2020——收藏資料24日重慶忠縣中博世界城營銷策劃提案

1、jacksondeng2011.02.24致致中博中博地產(chǎn)：地產(chǎn)： 通過對貴項目規(guī)劃設(shè)計的理解，本人對項目周邊環(huán)境和項目地塊進行了解，結(jié)合市場調(diào)研數(shù)據(jù)，對該項目進行初步分析。 若有不足之處，請給予指點！同質(zhì)化項目競爭激烈同質(zhì)化項目競爭激烈如何贏得市場？如何贏得市場？策略上，我們理性的思考策略上，我們理性的思考 樹立項目品牌樹立項目品牌什么是品牌？什么是品牌？品牌意味著什么？品牌意味著什么？“條條大道通羅馬條條大道通羅馬”直面當前的品牌挑戰(zhàn)，尋找最有效的解決之道！直面當前的品牌挑戰(zhàn)，尋找最有效的解決之道！我們要找的是最直的那一條。我們要找的是最直的那一條。分別從分別從“產(chǎn)品本身產(chǎn)品本身”和和“購

2、房者購房者”兩類競爭市兩類競爭市場上場上 尋找更有利于突破的方向?qū)ふ腋欣谕黄频姆较蝽椖糠治鲰椖糠治鲰椖康乩砦恢茫褐貞c市忠縣縣政府新行政中心旁。東臨紅星廣場和市政廣場，西接長413米的“中博隧道”，全長1公里的 “中博大道”從中貫穿而過，將忠縣新老城區(qū)緊密連接一體項目技術(shù)指標：總規(guī)劃用地260000總建筑面積500000商業(yè)面積72000住宅面積435000綠化率48.35%停車位2510個商業(yè)建筑高度20米商業(yè)總戶數(shù)438套住宅總戶數(shù)12588套 競爭強項（競爭強項（S S）即本項目的賣點）即本項目的賣點位置優(yōu)勢位置優(yōu)勢忠縣忠縣精品建設(shè)中心區(qū)域精品建設(shè)中心區(qū)域; ;政治、金融、文化教育集中

3、區(qū)域；政治、金融、文化教育集中區(qū)域；配套優(yōu)勢配套優(yōu)勢項目所在是整個城市的中心地段，交通便利，四通八達， 商廈林立，飲食、服務(wù)網(wǎng)點繁多，理想的居家休閑娛樂之地。永輝超市建設(shè)銀行中國移動農(nóng)業(yè)銀行市場價格比對過程市場價格比對過程確立樣本項目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價格選取市場比對項目確定市場價格比價體系確定項目市場比價體系確定項目市場比價體系100%客觀因素客觀因素自身因素自身因素心理因素心理因素地段價值15交通10容積率25園林景觀10產(chǎn)品品質(zhì)15外立面5物業(yè)5市場認知10品牌力量5標準權(quán)重比例：標準權(quán)重比例：10%10%增減比例基本單位值：增減比例基本單位值：5%5%較弱的影響因素：較弱的影

4、響因素：5%5%主要影響因素：主要影響因素：10%10%以上以上比價體系九大影響因素權(quán)重構(gòu)成比價體系九大影響因素權(quán)重構(gòu)成在確定比價體系的權(quán)重因素和各權(quán)重的比例后，通過對各項目在確定比價體系的權(quán)重因素和各權(quán)重的比例后，通過對各項目對應(yīng)的權(quán)重因素的變化情況分析，調(diào)整具體分值，最終體現(xiàn)時對應(yīng)的權(quán)重因素的變化情況分析，調(diào)整具體分值，最終體現(xiàn)時間導致的客觀產(chǎn)品因素變化。間導致的客觀產(chǎn)品因素變化。各項目產(chǎn)品客觀條件隨時間變化進行修正可比項目價格隨時間變化的自然增長可比項目價格論證法可比項目價格論證法市場差異化的產(chǎn)品市場差異化的產(chǎn)品定位定位項目定位通常會有項目定位通常會有2部分組成：部分組成：市場差異化的產(chǎn)

5、品定位和滿足消費需求的情感定位市場差異化的產(chǎn)品定位和滿足消費需求的情感定位價格定位價格定位推盤及價格策略推盤及價格策略原則：快速銷售、實現(xiàn)溢價原則：快速銷售、實現(xiàn)溢價同類產(chǎn)品ABCD10800起11800起12800起同類 產(chǎn)品嚴格按照產(chǎn)品系數(shù)權(quán)重，進行理性定價。理性的定價帶來客戶理性的選擇，延緩成交時間。推盤方案（一）推盤方案（一） : : 項目整體開盤項目整體開盤優(yōu)勢：優(yōu)勢：戶型齊全，滿足高度差異化的客戶需求避 免遺失客戶，最大化促進成交 劣勢：劣勢：全盤推出，節(jié)奏感不易表現(xiàn),銷售周期長價 格控制難度大，不易實現(xiàn)高額溢價 推盤方案（二）推盤方案（二） : : 項目分區(qū)域兩次開盤兩次加推項目

6、分區(qū)域兩次開盤兩次加推優(yōu)勢：優(yōu)勢：推盤區(qū)域整齊戶型較齊全，滿足差異化的客 戶需求,避免遺失客戶，促進成交 劣勢：劣勢：節(jié)奏感不明顯價格控制難度較大，溢價不高推盤方案（三）推盤方案（三）: :項目一期分四批次推盤項目一期分四批次推盤/ /二期分兩批次推盤二期分兩批次推盤優(yōu)勢：優(yōu)勢：可根據(jù)開盤前積客情況，控制放盤， 節(jié)奏感明顯 戶型較齊全，滿足差異化的客戶需求 便于價格控制，可實現(xiàn)較高溢價劣勢：劣勢：可能流失客戶最終確定方案最終確定方案 推盤方案（三）推盤方案（三）: :項目一期分四批次推盤項目一期分四批次推盤 原原 因因: :1. 每次推盤戶型齊全,可滿足客戶差異性要求2. 可根據(jù)推盤前積客情況

7、，控制放盤3. 節(jié)奏感明顯,銷售速度快4. 便于價格控制，可實現(xiàn)較高溢價最終確定方案最終確定方案 推盤方案（三）推盤方案（三）: :項目二期分四區(qū)域兩批次推盤項目二期分四區(qū)域兩批次推盤原原 因因: :1. 每次推盤戶型齊全,可滿足客戶差異性要求2. 可根據(jù)推盤前積客情況，控制放盤3. 一期作價已到高位，需加快節(jié)奏,提高銷售速度， 速戰(zhàn)速決4. 便于價格控制，可實現(xiàn)溢價策略執(zhí)行策略執(zhí)行策策 略略 解解 析析第一層：實現(xiàn)項目的成功銷售，最大化降低風險第一層：實現(xiàn)項目的成功銷售，最大化降低風險第二層：實現(xiàn)產(chǎn)品的最大溢價，獲得最高收益第二層：實現(xiàn)產(chǎn)品的最大溢價，獲得最高收益第三層：贏得市場口碑，奠定高品質(zhì)的項目形象第三層：贏得市場口碑，奠定高品質(zhì)的項目形象制造兩個現(xiàn)象制造兩個現(xiàn)象現(xiàn)象一：產(chǎn)品熱銷現(xiàn)象一：產(chǎn)品熱銷開發(fā)商惜售開發(fā)商惜售現(xiàn)象二：價格瘋漲現(xiàn)象二：價格瘋漲市場狂追市場狂追 兩把枷鎖兩把枷鎖 階段熱銷階段熱銷 價格上漲價格上漲分階段、高頻率、小規(guī)模推盤循環(huán)擠壓市場制造追高搶購。控制每階段銷售量，通過短時間快速消化的策略制造市場饑餓感；快速多頻的提高產(chǎn)品價格，實現(xiàn)項目的最大溢價。執(zhí)行分階段營銷前置計劃，在同一時間、同一張價格表下實現(xiàn)價格的階梯提升。銷售策略銷售策略銷售階段銷售階段1 1 ：“高價（價值）”入市、高調(diào)起勢，低價購買、 快速銷售，奠定熱銷項目的市場形象。銷售