額=可比實(shí)例正可比實(shí)例正常價(jià)格常價(jià)格 2、注意、注意 可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高A%，與可比，與可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的是不等同的 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低這種說法正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低這種說法

24、 交易情況修正系數(shù)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定交易情況修正系數(shù)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定 如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為為s%，則交易情況修正系數(shù)為，則交易情況修正系數(shù)為1/(1s%)，而不是，而不是(1s%) （二）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正（二）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正 解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的 正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的金額賣方實(shí)際得到的金額 正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)

25、格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的金額買方實(shí)際付出的金額 買方實(shí)際付出的價(jià)格賣方實(shí)際得到買方實(shí)際付出的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)的價(jià)格應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi) 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的金額正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的金額/(1-應(yīng)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率由賣方繳納的稅費(fèi)比率) 正常成交價(jià)格買方實(shí)際得到的金額正常成交價(jià)格買方實(shí)際得到的金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買

26、方繳納的稅費(fèi)比率) 【典型例題】【典型例題】 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6和和2。某宗房地產(chǎn)。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為的成交價(jià)格為3000元平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均元平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）元平方米。）元平方米。 A.2830.19 B.2941.18 C.3061.22 D.3191.49 【答案】【答案】D 【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實(shí)際【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實(shí)際支付的還是賣方實(shí)際支出的。支付的還是

27、賣方實(shí)際支出的。3000元中，買方還元中，買方還要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得的一定比這個(gè)少，因此要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得的一定比這個(gè)少，因此3000元是賣方的實(shí)際得到的。元是賣方的實(shí)際得到的。 【2006年年真題真題】 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元元/，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9。若。若買賣雙方又重新約定

28、買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（ ）元）元/ A.2139 B.2146 C.2651D.2659 【答案】【答案】D 第一步，計(jì)算出正常的市場(chǎng)價(jià)格，買方付給賣方第一步，計(jì)算出正常的市場(chǎng)價(jià)格，買方付給賣方2385，稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，因此，稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，因此2385是賣方實(shí)得是賣方實(shí)得 第二步，重新約定后，稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)，要求買方實(shí)第二步，重新約定后，稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)，要求買方實(shí)付金額付金額 買方實(shí)

29、際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格（1應(yīng)由買應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）方繳納的稅費(fèi)比率）2559（13.9%）2659 【2006年真題】年真題】 在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（ ）。）。 A賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）的稅費(fèi)比率） B賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)費(fèi) C買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)費(fèi) D應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)

30、由賣方繳納的稅應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率費(fèi)比率 E買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買方繳納應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）的稅費(fèi)比率） 【答案】【答案】ACD5-6 市場(chǎng)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整 一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義 可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整 二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法二、市場(chǎng)

31、狀況調(diào)整的方法 （一）調(diào)整通用公式（一）調(diào)整通用公式 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為T，則有：，則有： 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格（1T%）可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的價(jià)格/ 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 （1T%） （二）市場(chǎng)狀況調(diào)整

32、的價(jià)格指數(shù)法（二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比，尾定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比，尾/首）首） 采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式：估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例成交日期式：估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例成交日期的價(jià)格的價(jià)格（估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)（估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交日成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)）期時(shí)的價(jià)格指數(shù)） 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘）環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘） 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交式：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格日期的價(jià)格成交日期的下一期的價(jià)格指成交日期的下一期的價(jià)格

33、指數(shù)數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 【2006年年真題真題】 某房地產(chǎn)在某房地產(chǎn)在2006年年3月的價(jià)格為月的價(jià)格為2009元元/，現(xiàn)要調(diào)整為現(xiàn)要調(diào)整為2006年年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年年3月至月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和和118.3（均以上個(gè)（均以上個(gè)月為基數(shù)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)），則該房地產(chǎn)2006年年9月的價(jià)格為月的價(jià)格為（ ）元）元/ A.2700.8B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 【

34、答案】【答案】D 【解析】環(huán)比指數(shù)【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格月價(jià)格3月價(jià)格月價(jià)格4月指數(shù)月指數(shù)5月指數(shù)月指數(shù)6月指數(shù)月指數(shù)7月指數(shù)月指數(shù)8月指數(shù)月指數(shù)9月指數(shù)月指數(shù)200994.896.6105.1109.3112.7118.3=2817.7 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月的指數(shù)月的指數(shù) 【2007年真題】年真題】 為評(píng)估某房地產(chǎn)為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年年9月月1日的市場(chǎng)價(jià)格，日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例選取的可比實(shí)例資料資料是交易日期為是交易日期為2007年年3月月1日，日，合同合同交易價(jià)格為交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為元每平米

35、，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在每平米，合同約定面積誤差在6以內(nèi)不增加以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自每平米。自2007年年1月月1日起至日起至2007年年9月月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲格平均每月比上月上漲0.3，則就上述情況對(duì)該，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（ ）元）元每平米。每平米。 A.3868.92 B.400000 C.4072.54 D.4286.89 【答案】【答案】A 所以不增加付款所以不增加付款 房屋總價(jià)房屋總價(jià) 400095

36、（10.3%）6386892 （三）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法（三）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 逐期變動(dòng)率逐期變動(dòng)率 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù) 平均變動(dòng)率平均變動(dòng)率 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）期數(shù)） （四）價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的分類（四）價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的分類 全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 全國(guó)某

37、類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 在進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)選用可比實(shí)例所在地在進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)選用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率5-7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)對(duì)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是

38、其成交價(jià)格所對(duì)對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但根據(jù)不同的的估價(jià)目的也有不同的情況況，但根據(jù)不同的的估價(jià)目的也有不同的情況 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（三內(nèi)容）二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（三內(nèi)容） 區(qū)位狀況調(diào)整：位置、交通區(qū)位狀況調(diào)整：位置、交通 、周圍環(huán)境和景觀、周圍環(huán)境和景觀 、外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施 實(shí)物狀況調(diào)整：實(shí)物狀況調(diào)整： 權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整 【2006年年真題真題】 市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（包括（ ）。）。 A環(huán)境環(huán)境 B地形地勢(shì)地形地勢(shì)

39、C外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施 D內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E裝飾裝修裝飾裝修 【答案】【答案】BDE AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整屬于區(qū)位狀況調(diào)整 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 （一）總體的兩種思路（一）總體的兩種思路 直接比較法以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，直接比較法以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較行直接比較 間接比較法設(shè)定一種間接比較法設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)”，以，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀

40、況進(jìn)行間接比較況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較 （二）調(diào)整方向（二）調(diào)整方向 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià)狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià) 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差的，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)狀況差的，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià) （三）具體思路（三）具體思路 確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素 判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并

41、進(jìn)行房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度比較，找出差異程度 將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的房將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度度 根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 （一）一般方法（一）一般方法 1、百分率法、百分率法 一般公式：可比實(shí)例在自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格一般公式：可比實(shí)例在自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)

42、整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定確定 假設(shè)可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)假設(shè)可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為R%，則，則 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1/ （1 R% ） 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)= 1/ （1 R% ） 2、差額法、差額法 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)

43、整金額可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格金額可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （二）具體方法（二）具體方法 1、直接比較調(diào)整、直接比較調(diào)整 步驟步驟 確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素狀況方面的因素 根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重定權(quán)重 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（100），），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況逐因?qū)⒖杀葘?shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況逐因素比較并評(píng)分，好于估價(jià)對(duì)象的評(píng)分大于素比較并評(píng)分，好于估價(jià)對(duì)象的評(píng)分大于100，不如估價(jià)對(duì)象的，評(píng)

44、分低于不如估價(jià)對(duì)象的，評(píng)分低于100 將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率 利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 公式公式 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/（ ）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格況下的價(jià)格 2、間接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整 步驟步驟 第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正 設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評(píng)分，估價(jià)對(duì)象、的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比

45、較并評(píng)分，估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評(píng)分高于可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評(píng)分高于100，反之則低于，反之則低于100。將可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格通過標(biāo)準(zhǔn)。將可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格通過標(biāo)準(zhǔn)化修正，調(diào)整為可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格?；拚{(diào)整為可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 公式：可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格公式：可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/（ ） 可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整 將可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為可比實(shí)例將可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況

46、下的價(jià)格，調(diào)整為可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 公式：可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格公式：可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （ ） /100 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 總公式：總公式： 可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/（ ） （ ） /100 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 【2006年真題】年真題】 在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分