關(guān)于成立商業(yè)的管理公司運(yùn)營(yíng)與管理的思考

1、關(guān)于成立商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)與管理的思考一、經(jīng)營(yíng)管理公司成立的目的對(duì)于購(gòu)物中心（商場(chǎng)）開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)是不夠的，還必須成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)者有很多是依靠收取租金，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。綜觀國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式，同時(shí)也是為了公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也為在目前中國(guó)新的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形勢(shì)下探索出一條新的路子打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括：經(jīng)營(yíng)層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；管理層面：辦公室；財(cái)務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場(chǎng)管理部

2、；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。各部門(mén)主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)等方面；商場(chǎng)管理部主管商場(chǎng)水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場(chǎng)形象、促銷(xiāo)等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門(mén)。三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作用受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)XXX業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)

3、一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司目標(biāo)以專(zhuān)業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場(chǎng)定位體系，優(yōu)勢(shì)資源，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開(kāi)發(fā)方、買(mǎi)賣(mài)方、運(yùn)營(yíng)方等多方共贏局面。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司構(gòu)建模式1、商業(yè)管理公司隸屬于開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司投資組建；2、由開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)聘商業(yè)管理公司，委托其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)；六、商業(yè)管理公司管理功能1、研究功能：運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市場(chǎng)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對(duì)性的品牌導(dǎo)入操作策略、提

4、供運(yùn)營(yíng)決策支持及各種商業(yè)咨詢(xún)系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、管理功能：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開(kāi)發(fā)方、買(mǎi)賣(mài)方、客戶(hù)與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費(fèi)市場(chǎng)的橋梁，及時(shí)溝通、反饋各方信息。七、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系第1頁(yè)共10頁(yè)1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式，保障市場(chǎng)多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對(duì)單一，具備不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場(chǎng)影響，不定期舉辦各種類(lèi)型的促銷(xiāo)活動(dòng)，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整

5、體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。八、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以采取只租不售方式。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類(lèi)，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。同時(shí)為以后的整體打包進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。九、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)模式（一）購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)彳T”統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以

6、經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“分散經(jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。（二）購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在購(gòu)物中心銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承租戶(hù)必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購(gòu)物中心通過(guò)在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSQ的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入?！巴晟频淖饧s管理”購(gòu)

7、物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。2、“統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作購(gòu)物中心須設(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專(zhuān)家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。4、”統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理九、成立商業(yè)管理公司在財(cái)稅方面的影響（一）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由潤(rùn)建公司收取并開(kāi)具發(fā)票給客戶(hù)。在這種情況下，潤(rùn)建可以支付管理費(fèi)的形式由商

8、業(yè)公司對(duì)1-4層裙房進(jìn)行管理，而客戶(hù)的租金由潤(rùn)建公司來(lái)收取，這時(shí)潤(rùn)建要交納：第2頁(yè)共10頁(yè)(1)按租金收入交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.(2) 12%勺房產(chǎn)稅(3) 25琳業(yè)所得稅(4) 土地使用稅(5) 印花稅(二)產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公司收取，收取之后再交潤(rùn)建公司.發(fā)票由商業(yè)管理公司開(kāi)給客戶(hù)，潤(rùn)建公司再開(kāi)給商業(yè)管理公司。1、在這種情況下，潤(rùn)建可以支付管理費(fèi)的形式由商業(yè)公司對(duì)1-4層裙房進(jìn)行管理，商業(yè)管理公司在為租住戶(hù)提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)(包括向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi))、服務(wù)費(fèi)(包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)

9、施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等各種名目的收費(fèi))、維修費(fèi)(包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi))等收入，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.商業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶(hù)代收代付水、電、煤、電話(huà)費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電話(huà)局、環(huán)衛(wèi)所等部門(mén)后的余額，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.2、潤(rùn)建公司需交：(1)按租金收入交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.(2) 12%勺房產(chǎn)稅(3) 25琳業(yè)所得稅(4) 土地使用稅(5)印花稅在這種情況下，商業(yè)管理公司重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育

10、費(fèi)附加.(行不通)(三)產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公司收取，收取之后自負(fù)盈虧，潤(rùn)建公司不支付管理費(fèi)用。1、在這種情況下，商業(yè)管理公司在為租住戶(hù)提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)(包括向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi))、服務(wù)費(fèi)(包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等各種名目的收費(fèi))、維修費(fèi)(包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi))等收入，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.商業(yè)管理公司為租住戶(hù)代收代付水、電、煤、電話(huà)費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電話(huà)局、環(huán)衛(wèi)所等部門(mén)后的余額，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及

11、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.2.潤(rùn)建公司需支付1.2%的房產(chǎn)稅。(四)潤(rùn)建公司可以以不動(dòng)產(chǎn)投資入股成立子公司，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。第3頁(yè)共10頁(yè)對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，不是營(yíng)業(yè)稅征收范圍，所以也不是發(fā)票的開(kāi)具范圍，不能開(kāi)具發(fā)票，接受投資方按照雙方確認(rèn)（或依據(jù)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)資報(bào)告）的公允價(jià)值入賬。但是公司需要繳納契稅。稅率3%-5%注：以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，是指投資者以擁有產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)（包括建筑物、構(gòu)筑物

12、、土地附著物等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)）或無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、其他無(wú)形資產(chǎn)等的所有權(quán)或使用權(quán)）對(duì)外投資，涉及的相關(guān)稅收具體如下：1、涉及的流轉(zhuǎn)稅投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該股權(quán)的，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹▏?guó)稅發(fā)1993149號(hào)文）及后發(fā)的關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)文）的規(guī)定，應(yīng)按如下情況分別進(jìn)行處理：（1）2003年1月1日后（含）轉(zhuǎn)讓的，不征收營(yíng)業(yè)稅；（2）2003年1月1日前轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，未交納的，應(yīng)予補(bǔ)稅。如果投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，與投

13、資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是收取固定利潤(rùn)的，則應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅：（1）以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按服務(wù)業(yè)”稅目中租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；（2）以商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、其他無(wú)形資產(chǎn)等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。2、涉及的所得稅投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，與以存貨對(duì)外投資涉及的所得稅規(guī)定基本相同。被投資企業(yè)接受的上述不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的成本，并計(jì)算攤稍。3、涉及的其他稅投資者以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)

14、條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值的范圍；另外，接受投資方企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。除前面所述外，涉及的其他稅基本與投資者以存貨對(duì)外投資相同。（五）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，成立商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。商業(yè)公司在與客戶(hù)簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項(xiàng)上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費(fèi)、設(shè)施年檢費(fèi)等，由于租金收涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅等，稅負(fù)較重，而物業(yè)管理費(fèi)只繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，相比較而言，物業(yè)管理費(fèi)的稅負(fù)較輕。公司可以把租金收入合理分解一部分為物業(yè)管理費(fèi)收入，并盡量加大物業(yè)管理費(fèi)（低稅負(fù)）的比例，降低租金收入（高稅負(fù)）

15、的比例，這樣就可以有交降低租賃行為的稅負(fù)，即由潤(rùn)建公司收取租金，商業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)。潤(rùn)建公司需交納：1、營(yíng)業(yè)稅2、房產(chǎn)稅3、其它稅種模式：替商家代收營(yíng)業(yè)額，統(tǒng)一收款，但由商家為客戶(hù)開(kāi)具發(fā)票，銷(xiāo)售稅款由商家承擔(dān)。商業(yè)公司與商家結(jié)算周期為一個(gè)月，進(jìn)行結(jié)算時(shí)，確定一個(gè)以銷(xiāo)售額為基礎(chǔ)的扣點(diǎn)，但以租金形式反映，并采取包低租金制。（六）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，潤(rùn)建公司由自營(yíng)轉(zhuǎn)為承包。第4頁(yè)共10頁(yè)潤(rùn)建公司以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人改為經(jīng)營(yíng)者，將房屋的出租行為改變?yōu)樽誀I(yíng)行為再承包出去，并收取承包收入，則原有的房產(chǎn)就可以從價(jià)計(jì)征方法征收營(yíng)業(yè)稅，避免較高的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可合理規(guī)避流

16、轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等。十、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中法律風(fēng)險(xiǎn)防范結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶(hù)入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來(lái)才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括“開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)、管理”幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過(guò)熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法，比較常見(jiàn)的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知，在通知中明令禁止

17、將沒(méi)有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫(xiě)字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒁?guī)定商鋪的買(mǎi)賣(mài)必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過(guò)有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了規(guī)范。2、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)管理公司將小面積商鋪出租給小客房后，而開(kāi)發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，租金相對(duì)低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶(hù)的回報(bào)率之間將存在差距，要回避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷(xiāo)售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由于租金高額的租賃稅，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言并不十分清楚，購(gòu)房者因此認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前有正確的引導(dǎo)。3、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的風(fēng)

18、險(xiǎn)若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無(wú)力支付租金給開(kāi)發(fā)商，因此開(kāi)發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)了，忽略商家經(jīng)營(yíng)形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營(yíng)不善而在開(kāi)業(yè)后退租，其影響較延長(zhǎng)招商時(shí)間更為嚴(yán)重。5、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)?、?/p>

19、用和管理，一旦管理、服務(wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過(guò)大，這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開(kāi)發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者（投資者）與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。止匕外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問(wèn)題都使開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中面臨重重風(fēng)險(xiǎn)。第5頁(yè)共10頁(yè)卜面是贈(zèng)送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝!保安部工作制度一、認(rèn)真貫徹黨的路線(xiàn)、方針政策和國(guó)家的法律法規(guī)，按照#年度目標(biāo)的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護(hù)全體人員

20、和公私財(cái)物的安全，保持#正常的經(jīng)營(yíng)秩序和工作秩序。第6頁(yè)共10頁(yè)二、做好消防安全工作，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識(shí)和防火知識(shí)，配備、配齊#各個(gè)樓層的消防器材，管好用好各種電器設(shè)備，確保#各通道暢通，嚴(yán)防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、嚴(yán)格貫徹值班、巡檢制度，按時(shí)上崗、到崗，加經(jīng)對(duì)重要設(shè)備和重點(diǎn)部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動(dòng)，確保#內(nèi)外安全。四、加強(qiáng)保安隊(duì)部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設(shè)一支思想作風(fēng)過(guò)硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊(duì)伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護(hù)火場(chǎng)秩序，保證進(jìn)出道路暢通。看管搶救重要物資，疏散危險(xiǎn)區(qū)域人員。第7頁(yè)共10頁(yè)九、協(xié)同本部門(mén)或其他部門(mén)所進(jìn)行的各項(xiàng)工作進(jìn)行記錄保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時(shí)和下午19時(shí)為交接