加強防水性能提高住宅使用壽命

1、一、論文題目：加強防水性能，提高住宅 用壽命 二、摘要近年來,我國房地產(chǎn)市場紅紅火火,住房也成了緊俏商品。但人們在“搶購”房子的同時，對頂層住房屋頂、外墻、衛(wèi)生間的滲漏擔心從來沒有減少和停止過。因此，提高住宅的防水性能，延長住宅 壽命，是百姓普遍關心的問題。事實上，近年來建設部在推動住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也推出了許多促進住宅工程質(zhì)量包括防水性能提高的法規(guī)政策。為此，本刊特別邀請了建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心性能處副主任劉美霞博士，為大家分析防水對確保住宅工程質(zhì)量的重要性，介紹建設部開展的住宅性能認定工作中對防水性能的具體要求，希望能有助于業(yè)內(nèi)人士了解國家管理部門在住宅工程防水質(zhì)量管理方面的政策內(nèi)容和

2、思路三、關鍵字 住房 滲漏 防水性能四、正文一、中國住宅目前存在的防水性能現(xiàn)狀和影響。1、防水性能較差是我國目前住宅工程質(zhì)量的薄弱環(huán)節(jié) 近年來，我國住宅的主體結(jié)構質(zhì)量基本上得以保證，城鎮(zhèn)住宅中，按照程序規(guī)范施工的住宅，基本上不會發(fā)生房倒屋塌的事件，但滲漏、裂縫作為質(zhì)量通病和頑癥依然存在，并成為廣大消費者關注的焦點。如表1所示，在新建建筑中，墻面、屋面、樓板、門窗、管道的滲漏，在某市某區(qū)2005年建設工程質(zhì)量投訴中有88件，占到了近40%。在住宅的使用過程中，有的滲漏問題逐步暴露出來，如某物業(yè)公司2005年度物業(yè)維修內(nèi)容統(tǒng)計如表2。其中，滲漏為334件，所占比例2.28%,不算高，這和物業(yè)公司維

3、修的種類繁多、大事小事都要記錄統(tǒng)計有關。在撰寫中國住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀剖析、國際借鑒、未來對策1） 一書過程中，筆者到7個城市進行了實地調(diào)查，和各城市的建設工程質(zhì)量監(jiān)督站、開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)的有關人士進行了座談，深入一些住宅項目進行了調(diào)查，普遍認為，撇開規(guī)劃、設計方面理念落后、不愿意增加一次性投入等造成的功能不全、性能不高、配套不夠等綜合性能以外，就住宅工程施工質(zhì)量而言，滲漏和裂縫是我國目前最主要的質(zhì)量問題。2、防水性能的優(yōu)劣直接影響到住宅結(jié)構的耐久性能滲漏不僅影響住宅的防水性能，還會影響到住宅結(jié)構的耐久性能。當前我國建筑“短命”的現(xiàn)象普遍存在，上世紀80年代建造的住宅，有的已經(jīng)被拆遷，

4、有的正面臨著被拆遷的命運，盡管拆遷的原因很多，但住宅本身綜合性能很低和漏水、裂縫等嚴重，也是被拆遷的主要原因。目前，我國住宅的平均使用壽命不足30年，遠遠低于設計壽命50年的標準，而發(fā)達國家的住宅壽命一般高達80余年，在法國、瑞典等國家，百年的經(jīng)典建筑數(shù)不勝數(shù)。所以，從投資建設起，就要鼓勵開發(fā)企業(yè)立足于建造設計使用年限為100年的住宅，增加住宅的使用壽命，減少拆遷，這是最為根本的節(jié)能省地環(huán)保，最符合可持續(xù)發(fā)展的國策。優(yōu)良的防水性能，不僅意味著住宅不滲漏，更意味著可以提高住宅結(jié)構的耐久性能。就量大面廣的混凝土結(jié)構而言，住宅結(jié)構的耐久性設計，面臨三類環(huán)境作用，即室內(nèi)環(huán)境、室外環(huán)境和土壤與土中水分作

5、用的環(huán)境。室內(nèi)環(huán)境方面，經(jīng)過設計、施工以及使用方的共同努力，大部分室內(nèi)構件的使用壽命基本可以達到100年的要求。但要確保廚房、衛(wèi)生間混凝土構件的防水性能，防止生活廢水、污水滲漏后，造成對廚房、衛(wèi)生間混凝土及其鋼筋的損害。室外環(huán)境則比較復雜，室外混凝土構件一般的使用壽命只有3040年，室外砌筑構件的問題主要發(fā)生在女兒墻、散水與防潮層之間、遭受雨水侵蝕較多的部位和廚衛(wèi)間滲漏部位的墻體。提高室外構件實際使用壽命的措施，對于住宅結(jié)構來說主要應該是提高防水性能，將雨水、雪水和生活用水的泄漏水等予以很好地處理。水分除了有侵蝕性之外，還會造成鋼筋銹蝕、使混凝土和砌體遭受凍融損傷。因此對于室外構件來說，除了采

6、取比室內(nèi)構件更高的防水材料要求外，還要有相應的構造措施，如避免雨水直接沖淋構件和避免雨水和雪水的積存，并進行定期的檢查與維護。土壤與土中水分作用對住宅結(jié)構的耐久性也有很大影響。與土壤和水分接觸的構件主要是基礎和地下室，應該采取措施防止構件與土壤直接接觸；當土壤具有腐蝕性時，要注意防護層的抗腐蝕性，以提高住宅基礎和地下室的耐久性能。按地下防水工程技術規(guī)范規(guī)定，地下室屬一級防水需兩道設防，不允許有漏水和濕跡。屋面、外墻滲漏后還可維修，但地下室一旦外防水破壞，只能從地下室內(nèi)墻來堵水、防水，雖然可以通過維修使水不滲入屋內(nèi)，但地下室的結(jié)構構件會浸在水中，使鋼筋混凝土的結(jié)構耐久性下降，影響使用壽命。3、建

7、設部A級住宅對防水性能的要求根據(jù)住宅性能評定技術標準（GB/T 503622005）,我國所有的新建住宅都可以進行評定，分等定級。住宅性能按照評定得分和關鍵性指標一票否決的雙控方法，劃分為A、B兩個級別，A級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行標準且性能好的住宅，B級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行強制性標準但性能達不到A級的住宅。A級住宅又進一步分為1A、2A、3A三等。截至2007年7月，共有340個住宅小區(qū)通過了預審，91個小區(qū)通過了住宅性能認定終審，其中69個小區(qū)，共2 420棟由建設部第33號公告、77號公告、244號公告、427公告向全國進行了公告。作為我國唯一的住宅性能評定標準，是衡量住宅性價比是否合理的水

8、準和標尺，有助于提高住宅商品市場透明度，還消費者以知情權，促進住宅產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。住宅的耐久性能是衡量住宅綜合性能的5個方面之一（適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能、耐久性能），而防水性能則是住宅耐久性能中最重要的性能。其定性定量指標要求如表3所示。住宅性能評定技術標準將防滲漏作為耐久性能的重要評定內(nèi)容，著眼于提高防水性能，克服住宅滲漏這個質(zhì)量頑癥。標準分別從防水設計、防水材料、防潮與防滲漏措施、防水工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量5個方面進行評定4、防水設計是保證進入“A級住宅”的門票住宅性能評定技術標準要求所有的A級住宅，屋面和衛(wèi)生間的設計使用年限不低于15年，地下室不低于50年，這是A級住宅的一票

9、否決指標；第檔要求屋面和衛(wèi)生間的設計使用年限不低于25年。國家標準建筑結(jié)構可靠度設計統(tǒng)一標準對設計使用年限的術語解釋為：設計規(guī)定的結(jié)構或結(jié)構構件不需進行大修即可按其預定目的使用的時期。即房屋建筑在正常設計、正常施工、正常使用和維護下所應達到的使用年限。正常維護包括必要的檢測、防護及維修。設計使用年限是 建筑工程質(zhì)量管理條例中要求的“合理使用年限”的具體化。就屋面防水工程而言，其設計使用年限非常重要。屋面常年處于溫度、濕度不斷變化條件下，處于太陽紫外線照射下，處于臭氧和酸雨不斷腐蝕的室外環(huán)境下，因此住宅屋面防水要結(jié)合建筑屋頂構造和形式，結(jié)合住宅所處的地理氣候條件，相應地選擇防水材料，確定相應施工

10、工藝以及節(jié)點處理工藝。我國2004年修訂的屋面工程技術規(guī)范中，將住宅屋面防水工程的等級定位三級防水，防水年限為10年，而A級住宅將設計使用年限提高到15年，目的在于大幅度提高“A級住宅”的防水性能。二、防水性能提高的方法1、防水材料的選用是進入“A級住宅”的基石改革開放后，我國的建筑防水材料工業(yè)取得了長足的進步，尤其是新型建筑防水材料發(fā)展較快。但關鍵問題是，在我國優(yōu)質(zhì)的防水材料和劣質(zhì)的防水材料并存，市場不規(guī)范，還往往出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。劣質(zhì)的防水材料價格低，通過某些手段比優(yōu)質(zhì)的防水材料更具有競爭力。開發(fā)建設和施工企業(yè)是防水材料的采購者，不是住宅的最終使用者，往往傾向于選擇普通的價格較低

11、的防水材料，沒有選擇優(yōu)質(zhì)防水材料的壓力和動力。一般的開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)往往滿足于達到國家強制性規(guī)范的最低要求，部分不注重品牌建設的項目開發(fā)公司，則更不愿意投入，更別說A級住宅要求屋面和衛(wèi)生間在國家強制性規(guī)范基礎上再提高5年的要求了。2、防潮與防滲漏措施是施工全過程必須加強的環(huán)節(jié)防水性能的提高，除了設計和材料方面的問題外，第三個方面就是現(xiàn)場施工。除了常規(guī)的對防水工程現(xiàn)場施工方面的要求外，A級住宅特別強調(diào)了外墻采取防滲漏措施和首層墻體與首層地面采取防潮措施。就外墻防水工程而言，在20世紀80、90年代以前，我國住宅的結(jié)構形式主要是磚混結(jié)構，外墻基本可以不做防水處理，外墻的滲漏問題并不突出。隨著限制

12、和淘汰粘土磚的使用，住宅大多采用框架結(jié)構、框剪結(jié)構等，外墻多用輕質(zhì)隔墻磚，如輕質(zhì)加氣塊、粉煤灰磚、多孔空心磚、灰渣磚、黃河淤泥磚等等，這些材料的吸水率大大超過粘土磚，如果不專門進行防水處理，整個外墻面經(jīng)過雨季后就會滲跡斑斑。目前，我國住宅的外墻開始進行防水處理，但防水施工技術跟不上外墻建筑及結(jié)構的變化，外墻的滲漏問題也時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在砌塊找平層開裂及窗框四周的縫隙等部位，尤其淋雨面的外墻墻體和衛(wèi)生間的淋水墻面要特別注意。墻體滲水產(chǎn)生的主要原因有以下幾個方面：墻體砌筑質(zhì)量較差，灰縫不密實；外墻面粉刷龜裂、起殼等。3、防水工程質(zhì)量是進入“A級住宅”的保證經(jīng)過近30年的發(fā)展，我國的建筑防水行業(yè)與

13、世界發(fā)達國家相比，防水材料的種類幾乎都有，但防水工程質(zhì)量卻相去甚遠。在發(fā)達國家，屋面防水工程的滲漏率只有2，而我國90年代建筑滲漏現(xiàn)象一度非常猖獗，屋面工程的滲漏率曾高達70%，近年來，經(jīng)過各級建設主管部門的常抓不懈，市場的逐步發(fā)育，建筑防水性能已經(jīng)有了大幅度的提高，但裂縫和滲漏依然是我國住宅工程質(zhì)量的頑癥，久治不絕。究其原因，主要三個方面：第一是亂壓價。在防水工程招標過程中，為了攬到工程，投標人盲目壓價，而開發(fā)商樂得減少成本，導致施工中承包商使用劣質(zhì)材料并偷工減料。第二，非專業(yè)化施工，操作人員沒有操作上崗證，沒有經(jīng)驗的農(nóng)民工施工粗糙、質(zhì)量不能保證。第三，結(jié)構主體的變化和瑕疵導致防水性能的下降

14、。如現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板有裂縫；屋面防水構造受到房屋沉降變形、溫差變化導致失效。A級住宅要求全部防水工程（不含地下防水）經(jīng)過蓄水或淋水檢驗，無滲漏現(xiàn)象。目前我國廁浴間防水多采用丙烯酸涂料、JS復合涂料、聚氨酯涂料以及聚合物水泥防水砂漿，只要嚴格按涂料和砂漿的不同要求施工，防水質(zhì)量在技術上是有保證的。但由于我國大部分住宅銷售的是毛坯房，住戶請裝修公司裝修時有可能破壞防水層，當住戶入住后發(fā)現(xiàn)廁浴間滲漏時，到底是開發(fā)商的責任，還是裝修公司的責任，往往很難界定和取證，住戶自己的損失甚至鄰居的損失也很難估計，造成了較多的糾紛，投訴也難以處理。為確保消費者利益，建議從政策和法規(guī)上，鼓勵以精裝修房交房。在對

15、毛坯房裝修過程中，水管、電線、煤氣管道、暖氣等設施需要專業(yè)人員的安裝或改線，往往一些裝修公司派沒有資質(zhì)的人員擅自改線，留下了包括防水方面的隱患。4、外觀質(zhì)量是“A級住宅”防水性能的體現(xiàn)發(fā)于內(nèi)必形于外。在住宅性能中期檢查和終審過程中，專家組會從地下室到樓頂，查驗住宅的隱蔽工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量，要現(xiàn)場檢查防水工程排水口部位排水是否順暢，有無滲漏痕跡，首層墻面與地面是否潮濕。如高層地下室結(jié)構變形縫部位很容易出現(xiàn)不同程度的滲漏，所以不能只設一道止水帶防水，需要設置至少3道防水，包括止水帶、遇水膨脹止水條、預埋注漿管等。又如，半地下室底板、外墻防水性能不好，有的是因為選材失誤，采用了不能長期浸水的丙烯酸酯

16、涂料或型JS聚合物水泥復合涂料等水性涂料。從外觀質(zhì)量來看，容易出現(xiàn)的問題主要有：1） 自防水屋面板上下搭接長度不夠，搭接縫口過大，屋脊蓋瓦坐灰不當，出現(xiàn)爬水飄雨而滲漏；2） 屋面找平找坡不夠，造成屋面或天溝等局部積水；3）沒有按規(guī)定留分格縫，過寬或過窄，縫內(nèi)沒清理干凈；4） 細石混凝土屋面因養(yǎng)護不到位而造成混凝土龜裂，進而出現(xiàn)滲跡；5） 女兒墻泛水處高度不夠，卷材未采用滿粘法，收口處張口，封口砂漿開裂、剝落；6） 水落口防水構造不符合要求，埋設標高高于面層；短管未緊貼基層，水斗四周卷材粘貼不嚴密等；7） 出屋面管道周壁嵌灌不密實，管道周邊防水處理不符合要求，造成水順著管道向下滲漏；8） 變形縫

17、細部處理不當。如頂面封蓋沒有緩沖層，鐵皮向中間泛水，接頭沒有焊接，剛性封蓋接頭沒做好防水處理；9）屋檐口下端未按規(guī)定做滴水線，產(chǎn)生爬水滲漏等現(xiàn)象；10）天溝、檐溝與細石混凝土防水層的交接處，未留凹槽嵌填密封材料，產(chǎn)生裂縫并滲漏。5、保險解決防水性能低劣的救濟措施在發(fā)達國家，屋面工程基本上是實行防水保證期制度，根據(jù)建筑物工程的類別和防水等級，規(guī)定無滲漏年限，建筑在規(guī)定年限內(nèi)滲漏要承擔連帶賠付責任，一般保證期為15到40年不等。保證期制度的實施與商業(yè)保險結(jié)合，要向保險公司投保；在簽訂保證期合同時，承包商要作出質(zhì)量承諾。顯然，開發(fā)商銷售房屋時，如果向消費者承諾防水工程的保證期，開發(fā)商就會要求承包商相

18、應承諾防水工程的保證期，這將有力地促進承包商精心設計、選材和施工，明確責任后，將會從根本上解決住宅的滲漏質(zhì)量通病。保險，則作為長期的救濟措施，可以確保其后數(shù)年乃至數(shù)十年內(nèi)，如果建筑出現(xiàn)防水問題，消費者不會因為找不到開發(fā)商而處于無奈的境地。但目前，我國由于沒有關于防水工程保證期的法律上的規(guī)定，承包商不可能自己加大自己的責任，相應地去承擔防水工程責任保險，也得不到開發(fā)商的積極響應。盡管保險是一條保護消費者利益的有效手段，但房地產(chǎn)開發(fā)商在供不應求的房地產(chǎn)市場格局下，沒有確保防水性能、購買住宅工程質(zhì)量保證保險的動力。去年開始，中國保監(jiān)會、建設部和中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司聯(lián)合在北京、上海、天津、大連、青島、廈門、深圳、蘭州等14個城市啟動“建筑工程質(zhì)量保險”試點，要求建筑企業(yè)投保新推出的“建筑工程質(zhì)量保險”。該保險還包括一種開發(fā)商可選擇投保的保險期為5年的滲漏附加險，對房屋因屋面、外墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道等防滲漏工程的潛在缺陷發(fā)生滲漏造成的損失進行賠償。開發(fā)商若選擇投保了該滲漏附加險，一旦房屋發(fā)生防水問題而帶來損失，買房人可以直接向保險公司索賠。由于前面提到的原因，上