經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

1、第六章經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法一、本章分值及題型分布題型分值2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年單項(xiàng)選擇題596347747多項(xiàng)選擇題444464444判斷題242223222計算題12121212122020128合計232924212434332221第一節(jié)效益和費(fèi)用識別【投資分析中的成本與財務(wù)會計中的成本的區(qū)別】（財務(wù)會計中的成本是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)；在投資分析的成本中，還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念，如機(jī)會成本、沉沒成本、

2、不可預(yù)見費(fèi)用等）1下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。（2006年試題）A與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C與財務(wù)報表中的成本一樣D是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算答案：D見教材P171解析：房地產(chǎn)投資分析中的成本與財務(wù)會計中的成本不完全相同。【房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與四類成本類型】（開發(fā)經(jīng)營成本、開發(fā)產(chǎn)品成本、營業(yè)成本和期間費(fèi)用。見教材P172圖6-1，這也是本章的重點(diǎn)和難點(diǎn)）1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計入開發(fā)建設(shè)投資。（）（2011年試題）答案：×見教材P173解析：房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開

3、發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（）。（2006年試題）A土地轉(zhuǎn)讓成本B經(jīng)營管理費(fèi)用C配套設(shè)施銷售成本D商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本答案：ACDE見教材P173解析：管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營成本。3按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（）（2010年試題）答案：×見教材P173解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營

4、費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用?！緺I業(yè)收入】（又稱經(jīng)營收入，分三類，取決于經(jīng)營模式）營業(yè)收入銷售收入出租收入自營收入銷售收入銷售房屋面積×房屋銷售單價出租收入出租房屋建筑面積×房屋租金單價自營收入營業(yè)額營業(yè)成本自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報【利潤】企業(yè)利潤分為四個層次：營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)成本期間費(fèi)用營業(yè)稅金及附加土地增值稅（開發(fā)投資）營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)成本運(yùn)營費(fèi)用（持有出租）稅前利潤或利潤總額營業(yè)利潤營業(yè)外收支凈額稅后利潤或凈利潤利潤總額所得稅可供分配利潤稅后利潤（法定盈余公積金法定公益金未分配利潤）1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外

5、收支凈額之和為（）。（2007年試題）A利潤總額B投資利潤C(jī)稅后利潤D可分配利潤答案：A見教材P174解析：利潤總額營業(yè)利潤營業(yè)外收支凈額?！径惤稹?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。（2010年試題）A應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率C企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān)E企業(yè)所得稅稅率為25%答案：ACE見教材P175176【房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式】經(jīng)營方式經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式置業(yè)投資出租經(jīng)營租金收益租金收入物業(yè)增

6、值股權(quán)增值物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為開發(fā)投資銷售開發(fā)利潤成本利潤率投資收益率等指標(biāo)主要是銷售收入第二節(jié)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)【房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系】項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資（出售、出租和自營）成本利潤率銷售利潤率投資利潤率靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期（出租、經(jīng)營）借款償還期（出租、經(jīng)營）利息備付率（出租、經(jīng)營）資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資（出租、經(jīng)營）投資利潤率靜態(tài)投資回收期資本金利潤率、資本金凈利潤率現(xiàn)金回報率、投資回報率財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利息備付率借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率（短期指標(biāo)）1下列指

7、標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。（2007年試題）A凈現(xiàn)值B投資利潤率C現(xiàn)金回報率D靜態(tài)投資回收期E內(nèi)部收益率答案：BCD見教材P178解析：要注意辨析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目。如現(xiàn)金回報率屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，也屬于置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，不屬于開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。2用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)有（）。（2007年試題）A權(quán)益投資比率B利息備付率C償債備付率D內(nèi)部收益率E資產(chǎn)負(fù)債率答案：BCE見教材P178解析：權(quán)益投資比率屬于置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。3下列經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。（

8、2006年試題）A投資回收期B借款償還期C利息備付率D財務(wù)凈現(xiàn)值E現(xiàn)金回報率答案：ADE4下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A現(xiàn)金回報率B投資回收期C借款償還期D資產(chǎn)負(fù)債率E資本金利潤率答案：CD見教材P178【全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異】（2011年考試出了兩個考點(diǎn)）1投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了（）。（2011年試題）A抵御通貨膨脹的影響B(tài)提高資本金的投資收益率C提高全部投資的平均收益率D降低借貸資金的資金成本答案：B見教材P1782財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）（2011年試題）答

9、案：×見教材178解析：投資者使用財務(wù)杠桿的主要目的是為了提高資本金的收益水平。財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平?！就ㄘ浥蛎浀挠绊憽浚?010年出了兩個考點(diǎn)）1對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。（2010年試題）A包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C沒有實(shí)際意義D不能直接用于財務(wù)評價答案：B見教材P179解析：預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化，當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。

10、2當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）（2010年試題）答案：×見教材P179解析：通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。3一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（）（2008年試題）答案：×見教材P179解析：通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，但房地產(chǎn)增值一般不影響折現(xiàn)率。【難點(diǎn)】通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別，見教材P179。第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算【財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV】（在后面以計算題的形式進(jìn)行分析、講解。2011年出現(xiàn)兩個考點(diǎn)：一是開發(fā)-銷售模式下動態(tài)盈利能力時的計

11、算期的判斷，二是當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值等于零獲利能力的判斷）1對于“開發(fā)銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括（）。（2011年試題）A開發(fā)期B論證決策期C經(jīng)營準(zhǔn)備期D經(jīng)營期E銷售期答案：AE見教材P108解析：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和；對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為置業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。2如果某項(xiàng)目FNPV等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力（）。（2011年試題）A達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B超過了基準(zhǔn)收益率的

12、要求C未達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求D達(dá)到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求答案：A見教材P181解析：如果某項(xiàng)目的FNPV等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力剛剛達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求，此時，F(xiàn)IRRic，項(xiàng)目不虧不盈，保本，因而在財務(wù)上是可以接受的，；如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。FIRR不是衡量項(xiàng)目獲利能力的指標(biāo)，它是衡量項(xiàng)目是否能保本的指標(biāo)。【基準(zhǔn)收益率與財務(wù)內(nèi)部收益率辨析】基準(zhǔn)收益率是投資所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率（MARR），決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險?；鶞?zhǔn)收益率也稱為設(shè)定的目標(biāo)收益率ic。財務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，是到項(xiàng)目終了時，所有投資

13、可以被完全收回時的收益率；通過試算i1和i2，得出正的NPV1和負(fù)NPV2，利用內(nèi)插法公式計算出FIRR。注意i1和i2之差不得超過1%2%。當(dāng)FIRR大于或等于ic時，項(xiàng)目在財務(wù)上是可以接受的，反之則是不可接受的?！拘「[門】記住教材圖63就能輕松掌握以上知識點(diǎn)。1下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯誤的是（）。（2008年試題）A基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C常規(guī)項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差答案：D見教材P180、182解析：常規(guī)項(xiàng)目是凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化的項(xiàng)目，對于

14、常規(guī)項(xiàng)目，財務(wù)內(nèi)部收益率有唯一實(shí)數(shù)解。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。2假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%時，其應(yīng)對的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。（2010年試題）A1667%B1671%C1680D1700%答案：A解析：FIRR=i2NPV2/(NPV2NPV3)×（i3i2）=16%100/(100-50)×（17%16%）=1667%。3某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用2

15、0%的折現(xiàn)率計算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率（）。（2006年試題）A小于20%B滿足目標(biāo)收益率要求C大于20%D不滿足目標(biāo)收益率要求答案：C見教材P182，圖62。4下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。（2007年試題）A內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力B內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項(xiàng)目是可行的D如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小答案：ABC見教材182解析：全投資中包含銀行的借貸資本或其他投資人的資本，這部分資金要求的是利息不包含投

16、資的利潤收益，因此，這部分的資金承受的風(fēng)險要少于資本金投資的風(fēng)險；而資本金投資要求的投資回報包含資本金的利息（出于機(jī)會成本的考慮）和正常的投資利潤兩部分，因此，資本金投資承受的風(fēng)險要大些，而投資風(fēng)險與投資收益率正相關(guān)，相應(yīng)的資本金的目標(biāo)收益率要大于全投資的目標(biāo)收益率，換句話說，全投資收益率是自有資金的投資收益率與銀行要求的收益率平均的結(jié)果。自有資金的投資收益率高于銀行要求的貸款收益率，只有自有資金的投資收益率較高，與銀行要求的較低收益率進(jìn)行平均，得出的全投資收益率一定會低于自有資金的投資收益率。另請參見例62。內(nèi)部收益率越高，說明其能承擔(dān)的資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險就越高?！緞討B(tài)投資回收期】將動態(tài)投資

17、回收期Pb與基準(zhǔn)回收期Pc相比較：如果PbPc，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行，如果PbPc，則項(xiàng)目在財務(wù)上不可行。1某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值如下表，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期是（）年。年末012345凈現(xiàn)值（萬元）-2000,004463543232532596406745557累計凈現(xiàn)值（萬元）-2000,00-155365-112133-58874519350750A309B348C383D392答案：D見教材P187解析：動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（41）58874/64067=392（年）【通貨膨脹對動態(tài)指標(biāo)的影響】考慮了通貨膨脹后，實(shí)際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關(guān)系：（1名義收益率）（1實(shí)際收益率）×（1通貨膨脹率）1某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10，內(nèi)部收益率為16，實(shí)際收益率為12，銀行貸款利率為75，則計