老企業(yè)后勤派生的物業(yè)管理如何走向社會化

1、老企業(yè)后勤派生的物業(yè)管理如何走向社會化從中航電源物業(yè)管理看國企、央企服務(wù)業(yè)的發(fā)展魯俊斌、宋智斌兵馬未動，糧草先行，這是計劃經(jīng)濟時期的潛規(guī)則，起著基礎(chǔ)和保障作用。中航電源作為我國第一個五年計劃的156項重點建設(shè)項目，從1955年建廠已經(jīng)走過了五十六年的光輝歷程，被譽為“共和國的長子”。想當(dāng)年第一個建的是食堂，第一個蓋的是宿舍。半個多世紀以來，中航電源為共和國空軍裝備研制了一代又一代的電源系統(tǒng)，為國防建設(shè)做出了卓越的貢獻。后勤服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定提供了可靠的物質(zhì)保障和精神寄托。圓滿完成了計劃經(jīng)濟時期的歷史使命。在上世紀八十年代解放軍報著名記者李亞丹來這里采寫了“企業(yè)為社會又一說”的報道，在全

2、國引起了很大震動和反響。隨著我國改革開放的步步深入，市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，企業(yè)職工由原來的福利性分配住房，公益性服務(wù)，計劃性供給，已經(jīng)逐步形成了住房商品化，產(chǎn)權(quán)私有化，服務(wù)專業(yè)化，供給市場化的新格局。呈現(xiàn)出競爭激烈，管理進一步完善，服務(wù)理念不斷提升的新局面。對老國企、央企的物業(yè)管理來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐，市場環(huán)境的變化，競爭格局的形成，高新技術(shù)的應(yīng)用，消費觀念的更新，要求物業(yè)管理從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在我國物業(yè)管理制度不斷健全完善，物業(yè)管理市場容量不斷擴展的形勢下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷擴展服務(wù)平臺，

3、高點定位，跟上社會發(fā)展及人們消費理念提升的步伐。為了順應(yīng)社會發(fā)展的潮流，適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)的形勢，根據(jù)中航集團公司總經(jīng)理林佐鳴“專業(yè)化整合，資本化運作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的指示精神，結(jié)合中國航空集團總公司的“兩融、三新、五化、萬億”的大集團戰(zhàn)略規(guī)劃。對物業(yè)管理來說，在新形勢下如何滿足業(yè)主的要求，從后勤服務(wù)到現(xiàn)代物業(yè)管理，創(chuàng)建舒適的生活環(huán)境，構(gòu)建健康和諧的區(qū)域氛圍。中航電源的物業(yè)管理邁出了成功的第一步。2006年9月，按照規(guī)范化、專業(yè)化、社會化管理的標準和要求，中航電源（當(dāng)時為一航電源）的決策層對三產(chǎn)服務(wù)中心原來的綜合服務(wù)部，園林公司及房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理室進行了整合，組建成立了三產(chǎn)中心物業(yè)管理部。改革的

4、目標與企業(yè)分離，逐步走向社會化。勇于探索和實踐的老國企、央企的物業(yè)管理隨著工業(yè)企業(yè)重組改革的進展，根據(jù)中國航空工業(yè)集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，作為國防企業(yè)的第一個整體上市企業(yè)，如何擺脫沉重的社會負擔(dān)成為擺在面前的一項重要任務(wù)，根據(jù)國家的政策，對企辦的中小學(xué)校、公安等逐步成建制移交政府，資產(chǎn)重組，甩掉了沉重的銀行債務(wù)負擔(dān)。作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了大膽的改革，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)隊伍。企業(yè)辦社會部分的人員，資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)科研單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理服務(wù)機構(gòu)；二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬，內(nèi)容增加。再依托工廠做好有償服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極面向社會開拓市場

5、。目前周邊的一家醫(yī)院、三所學(xué)校、一個科研所的保潔工作，一個居民小區(qū)的全部物業(yè)管理已經(jīng)形成了契約式服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部的九個居民小區(qū)，一個航空廣場，以及科研生產(chǎn)區(qū)的環(huán)境保護、綠化、美化工作、道路、房屋以及各項基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通管理等步入良性循環(huán)的軌道。三是形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理部實行獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。一系列措施的穩(wěn)步實施，使中航電源物業(yè)管理在西北地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)成為行業(yè)的佼佼者。 物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立國企、央企的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主管單位和廣大居民的支持和擁護，初見成效。一是廠區(qū)的面貌有了很大改觀。居民的生活環(huán)境質(zhì)量得到

6、了明顯提高，為廣大職工安居樂業(yè)起到了決定性的作用。二是廠區(qū)的文明化水平有了顯著提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政，重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居民小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，優(yōu)化資源的合理配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步擴展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了廠區(qū)文明化進程。三是有利促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)。創(chuàng)建國家級，省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作時創(chuàng)建文明居住小區(qū)的有機組成部分，而且占據(jù)著主要位置。通過創(chuàng)建文明小區(qū)的過程，通過居民的參與，有利于提高文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營企業(yè)的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)

7、濟效益的提高。物業(yè)管理實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務(wù)系統(tǒng)的分離，科研生產(chǎn)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，集中精力搞好科研生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員方面做了三分清，明晰了成本，有效地解決了生活后勤擠占生產(chǎn)成本的問題?？v觀中航電源的物業(yè)管理的實踐和探索，總體上還處在初級階段，還沒有完全擺脫公益性，福利型的運行模式。物業(yè)管理的經(jīng)費來源主要是行政性補貼為主，個人支付為輔。導(dǎo)致物業(yè)單位的再造功能不足，有待于進一步完善企業(yè)化經(jīng)營，社會化服務(wù)，自立生存的良性發(fā)展。當(dāng)前，由于職工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利觀念影響，在區(qū)域內(nèi)難以形成足以支撐物業(yè)管理公司自主生存的服務(wù)市場

8、。從物業(yè)管理隊伍本身看，由于整合人員文化層次較低，盡管下大力氣對管理人員參加國家組織的專業(yè)資格培訓(xùn)，取得了任職資格證書，但仍然缺乏專業(yè)性人才，引進人才缺乏自主性等諸多因素嚴重制約著物業(yè)管理的快速發(fā)展。大膽嘗試，邁出成功第一步物業(yè)管理伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展，這一行業(yè)在發(fā)達的東南沿海地區(qū)以及大中型城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力和無法估量的前景。在老的國企、央企推行物業(yè)管理，是現(xiàn)代化企業(yè)制度改革的需要，順應(yīng)社會發(fā)展的趨勢，呼映廣大業(yè)主對改善居住環(huán)境質(zhì)量的要求，是促進社區(qū)經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效地經(jīng)濟性服務(wù)，最大限度的提升

9、和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適、寧靜、歡樂、健康、文明向上的生活環(huán)境。物業(yè)管理關(guān)連著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求和“社會主義榮辱觀”的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明小區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng)建溫馨、祥和的良好氛圍結(jié)合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。根據(jù)央企、國企的特點，結(jié)合社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，借鑒同行業(yè)以及國內(nèi)外發(fā)達企業(yè)的管理經(jīng)驗，形成了中航電源自身的物業(yè)管理發(fā)展的基本思路；以

10、社會主義市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以生產(chǎn)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從老的國企、央企實際出發(fā)，循序漸進，分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利公益型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費來源以單位支付為主向業(yè)主支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。初步形成三段式格局。第一階段，實現(xiàn)專業(yè)化管理，將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)剝離，成立專門的物業(yè)管理機構(gòu)和管理團隊，參照事業(yè)性管理，按合同方式運作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二階段，實行模擬企業(yè)法人運作。經(jīng)濟上獨立核算，經(jīng)濟來源以產(chǎn)權(quán)單位支付

11、為主，個人繳納為輔，實行經(jīng)費補貼，模擬法人經(jīng)營和市場運作。第三階段實行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，企業(yè)化經(jīng)營，市場化運作。在住房制度改革全面完成，房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進入個人工資收入，由個人支付物業(yè)管理費用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲取合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展，走向社會化。按著這個思路，一航電源的物業(yè)管理，已經(jīng)完成了管理人員培訓(xùn)，持證上崗，規(guī)范管理，穩(wěn)步進入了第三個階段，取得了顯著的成績，創(chuàng)建管理的航空廣場國內(nèi)首屈一指，被命名為國家級全民健身廣場，成為我國西部一道靚麗的風(fēng)景線，國內(nèi)外同行慕名前來參觀學(xué)習(xí)的單位個人絡(luò)繹不絕，工廠被命名

12、為省級園林式單位、省級衛(wèi)生先進單位、省級衛(wèi)生示范單位等。目前正在申報省級交通安全示范小區(qū)，爭創(chuàng)國家級衛(wèi)生文明示范小區(qū)。市場不斷拓展，近年來本著立足本職，面向未來，不斷擴大經(jīng)營范圍，拓寬服務(wù)內(nèi)容。業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展為綠化、保潔、保安、消防、交通安全、市容、市場、維修工程，家政服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)的專業(yè)部門。本著硬實力，軟著陸的經(jīng)營戰(zhàn)略目標，緊緊圍繞把物業(yè)管理做大做強的主題。實力不斷壯大，僅綠色園林一項就擁有苗圃近50畝，十一萬平方米的科研生產(chǎn)區(qū)綠化。兩萬余平方的航空廣場，五十余萬平方米的住宅物業(yè)綜合服務(wù)，近三百名的專業(yè)從事人員，在同行業(yè)中占據(jù)了舉足輕重的地位。2010年5月，為了增進學(xué)習(xí)，中航電源物

13、業(yè)部發(fā)起，以陜西省航空工業(yè)局為中心，成立了中航工業(yè)西部地區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，陜航局副局長委烈惠任會長，中航電源三產(chǎn)服務(wù)中心主任白書園任協(xié)會秘書長，擬定了協(xié)會章程，中航系統(tǒng)以及空軍西北地區(qū)的近二十家工廠、所、院物業(yè)管理單位加入了協(xié)會。為系統(tǒng)西北地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)搭建了一個學(xué)習(xí)研究的平臺，交流溝通的平臺，信息共享的平臺，解惑釋疑的平臺，增進友誼的平臺。面對改革的無限商機，我國的物業(yè)管理事業(yè)方興未艾，前程似錦。特別是我們西部蘊藏著巨大潛力。未來的競爭將是實力的較量，中航電源的物業(yè)人清楚的認識到，要在激烈的競爭中立于不敗，務(wù)必不懈做努力，不斷提升服務(wù)理念，更新觀念，跟上時代的步伐。老企業(yè)后勤派生的物業(yè)管理

14、如何走向社會化從中航電源物業(yè)管理看國企、央企服務(wù)業(yè)的發(fā)展魯俊斌、宋智斌兵馬未動，糧草先行，這是計劃經(jīng)濟時期的潛規(guī)則，起著基礎(chǔ)和保障作用。中航電源作為我國第一個五年計劃的156項重點建設(shè)項目，從1955年建廠已經(jīng)走過了五十六年的光輝歷程，被譽為“共和國的長子”。想當(dāng)年第一個建的是食堂，第一個蓋的是宿舍。半個多世紀以來，中航電源為共和國空軍裝備研制了一代又一代的電源系統(tǒng)，為國防建設(shè)做出了卓越的貢獻。后勤服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定提供了可靠的物質(zhì)保障和精神寄托。圓滿完成了計劃經(jīng)濟時期的歷史使命。在上世紀八十年代解放軍報著名記者李亞丹來這里采寫了“企業(yè)為社會又一說”的報道，在全國引起了很大震動和反響。

15、隨著我國改革開放的步步深入，市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，企業(yè)職工由原來的福利性分配住房，公益性服務(wù)，計劃性供給，已經(jīng)逐步形成了住房商品化，產(chǎn)權(quán)私有化，服務(wù)專業(yè)化，供給市場化的新格局。呈現(xiàn)出競爭激烈，管理進一步完善，服務(wù)理念不斷提升的新局面。對老國企、央企的物業(yè)管理來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐，市場環(huán)境的變化，競爭格局的形成，高新技術(shù)的應(yīng)用，消費觀念的更新，要求物業(yè)管理從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在我國物業(yè)管理制度不斷健全完善，物業(yè)管理市場容量不斷擴展的形勢下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷擴展服務(wù)平臺，高點定位，跟上社會發(fā)展及

16、人們消費理念提升的步伐。為了順應(yīng)社會發(fā)展的潮流，適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)的形勢，根據(jù)中航集團公司總經(jīng)理林佐鳴“專業(yè)化整合，資本化運作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的指示精神，結(jié)合中國航空集團總公司的“兩融、三新、五化、萬億”的大集團戰(zhàn)略規(guī)劃。對物業(yè)管理來說，在新形勢下如何滿足業(yè)主的要求，從后勤服務(wù)到現(xiàn)代物業(yè)管理，創(chuàng)建舒適的生活環(huán)境，構(gòu)建健康和諧的區(qū)域氛圍。中航電源的物業(yè)管理邁出了成功的第一步。2006年9月，按照規(guī)范化、專業(yè)化、社會化管理的標準和要求，中航電源（當(dāng)時為一航電源）的決策層對三產(chǎn)服務(wù)中心原來的綜合服務(wù)部，園林公司及房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理室進行了整合，組建成立了三產(chǎn)中心物業(yè)管理部。改革的目標與企業(yè)分離，逐步走向

17、社會化。勇于探索和實踐的老國企、央企的物業(yè)管理隨著工業(yè)企業(yè)重組改革的進展，根據(jù)中國航空工業(yè)集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，作為國防企業(yè)的第一個整體上市企業(yè)，如何擺脫沉重的社會負擔(dān)成為擺在面前的一項重要任務(wù)，根據(jù)國家的政策，對企辦的中小學(xué)校、公安等逐步成建制移交政府，資產(chǎn)重組，甩掉了沉重的銀行債務(wù)負擔(dān)。作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了大膽的改革，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)隊伍。企業(yè)辦社會部分的人員，資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)科研單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理服務(wù)機構(gòu)；二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬，內(nèi)容增加。再依托工廠做好有償服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極面向社會開拓市場。目前周邊的一家醫(yī)院、三

18、所學(xué)校、一個科研所的保潔工作，一個居民小區(qū)的全部物業(yè)管理已經(jīng)形成了契約式服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部的九個居民小區(qū)，一個航空廣場，以及科研生產(chǎn)區(qū)的環(huán)境保護、綠化、美化工作、道路、房屋以及各項基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通管理等步入良性循環(huán)的軌道。三是形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理部實行獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。一系列措施的穩(wěn)步實施，使中航電源物業(yè)管理在西北地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)成為行業(yè)的佼佼者。 物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立國企、央企的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主管單位和廣大居民的支持和擁護，初見成效。一是廠區(qū)的面貌有了很大改觀。居民的生活環(huán)境質(zhì)量得到了明顯提高，為廣大職工安

19、居樂業(yè)起到了決定性的作用。二是廠區(qū)的文明化水平有了顯著提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政，重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居民小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，優(yōu)化資源的合理配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步擴展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了廠區(qū)文明化進程。三是有利促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)。創(chuàng)建國家級，省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作時創(chuàng)建文明居住小區(qū)的有機組成部分，而且占據(jù)著主要位置。通過創(chuàng)建文明小區(qū)的過程，通過居民的參與，有利于提高文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營企業(yè)的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。物業(yè)管理實

20、現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務(wù)系統(tǒng)的分離，科研生產(chǎn)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，集中精力搞好科研生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員方面做了三分清，明晰了成本，有效地解決了生活后勤擠占生產(chǎn)成本的問題?？v觀中航電源的物業(yè)管理的實踐和探索，總體上還處在初級階段，還沒有完全擺脫公益性，福利型的運行模式。物業(yè)管理的經(jīng)費來源主要是行政性補貼為主，個人支付為輔。導(dǎo)致物業(yè)單位的再造功能不足，有待于進一步完善企業(yè)化經(jīng)營，社會化服務(wù)，自立生存的良性發(fā)展。當(dāng)前，由于職工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利觀念影響，在區(qū)域內(nèi)難以形成足以支撐物業(yè)管理公司自主生存的服務(wù)市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，

21、由于整合人員文化層次較低，盡管下大力氣對管理人員參加國家組織的專業(yè)資格培訓(xùn)，取得了任職資格證書，但仍然缺乏專業(yè)性人才，引進人才缺乏自主性等諸多因素嚴重制約著物業(yè)管理的快速發(fā)展。大膽嘗試，邁出成功第一步物業(yè)管理伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展，這一行業(yè)在發(fā)達的東南沿海地區(qū)以及大中型城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力和無法估量的前景。在老的國企、央企推行物業(yè)管理，是現(xiàn)代化企業(yè)制度改革的需要，順應(yīng)社會發(fā)展的趨勢，呼映廣大業(yè)主對改善居住環(huán)境質(zhì)量的要求，是促進社區(qū)經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效地經(jīng)濟性服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最

22、大效用，為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適、寧靜、歡樂、健康、文明向上的生活環(huán)境。物業(yè)管理關(guān)連著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求和“社會主義榮辱觀”的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明小區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng)建溫馨、祥和的良好氛圍結(jié)合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。根據(jù)央企、國企的特點，結(jié)合社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，借鑒同行業(yè)以及國內(nèi)外發(fā)達企業(yè)的管理經(jīng)驗，形成了中航電源自身的物業(yè)管理發(fā)展的基本思路；以社會主義市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，

23、以生產(chǎn)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從老的國企、央企實際出發(fā)，循序漸進，分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利公益型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費來源以單位支付為主向業(yè)主支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。初步形成三段式格局。第一階段，實現(xiàn)專業(yè)化管理，將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)剝離，成立專門的物業(yè)管理機構(gòu)和管理團隊，參照事業(yè)性管理，按合同方式運作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二階段，實行模擬企業(yè)法人運作。經(jīng)濟上獨立核算，經(jīng)濟來源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主，個人繳納為輔，實行

24、經(jīng)費補貼，模擬法人經(jīng)營和市場運作。第三階段實行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，企業(yè)化經(jīng)營，市場化運作。在住房制度改革全面完成，房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進入個人工資收入，由個人支付物業(yè)管理費用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲取合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展，走向社會化。按著這個思路，一航電源的物業(yè)管理，已經(jīng)完成了管理人員培訓(xùn)，持證上崗，規(guī)范管理，穩(wěn)步進入了第三個階段，取得了顯著的成績，創(chuàng)建管理的航空廣場國內(nèi)首屈一指，被命名為國家級全民健身廣場，成為我國西部一道靚麗的風(fēng)景線，國內(nèi)外同行慕名前來參觀學(xué)習(xí)的單位個人絡(luò)繹不絕，工廠被命名為省級園林式單位、省級衛(wèi)

25、生先進單位、省級衛(wèi)生示范單位等。目前正在申報省級交通安全示范小區(qū)，爭創(chuàng)國家級衛(wèi)生文明示范小區(qū)。市場不斷拓展，近年來本著立足本職，面向未來，不斷擴大經(jīng)營范圍，拓寬服務(wù)內(nèi)容。業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展為綠化、保潔、保安、消防、交通安全、市容、市場、維修工程，家政服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)的專業(yè)部門。本著硬實力，軟著陸的經(jīng)營戰(zhàn)略目標，緊緊圍繞把物業(yè)管理做大做強的主題。實力不斷壯大，僅綠色園林一項就擁有苗圃近50畝，十一萬平方米的科研生產(chǎn)區(qū)綠化。兩萬余平方的航空廣場，五十余萬平方米的住宅物業(yè)綜合服務(wù)，近三百名的專業(yè)從事人員，在同行業(yè)中占據(jù)了舉足輕重的地位。2010年5月，為了增進學(xué)習(xí)，中航電源物業(yè)部發(fā)起，以陜西省航空工

26、業(yè)局為中心，成立了中航工業(yè)西部地區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，陜航局副局長委烈惠任會長，中航電源三產(chǎn)服務(wù)中心主任白書園任協(xié)會秘書長，擬定了協(xié)會章程，中航系統(tǒng)以及空軍西北地區(qū)的近二十家工廠、所、院物業(yè)管理單位加入了協(xié)會。為系統(tǒng)西北地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)搭建了一個學(xué)習(xí)研究的平臺，交流溝通的平臺，信息共享的平臺，解惑釋疑的平臺，增進友誼的平臺。面對改革的無限商機，我國的物業(yè)管理事業(yè)方興未艾，前程似錦。特別是我們西部蘊藏著巨大潛力。未來的競爭將是實力的較量，中航電源的物業(yè)人清楚的認識到，要在激烈的競爭中立于不敗，務(wù)必不懈做努力，不斷提升服務(wù)理念，更新觀念，跟上時代的步伐。 從中航電源物業(yè)管理看國企、央企服務(wù)業(yè)的發(fā)展魯俊

27、斌、宋智斌兵馬未動，糧草先行，這是計劃經(jīng)濟時期的潛規(guī)則，起著基礎(chǔ)和保障作用。中航電源作為我國第一個五年計劃的156項重點建設(shè)項目，從1955年建廠已經(jīng)走過了五十六年的光輝歷程，被譽為“共和國的長子”。想當(dāng)年第一個建的是食堂，第一個蓋的是宿舍。半個多世紀以來，中航電源為共和國空軍裝備研制了一代又一代的電源系統(tǒng)，為國防建設(shè)做出了卓越的貢獻。后勤服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定提供了可靠的物質(zhì)保障和精神寄托。圓滿完成了計劃經(jīng)濟時期的歷史使命。在上世紀八十年代解放軍報著名記者李亞丹來這里采寫了“企業(yè)為社會又一說”的報道，在全國引起了很大震動和反響。隨著我國改革開放的步步深入，市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，企業(yè)職工由

28、原來的福利性分配住房，公益性服務(wù)，計劃性供給，已經(jīng)逐步形成了住房商品化，產(chǎn)權(quán)私有化，服務(wù)專業(yè)化，供給市場化的新格局。呈現(xiàn)出競爭激烈，管理進一步完善，服務(wù)理念不斷提升的新局面。對老國企、央企的物業(yè)管理來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐，市場環(huán)境的變化，競爭格局的形成，高新技術(shù)的應(yīng)用，消費觀念的更新，要求物業(yè)管理從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在我國物業(yè)管理制度不斷健全完善，物業(yè)管理市場容量不斷擴展的形勢下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷擴展服務(wù)平臺，高點定位，跟上社會發(fā)展及人們消費理念提升的步伐。為了順應(yīng)社會發(fā)展的潮流，適應(yīng)現(xiàn)代化建

29、設(shè)的形勢，根據(jù)中航集團公司總經(jīng)理林佐鳴“專業(yè)化整合，資本化運作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的指示精神，結(jié)合中國航空集團總公司的“兩融、三新、五化、萬億”的大集團戰(zhàn)略規(guī)劃。對物業(yè)管理來說，在新形勢下如何滿足業(yè)主的要求，從后勤服務(wù)到現(xiàn)代物業(yè)管理，創(chuàng)建舒適的生活環(huán)境，構(gòu)建健康和諧的區(qū)域氛圍。中航電源的物業(yè)管理邁出了成功的第一步。2006年9月，按照規(guī)范化、專業(yè)化、社會化管理的標準和要求，中航電源（當(dāng)時為一航電源）的決策層對三產(chǎn)服務(wù)中心原來的綜合服務(wù)部，園林公司及房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理室進行了整合，組建成立了三產(chǎn)中心物業(yè)管理部。改革的目標與企業(yè)分離，逐步走向社會化。勇于探索和實踐的老國企、央企的物業(yè)管理隨著工業(yè)企業(yè)重

30、組改革的進展，根據(jù)中國航空工業(yè)集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，作為國防企業(yè)的第一個整體上市企業(yè)，如何擺脫沉重的社會負擔(dān)成為擺在面前的一項重要任務(wù)，根據(jù)國家的政策，對企辦的中小學(xué)校、公安等逐步成建制移交政府，資產(chǎn)重組，甩掉了沉重的銀行債務(wù)負擔(dān)。作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了大膽的改革，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)隊伍。企業(yè)辦社會部分的人員，資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)科研單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理服務(wù)機構(gòu)；二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬，內(nèi)容增加。再依托工廠做好有償服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極面向社會開拓市場。目前周邊的一家醫(yī)院、三所學(xué)校、一個科研所的保潔工作，一個居民小區(qū)的全部物業(yè)管理已經(jīng)

31、形成了契約式服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部的九個居民小區(qū)，一個航空廣場，以及科研生產(chǎn)區(qū)的環(huán)境保護、綠化、美化工作、道路、房屋以及各項基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通管理等步入良性循環(huán)的軌道。三是形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理部實行獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。一系列措施的穩(wěn)步實施，使中航電源物業(yè)管理在西北地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)成為行業(yè)的佼佼者。 物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立國企、央企的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主管單位和廣大居民的支持和擁護，初見成效。一是廠區(qū)的面貌有了很大改觀。居民的生活環(huán)境質(zhì)量得到了明顯提高，為廣大職工安居樂業(yè)起到了決定性的作用。二是廠區(qū)的文明化水平有了顯著提高。

32、實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政，重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居民小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，優(yōu)化資源的合理配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步擴展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了廠區(qū)文明化進程。三是有利促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)。創(chuàng)建國家級，省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作時創(chuàng)建文明居住小區(qū)的有機組成部分，而且占據(jù)著主要位置。通過創(chuàng)建文明小區(qū)的過程，通過居民的參與，有利于提高文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營企業(yè)的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。物業(yè)管理實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務(wù)系統(tǒng)的分離，科研生產(chǎn)單位徹底擺脫了

33、生活后勤方面的后顧之憂，集中精力搞好科研生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員方面做了三分清，明晰了成本，有效地解決了生活后勤擠占生產(chǎn)成本的問題?？v觀中航電源的物業(yè)管理的實踐和探索，總體上還處在初級階段，還沒有完全擺脫公益性，福利型的運行模式。物業(yè)管理的經(jīng)費來源主要是行政性補貼為主，個人支付為輔。導(dǎo)致物業(yè)單位的再造功能不足，有待于進一步完善企業(yè)化經(jīng)營，社會化服務(wù)，自立生存的良性發(fā)展。當(dāng)前，由于職工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利觀念影響，在區(qū)域內(nèi)難以形成足以支撐物業(yè)管理公司自主生存的服務(wù)市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，由于整合人員文化層次較低，盡管下大力氣對管理人員參加國家組織

34、的專業(yè)資格培訓(xùn)，取得了任職資格證書，但仍然缺乏專業(yè)性人才，引進人才缺乏自主性等諸多因素嚴重制約著物業(yè)管理的快速發(fā)展。大膽嘗試，邁出成功第一步物業(yè)管理伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展，這一行業(yè)在發(fā)達的東南沿海地區(qū)以及大中型城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力和無法估量的前景。在老的國企、央企推行物業(yè)管理，是現(xiàn)代化企業(yè)制度改革的需要，順應(yīng)社會發(fā)展的趨勢，呼映廣大業(yè)主對改善居住環(huán)境質(zhì)量的要求，是促進社區(qū)經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效地經(jīng)濟性服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適、寧靜、歡樂、健康、文明向上的生

35、活環(huán)境。物業(yè)管理關(guān)連著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求和“社會主義榮辱觀”的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明小區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng)建溫馨、祥和的良好氛圍結(jié)合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。根據(jù)央企、國企的特點，結(jié)合社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，借鑒同行業(yè)以及國內(nèi)外發(fā)達企業(yè)的管理經(jīng)驗，形成了中航電源自身的物業(yè)管理發(fā)展的基本思路；以社會主義市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以生產(chǎn)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從老的國企、央企實際出發(fā)，循序漸進，分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利公益型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費來源以單位支付為主向業(yè)主支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。初步形成三段式格局。第一階段，實現(xiàn)專業(yè)化管理，將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)剝離，成立專門的物業(yè)管理機構(gòu)和管理團隊，參照事業(yè)性管理，按合同方式