加油站土地拍賣評(píng)估方法（課堂PPT）

1、蘇州天地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司.2加油站拍賣評(píng)估加油站拍賣評(píng)估加油站情況分析加油站土地拍賣估價(jià)案例1加油站土地拍賣估價(jià)方法3目錄目錄2存在問(wèn)題評(píng)估思路基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法.3l 加油站土地作為一種特殊商服用地在實(shí)際生活中為具有壟斷性質(zhì)壟斷性質(zhì)的用地 ，評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。 一一 . 加油站情況分析加油站情況分析基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)評(píng)估方法.4存在問(wèn)題存在問(wèn)題l 拍賣目的中，權(quán)益不可分割拍賣目的中，權(quán)益不可分割 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)利、利益、收益），單一對(duì)象權(quán)益價(jià)值是不可分割單獨(dú)存在的。拍賣目的中，加油站土地離開了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

2、就不是加油站了，為此單一加油站土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分割的。l 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)壟斷地租壟斷地租 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場(chǎng)是否充分競(jìng)爭(zhēng)。在中國(guó)，中石油、中石化對(duì)加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有壟斷性，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用確定有明顯“人為性”，現(xiàn)階段特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)不等于壟斷地租。.5估價(jià)思路估價(jià)思路 加油站土地拍賣評(píng)估中不剝離壟斷地租不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。.6二二. 加油站土地拍賣估價(jià)方法加油站土地拍賣估價(jià)方法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，很少細(xì)分到加油站等特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。

3、 影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場(chǎng)、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍賣評(píng)估不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。.7 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 經(jīng)過(guò)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析、制訂相應(yīng)的修正系數(shù)修正評(píng)估加油站估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。影響因素修正指標(biāo)臨接道路情況臨接道路類型主干、次干、支路臨接道路方向三面、兩面、一面臨路加油站密度區(qū)域范圍內(nèi)每平方公里加油站個(gè)數(shù)或相鄰最近加油站距離車流量日均（周均）車流量分檔入口入口方便程度規(guī)模加油槍、油罐等數(shù)量.8 收益還原法收益還原法土地使用權(quán)價(jià)值房屋價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值

4、加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站土地使用權(quán)價(jià)值加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值 .9 收益還原法收益還原法評(píng)估要點(diǎn)評(píng)估要點(diǎn)l 根據(jù)周邊類似加油站（穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)）歷史經(jīng)營(yíng)情況周邊類似加油站（穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)）歷史經(jīng)營(yíng)情況推算單位面積凈收益。l 比較當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均情況年正常凈收益年正常凈收益 年正常凈收益年正常凈收益=銷售收入銷售收入-營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金營(yíng)業(yè)稅金-各類費(fèi)用各類費(fèi)用.10 收益還原法收益還原法剩余使用年限剩余使用年限=40年年 拍賣時(shí)無(wú)房屋建成，假設(shè)建成房屋耐用50年土地使用權(quán)剩余年限40年，剩余使用年限取40年。2.加

5、油站整體資產(chǎn)價(jià)值（收益還原法）加油站整體資產(chǎn)價(jià)值（收益還原法） P - 加油站整體資產(chǎn)價(jià)值；a - 年正常凈收益； r 還原率；n 剩余使用年限 還原率（實(shí)例法）還原率（實(shí)例法）l 選取類似實(shí)例，調(diào)查搜集近期發(fā)生實(shí)例的交易價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式Va/r，反求出還原率r=a/v.l 將周邊類似加油站實(shí)例還原率與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平比較得出估價(jià)對(duì)象的還原率。.11 收益還原法收益還原法3. 配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值（重置成本法）配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值（重置成本法）加油站配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值加油站配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值=油罐價(jià)值油罐價(jià)值+加油機(jī)價(jià)值加油機(jī)價(jià)值+電瓶?jī)r(jià)值電瓶?jī)r(jià)值+發(fā)電機(jī)組等其他設(shè)備價(jià)值發(fā)電機(jī)

6、組等其他設(shè)備價(jià)值油罐加油機(jī)電瓶加油站配套機(jī)器設(shè)備發(fā)電機(jī)組其他設(shè)備.12 成本逼近法成本逼近法4. 房屋現(xiàn)值（重置成本法）房屋現(xiàn)值（重置成本法）l 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià)格 - 折舊額 = 房屋重置價(jià)格 年折舊費(fèi)*房屋已使用年限年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)l 房屋耐用年限 土地使用權(quán)剩余年期： 年折舊費(fèi) = 房屋重置價(jià)格/房屋可使用年限拍賣時(shí)房屋未建成，房屋尚未到耐用年限寫且均為新置無(wú)需折舊 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置單價(jià)*建筑面積加油站土地使用權(quán)價(jià)值加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值 .13 方法比較方法比較基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地

7、價(jià)系數(shù)修正法l 方法不完善成熟，需要進(jìn)一步實(shí)踐修正。收益還原法收益還原法l 比較接近實(shí)際情況。成本逼近法成本逼近法l 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)壟斷地租，偏遠(yuǎn)農(nóng)村可考慮此方法。.14 估價(jià)對(duì)象位于市區(qū)，北靠路，南臨路，隨著城鎮(zhèn)的擴(kuò)張，汽車消費(fèi)的不斷升溫，往來(lái)貨柜車、私家車、公交車等車流量將會(huì)日益增大，地理位置優(yōu)越。 地塊宗地號(hào)：；該地塊土地面積1681.0平方米；土地用途為加油站用地；規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為7.5米，容積率0.2，總建筑面積397.0平方米；土地使用權(quán)年限：40年。一一. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況加油站土地拍賣估價(jià)案例.15 二二. 評(píng)估目的評(píng)估目的：加油站土地拍賣三三. 評(píng)估基準(zhǔn)日：評(píng)估

8、基準(zhǔn)日： 2011年9月18日四四. 評(píng)估原則：評(píng)估原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平原則。 加油站土地拍賣估價(jià)案例.16 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，考慮到估價(jià)對(duì)象為商服用地（加油站），按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，加油站為收益性的物業(yè)，其土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)適宜采用收益還原法評(píng)估。 由于拍賣目的下特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)值不宜分割，本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。 首先采用收益還原法評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)值，剝離房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值余下為加油站土地使用權(quán)價(jià)值，房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值采用重置成本法

9、測(cè)算。五五.估價(jià)思路及方法估價(jià)思路及方法加油站土地拍賣估價(jià)案例.17 1.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況 根據(jù)該加油站提供的相關(guān)資料可知，該加油站憑借優(yōu)越的地理位臵，營(yíng)業(yè)收入開業(yè)后能從穩(wěn)定走向穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。 通過(guò)估價(jià)人員選取與估價(jià)對(duì)象類似的實(shí)例，調(diào)查搜集近期發(fā)生在實(shí)例上的經(jīng)營(yíng)狀況等資料，分析計(jì)算其三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)社會(huì)平均水平如下表：六六.估價(jià)過(guò)程估價(jià)過(guò)程加油站土地拍賣估價(jià)案例.18 .19 2.加油站年正常凈收益預(yù)測(cè)加油站年正常凈收益預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)周邊類似加油站2008年-2010年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的分析, 近三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在逐步穩(wěn)步上升，假定該加油站在未來(lái)40年內(nèi)各項(xiàng)財(cái)務(wù)

10、指標(biāo)都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變，我們確定以近三年年平均收入為計(jì)算依據(jù)，來(lái)預(yù)測(cè)該油站未來(lái)40年內(nèi)年凈利潤(rùn)水平。由于周邊類似加油站實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)差額不大，且不大于20%，均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近，則采用實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈利潤(rùn)水平，即： （123.73134.62135.39）3132.58元/建筑平方米。 根據(jù)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析，用地規(guī)模1681.0平方米，規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為7.5米，容積率0.2，總建筑面積397.0平方米，鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架長(zhǎng)約45米，寬約27米，面積最多不超過(guò)1215平方米。包括鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。即

11、： 加油站年凈收益=132.5816121000021.3719萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例.20 3.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站整體資產(chǎn)價(jià)值 收益還原法計(jì)算公式： P-整體資產(chǎn)價(jià)值； a-年正常凈收益 r-還原率; n-剩余使用年限 由于周邊類似加油站實(shí)例的資本化率差額不大，且均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近，則采用上述實(shí)例的還原率算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的還原率，即： （8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%）59.00% 則估價(jià)對(duì)象整體資產(chǎn)價(jià)值為：P=21.37199%1-（1+9%）-40 =229.9052萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例.21 4.機(jī)器設(shè)備價(jià)值機(jī)器設(shè)備價(jià)值 據(jù)估價(jià)人

12、員現(xiàn)場(chǎng)查勘，該加油站可規(guī)劃儲(chǔ)油罐4個(gè)，容量均為20m3，假定2011年9月購(gòu)置，可使用壽命20年；加油機(jī)4臺(tái)，假定2011年9月購(gòu)置，可使用壽命8年；配電瓶1臺(tái)，假定2011年9月購(gòu)置，可使用壽命30年；發(fā)電機(jī)組1臺(tái)，假定2011年9月購(gòu)置，可使用壽命20年。 經(jīng)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查，儲(chǔ)油罐重置價(jià)格約500元/m3，加油機(jī)重置價(jià)格約1.2萬(wàn)元/臺(tái)，配電瓶重置價(jià)格約1.2萬(wàn)元/臺(tái)，發(fā)電機(jī)組重置價(jià)格2萬(wàn)元/臺(tái)。 機(jī)器設(shè)備均為新臵，無(wú)需折舊。 儲(chǔ)油罐價(jià)值 0.052044萬(wàn)元 加油機(jī)價(jià)值 1.244.8萬(wàn)元 配電瓶?jī)r(jià)值 1.211.2萬(wàn)元 發(fā)電機(jī)組價(jià)值 212萬(wàn)元 機(jī)器設(shè)備現(xiàn)值S = 44.81.221

13、2萬(wàn)元加油站土地拍賣估價(jià)案例.22 5.房產(chǎn)現(xiàn)值房產(chǎn)現(xiàn)值 該加油站規(guī)劃房屋建筑面積397.0平方米，假定竣工時(shí)間2011年9月，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架面積1215平方米，竣工時(shí)間2011年9月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，建筑耐用年限60年，尚可使用60年。 依據(jù)某計(jì)物價(jià)20037號(hào)公布的同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的建筑重置成本，同時(shí)參照統(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查情況，確定房屋重置價(jià)格單價(jià)900元/平方米、鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架重置價(jià)格280元/平方米。 房屋現(xiàn)值=重置單價(jià)建筑面積900397.0280121569.75萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例.23 加油站土地拍賣估價(jià)案例6.加油站土地使用權(quán)價(jià)值：加油站土地使用權(quán)價(jià)值： 加油站土地使用權(quán)價(jià)值 = 加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值 = 229.9052-12-69.751