聽(tīng)專(zhuān)家老總談房地產(chǎn)融資渠道

1、2008天津春季房地產(chǎn)交易會(huì) 專(zhuān)家老總談房地產(chǎn)融資渠道2008年4月28日   新浪房產(chǎn) 圖為天津宇軒投資咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)張偉力先生和南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿(mǎn)女士合影留念主持人：各位網(wǎng)友、各位現(xiàn)場(chǎng)的朋友，大家下午好！這里是2008天津春季房地產(chǎn)交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，本次房交會(huì)我們新浪天津房產(chǎn)作了以2008年“樂(lè)居、樂(lè)業(yè)、樂(lè)生活”為主題的系列訪(fǎng)談，本次訪(fǎng)談是我們“2008樂(lè)居、樂(lè)業(yè)、樂(lè)生活”系列訪(fǎng)談的第十次訪(fǎng)談，也是我們本次主題訪(fǎng)談的最后一次訪(fǎng)談。今天訪(fǎng)談我們很榮幸地邀請(qǐng)到天津地產(chǎn)業(yè)的資深人士，這位是南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿(mǎn)老師，徐老師您好！這位是

2、天津宇軒投資有限公司董事長(zhǎng)張偉力先生，張總您好！歡迎來(lái)新浪作客。本次我們?cè)L談的主題是“2008樂(lè)居、樂(lè)業(yè)、樂(lè)生活”。在開(kāi)始我們今天正式的訪(fǎng)談之前，我想先和大家聊一組數(shù)字，這組數(shù)字是30、20和10?！?0”是指我們中國(guó)改革開(kāi)放30年，“20”是指我們這個(gè)房地產(chǎn)改革的20年，“10”是指我們?nèi)∠＠址康?0年。我想也正是這10年，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的十年。我這兒有一組數(shù)字，很能說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。下面我把這組數(shù)字給大家讀一下。1991年商品房建設(shè)投資243億，1997年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3106億，到2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就高達(dá)25280億。我想這組數(shù)字很好地給我們說(shuō)明，在這10年當(dāng)中房地產(chǎn)

3、發(fā)展是一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，就像上了一個(gè)高速路的快車(chē)一樣，在飛速地奔馳。我們尖端地回顧了一下行業(yè)的發(fā)展歷程，我想兩位老師在10年的過(guò)程中，在自己這么久的從業(yè)經(jīng)歷過(guò)程中，肯定對(duì)這個(gè)時(shí)期的一些事實(shí)包括政策等有很深的自己的一些感受。我想是不是請(qǐng)兩位給我們聊一下。圖為天津宇軒投資咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)張偉力先生在接受專(zhuān)訪(fǎng)張偉力：真的是快，10年了。我現(xiàn)在腦子里印象，剛才主持人在說(shuō)30、20、10的時(shí)候，我馬上想到97年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)取消福利分房，當(dāng)時(shí)那個(gè)時(shí)候的很多認(rèn)識(shí)的開(kāi)發(fā)商的朋友，都在講以后的房地產(chǎn)沒(méi)的做了。以后跟以前的模式發(fā)生了一個(gè)非常大的變化。因?yàn)橹岸际且赃@種政府的團(tuán)購(gòu)或者政府的定向開(kāi)發(fā)，甚至企業(yè)自行

4、的開(kāi)發(fā)為主。而之后，轉(zhuǎn)變成以個(gè)人購(gòu)房、市場(chǎng)化運(yùn)作為主的潮流。事實(shí)上，我們看97年之后，應(yīng)該講，我們的開(kāi)發(fā)量增大了，房子的品質(zhì)也明顯的提升了。并沒(méi)有像當(dāng)初想象的那樣，洪水猛獸般地這個(gè)行業(yè)不復(fù)存在了，反而是一路走來(lái)，越走越好。在下一個(gè)結(jié)點(diǎn)，我印象就是在03年土地試行招拍掛之后，這個(gè)時(shí)候，把從原來(lái)的以拿地非市場(chǎng)化、不規(guī)范的行為轉(zhuǎn)變成逐步規(guī)范，市場(chǎng)公開(kāi)透明招拍掛的形式，在那個(gè)時(shí)期，前后有個(gè)節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)上可能有好多遺留土地、存量的土地，通過(guò)這幾年的消化，這些土地基本上已經(jīng)差不多消化完畢了。應(yīng)該講，2004、2003年這又是一個(gè)近期發(fā)展的一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)下，實(shí)際上也是引來(lái)了一個(gè)我們?cè)?5、06包括

5、07年我們看到市場(chǎng)空前的高捉，甚至講有點(diǎn)兒過(guò)熱。歸根結(jié)底，我覺(jué)得還是市場(chǎng)的力量在推動(dòng)所有的參與進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)業(yè)鏈上的參與者，大家在不斷提高品質(zhì)，提高創(chuàng)造力，提高服務(wù)水準(zhǔn)，再去挖掘更好的產(chǎn)品的附加值，才會(huì)造成了今天房地產(chǎn)市場(chǎng)百花齊放這樣一個(gè)局面。這是我想這些年給我最深刻的印象。圖為南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿(mǎn)女士在接受專(zhuān)訪(fǎng)徐保滿(mǎn)：我的感覺(jué)，這十年是我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的十年。在這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中，也可以說(shuō)是我們的百姓逐漸地成熟的十年。過(guò)去我們百姓還是有計(jì)劃體制的痕跡思想意識(shí)，在住房問(wèn)題還有這種依賴(lài)思想，靠單位分、政府分。那么逐漸地慢慢地就隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的推進(jìn)，我們也

6、越來(lái)越接受市場(chǎng)，這個(gè)房屋商品化的理念，在接受這種理念的過(guò)程中，也逐漸地面對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)在歷練了老百姓。比如說(shuō)一開(kāi)始，在這個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，人們?cè)谶x房時(shí)，我們看到這十年人們對(duì)這個(gè)房屋品質(zhì)的選擇是越來(lái)越高。百姓的識(shí)別房屋品質(zhì)、品位的能力也越來(lái)越高。這樣也促進(jìn)了老百姓的成熟，也促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平的提升。比如，過(guò)去人們注重的是面積，對(duì)周邊的環(huán)境、噪音、綠化，有所忽視。我記得在九幾年的時(shí)候，人們選的商住兩用房覺(jué)得方便，但是現(xiàn)在又覺(jué)得寧?kù)o度不夠。對(duì)品質(zhì)和環(huán)境的這種認(rèn)同和選擇的水平是越來(lái)越高。這樣也促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去開(kāi)發(fā)好的樓盤(pán)，來(lái)創(chuàng)自己的品牌。這就是說(shuō)是一種互動(dòng)的，市場(chǎng)往前推動(dòng)，促使了百姓的成熟。

7、百姓的成熟又促動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)技術(shù)和開(kāi)發(fā)水平的這種提升。另外，也推動(dòng)了這個(gè)以房屋相關(guān)的一些產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的大步地向前推進(jìn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在不斷創(chuàng)新，它的服務(wù)水平在不斷提升等等。我覺(jué)得市場(chǎng)還是走向成熟的。老百姓在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下也走向成熟。再者，我們房屋的品質(zhì)也將走向成熟。隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控特別是2003年6月份121號(hào)文件發(fā)布一直到現(xiàn)在，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控的力度，也在加大。頻頻地來(lái)發(fā)布措施來(lái)制定新的宏觀(guān)調(diào)控措施，非常及時(shí)。我們看到政府及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，頒布一些新的政策，國(guó)六條、國(guó)八條、中間還有一個(gè)組合拳，這樣也促進(jìn)了老百姓來(lái)關(guān)注國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，不光是我要去選房，選什么樣的房，同時(shí)

8、也去關(guān)注國(guó)家的政策。國(guó)家下發(fā)一個(gè)政策，以后老百姓就想，這個(gè)對(duì)房屋市場(chǎng)有什么影響，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有什么影響，百姓的成熟，一方面對(duì)房屋產(chǎn)品的識(shí)別能力的成熟，同時(shí)也提升了百姓對(duì)這個(gè)政府頒布的宏觀(guān)調(diào)控政策的理解和關(guān)注、分析的能力。所以我覺(jué)得我們的市場(chǎng)，我還是抱一種樂(lè)觀(guān)的看法。這個(gè)市場(chǎng)會(huì)越走越好，而且是政府、開(kāi)發(fā)商、百姓這幾方是互動(dòng)、督促的這么一種狀態(tài)。主持人：謝謝張總和徐老師。從張總談07年那次政策的改革，到剛剛徐老師談的這些百姓對(duì)政策的分析和應(yīng)用能力來(lái)說(shuō)，不管是我們開(kāi)發(fā)商，還是百姓，都是在這個(gè)過(guò)程中相互學(xué)習(xí)，相互提升，是一個(gè)共同進(jìn)步的過(guò)程。剛剛徐老師舉的這個(gè)例子說(shuō)，百姓跟開(kāi)發(fā)商互相提升的這個(gè)過(guò)程，讓我

9、想起，我記得以前有一個(gè)人這么比喻“一對(duì)成功的夫妻，其實(shí)是相互提升的”。我想剛徐老師說(shuō)的這么多，就讓我想起，我覺(jué)得我們的業(yè)主和開(kāi)發(fā)上就像一對(duì)夫妻一樣，他們?cè)谶x房購(gòu)房、居住和開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，都是一種相互提升的過(guò)程。我們接著聊剛剛張總提到97年的改革，其實(shí)97年的時(shí)候，我們?cè)?jīng)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)的從業(yè)者，都有一種對(duì)政策的恐慌心理，因?yàn)楫?dāng)時(shí)在變革?，F(xiàn)在我們經(jīng)歷了一個(gè)黃金十年，在期間，房地產(chǎn)飛速發(fā)展到一個(gè)山腰的位置上，我們現(xiàn)在又出現(xiàn)了新一輪的恐慌心理，在這個(gè)“拐點(diǎn)”或者說(shuō)恐慌，或者說(shuō)“百日劇變”，在這些共同綜合言論的作用下，張總您覺(jué)得我們現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)真的有這個(gè)十年宿命的這個(gè)說(shuō)法嗎？我們對(duì)十年宿命又該如何

10、理解？張偉力：剛才主持人說(shuō)了，如果做一個(gè)比喻，如果是開(kāi)發(fā)商跟消費(fèi)者，就像一個(gè)家人或者夫妻這樣的關(guān)系，我想他們要走過(guò)的不僅僅是十年，而是二十年、三十年甚至是一生。我想肯定是這樣的。作為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，也依然是這樣的?？赡芪覀?cè)谝欢伟l(fā)展之后，會(huì)有一個(gè)激情過(guò)后理性的整理。也會(huì)有面對(duì)這些前期快速發(fā)展之后的思考和反思，以及再學(xué)習(xí)、再吸收。我想這是必然的。至于說(shuō)從07年開(kāi)始政府在又加大力度的宏觀(guān)調(diào)控，包括近期潘石屹、王石以后，提出了拐點(diǎn)論，提出了百日劇變，我想這些其實(shí)在行業(yè)里面不是在這個(gè)時(shí)期會(huì)有，而是每一年中都會(huì)在發(fā)生。我們這個(gè)行業(yè)里面，大家看十年過(guò)來(lái)之后，十年前的這些企業(yè)已經(jīng)所剩無(wú)幾，而取而代之的是新成

11、長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)。這種正常的優(yōu)勝劣汰，我覺(jué)得是必要的，也是必須的。但是，這個(gè)決不會(huì)影響整個(gè)事件往前發(fā)展的軌跡，我想絲毫不會(huì)影響。如果我們?cè)谖磥?lái)的十年，比如2018年的時(shí)候，我們?cè)賮?lái)暢談這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，可能我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房子的價(jià)格又翻了一番，發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)又有了很大的進(jìn)步，甚至講我們的這種消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的審美，對(duì)產(chǎn)品的需求也發(fā)生了一些悄然的改變。我想這些都說(shuō)明，這個(gè)行業(yè)是要健康發(fā)展的。而中央這樣去調(diào)控，也是避免它在短時(shí)間內(nèi)，就像一個(gè)孩子一樣，他可能長(zhǎng)了一個(gè)很大的個(gè)兒，思維卻跟不上，十幾的孩子卻變成了30歲人的體態(tài)，智力卻停留在十五六歲。這樣長(zhǎng)期是很危險(xiǎn)的。我們要讓他的智力和身體同步發(fā)展。目的是為了讓他更

12、好地去發(fā)展。我想這是我的一個(gè)判斷。再有，我覺(jué)得看任何一個(gè)事物，要放在一個(gè)宏觀(guān)的背景下。我們談現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是高是低，一定是放在中國(guó)整個(gè)改革開(kāi)放30年的背景下，以及中國(guó)城鎮(zhèn)化在不斷變革的過(guò)程的背景下。我們之前有太多的市場(chǎng)化的需求是被壓抑掉的。以前的福利分房還是政府的分配也好，不是市場(chǎng)化的行為，積累了很長(zhǎng)時(shí)間的需求的動(dòng)力一旦爆發(fā)出來(lái)會(huì)有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。這是推動(dòng)房地產(chǎn)的一個(gè)力量。在城市化的未來(lái)，是非常重要的國(guó)策，是國(guó)家戰(zhàn)略。我們計(jì)算過(guò)，每年以5%的速度成長(zhǎng)，每年意味著有將近2億的人口要進(jìn)入到城市，從農(nóng)村進(jìn)入到城市。這就勢(shì)必造成了更多是二八法則，集中在發(fā)達(dá)城市，集中在幾個(gè)大的城市群、城市帶，也是一個(gè)升級(jí)，一

13、屜頂一屜的過(guò)來(lái)?？傊?，像東部、像發(fā)達(dá)的地區(qū)珠三角、長(zhǎng)三角等等這樣的一些地方，可能占十幾、二十幾的國(guó)土面積，可能要去負(fù)擔(dān)60%、70%的人口。這也是各國(guó)發(fā)展的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)告訴我們的。在這樣一個(gè)前提下，我對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心。徐保滿(mǎn)：我完全同意張總剛才說(shuō)的。就是說(shuō)我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，也要把它放在宏觀(guān)的大背景情況下。我們現(xiàn)在看到，未來(lái)的需求還是呈現(xiàn)一種剛性的狀態(tài)。一個(gè)是外來(lái)人口，隨著城市的進(jìn)程加快，我們的適齡青年，如大學(xué)入學(xué)率這個(gè)數(shù)字還是在提高，大學(xué)還是普遍擴(kuò)招的一種狀態(tài)，在教育的規(guī)劃上要求適齡青年進(jìn)入高等教育要達(dá)到70%以上的一個(gè)總體目標(biāo)。適齡青年進(jìn)入大學(xué)畢業(yè)以后，絕大多數(shù)還是要作白領(lǐng)和高級(jí)藍(lán)領(lǐng)留在城

14、市，他們都是城市未來(lái)房屋的需求者，或者是一種潛在需求者的狀態(tài)。從整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略上來(lái)考慮這個(gè)需求，我認(rèn)為還是存在需求剛性的。關(guān)鍵的問(wèn)題，我們?cè)趺窗逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)健的發(fā)展。至于，您剛才提出的“拐點(diǎn)”、“百日劇變”，我覺(jué)得我們?cè)谘芯繂?wèn)題、討論問(wèn)題的時(shí)候，必須首先弄清它的概念的內(nèi)涵，它到底講的是什么。比如我們說(shuō)拐點(diǎn)，拐點(diǎn)到底說(shuō)的是什么？不能說(shuō)房屋價(jià)格下降就是拐點(diǎn)，一下下降很多就是拐點(diǎn)。我覺(jué)得不夠科學(xué)，不夠嚴(yán)謹(jǐn)。原來(lái)這個(gè)房子一平米就是2萬(wàn)元，它在短時(shí)間內(nèi)變成了15000，下降了5000千，他還是15000，這個(gè)是拐點(diǎn)，就不貼切。我認(rèn)為再有，即使是出現(xiàn)拐點(diǎn)，我們討論的是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它不像一般

15、商品，說(shuō)什么地方買(mǎi)得貴了，我們過(guò)去平衡一下。它是不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，就是說(shuō)價(jià)格不同地區(qū)的傳導(dǎo)性是不明顯，或者是很緩慢的。沒(méi)有必然性。深圳的房子，每平米下降20%，天津?qū)⒈厝幌陆?0%。沒(méi)有這種必然的聯(lián)系。市場(chǎng)的價(jià)格還要要符合市場(chǎng)規(guī)律的。剛才說(shuō)了，我們的需求是剛性的，潛在需求也是剛性的。我們現(xiàn)在要求，我們?cè)谛枨髣傂缘那闆r下，我們?cè)趺礃幼屖袌?chǎng)穩(wěn)步的前進(jìn)，而不要走得太快。走得太快就是要像張總舉例子，他的知識(shí)的填充，學(xué)歷要和他的體力和他的心智都得是一致的。你說(shuō)這個(gè)孩子讓他10歲以前就完成了大學(xué)畢業(yè)，但他的體力又不能和真正的大學(xué)生一起工作，你說(shuō)人家加班就都能加班嗎？還是不行。我覺(jué)得還是要匹配，有一個(gè)系統(tǒng)的問(wèn)

16、題，系統(tǒng)的均衡匹配問(wèn)題。把市場(chǎng)走得穩(wěn)一些，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、對(duì)個(gè)人都是有好處的。目前，我們看到我們的政府是非常關(guān)注和關(guān)心百姓的住房的問(wèn)題。在不斷出臺(tái)新的政策就意味著政府在密切地監(jiān)督，在監(jiān)控你的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)。稍微出現(xiàn)一些偏差，就會(huì)有對(duì)應(yīng)的政策出臺(tái)。這樣會(huì)使我們的市場(chǎng)走得更加穩(wěn)健。主持人：剛剛張總和徐老師從各個(gè)方面給我們分析了一下我們房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及以后樂(lè)觀(guān)的前景，剛剛張總說(shuō)的那些話(huà)讓我想起，不管我們的房?jī)r(jià)是到一個(gè)什么樣的程度，或者說(shuō)我們的百姓是什么樣的感覺(jué)，我們還用夫妻打比喻的感覺(jué)，就像一對(duì)夫妻，他們即使在吵嘴，在爭(zhēng)吵，他們不可能離婚，還是彼此相會(huì)依存的往前走。剛剛張總聊的還有徐老師談的這么多，

17、房屋發(fā)展到一定階段，就像小夫妻吵嘴了，家長(zhǎng)都會(huì)調(diào)和一樣，政府其實(shí)在每一段也都會(huì)出臺(tái)一些政策來(lái)調(diào)和。上一屆政府報(bào)告中，政府提到民生地產(chǎn)，要讓老百姓安居樂(lè)業(yè)，這也和我們新浪推出的“樂(lè)居”理念相符合的一個(gè)理念，“樂(lè)居”讓老百姓安居樂(lè)業(yè)、快樂(lè)地向前。我不知道張總還有徐老您在做一些項(xiàng)目中，您的項(xiàng)目是如何體現(xiàn)為業(yè)主提供舒適、快樂(lè)這些便捷的生活？張偉力：我覺(jué)得這個(gè)應(yīng)該十七大這屆的政府報(bào)告，把民生問(wèn)題尤其是房屋問(wèn)題提到一個(gè)很高的高度上。在近一階段，據(jù)我所知，各個(gè)主要的城市，大家也在政府主管部門(mén)在加大經(jīng)濟(jì)適用房跟廉租房建設(shè)力度。我個(gè)人覺(jué)得，無(wú)疑，這是對(duì)老百姓、低收入人群的一個(gè)福祉。這也預(yù)示著在未來(lái)我們市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)

18、分布會(huì)更加合理。就是說(shuō)，針對(duì)商品房這部分針對(duì)市場(chǎng)這部分，是以商品房滿(mǎn)足的。針對(duì)中低收入人群可能會(huì)用經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這樣一個(gè)形式去滿(mǎn)足。我想這是一個(gè)探索。同時(shí)，我個(gè)人也想表達(dá)一些擔(dān)憂(yōu)。因?yàn)槲矣X(jué)得在中國(guó)的體系里面，政策法規(guī)包括我們整個(gè)的操作的意識(shí)還是在摸索的階段，難免一本好經(jīng)可能會(huì)念歪，原本的想法是這樣，但最后的結(jié)果未必是這樣的。我是在新加坡的時(shí)候，是專(zhuān)門(mén)跟新加坡的房管部門(mén)探討過(guò)的。我的一個(gè)專(zhuān)門(mén)導(dǎo)師也是當(dāng)時(shí)新加坡房屋管理局制訂新加坡廉租房的一個(gè)主要的學(xué)者，在新加坡我覺(jué)得有這么一個(gè)概念，所有的廉租房是以租為主，而不是以賣(mài)為主，業(yè)主有什么樣的資格。這樣的話(huà)，是用了政府的稅收來(lái)補(bǔ)貼給低收入人群，只享有

19、居住權(quán)而不享有產(chǎn)權(quán)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是隨著它的發(fā)展、它的提升，空出來(lái)的房子下面一批人又進(jìn)來(lái)了，也是一個(gè)良性的循環(huán)。通過(guò)這樣一個(gè)杠桿，實(shí)際上大批的廉租房是一個(gè)繩子，拴著商品房這個(gè)氣球，這個(gè)氣球飛多高，完全取決于繩子。我們現(xiàn)在中間有一部分的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上以產(chǎn)權(quán)形式去銷(xiāo)售的，網(wǎng)上很多學(xué)者提出來(lái)，這種分配公平公正的問(wèn)題。這是見(jiàn)仁見(jiàn)智的。因?yàn)檫@樣一種產(chǎn)品的存在，也是直接參與到競(jìng)爭(zhēng)里面去。在此，我想短期一個(gè)階段里面，我們做一個(gè)探索無(wú)可厚非。據(jù)我所知，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房的土地全部都是直接上的，直接又回到原來(lái)直接拿地，直接交易。長(zhǎng)期看我覺(jué)得，對(duì)政府會(huì)有很大尋租的黑洞在里面，也會(huì)有很多的對(duì)土地這種一級(jí)市場(chǎng)的破壞在里面，

20、這可是需要警惕的。徐保滿(mǎn)：我很同意張總的意見(jiàn)。我想補(bǔ)充的是，我們溫總理提出“民生地產(chǎn)”的概念，我認(rèn)為這里的意義是非常深遠(yuǎn)的。提出這個(gè)概念，使人們可以促使各地政府來(lái)建立健全住房保障制度，也將促使我們政府把住房保障制度列入法律的保護(hù)的體系。今天，我們是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品要有針對(duì)性，有具體的針對(duì)的客戶(hù)，房產(chǎn)也是一樣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)，也要針對(duì)不同的客戶(hù)群體。這個(gè)客戶(hù)群體根據(jù)他的購(gòu)買(mǎi)力，也就是說(shuō)將根據(jù)他的購(gòu)買(mǎi)力或者根據(jù)他的收入來(lái)給予劃分他的客戶(hù)群體。我們要建立健全的住房保障體制，這其中也有一個(gè)我們要?jiǎng)澢迨杖肴后w的問(wèn)題。我們現(xiàn)在要維護(hù)社會(huì)和諧，政府要做得事情，首先要安排好低收入者住房問(wèn)題。低

21、收入者很難到市場(chǎng)上去買(mǎi)房。各地的政府都啟動(dòng)了廉租房的建設(shè)。我想我們現(xiàn)在剛才張總也說(shuō)了，他談的問(wèn)題，我考慮我們面臨的一個(gè)問(wèn)題就是要圍繞這個(gè)建立健全住房保障制度抓緊制定相關(guān)的法律法規(guī)。因?yàn)橹贫纫部梢哉f(shuō)是一個(gè)游戲規(guī)則。如果沒(méi)有制度，或者制度的缺位，就很可能造成機(jī)會(huì)主義行為，或者說(shuō)產(chǎn)生尋租行為。以往我們也有一些制度，但是在執(zhí)行過(guò)程中表現(xiàn)出有效性偏低，為什么呢？我考慮應(yīng)該提醒大家注意的是在制定制度的時(shí)候，很可能會(huì)提出一個(gè)概念。這個(gè)概念的提出，一定要界定它的內(nèi)涵。比如我們之前制度的提出都是模糊的。比如經(jīng)濟(jì)適用房的概念。以前的這個(gè)概念定義過(guò)寬了，中低收入甚至包括高收入的全都在里面了。中收入的上限和低收入的吃

22、低保的下限，合起來(lái)一塊說(shuō)對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，你要試試這個(gè)政策，那肯定有些混亂了，是不是？這個(gè)商品推向市場(chǎng)，它對(duì)位的群體，針對(duì)性太差了。于是它就會(huì)產(chǎn)生機(jī)會(huì)主義行為，會(huì)產(chǎn)生尋租行為。因此，我們要圍繞著溫總理提出的民生地產(chǎn)，做好這個(gè)文章，我們應(yīng)該做到相關(guān)的法律先行。你要考慮到在這個(gè)市場(chǎng)上哪些環(huán)節(jié)的法律制度不夠嚴(yán)密還是缺位的狀態(tài)，你要趕緊把這個(gè)缺位的空白點(diǎn)給補(bǔ)上。法律的制定，是要有前瞻性的。你不能說(shuō)我摸著石頭過(guò)河，出一個(gè)問(wèn)題我看不一定。這個(gè)市場(chǎng)的摩擦成敗就太大了，社會(huì)成本也太大了。你必須有一個(gè)前瞻性，事前性來(lái)制定法律。不然的話(huà)，我們以往說(shuō)的那種摸著石頭過(guò)河是缺少科學(xué)性的。要國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這條大河。你還這樣做，

23、就要淹死了。我考慮這是要引起政府注意的。我們要考慮住房保障體制里面都包含哪幾個(gè)層次的問(wèn)題，那些是要進(jìn)入市場(chǎng)的？那些是政府的行為？進(jìn)入市場(chǎng)交易的有哪些主題要介入？在主題進(jìn)行交易的過(guò)程中有哪些環(huán)節(jié)的法律還是缺位的狀態(tài)？我們應(yīng)該抓緊制定相關(guān)的法律，減少摩擦成本，未來(lái)的摩擦成本。主持人：我想兩位不愧是我們資深的地產(chǎn)專(zhuān)家，因?yàn)閮晌徽驹谝粋€(gè)很高的角度來(lái)分析我們現(xiàn)在民生地產(chǎn)，包括一些相關(guān)政策的制定，剛剛徐老師和張總提出的一些問(wèn)題，讓我想起其實(shí)我們?cè)诤芏喾赏晟频臅r(shí)候，都是在做望梅止渴的工作，其實(shí)我們這個(gè)時(shí)候是不是政府應(yīng)該注意，在我們的羊還沒(méi)有丟掉之前、在狼還沒(méi)有進(jìn)入羊圈之前，我們就應(yīng)該把門(mén)關(guān)牢。我想剛剛接著

24、潘石屹提出“百日劇變”的時(shí)候，他是基于我們這個(gè)融資困難，信托的問(wèn)題來(lái)提出這個(gè)問(wèn)題的。我知道徐老師對(duì)這個(gè)問(wèn)題比較有研究，通俗的說(shuō)法就是地產(chǎn)投資信托基金。針對(duì)這個(gè)，它是其實(shí)是我們房產(chǎn)的融資手段，是既我們的貸款、企業(yè)上市，包括企業(yè)債權(quán)和私募基金之后出現(xiàn)的一種新的融資手段，針對(duì)這種剛引進(jìn)來(lái)的可以叫做新型的融資渠道。我之前聽(tīng)說(shuō)，我們這種REITs的融資手段，主要是國(guó)外的游資，我對(duì)REITs還是不太了解，我想我們的網(wǎng)友、現(xiàn)場(chǎng)的朋友對(duì)REITs這個(gè)問(wèn)題也有很多的疑問(wèn)，今天剛好專(zhuān)家在這里，我想請(qǐng)徐老師給我們深入淺出地講解一下這個(gè)概念，包括目前我們市場(chǎng)上推行這個(gè)有哪些成熟的條件？徐保滿(mǎn)：REITs是房地產(chǎn)投資信

25、托基金的簡(jiǎn)稱(chēng)。它是一個(gè)融資房地產(chǎn)的融資渠道。對(duì)進(jìn)入融資渠道的主體進(jìn)行融資的時(shí)候，對(duì)主體來(lái)說(shuō)，也可以說(shuō)是一種手段。REITs它在國(guó)外特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)做得是很成熟了。可以這樣說(shuō)。我要告訴大家，這個(gè)REITs是一種基金，這個(gè)基金是將來(lái)形成以后專(zhuān)門(mén)去投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的。而不像我們現(xiàn)在老百姓買(mǎi)一些基金，是投資于股票、債券，或者股票債權(quán)平衡型的，它是有別于一般基金，特殊點(diǎn)就是形成之后我就去投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的、實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)，或者就是不動(dòng)產(chǎn)。誰(shuí)可以來(lái)介入呢？這種介入的主體是誰(shuí)呢？我們說(shuō)，可以從國(guó)外情況來(lái)看，他的投資銀行，他的信托公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，把這個(gè)介入的主體我們可以分為融資一方和投資一方。我們

26、先說(shuō)融資一方。誰(shuí)去來(lái)用這個(gè)房地產(chǎn)或來(lái)籌資，通過(guò)REITs來(lái)籌資。根據(jù)REITs的具體表現(xiàn)的形式、類(lèi)型，可以分成兩大類(lèi)：一類(lèi)是說(shuō)房地產(chǎn)商或者大的企業(yè)集團(tuán)手中首先是已經(jīng)有了房產(chǎn)，他把房產(chǎn)作為基金形成的支撐物，比說(shuō)它對(duì)外宣稱(chēng)，我要設(shè)定一筆基金，這個(gè)基金將來(lái)做什么？投資房地產(chǎn)。有深什么樣的吸引力？我現(xiàn)在手中就有酒樓飯店，來(lái)支撐這個(gè)運(yùn)行。我把酒店飯店出租，租金的收益是一種穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們把它看成“”投資著介于這個(gè)基金，后邊有支撐物，實(shí)實(shí)在在的支撐，他在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)很好、租金價(jià)位很高，使欲購(gòu)買(mǎi)者，買(mǎi)這個(gè)基金的人看到了收益的希望，他可能就積極地買(mǎi)這種基金。他獲利的就是房屋的酒樓飯店的支撐，穩(wěn)定的現(xiàn)金流給他的派

27、息。由于順利地籌集到一筆基金，仍可以用來(lái)原有的房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，比如裝修、服務(wù)等等。另外，還有一種，它把這個(gè)基金形成以后，它再去開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。這種類(lèi)型的基金，它的房產(chǎn)是專(zhuān)門(mén)有一個(gè)資產(chǎn)管理公司去管理、盈利的。它是委托信托部門(mén)代為管理，要監(jiān)督基金的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)要找一個(gè)銀行，把基金存起來(lái)，銀行是這個(gè)基金管理的受托人。這樣房產(chǎn)和基金等于是兩個(gè)部門(mén)在那里進(jìn)行著營(yíng)運(yùn)，這兩個(gè)部門(mén)有互相制衡的作用，來(lái)保障基金的安全運(yùn)行。另外，還有其他類(lèi)型的基金。比如，這個(gè)基金設(shè)定的公司，它原來(lái)沒(méi)有房產(chǎn)，但是它對(duì)外聲稱(chēng)基金形成以后，他把這筆基金去投資于什么什么樣的房產(chǎn)。這些在國(guó)外政府都有明確的法律規(guī)定，這種REITs基金只能用于

28、投資房產(chǎn)。這是一個(gè)硬性的法律規(guī)定。同時(shí)要?dú)w，只能用于商業(yè)地產(chǎn)，特別是在美國(guó)，它這個(gè)針對(duì)REITs的法律條款是比較健全的，它就提出，一個(gè)新的REITs基金形成，運(yùn)營(yíng)前三年，只能投在商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)。三年以后，你運(yùn)營(yíng)得很好，你可以申報(bào)，再加緊其他一些東西。這樣就可以保證商業(yè)地產(chǎn)的收益率，保證一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這個(gè)現(xiàn)金流給持有基金憑證的人去派息，這樣一來(lái)就是得購(gòu)買(mǎi)基金者或者進(jìn)行基金投資者他享受到了房地產(chǎn)增值的益處，如果沒(méi)有這種基金，沒(méi)有介入到這里，你只是有一個(gè)房屋的問(wèn)題解決了，你就享受不了這種增值。你買(mǎi)了這種REITs基金，酒樓飯店增值了，租金價(jià)位也將相應(yīng)上升了。現(xiàn)金流回來(lái)給你做派息，你就

29、享受到了房地產(chǎn)增值的益處了，這是它的好處。另外，這種基金是在那些發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)運(yùn)行的時(shí)候，政府都有規(guī)定，它的稅收是中性的。就是政府要求基金來(lái)運(yùn)營(yíng)這個(gè)房產(chǎn)的90%或者以上的收入要完全用于基金投資者的派息。這樣也是吸引人買(mǎi)這個(gè)基金的一個(gè)亮點(diǎn)，而且它對(duì)這個(gè)運(yùn)營(yíng)基金的公司，利息也是取一個(gè)低息的政策。這也是一個(gè)吸引投資者的地方。再有它的透明度是比較高的。因?yàn)樵诎l(fā)布基金公告的時(shí)候，要說(shuō)明這個(gè)基金形成以后去買(mǎi)什么樣的房產(chǎn)，或者已經(jīng)有房產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這個(gè)房產(chǎn)在什么樣的地塊上、區(qū)位上是什么用途的房產(chǎn)。有意購(gòu)買(mǎi)者都能夠有可能去看到。比如，假設(shè)我們天津市設(shè)定REITs基金，我們的公告始終說(shuō)我們的房產(chǎn)是在濱海是寫(xiě)字樓、飯店

30、，想買(mǎi)的人可以到哪里看看，這個(gè)樓的出租價(jià)位是多少？能不能滿(mǎn)足，有沒(méi)有淡旺季之分。你都能看到，會(huì)有一種心理安全感覺(jué)。這樣就是說(shuō)，還可以這種基金的設(shè)定，還可以把房屋市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者中有投資需求、投機(jī)需求的人給分流出來(lái)。這種基金透明度高，大家都看得到。這樣可能會(huì)促使原本是想投機(jī)買(mǎi)房的人會(huì)覺(jué)得我要買(mǎi)房，我個(gè)人去出租，還不如買(mǎi)這種REITs基金，它的價(jià)位都看得到，他就會(huì)放棄他原先的想法。這樣就使得房屋市場(chǎng)上，特別在我們國(guó)家上住宅市場(chǎng)上，那種投資和投機(jī)的需求減少。在住宅市場(chǎng)上，如果投資投機(jī)需求者減少，對(duì)穩(wěn)定這個(gè)價(jià)格是有好處的。因?yàn)槲覀兌贾涝谧≌袌?chǎng)上排隊(duì)買(mǎi)房的人，如果投機(jī)需求的人多了，容易哄抬房?jī)r(jià)，由于設(shè)立

31、“”基金，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有好處的。REITs的開(kāi)設(shè)，有它的積極意義。這種方式在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)比較成熟了，在我們國(guó)家中金公司曾經(jīng)做過(guò)大量的調(diào)查，有大量的這個(gè)企業(yè)集團(tuán)融資公司，他們就表示了極大的興趣。如果我們國(guó)家開(kāi)設(shè)REITs市場(chǎng)，他們?cè)敢庾鳛槿谫Y方。他們手中有物業(yè)，也包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。有的樓盤(pán)出租的價(jià)位會(huì)很可觀(guān)，區(qū)位也不錯(cuò)，這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能就不賣(mài)掉，自己在經(jīng)營(yíng)。還有的中金公司做得調(diào)查結(jié)果，還有很多大的企業(yè)集團(tuán)、機(jī)構(gòu)投資者像保險(xiǎn)公司，他們?cè)敢庾鳛橥顿Y方，如果國(guó)家開(kāi)辟REITs市場(chǎng)，我們會(huì)積極購(gòu)買(mǎi)REITs基金。我們看需求供給還是很可觀(guān)的。這也是一個(gè)大趨勢(shì)，將來(lái)必然會(huì)走到這一步。目前我們

32、這個(gè)問(wèn)題也討論了好幾年，為什么還沒(méi)有我們已經(jīng)有REITs出現(xiàn)，有準(zhǔn)REITs案例出現(xiàn)，但是我們?yōu)槭裁礇](méi)有到達(dá)那種完全的REITs舒暢的狀態(tài)呢？我考慮我們首要的問(wèn)題就是法律滯后的問(wèn)題。如果相關(guān)的REITs市場(chǎng)運(yùn)行的一些相關(guān)的法律和介入REITs市場(chǎng)主體的約束的法律條款還沒(méi)有出臺(tái)的話(huà)，就開(kāi)辟REITs市場(chǎng)，在那里進(jìn)行交易等等，就會(huì)出現(xiàn)很多糾紛和很多市場(chǎng)的事故。這樣可能會(huì)造成很大的負(fù)面的影響或者是重大的事故，加大社會(huì)摩擦的成本，這也是很危險(xiǎn)的。還是要法律健全的行為要先行。當(dāng)然還有一些其他的問(wèn)題。首要問(wèn)題我認(rèn)為就是這個(gè)。張偉力：徐教授講得深入淺出，把REITs講的非常竊喜，我想從我們房地產(chǎn)從業(yè)的角度，

33、來(lái)探討REITs在現(xiàn)階段為什么在中國(guó)市場(chǎng)上還沒(méi)有很快地推行，我想這里面一個(gè)很重要的原因，是因?yàn)槲覀冎袊?guó)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)模式、商業(yè)模式的問(wèn)題。剛才教授講了，REITs是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、針對(duì)長(zhǎng)期出租的物業(yè)，比如寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房，包括賓館等等。一種以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為代表的收購(gòu)，收購(gòu)之后，實(shí)際上你的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，都裝到REITs里面去了。就好比現(xiàn)在我們的開(kāi)發(fā)商做得大多數(shù)的事是零售，這個(gè)是團(tuán)購(gòu)行為。這個(gè)可能一個(gè)是剛才教授講的市場(chǎng)環(huán)境所允許，另外一個(gè)國(guó)內(nèi)外的REITs基金數(shù)量有一定的選擇，有一定的數(shù)量的時(shí)候，我想會(huì)有一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)從以前做零售的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變成以做大規(guī)模的持有去運(yùn)營(yíng)。當(dāng)他需要再融資的時(shí)候，需要有更好的投資機(jī)會(huì)

34、的時(shí)候，他把這部分賣(mài)給REITs。在中國(guó)市場(chǎng)上可能更多的是，新加坡有一支REITs騰飛，專(zhuān)門(mén)做工業(yè)地產(chǎn)的。還有一只是作商業(yè)地產(chǎn)的。他們現(xiàn)在還是以收購(gòu)為主。比如我們物業(yè)的商業(yè)部分，其中的一部分公建部分，這樣為主的一種介入，更像是一種短期的購(gòu)買(mǎi)，或者說(shuō)短期的資金的輸出，還不是完全意義上的REITs，我想REITs的發(fā)展，除了剛才講的，要法律先行，還需要開(kāi)發(fā)商的成熟、市場(chǎng)環(huán)境的成熟，我想這個(gè)才能真正的運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。主持人：剛才聽(tīng)兩位前輩和老師講這么多REITs，我想目前REITs的手段是我們中國(guó)的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有健全的情況下是不能使用這種手段的。張偉力：不是不能。實(shí)際上他們已經(jīng)進(jìn)來(lái)了。但是這種手段，

35、這種融資手段跟大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，跟傳統(tǒng)意義上的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系。只有少數(shù)綜合性的開(kāi)發(fā)商，有的專(zhuān)門(mén)以做商業(yè)地產(chǎn)為主的比如萬(wàn)達(dá)，他們都有這方面的洽談，也都有這方面成功的經(jīng)驗(yàn)。主持人：我們現(xiàn)在目前還沒(méi)有大規(guī)模的把它鋪開(kāi)來(lái)。徐保滿(mǎn)：我們還沒(méi)有達(dá)到完全的形態(tài)，但是我們?cè)谛〔骄o走，不停步地在走。我們現(xiàn)在只有雛形，有不斷模范REITs的行為。在今年緊縮政策的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商要積極地開(kāi)辟它的更多的融資渠道。國(guó)家也希望能夠拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道，這樣來(lái)減緩房地產(chǎn)商單一依靠銀行這一融資渠道，給銀行造成的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，使得這些壓力和風(fēng)險(xiǎn)得到緩解。也就是說(shuō)，也在積極考慮或者是醞釀?dòng)嘘P(guān)實(shí)施的策略的研究。所以說(shuō)我們

36、很多企業(yè)也在向著這方面做積極的準(zhǔn)備，如果國(guó)家允許設(shè)立REITs市場(chǎng)，手持基金憑證的人，應(yīng)該是可以交易，保證流動(dòng)性，交易過(guò)程去哪里？怎么樣保證交易者的利益等等，這些都要有出臺(tái)的政策給予保證?，F(xiàn)在這些還在加快速度進(jìn)行研究，是這樣一種狀態(tài)。再有REITs如果試行，除了原有的金融機(jī)構(gòu)它可以介入，更主要的就是原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商它如果是手中原來(lái)就有那種滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房子，而且這種房產(chǎn)是商業(yè)性的，就可以作為REITs的支撐。就不必向銀行申請(qǐng)貸款了，拓寬了融資渠道。你在什么樣的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是可以介入的？你有多少物業(yè)，什么形式的物業(yè)，物業(yè)的一攬子的狀態(tài)，比如國(guó)外的可以跨地區(qū)進(jìn)行，可以跨行業(yè)我這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

37、，我使用融資，我手中的物資，有天津的，有上海的是一攬子狀態(tài)，這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)。這些都要有相關(guān)的發(fā)條開(kāi)發(fā)商也好，積極的工作。法律部門(mén)也在積極探討，具體到想融資，急切融資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在積極思索與探索，因?yàn)槲覀冇泻芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)，做不到權(quán)威的，一個(gè)模仿一般地，我們就叫他出行，或者準(zhǔn)REITs，所以這個(gè)事情我覺(jué)著我們會(huì)加快地推進(jìn)。好像是一個(gè)加快速度往前推進(jìn)的一個(gè)狀態(tài)。主持人：謝謝兩位老師，給我們普及了REITs的基礎(chǔ)的知識(shí)，我們讓現(xiàn)場(chǎng)的朋友和網(wǎng)友對(duì)REITs有了一定的了解。我想接著咱們剛剛的話(huà)題，我們現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商融資比較困難，雖然我們剛剛聊到我們有多少多少的準(zhǔn)大學(xué)生會(huì)進(jìn)入城市成為白領(lǐng)，這是一個(gè)剛性的需

38、求。目前上國(guó)際形勢(shì)糧食緊缺，石油資源也緊缺，在這個(gè)大環(huán)境下，土地政策相應(yīng)的是不是也會(huì)一定的緊縮？雖然我們有一些剛性需求在內(nèi)，我們也知道我們城市的人口比例“421”即4位老人，2為大人，1個(gè)孩子，這樣的話(huà)，過(guò)了十年二十年，這種情況一直延續(xù)下去，我們會(huì)有基本上每一個(gè)孩子就會(huì)有兩到三套房子，我們把這些房子勻出來(lái)，給那些要進(jìn)城的準(zhǔn)農(nóng)民工或者準(zhǔn)白領(lǐng)們。這個(gè)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)相互抵消？而對(duì)我們新的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)受到影響？這個(gè)我想請(qǐng)張總說(shuō)一下，您有這方面的考慮嗎？張總：先說(shuō)一下大的宏觀(guān)調(diào)控政策或者宏觀(guān)環(huán)境。2008年，我覺(jué)得一開(kāi)年就是雪災(zāi)，到后來(lái)的石油危機(jī)、糧食危機(jī)，再到美國(guó)經(jīng)濟(jì)次貸危機(jī)，我覺(jué)得宏觀(guān)的局面真的是跌宕

39、起伏。其實(shí)我在想其實(shí)為什么我們自己國(guó)人會(huì)深切地感受到這些來(lái)自于全世界的變化？實(shí)際上還是說(shuō)我們現(xiàn)在是開(kāi)放的。地球是一個(gè)緊密相連的地球村。我想從這個(gè)意義上講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能單看中國(guó)這一個(gè)點(diǎn)，而是要放在全球的范圍內(nèi)去看。在這個(gè)意義上，我們今天的宏觀(guān)調(diào)控包括從緊的貨幣政策，決不是僅對(duì)于房地產(chǎn)，或者說(shuō)房地產(chǎn)僅是其中的一例棋子，通過(guò)牽動(dòng)這顆棋子來(lái)調(diào)控，通過(guò)減少貨幣供應(yīng)量的形式，能盡快地穩(wěn)定下來(lái)。我想這個(gè)可能只不過(guò)房地產(chǎn)在這里面一個(gè)特別有代表性的一個(gè)棋子。所以槍打出頭鳥(niǎo)，事實(shí)上并不是這樣。很多石油行業(yè)，比如中石油，國(guó)家限制不要去調(diào)價(jià)格。比如糧食，所有糧食的出口一律停止等等，這些都是說(shuō)現(xiàn)在有一個(gè)很?chē)?yán)峻的形勢(shì)，這

40、個(gè)嚴(yán)峻的形勢(shì)根本不是去研究，而去研究中國(guó)的未來(lái)得經(jīng)濟(jì)會(huì)怎么樣。以及這個(gè)別的美國(guó)的基礎(chǔ)或者別國(guó)的經(jīng)濟(jì)對(duì)它的影響是怎么樣？我們還能不能去有信心，在完成比如說(shuō)今年7%或者8%的增長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)在未來(lái)的3年內(nèi)還是一種持續(xù)的增長(zhǎng)。如果大家對(duì)這個(gè)有信心，完全會(huì)對(duì)房子、對(duì)土地有信心。我們也會(huì)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在的緊縮是為了收縮，收牢為了更好地過(guò)冬天，是為了以后的蓬勃發(fā)展。這個(gè)也是關(guān)于土地和房子的問(wèn)題，我覺(jué)得其實(shí)已經(jīng)不重要了。在這盤(pán)棋里面，石油才是最重要的。整個(gè)的金融體系才是最重要的。利息包括我們看到了一些貿(mào)易，這是更重要的。所以它不惜去損失，讓別的更好地去調(diào)整。第二個(gè)問(wèn)題，你剛才講到了隨著我們?nèi)丝诘睦淆g化，現(xiàn)有的

41、住房會(huì)釋放出來(lái)，這樣的釋放量會(huì)怎么樣，會(huì)不會(huì)對(duì)我們未來(lái)的供給產(chǎn)生很大的影響？這個(gè)其實(shí)我們一算賬就知道。你可以看我們的倒掛是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。從另外一個(gè)程度上，人口的死亡率平均年齡從70歲提高到天津已經(jīng)是78歲，這個(gè)是在逐步提高的。這就表明，這些房子其實(shí)很快地流出來(lái)。這是一個(gè)。另外一個(gè)，城市整體的出生率是在降低的。為什么我們會(huì)感覺(jué)到城市的人口還是會(huì)越來(lái)越多呢？大量的外地人口，包括上學(xué)的、就業(yè)、打工的。整個(gè)的城市化的進(jìn)程。換句話(huà)說(shuō)城市化進(jìn)到城市的人口速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)城市的本身的自然增長(zhǎng)，或者自然消亡的速度。要大了很多。所以，從未來(lái)看，我覺(jué)得肯定有兩個(gè)趨勢(shì)。第一個(gè)，城市住房的交易，勢(shì)必會(huì)再次活躍，這種活躍

42、不是以商品房為代表，而是以二手房為代表的一個(gè)潮流。另外一個(gè)，整個(gè)城市的外擴(kuò)，城鎮(zhèn)化也勢(shì)不可擋。城市的外圍范圍會(huì)越來(lái)越大。會(huì)有越來(lái)越多的人會(huì)居住在這里面。城市的人口的機(jī)構(gòu)不是我們像讓窮人住到這個(gè)角，一定是混合，依舊是混合的。它在未來(lái)包括我們的城鎮(zhèn)里面，比如說(shuō)教授，比如說(shuō)政府官員、老人、孩子，同時(shí)包括比如大量的企業(yè)外來(lái)工，重新在天津創(chuàng)業(yè)留下來(lái)的這些人，一定是混合的局面。但是城市化的進(jìn)程會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們城市替換下來(lái)、置換下來(lái)的房子，是不夠滿(mǎn)足他們的。所以我想再有一個(gè)因素，其實(shí)我們的收入也好，還是我們的收入的增長(zhǎng)，包括物價(jià)的增長(zhǎng)是同步的。每天的通貨膨脹率，它是有一個(gè)比例在發(fā)展的。我們?nèi)绻旁谝粋€(gè)一年兩年

43、內(nèi)可能會(huì)有波動(dòng)，房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，甚至講會(huì)有比較大的、10%、20%的波動(dòng)，都有可能，但是放在三五年，放到十年里面，一定是一個(gè)非常堅(jiān)挺的上漲的趨勢(shì)。這是個(gè)必然的。我們可以從今天這個(gè)視角倒過(guò)來(lái)，03年是什么房?jī)r(jià)，97年是什么房?jī)r(jià)，92年是什么房?jī)r(jià)，包括那個(gè)時(shí)候的收入是什么，一定會(huì)想到這個(gè)問(wèn)題。今天我們?nèi)巳菏杖肟赡苁?000塊錢(qián)，1500塊錢(qián)，那個(gè)時(shí)候可能是1500美金，這是社會(huì)在非?？斓脑鏊俚陌l(fā)展上。所以我覺(jué)得要用未來(lái)的眼光來(lái)思考今天的問(wèn)題。主持人：那我想接著再追加張總一個(gè)問(wèn)題。您說(shuō)用未來(lái)的眼光來(lái)思考現(xiàn)在的問(wèn)題，我想咱們先用以現(xiàn)在的角度來(lái)思考一下未來(lái)的問(wèn)題。很多人現(xiàn)在都有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，覺(jué)得天津的房?jī)r(jià)以后

44、要直追北京的房?jī)r(jià)，有幾個(gè)原因，大家是這么說(shuō)的，我們現(xiàn)在城際列車(chē)的開(kāi)通，很多北京人會(huì)到天津就業(yè)，環(huán)渤海的開(kāi)放帶動(dòng)了天津整體城市的開(kāi)放，我覺(jué)得現(xiàn)在的問(wèn)題是我們天津的人均收入水平，包括整體的城市水平跟北京有很大差距，大家提這個(gè)問(wèn)題，原因何在？您覺(jué)得我們天津的房?jī)r(jià)真的能直逼北京嗎？張總：我想這是一個(gè)從業(yè)人士的美好愿望，我想實(shí)際上不可能。無(wú)論是現(xiàn)在還是將來(lái)，無(wú)論是持平還是超越，幾乎沒(méi)這個(gè)可能。為什么這么講？我覺(jué)得實(shí)際上未來(lái)甚至講天津市區(qū)的房?jī)r(jià)，未來(lái)我相信可能會(huì)有一天的濱海房?jī)r(jià)會(huì)超過(guò)天津市區(qū)，這是我堅(jiān)信的。整個(gè)的房子局部咱不說(shuō)，個(gè)案不說(shuō)，要超過(guò)北京，這涉及到一個(gè)整個(gè)城市全如何定位的問(wèn)題。我們要考慮的不是天

45、津、北京的問(wèn)題，而是這兩個(gè)是一體的一個(gè)問(wèn)題，是分工的問(wèn)題。北京可能負(fù)責(zé)的是什么事情，然后人口上、流動(dòng)上，也不存在天津、北京人的問(wèn)題。以后講是一個(gè)大北京的概念。人的收入、置業(yè)的環(huán)境，包括流動(dòng)，包括產(chǎn)品形式的這種互補(bǔ)，我覺(jué)得都是一種融合的狀態(tài)。但是北京的政治、文化中心是位置是永遠(yuǎn)不會(huì)變的。天津?yàn)I海新區(qū)是北京的一個(gè)后花園，堅(jiān)實(shí)的基地，是這樣一種關(guān)系。這是我個(gè)人的一個(gè)理解。徐保滿(mǎn)：我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)天津的房地產(chǎn)價(jià)超過(guò)北京。我是這樣看，我們有區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論。要看這個(gè)地方的就是說(shuō)它對(duì)房產(chǎn)的狀態(tài)和它價(jià)格的表現(xiàn)，它會(huì)受到區(qū)域的定位和區(qū)域的形成對(duì)城市功能以及城市定位的影響。也同時(shí)這種影響會(huì)影響到它的房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)楸本┚兔黠@有鮮明的政治地位，這也是全國(guó)唯一的，另外北京是全世界矚目的點(diǎn)。它在資源的整合能力上和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平上，確實(shí)是都有它的優(yōu)越點(diǎn)，都要優(yōu)于其他地方。原在北京居住的人，也要受到這種老北京的傳統(tǒng)文化的根基對(duì)他