綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)監(jiān)管規(guī)程

1、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)監(jiān)管規(guī)程1 范圍1.1 本規(guī)程明確了公司辦公樓物業(yè)管理項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)監(jiān)管工作的基本要求和監(jiān)管方法、監(jiān)管依據(jù)、監(jiān)管要點(diǎn)、問(wèn)題處理、資料保存等事項(xiàng)的管理規(guī)范。1.2 本規(guī)程適用于公司辦公樓項(xiàng)目管理處環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的監(jiān)管。2 目的明確辦公樓環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)監(jiān)管的工作要點(diǎn)，規(guī)范環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)監(jiān)管和問(wèn)題處理的工作方法，確保辦公樓的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)符合物業(yè)服務(wù)合同的要求和公司管理標(biāo)準(zhǔn)。3 基本要求3.1 辦公樓項(xiàng)目管理處的綠化養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)貫徹執(zhí)行公司科瑞物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)范中的相關(guān)管理規(guī)范、服務(wù)規(guī)范和作業(yè)規(guī)范。 3.2 環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)依據(jù)辦公樓服務(wù)合同與環(huán)境維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)

2、G/KRWY12204-2011），參照綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)監(jiān)管流程圖（圖1），監(jiān)管辦公樓的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，協(xié)助管理處經(jīng)理做好本項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)服務(wù)。3.3 環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)熟悉掌握物業(yè)管理法律法規(guī)，熟悉綠化養(yǎng)護(hù)各方面的工作環(huán)節(jié)和程序，熟悉公司與綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)供方的合同約定。有較強(qiáng)的組織、管理能力和協(xié)調(diào)溝通能力，有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神和強(qiáng)烈的責(zé)任心。4 監(jiān)管方法4.1 環(huán)境維護(hù)主管必須懂得花木栽培、養(yǎng)護(hù)和管理知識(shí)，負(fù)責(zé)做好外委監(jiān)管綠化養(yǎng)護(hù)工作，要求綠化供方制定全年綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，確保內(nèi)外綠化環(huán)境優(yōu)美舒適，有常新常綠之感覺(jué)。4.2 隨時(shí)注意各類花木的變化情況，每天必須巡檢1次以上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并將巡檢到的情

3、況填寫在綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)監(jiān)管記錄表(表1)上，交前臺(tái)接待輸入電子文檔中。4.3 每周必須將巡檢表中要求檢查的內(nèi)容全部檢查1遍。定期對(duì)外圍、大堂公共區(qū)域和各樓層擺放的室內(nèi)綠化進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)花木枯萎及時(shí)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行護(hù)理，并向經(jīng)理匯報(bào)聯(lián)系調(diào)換。4.4 在每周的工作例會(huì)上反饋檢查的情況和需要解決的問(wèn)題。4.5 每月底針對(duì)前幾周檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題組織1次全面對(duì)辦公樓綠化養(yǎng)護(hù)工作的專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改，并在月度工作例會(huì)上反饋檢查、執(zhí)行情況與問(wèn)題的處理。4.6 每月底根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)監(jiān)管記錄表的記錄情況，結(jié)合綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方整改情況在條線例會(huì)上對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)狀況進(jìn)行1次評(píng)議，并向管理處經(jīng)理提出當(dāng)月綠化養(yǎng)

4、護(hù)服務(wù)費(fèi)用支付情況和對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)人員獎(jiǎng)懲的建議。4.7 每月底督促綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀和要求制訂次月的綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃。4.8 每季度對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方綠化養(yǎng)護(hù)狀況進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，并填寫供方服務(wù)（物料）質(zhì)量評(píng)價(jià)表（見(jiàn)B11090）交管理處匯總后報(bào)公司。4.9 每年年初根據(jù)服務(wù)合同的約定提出綠化養(yǎng)護(hù)的整改（補(bǔ)植）計(jì)劃，督促綠化服務(wù)供方根據(jù)計(jì)劃要求制訂綠化養(yǎng)護(hù)年度工作計(jì)劃（包括年度綠化養(yǎng)護(hù)整改計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃等），再予以審核、確認(rèn)并監(jiān)督服務(wù)供方按照計(jì)劃實(shí)施，以達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求。4.10 每年年底草擬綠化養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)服務(wù)合同，并提交管理處經(jīng)理審核。4.11 逢重大節(jié)日（如國(guó)慶、圣誕、春節(jié)）前1個(gè)月，

5、應(yīng)根據(jù)服務(wù)合同的約定提出辦公樓綠化環(huán)境布置計(jì)劃（包括費(fèi)用的估算）報(bào)管理處經(jīng)理審核。4.12 綠化基礎(chǔ)資料的建立與動(dòng)態(tài)變更 做好綠化基礎(chǔ)資料的建立工作，包括喬灌木檔案表及綠地、植物照片。 做好綠化動(dòng)態(tài)變更工作，包括喬灌木存活、綠化補(bǔ)植情況等。 名貴樹(shù)木應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。4.13 安全防范管理及注意事項(xiàng)：a) 水景、親水平臺(tái)應(yīng)表明水深，并樹(shù)立警示牌；b) 假山、雕塑應(yīng)表明禁止攀爬等行為；c) 使用化學(xué)藥劑，應(yīng)選用高效低毒、低殘留的藥劑，控制有害生物的危害，并在噴藥前告示業(yè)戶；d) 化肥、除蟲(chóng)劑標(biāo)識(shí)明顯，存放安全；e) 使用綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備進(jìn)行割草等工作時(shí)，需考慮噪音對(duì)周圍環(huán)境的影響，應(yīng)在規(guī)定的操作時(shí)段進(jìn)行作

6、業(yè)，必要時(shí)事先告示業(yè)戶；f) 廢棄的化肥、除蟲(chóng)劑包裝物由專業(yè)單位進(jìn)行回收處置，防止環(huán)境污染。5 監(jiān)管依據(jù) 5.1 草坪 草種基本純，草坪覆蓋率不小于90%。 草坪草高控制在58cm，厚度超過(guò)10cm時(shí)應(yīng)予修剪，修剪后草坪厚度保持6cm左右，剪口平齊，無(wú)明顯起伏或漏剪，整體效果平整。5.1.3 草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，無(wú)大于0.5m2的集中空禿，雜草面積不大于5，無(wú)明顯有害生物危害狀，基本無(wú)積水。5.1.4 全年綠色期不得少于300天（二級(jí)草坪）。5.2 綠籬5.2.1 保證肥水供應(yīng)，茂盛生長(zhǎng)，修剪成形、成籬墻，達(dá)到觀賞和隔離的作用。5.2.2 綠籬生長(zhǎng)旺盛、修剪及時(shí)、合理、整齊一致、造型美觀，

7、無(wú)明顯病蟲(chóng)害發(fā)生，無(wú)雜物及垃圾附著，無(wú)死株、缺株。5.2.3 綠籬內(nèi)長(zhǎng)出的雜生植物、爬藤等應(yīng)及時(shí)予以連根清除。5.2.4 生長(zhǎng)不良或遭受病蟲(chóng)害而嚴(yán)重變形的植株應(yīng)及時(shí)用大小相當(dāng)?shù)耐愔仓暧枰愿鼡Q。5.2.5 應(yīng)視天氣情況適時(shí)澆水，每半個(gè)月用水沖洗葉面1次。5.3 喬灌木 喬木生長(zhǎng)健壯，形態(tài)整齊，無(wú)凌亂枝條和冗長(zhǎng)枝葉；灌木株形整齊，造型植物輪廓清晰，修剪面直觀整齊，棱角分明。5.3.2 喬木樹(shù)冠應(yīng)符合樹(shù)種特點(diǎn)，并與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，行道樹(shù)修剪應(yīng)保持樹(shù)冠完整美觀，主側(cè)枝分布均稱，內(nèi)膛不空又通風(fēng)透光?；繜o(wú)30cm高以上萌蘗枝，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草、雜物。5.3.3 對(duì)喬木灌木，應(yīng)正確施肥、噴藥，無(wú)明顯病蟲(chóng)害。5.

8、3.4 灌木一般以保持其自然姿態(tài)為原則，疏剪過(guò)密枝條，保持內(nèi)膛通風(fēng)透光；腳部整齊清潔，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草雜物，無(wú)嚴(yán)重黃葉、積塵。 5.3.5 灌木腳部整齊清潔，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草雜物，無(wú)嚴(yán)重黃葉、積塵。5.3.6 喬木修剪截口與枝位平齊，直徑5cm以上的截口要封蠟。5.3.7 基本無(wú)死樹(shù)，無(wú)明顯枯枝。5.3.8 古樹(shù)名木掛牌、建檔管理，有保護(hù)復(fù)壯措施。5.4 花壇 花壇植株生長(zhǎng)健壯，株距適宜，花型正，花卉適時(shí)開(kāi)花，花期長(zhǎng)。全年應(yīng)保持190天以上有花（一級(jí)花壇應(yīng)保持280天以上）。 花壇內(nèi)基本無(wú)枯枝殘花，花后殘花量不得大于20%（一級(jí)殘花量不得大于15%）； 花壇內(nèi)應(yīng)無(wú)明顯缺株倒伏的花苗，缺株倒苗超過(guò)15%要及

9、時(shí)補(bǔ)植（一級(jí)不得超過(guò)10%）。 花壇花卉花謝率在80%以上后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更換。每次換花期間白地裸露時(shí)間不得超過(guò)20天。 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒，使花卉生長(zhǎng)良好。土壤消毒常用的方法有化學(xué)藥劑消毒和高溫蒸氣消毒。5.5 花境 植株生長(zhǎng)正常，高低錯(cuò)落有致，觀賞期長(zhǎng)，觀花花卉適時(shí)開(kāi)花，觀葉植物葉色正常?？梢砸患緸橹骰ㄆ冢^賞期不得少于150天。 應(yīng)保證植物生長(zhǎng)期無(wú)空缺。生長(zhǎng)期植物空缺應(yīng)進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)植，補(bǔ)植植物應(yīng)符合設(shè)計(jì)和景觀要求。 花后及植株休眠期內(nèi)殘花枯枝不得大于15。 冬季空禿的白地裸露不得超過(guò)30天。 應(yīng)根據(jù)花卉的習(xí)性及時(shí)復(fù)壯、更新。多年生宿根、球根花卉一般23年翻種1

10、次。5.5.6 花壇、花境與草坪交界處有切邊。5.6 水生植物5.6.1 植株生長(zhǎng)健壯，保持形態(tài)特征。觀花觀果植株正常開(kāi)花結(jié)果?？菟乐仓晟儆?%。5.6.2 水質(zhì)色度不超過(guò)15度。渾濁度不超過(guò)5度。不得有異臭。透明度m0.5。PH值6.57.5。溶解氧（DO）mg/l3。氨氮mg/l0.5。總磷（P）mg/l0.05。5.6.3 充足的日照，尤其是生長(zhǎng)期（即每年46月之間），以免發(fā)生徒長(zhǎng)枝、葉小而薄、不開(kāi)花等現(xiàn)象。5.6.4 水生植物應(yīng)生長(zhǎng)良好，無(wú)明顯病蟲(chóng)害。無(wú)嚴(yán)重的有害生物危害現(xiàn)象，無(wú)雜草。5.6.5 水面種植范圍內(nèi)無(wú)漂浮雜物，對(duì)于枯黃的水生植物枝葉應(yīng)及時(shí)清除。5.7 室內(nèi)植物5.7.1 室

11、內(nèi)植物應(yīng)保持植株豐滿健壯，觀花植物適時(shí)開(kāi)花、花朵鮮艷，觀葉植物葉面干凈光亮、葉色翠綠，在正常的條件下無(wú)黃葉、焦葉，無(wú)枯萎、凋謝現(xiàn)象。5.7.2 按時(shí)澆水、淋水，植株無(wú)缺水干旱現(xiàn)象；無(wú)明顯病斑、蟲(chóng)害。5.7.3 適時(shí)換盆、植物盆土表面無(wú)煙蒂、雜物、無(wú)枯葉；盆缸無(wú)濃厚浮灰、無(wú)污跡。5.8 病蟲(chóng)害防治 每年根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)要求制定完整的年度、月度植物病蟲(chóng)害防治計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施防范措施，妥善保存實(shí)施記錄。 全年中無(wú)嚴(yán)重的病蟲(chóng)害發(fā)生，一般病蟲(chóng)害發(fā)生頻次不超過(guò)3次（一般病蟲(chóng)害是指：可發(fā)現(xiàn)明顯病蟲(chóng)害癥狀，花木受損面積不大，在1個(gè)月內(nèi)即可恢復(fù)長(zhǎng)勢(shì)的病蟲(chóng)害），輕微病蟲(chóng)害發(fā)生頻次不超過(guò)5次（輕微病蟲(chóng)害是指：有

12、較輕的病蟲(chóng)害癥狀、但通過(guò)噴藥能在10日內(nèi)恢復(fù)的病蟲(chóng)害）。5.8.3 發(fā)生局部蟲(chóng)害的，應(yīng)當(dāng)在8小時(shí)之內(nèi)進(jìn)行防治，把病蟲(chóng)害消滅在萌芽狀態(tài)。5.8.4 發(fā)生大面積蟲(chóng)害的，必須在4小時(shí)之內(nèi)進(jìn)行防治。6監(jiān)管要點(diǎn)6.1 檢查服務(wù)范圍內(nèi)的綠化服務(wù)是否處于正常狀態(tài)。綠化服務(wù)員在崗人數(shù)、名單、穩(wěn)定率是否符合合同約定，抽樣檢查作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)上崗人員是否與當(dāng)月綠化服務(wù)人員排班表或綠化服務(wù)上崗人員名單相符；是否按綠化排班表實(shí)施執(zhí)行。6.2 檢查綠化養(yǎng)護(hù)人員或服務(wù)供方駐場(chǎng)人員的儀容儀表、工具配備、養(yǎng)護(hù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度是否符合環(huán)境維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)G/KRWY12204-2011）規(guī)范要求。6.3 檢查綠化養(yǎng)護(hù)人員是否按辦公樓作業(yè)

13、指導(dǎo)書（見(jiàn)G/KRWY13200-2011）中規(guī)范要求進(jìn)行綠化設(shè)施的運(yùn)行檢查 、綠化養(yǎng)護(hù)、各項(xiàng)記錄是否完整。6.4 要求服務(wù)供方根據(jù)項(xiàng)目的草種、樹(shù)種、盆花品種生長(zhǎng)情況，制訂綠化養(yǎng)護(hù)月工作計(jì)劃并實(shí)施，根據(jù)辦公樓項(xiàng)目管理處和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)供方的綠化養(yǎng)護(hù)月度工作計(jì)劃，檢查各項(xiàng)實(shí)施情況。6.5 參照設(shè)備臺(tái)賬管理規(guī)程（見(jiàn)G/KRWY12230-2011），要求服務(wù)供方協(xié)助管理處建立本項(xiàng)目綠化設(shè)施的臺(tái)賬，記錄相關(guān)信息，據(jù)此組織檢查、養(yǎng)護(hù)等各項(xiàng)管理與服務(wù)工作。6.6 按照綠化養(yǎng)護(hù)監(jiān)管流程圖的監(jiān)管程序，實(shí)施辦公樓綠化養(yǎng)護(hù)崗的專業(yè)培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、質(zhì)量評(píng)價(jià)和年度評(píng)審。6.7 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管要點(diǎn)6.7.1 草坪養(yǎng)護(hù)：a)

14、草坪雜草是否及時(shí)清除，草種純度達(dá)95%；b) 草坪生長(zhǎng)是否良好，無(wú)明顯裸土，綠地隔離設(shè)施保持完好；對(duì)被踐踏、被碾壓以及枯亡的草坪植物是否按照約定并及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)植，使草坪完整率保持98%以上，且無(wú)大于0.5m2的集中空禿；c) 草坪是否按照養(yǎng)護(hù)計(jì)劃適時(shí)修剪，常年保持平整，草高不超過(guò)58 cm；d) 草坪是否及時(shí)并適時(shí)灌溉，常年保持有效供水，基本無(wú)積水；e) 是否根據(jù)草種及生長(zhǎng)情況適時(shí)適量施肥，每年兩遍以上，肥料選用適當(dāng)。6.7.2 喬灌木、綠籬養(yǎng)護(hù)：a) 喬木是否生長(zhǎng)健壯，樹(shù)形美觀。灌木是否株型整齊，花灌木適時(shí)開(kāi)花，花繁葉茂。球、籬、地被植物生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空擋；b) 樹(shù)木根部附近土壤是否常年保

15、持疏松通透，無(wú)雜草；c) 喬木每年的修剪頻次是否按要求并適度進(jìn)行修剪，無(wú)凌亂枝條、枯枝；d) 灌木每年的修剪頻次是否按要求并適時(shí)進(jìn)行修剪，菱角分明，無(wú)枯枝、萌蘗枝；e) 籬、球造型植物是否按生長(zhǎng)情況及造型要求及時(shí)進(jìn)行修剪，做到輪廓清楚、線條整齊/圓整，無(wú)脫節(jié)；f) 地被、攀援植物每年是否按要求進(jìn)行修剪，基本無(wú)枯枝。是否按樹(shù)木種類、生長(zhǎng)狀況、土壤狀況等適時(shí)適量施肥，滿足樹(shù)木生長(zhǎng)需要；g) 冬季對(duì)于不耐寒的樹(shù)種和樹(shù)勢(shì)較弱的植株是否分別采取不同的防寒措施，大雪期間或之后是否及時(shí)將樹(shù)枝上的積雪打掉；h) 汛期前是否對(duì)易倒樹(shù)木合理修剪并進(jìn)行必要的綁扎工作；汛后應(yīng)及時(shí)落實(shí)對(duì)受損樹(shù)木進(jìn)行加固、扶正。6.7.

16、3 花壇、室內(nèi)植物等養(yǎng)護(hù)：a) 花卉輪廓是否完美、葉色較鮮艷，并適時(shí)開(kāi)花，無(wú)枯枝殘葉、無(wú)高出花面的雜草；b) 花盆擺放是否整齊、美觀；c) 草本花卉花后是否及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉和殘枝，室內(nèi)觀葉植物是否適時(shí)修剪；d) 是否根據(jù)室內(nèi)觀葉植物及氣候等情況適時(shí)、適量澆水淋水；e) 是否根據(jù)植物的生長(zhǎng)及開(kāi)花特性合理進(jìn)行施肥。6.7.4 綜合綠化養(yǎng)護(hù)：a) 是否適時(shí)做好病蟲(chóng)害的防治，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)噴藥；b) 及時(shí)并適時(shí)灌溉，常年保持有效供水，基本無(wú)積水；c) 根據(jù)草種、樹(shù)種生長(zhǎng)/開(kāi)花情況適時(shí)適量施肥；d) 有病蟲(chóng)害防治措施，并及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治；e) 綠地、花壇、花盆內(nèi)無(wú)明顯石塊、紙屑、垃圾等雜物，枯枝

17、枯葉不過(guò)夜存放工作現(xiàn)場(chǎng)。7 問(wèn)題處理7.1 檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)與服務(wù)供方領(lǐng)班或作業(yè)人員進(jìn)行溝通，并督促服務(wù)供方立即進(jìn)行整改，同時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。7.2 跟蹤檢查服務(wù)供方整改的落實(shí)情況，如有困難，可視情況提供必要的幫助，或組織相關(guān)人員進(jìn)行專題研究，尋找解決方法。7.3 在日常巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)其他條線的問(wèn)題或需要其他條線的配合的，應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)和溝通。7.4 主動(dòng)征求業(yè)戶對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)方面的意見(jiàn)與建議，做好對(duì)業(yè)戶投訴處理后的回訪工作。7.5 當(dāng)突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，按照應(yīng)急預(yù)案指導(dǎo)綠化作業(yè)人員履行好相應(yīng)的職責(zé)，并對(duì)應(yīng)急預(yù)案實(shí)施的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。7.6 對(duì)屬于綠化養(yǎng)護(hù)范圍而在服務(wù)外包合同中沒(méi)有約定的事項(xiàng)應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)安排、落實(shí)的責(zé)任，并應(yīng)在下一期服務(wù)外包合同中增補(bǔ)該內(nèi)容，避免出現(xiàn)管理上的真空。7.7 當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生重大或緊急情況且服務(wù)供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人不在時(shí)，環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)可對(duì)服務(wù)供方人員行使直接指揮權(quán)。但事后應(yīng)同服務(wù)供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人溝通，并及時(shí)做到權(quán)力復(fù)位。7.8 上述相關(guān)問(wèn)題的處理需記錄在“OB簿”上。8 資料保存8.1 環(huán)境維護(hù)主管/督導(dǎo)應(yīng)使用專用文件夾保存相關(guān)資料：a) 綠