2020——收藏資料18日張家口市高炮旅項目營銷策劃報告

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879張家口市高炮旅項目營銷策劃報告張家口市高炮旅項目營銷策劃報告2010年年5月月18日日 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879目錄目錄一、前言二、市場分析三、張家口在售項目分析四、本案產(chǎn)品研究及定位思考五、營銷推廣主題思路六、價格策略七、推售策略八、前期推廣手段應(yīng)用 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278

2、79一、前 言 張家口市房地產(chǎn)市場從2002年開始獲得了較大發(fā)展，房價從起初的800元在短短7年內(nèi)飆升至目前的3200元。而在經(jīng)歷了2009年的地產(chǎn)蕭條之后，張家口市的房地產(chǎn)市場又迅速回穩(wěn)。從目前的各個項目的成交數(shù)據(jù)來看，張家口市的房地產(chǎn)市場也和全國各大城市一樣，處于穩(wěn)步上升的局面。成交量與去年第四季度相比，有了大幅的提高。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 但是不可否認(rèn)的是，雖然張家口市的房地產(chǎn)均價得到了大幅提升，但是總體說來，張家口市的產(chǎn)品品質(zhì)卻遲遲得不到質(zhì)的提高，主要是由于大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念較

3、為陳舊，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上無法創(chuàng)新，無法給市場帶來科學(xué)合理且又符合市場需求的高品質(zhì)住宅。 而張家口市場在經(jīng)歷多年的低端產(chǎn)品價格競爭之后，迫切需要高品質(zhì)而不高價的產(chǎn)品來提升住宅品質(zhì)，滿足社會較高層次的產(chǎn)品需求。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879是該改變的時候了！是該改變的時候了！期待期待2010，誰將惹火張家口的房市？誰將惹火張家口的房市？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879二、市場分析1、宏觀市場，利好消息不斷第一

4、季度，各大商業(yè)銀行放貸規(guī)模創(chuàng)出歷史新高，達(dá)到45000億元天量信貸。3月份，北京市房地產(chǎn)交易量暴增238%；4月份，北京商品房成交量創(chuàng)歷史新高，單月成交量達(dá)13326套。4月份，深圳、廣州住宅價格已經(jīng)恢復(fù)到2008年平均水平。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 從總體的經(jīng)濟(jì)形勢來看，若政府的救市計劃得到了貫徹實(shí)施，中國的房地產(chǎn)市場將明顯好于2009年，重新進(jìn)入上行通道，將呈現(xiàn)出價格微幅走高，成交量大幅增長的總體格局。 而對于張家口市的房地產(chǎn)市場而言，形勢要更加樂觀一些。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！

5、海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792、張家口房地產(chǎn)市場概述 進(jìn)入2010年，張家口市房地產(chǎn)市場從2009年的觀望氣氛中迅速回穩(wěn)。在各個項目不斷推出促銷手段之下，需求比較旺盛。三四月份，成交量擴(kuò)大， 價格企穩(wěn)，城市中心區(qū)的各項目價格基本都在3200-3400之間。與去年下半年相比，雖然沒有大的漲幅，但價格已經(jīng)走穩(wěn)，下跌的可能很小。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 而在中觀上來看，市政府“三年大變樣”的施政政策進(jìn)入關(guān)鍵年，今年僅拆遷面積即為352萬

6、平米，這部分拆遷產(chǎn)生的需求將大大刺激張家口市今后一兩年的房市發(fā)展。 因此，2010年張家口的房市將仍處于一個高位發(fā)展的階段，需求將非常旺盛。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793、張家口產(chǎn)品供應(yīng)類型 張家口市住宅的供應(yīng)總體為兩類產(chǎn)品，多層與高板，塔樓幾乎沒有。由于土地供應(yīng)量日漸減少，開發(fā)商為追求較高利潤，多層住宅的供應(yīng)將日漸稀缺，大多數(shù)新開盤的項目均以小高板的為主，而且這個趨勢已經(jīng)越來越明顯，而購房人也開始接受這一類型的產(chǎn)品。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全

7、房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278794、價格趨勢 2002年張家口市的商品房平均價格僅為800元/平米，但經(jīng)過這幾年的快速發(fā)展，尤其是經(jīng)歷了2008年一年的持續(xù)快速上揚(yáng)，在2009年年初達(dá)到高峰，并在2009年保持穩(wěn)中小幅上升，全市住宅均價突破了3000元，個別高端樓盤的高層突破5000元。 但受2009年大蕭條的慣性影響，住宅價格的漲幅在2010年應(yīng)該不會出現(xiàn)2008年那樣飆漲的情況，總體上會以穩(wěn)中有升，小幅震蕩的走勢呈現(xiàn)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879張家口市張家口市02-0802-0

8、8年商品房住宅市場均價走勢圖年商品房住宅市場均價走勢圖 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278795、產(chǎn)品規(guī)劃 綜觀張家口的各個已售和在售項目，高品質(zhì)的樓盤非常少見。目前所供應(yīng)的產(chǎn)品仍然是以解決普通百姓的居住需求為主。針對高端人群的住宅如高端公寓、洋房、別墅都沒有，產(chǎn)品開發(fā)的精細(xì)度普遍欠缺。除了容辰莊園與新東亞時代廣場項目稍顯特色以外，真正具有都市建筑品位的住宅小區(qū)是較為鮮見的。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879這主要有幾

9、個原因： 市場發(fā)展尚處于起步階段，市場競爭仍然以價格競爭為主要的競爭手段，導(dǎo)致開發(fā)商追求開發(fā)面積，而不追求產(chǎn)品品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化； 市場需求仍然以解決簡單居住為主，對于產(chǎn)品的附加價值追求較少。如產(chǎn)品的外觀美感，園林規(guī)劃，戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)，社區(qū)配套的要求并不太高； 較低的市場均價決定開發(fā)成本不能過高，壓制開發(fā)商產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新動力； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 大部分開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗較少，缺乏新型的產(chǎn)品規(guī)劃人才。雖然也有不少的一線城市的顧問機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步介入到開發(fā)商的前期規(guī)劃工作中來，帶來新的產(chǎn)品

10、理念與物業(yè)創(chuàng)新概念，但在短期內(nèi)，此效應(yīng)還難以顯現(xiàn)； 張家口市居民收入水平總體比較低，從而導(dǎo)致高端產(chǎn)品的銷售存在一定困難。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278796、市場需求的特征分析（一）自住性需求占有絕對份額 張家口市的市場需求主要都是自住為主，投資占有極小的份額。自住需求主要分為三種類型：改善居住條件： 一些家庭生活條件提高以后，有一定的經(jīng)濟(jì)能力，原有的小面積住宅已經(jīng)不符合居住要求，從而購買較大面積的住宅產(chǎn)品。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大

11、全，QQ：1053527879婚房： 年輕人成家立業(yè)的需要，購買較小面積的產(chǎn)品作為婚房，這一類需求較大，但是對產(chǎn)品的要求相對寬松，主要是對居住面積的要求，以75-85平米的產(chǎn)品為宜。拆遷戶： 這一類需求占有很大比例，從2009年以來，由于政府的“三年大變樣”的城市改造政策，導(dǎo)致一部分居民拆遷換房，這類需求在今后一兩年內(nèi)將會占有較大比例。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879（二）、投資型需求非常小 由于張家口城市相對閉塞，房產(chǎn)的投資價值不高。因此，投資類客戶很少。（三）市場輻射能力相對弱小 由于張家口緊鄰北

12、京，經(jīng)濟(jì)輻射能力相對北京來說要弱小很多，不是一個區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心，因此，購買需求均以本地為主，張家口周邊的縣市來此買房的非常少。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879（四）高端舒適型物業(yè)的需求得不到滿足 值得一提的是，除了容辰莊園，張家口市市場高端物業(yè)幾乎沒有。但是，高端物業(yè)的需求是存在的，尤其是城市的富有階層，希望市場能夠提供較舒適的住宅如洋房、高檔公寓或townhouse以供選擇。容辰莊園的成功表明，如果產(chǎn)品能夠做到一定的層次，5000元/平米以上的產(chǎn)品是能夠被市場接受的。，還有可能形成搶購的局面。 房

13、商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879三、張家口在售項目分析1、橋東區(qū)在售項目容辰莊園，佳境天城，綠林紫庭，首府香格里拉，京都花園，匯嘉花園，鳳凰山莊，山語華庭，錦繡花園，東方苑 橋東區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力要好于橋西區(qū)，低端市場類似于橋西區(qū)，除單價略高于橋西區(qū)之外無特別之處。橋東區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，現(xiàn)有在售的項目比較少，主要是佳境天城，首府香格里拉兩個項目。一部分項目已經(jīng)賣到尾盤，如容辰莊園；或是有產(chǎn)品硬傷的項目，如綠林紫庭和山語華庭等。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃

14、大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792、橋西區(qū)在售項目遠(yuǎn)大盛和苑，金華怡園，天秀花園，嘉苑酈景，西澤園，名仕嘉苑，天河駿層，宏景嘉苑，沁馨苑，龍興國際花園，香江名城，天寶花園，廣益綠景逸苑，水岸國際星城，美居麗景園橋西區(qū)是張家口的老城區(qū)，整體消費(fèi)層次在張家口屬于偏低的，因此市場上產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)小規(guī)模、小戶型、低價位的特點(diǎn)。但是目前發(fā)展迅速，在售項目也較多，產(chǎn)品也比較適合大眾需求。其中值得關(guān)注的項目為遠(yuǎn)大盛和苑、金怡花園、名仕嘉苑。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793、高新區(qū)在售項目奧林星城，

15、新東亞時代廣場，府街庭院，瑞林軒，新城名座，府東福原里，龍興潤城。 高新區(qū)的發(fā)展較晚，但自市政府搬遷以后，開始帶動了高新區(qū)的房市發(fā)展，高新區(qū)的區(qū)域也開始被購房者認(rèn)可。目前在售的主要項目為奧林新城與新東亞時代廣場。新東亞時代廣場為綜合性項目，有酒店、辦公樓、商場，由于體量較大，周圍交通也比較便利，對于周邊的商業(yè)發(fā)展有較大的帶動作用，有可能成為高新區(qū)的商業(yè)中心。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879各在售樓盤基本指標(biāo)各在售樓盤基本指標(biāo)案名案名占地占地建筑面積建筑面積起價起價均價均價戶型戶型客源成分客源成分可銷戶

16、數(shù)可銷戶數(shù)新東亞時代廣場147畝23.8萬3400元/3700元/兩居：6086個體經(jīng)營者，公務(wù)員，事業(yè)單位，周邊人群為主，煙草專賣局成交客戶較多三居：110137奧林星城90畝20萬2880元/3300元/一居：34.753客戶群較雜，以中等收入人群為主兩居：7293三居：93.15125.25府街庭院160畝18萬3280元/3760元/兩居：84以中高端人群為主，周邊人群相對較少三居：133金華怡園57畝10萬2600元/3300元/兩居：90110周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客200多戶三居：110130遠(yuǎn)大 盛和苑83畝17.8萬2860元/3300元/一居：3270主要以中低收

17、入人群為主，多為改善居住環(huán)境，婚房，拆遷人群兩居：70100三居：100130四居：130以上香江名城200畝24萬3000元/3600元/兩居：6690縣里的客戶，個體，事業(yè)單位，公務(wù)員三期開了90戶剩余40戶三居：125149天河駿層178畝21萬2800元/協(xié)議價一居：60縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個體1074戶兩居：51.92120三居： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879各在售樓盤基本指標(biāo)各在售樓盤基本指標(biāo)案名案名占地占地建筑面積建筑面積起價起價均價均價戶型戶型客戶群體客戶群體可銷戶數(shù)

18、可銷戶數(shù)龍興國際花園10畝10萬2880元/3300元/兩居：104/109醫(yī)生，縣里（張北，宣化）有錢的，個體，事業(yè)單位75戶剩余40余戶三居：128/135首府 香格里拉102畝15萬3000元/3400元/兩居：98.75103.51軍分區(qū)，各事業(yè)單位，公務(wù)員居多700戶三居：129.65138.25美居 麗景園2988元/3300元/一居：70周邊地區(qū)與縣城人群較多兩居：90111三居：118153沁馨園100畝10萬2360元/3000元/兩居：7090周邊居民與周邊縣城的客戶，以中低收入人群為主1600戶剩余1300戶三居：80150龍興 潤城88畝12.92萬2760元/3260

19、元/兩居：98.82117散戶居多，以中低收入人群為主三居：126136四居：161228佳境天城200余畝2650元/3100元/兩居：66.3194.8二五一醫(yī)院，部隊，事業(yè)單位的人群較多，散戶很少三居：114123.92山語華庭94畝16萬2800元/3250元/兩居：77110普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100130匯嘉花園2650元/3200元/兩居：112供電區(qū)，事業(yè)單位等中高端客戶為主75戶三居：135/ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879案名案名容辰莊園銷售電話銷售電話213088

20、8/2131888板塊板塊橋東區(qū)項目位置項目位置張家口市橋東區(qū)勝利南路28號占地面積占地面積開發(fā)商開發(fā)商張家口方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑面積24.5萬，建筑樓層建筑樓層6層、12層、18層建筑間距建筑間距交房日期交房日期一期05年建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)多層板樓，高層板樓建筑類型建筑類型6多層，12層小高層，18層高層銷售起價銷售起價5200元/銷售均價銷售均價5600元/房型房型面積面積兩居兩居115-122三居三居113149四居四居162171產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析中大戶型為主，主力戶型100左右的兩居和三居，在售的戶型區(qū)間為130160客源分析客源分析客戶無明顯來源。一期開盤時造勢很成功。一

21、方面容辰莊園被列入市政府重點(diǎn)舊城改造項目，另一方面其借助北京電視臺等多方面煤體的勢力不斷提高自身在張市的影響力，樹立政府扶植形象。因此包括周邊縣區(qū)在內(nèi)的相對有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶都有。范圍比較廣。 廣告策略廣告策略打造公司品牌，打造項目品牌，兩者相互支持項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢（見下文）項目劣勢項目劣勢（見下文）容辰莊園 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879容辰莊園優(yōu)劣勢分析：容辰莊園優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，緊臨城市主干道勝利路、建國路，城市未來發(fā)展重心的南移，使其未來位置的重要性日益凸顯。 周邊有很多已經(jīng)成型的

22、大型功能社區(qū)，生活便捷；獨(dú)特的建筑產(chǎn)品（歐式風(fēng)格，在項目二期中還設(shè)計了庭院躍層）在同質(zhì)化嚴(yán)重的張家口市，成為炙手可熱的商品，特別在04年人們對于社區(qū)概念還很模糊的時候，該社區(qū)給人們生動展現(xiàn)了高檔產(chǎn)品的含義；沿街商業(yè)的體量很大，能夠在周邊環(huán)境的影響下自成規(guī)模，為整個社區(qū)的價值產(chǎn)生很大的附加值，同時也極大提升項目的品牌；在設(shè)計方面注重細(xì)節(jié)的營造，使建筑和園景有機(jī)結(jié)合，不但在04年的時候，而且在目前依然走在城市建筑的前列；提高了交房標(biāo)準(zhǔn)，在項目二期的推售中，其中一棟高層提供給了高、中、低三種裝修標(biāo)準(zhǔn)，也可以選擇毛坯房標(biāo)準(zhǔn)。使客戶有更大的選擇空間。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！

23、2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879劣勢：一期的戶型不合理，小開間，大進(jìn)深，很多居室都是狹窄長條；產(chǎn)品雖為簡歐式，但是表達(dá)不夠完善，而且在一期多層板樓的朝北面，沒有設(shè)計飄窗等接收陽光和觀景的功能區(qū)，整體效果就好像大學(xué)生宿舍那樣直上直下，給品質(zhì)大打折扣；園林在冬天體現(xiàn)不出應(yīng)有的魅力，不注重冬季園景的元素應(yīng)用和維護(hù)，如果項目處在冬季銷售階段，將會對整體品質(zhì)和開發(fā)商信用形成影響；項目的商業(yè)部分設(shè)計為內(nèi)外兩層，中間形成一道步行街，看似布局合理，但是在內(nèi)側(cè)的沿街商鋪價格會比外側(cè)商鋪價格低一個檔次，不能使利潤最大化；項目三期即將發(fā)售，但是為高層板樓，雖然前期品牌營造成功

24、，但是高出市場均價10001300元/的巨大差異，而且此類產(chǎn)品在市場上面依然具有抗性，使其銷售情況很嚴(yán)峻；原來地塊屬于拆遷改造，拆遷成本高于同類項目也造成了其價格高于同類項目。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879奧林星城案名案名奧林星城銷售電話銷售電話4037888板塊板塊高新區(qū)項目位置項目位置長城乳業(yè)院內(nèi)占地面積占地面積90多畝開發(fā)商開發(fā)商張家口新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑面積20萬平米建筑樓層建筑樓層6.5F，11F，17F建筑間距建筑間距33-50米交房日期交房日期部分已交房建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)

25、磚混，剪力墻建筑類型建筑類型多層，小高層，高層銷售起價銷售起價2700元/銷售均價銷售均價3400元/房型房型面積面積一局一局34.3753二居二居7293三居三居93.15125.25產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型從小到大都有，相對較全，對于客戶的選擇性較廣：外立面一、二層貼磚、三層以上涂料，現(xiàn)代感較強(qiáng)客源分析客源分析以中等收入人群為主，購買客群區(qū)域較廣廣告策略廣告策略以大型戶外廣告，與郵政直投為主項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢戶型齊全，多層，高層小高層都有給客戶的選擇空間較大，現(xiàn)在為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，廣告覆蓋面較廣吸引客戶的看點(diǎn)較多項目劣勢項目劣勢本項目處于開發(fā)階段，周邊配套還不完善主要樓盤概況及詳細(xì)分析主要樓盤概況及

26、詳細(xì)分析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879奧林星城優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：戶型齊全，從零居到三居，涵蓋了目前社會上主流的戶型；使客戶有了更大的選擇；產(chǎn)品中有一部分多層，而且是準(zhǔn)現(xiàn)房，既迎合了當(dāng)?shù)厝说男睦硇枨螅譃槟壳霸诓疬w中急于解決居住條件的客戶提供了“即買即住”的便利；目前處于準(zhǔn)現(xiàn)房階段，為了急于回款，開發(fā)商最近不斷推出新的促銷活動吸引市場關(guān)注，而且目前在銷售價格方面也出現(xiàn)了很大的下調(diào)，最多的可以達(dá)到93折優(yōu)惠，用低價+促銷活動共同撬動市場；地理位置優(yōu)越，處在高新區(qū)的核心位置，西鄰張家口市新政務(wù)區(qū)；地處高新

27、區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)三區(qū)交界處；交通便利，緊鄰盛華大街、勝利中路、市府大街、朝陽西大街（原緯三路），自駕車路況良好；公交車有2路（平門石油賓館）、3路（石油賓館三中）、4路（燕興廠展覽館）、11路；扼守南部進(jìn)出張家口的要道，中短途大巴車不斷往來，有效與外界溝通；張家口市南部沒有高差巨大起伏，區(qū)內(nèi)地勢平緩 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879劣勢：在張家口，原有居民的地域有較強(qiáng)的居住習(xí)慣，對于高新區(qū)這樣一個新的行政區(qū)購房持慎重的態(tài)度；一部分橋東橋西的老居民還是不太認(rèn)可這個位置。處于高新區(qū)，目前周邊的基礎(chǔ)市政建設(shè)

28、不完善； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879金華怡園案名案名金華怡園銷售電話銷售電話8205555板塊板塊橋西區(qū)項目位置項目位置張市二醫(yī)院西行300米占地面積占地面積57畝開發(fā)商開發(fā)商張家口金華鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑面積10萬建筑樓層建筑樓層6F，18F建筑間距建筑間距30m;40m交房日期交房日期2010年年底建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型建筑類型多層；高層銷售起價銷售起價2600元/銷售均價銷售均價3200元/房型房型面積面積二居二居90110三居三居110130產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析外立面簡潔現(xiàn)代

29、，顏色為淺灰色，缺乏時尚氣息客源分析客源分析周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客廣告策略廣告策略目前只打了戶外圍擋廣告項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢周邊交通體系完善生活配套齊全，全框架結(jié)構(gòu)，質(zhì)量較高，抗震性好。項目劣勢項目劣勢外立面缺乏時尚感，不大氣，地塊形狀不規(guī)則，產(chǎn)品分布較散，缺乏凝聚力主要樓盤概況及詳細(xì)分析主要樓盤概況及詳細(xì)分析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 優(yōu)勢：優(yōu)勢：處于橋西區(qū)老城區(qū)的中心，周邊配套齊全，緊鄰西環(huán)路，西苑中路，清河西路主干道，交通便利；緊鄰十九中，一中，人氣興旺，但是沒有集市般的嘈雜；處在

30、西苑中路地勢較高的中間環(huán)節(jié)，真正意義上的“依山傍水”，建筑在山前平地，目前在小區(qū)的東邊沒有高層建筑，面對大清河視野開闊；受眾范圍廣，項目多層和高層產(chǎn)品相結(jié)合，戶型從一居到三居，而且銷售價格略低于區(qū)域均價，能夠適合于不同層次的購買人群，；建筑結(jié)構(gòu)全部采用框架結(jié)構(gòu)，抗震性強(qiáng)，安全系數(shù)高；首付僅20%，購買門檻低； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879劣勢：純期房，最早動工的一棟樓才剛剛打地基，對于解決居住條件的客戶沒有吸引力，而且當(dāng)?shù)厝藢τ谄诜繘]有太高的信任；雖然周邊人氣興旺，但是十九中、四中都在東邊主干道的清

31、河西路，與金華怡園一路之隔，而在西苑中路這條街上，商業(yè)氛圍不成規(guī)模，對于金華怡園沿街商業(yè)不利；從小區(qū)的整體規(guī)劃來分析，由于地塊不規(guī)則，加上規(guī)劃不縝密，造成小區(qū)整體規(guī)劃零散，沒有真正社區(qū)的凝聚力，正式目前越來越被客戶看重的社區(qū)的“氣質(zhì)”；在外部形象上面，由于運(yùn)用的外立面色彩和墻體材料的限制，造成外部視覺平淡，形不成視覺沖擊的效果，比較中庸；戶型設(shè)計偏大，如60余平米的作為一居，而100平米有余的戶型只作為兩居，知道130平米的戶型才作為一居，如果客戶在此想買對應(yīng)居室結(jié)構(gòu)的戶型，雖然單價低，但是總價卻相對高出一部分 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地

32、產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879天河駿層天河駿層案名案名天河駿層銷售電話銷售電話8086666板塊板塊橋西區(qū)項目位置項目位置賜兒山與西環(huán)交匯處占地面積占地面積178畝開發(fā)商開發(fā)商張家口市小環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積建筑面積21萬建筑樓層建筑樓層6F，11F建筑間距建筑間距28.5m交房日期交房日期2010.12.31建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)磚混，框架建筑類型建筑類型多層，小高層銷售起價銷售起價2800起銷售均價銷售均價協(xié)議價房型房型面積面積一居一居60二居二居51.92120三居三居97170產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項目地塊較大，易形成品牌效應(yīng)，戶型齊全客戶選擇面大，外立面清新淡雅，現(xiàn)代感強(qiáng)客源分析

33、客源分析縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個體等廣告策略廣告策略以大型戶外廣告，報廣，DM單頁為主項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢規(guī)模大，開發(fā)商實(shí)力雄厚，有大部分的多層適合市場需求項目劣勢項目劣勢位置較偏，價格略高主要樓盤概況及詳細(xì)分析主要樓盤概況及詳細(xì)分析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879優(yōu)勢：包括多層和高層，戶型從一居到三居，適合于對居住面積要求不同的人群；項目規(guī)模龐大，容易發(fā)揮大盤效應(yīng)；開發(fā)商勢力雄厚，對自己的項目起到很強(qiáng)的品牌支持；坐落于賜兒山腳下，交通便利，緊鄰西環(huán)路和西壩崗路；劣勢：處于橋西區(qū)的最西邊，地

34、理位置偏僻，商業(yè)相對閉塞；銷售價格相對較高，不適合于大眾人群； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879龍興潤城龍興潤城案名案名龍興潤城銷售電話銷售電話5912345板塊板塊高新項目位置項目位置南站東面原特陶廠占地面積占地面積88畝開發(fā)商開發(fā)商龍興宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑面積12.92萬建筑樓層建筑樓層11F，12F，14F建筑間距建筑間距3750m交房日期交房日期一期09年底建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)剪力墻建筑類型建筑類型小高層銷售起價銷售起價2760元/銷售均價銷售均價3260元/房型房型面積面積二居二居9

35、8.82117三居三居126136四居四居161228產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析客源分析客源分析散戶居多，以中低收入人群為主廣告策略廣告策略未開盤現(xiàn)以報廣，活動為主項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢主要樓盤概況及詳細(xì)分析主要樓盤概況及詳細(xì)分析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879優(yōu)點(diǎn)：小區(qū)體量在本地中等偏大，容易發(fā)揮大盤優(yōu)勢；地處張家口南站的東側(cè)，由車站商圈拉動區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，再以小區(qū)的居住規(guī)模影響車站區(qū)域住宅的模式； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，Q

36、Q：1053527879劣勢：在此區(qū)域3200元/的價格，顯得略高；車站附近噪音大，有擾民現(xiàn)象；車站旁邊人員混亂，給業(yè)主日后的出行和正常生活帶來隱患；車站附近的環(huán)境有污染，包括噪音，垃圾，灰塵等；位置偏遠(yuǎn)，距離市中心的路程遠(yuǎn)，周邊的配套只能滿足基本的需求；尤其是沒有大型的醫(yī)療配套，對于年紀(jì)稍長的人群來說，接受的可能性不大。周邊鐵路網(wǎng)環(huán)繞，公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，須往西行前往南站，再去往別處； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879佳境天城佳境天城案名案名佳境天城銷售電話銷售電話8166888板塊板塊橋東項目位置項目位

37、置東興街14號占地面積占地面積200余畝開發(fā)商開發(fā)商張家口融橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑面積建筑樓層建筑樓層6層建筑間距建筑間距27米交房日期交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)磚混建筑類型建筑類型多層銷售起價銷售起價2650元/銷售均價銷售均價3100元/房型房型面積面積二居二居66.3194.8三居三居114123.92產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析一期14棟多層，面積適中，符合張家口市場需求客源分析客源分析二五一醫(yī)院，部隊，事業(yè)單位的人群較多，散戶很少廣告策略廣告策略以大型戶外廣告與報廣為主項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢一期全為多層，戶型面積區(qū)間合理項目劣勢項目劣勢位置稍偏主要樓盤概況及詳細(xì)分析主要樓盤概況及詳細(xì)分

38、析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879優(yōu)勢：本項目的主打產(chǎn)品是6層的多層，迎合了本地人購房的偏好，在心理承受方面上首先略勝一籌；橋東區(qū)是目前張家口發(fā)展最快，配套最齊全，居住人口素質(zhì)最高的區(qū)域，項目在大的環(huán)境下，容易被市場認(rèn)可；產(chǎn)品更新推出50左右挑高5.1米的LOFT戶型較受客戶青睞。市政規(guī)劃完善；交通方便自駕車路況良好，比之橋西區(qū)的交通，橋東區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)更加規(guī)范，道路寬度和角度都略顯優(yōu)勢，東有東外環(huán)路，北有五一東大街，西有貫穿張家口全城的建國路，頃刻間融入繁華都市；人文素質(zhì)高，周邊學(xué)校有建工學(xué)校北校區(qū)，

39、市電大，七中，建興技校，六中，五中等，張家口橋東區(qū)融合了周邊不同地區(qū)的外來人口，在文化融合方面比之橋西區(qū)更加開放；金融部門齊全，銀行，信用社完善； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879劣勢：本項目的西南部有制藥廠，周邊的環(huán)境受到影響；位于橋東區(qū)的最東面，東山腳下，在整個區(qū)域中位置偏差；公交車少，如果乘坐公交車，需到西邊主路上面坐車； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879新東亞時代廣場新東亞時代廣場主要樓盤概況及詳細(xì)分析主

40、要樓盤概況及詳細(xì)分析案名案名新東亞時代廣場銷售電話銷售電話5900000板塊板塊高新區(qū)項目位置項目位置緯一路煙草專賣局占地面積占地面積147畝開發(fā)商開發(fā)商新東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑面積23.8萬建筑樓層建筑樓層多層6F,高層11F建筑間距建筑間距28米交房日期交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型建筑類型多層、高層銷售起價銷售起價多層多層3080元/銷售均價銷售均價多層多層3300元/高層高層3400元/高層高層3700元/房型房型面積面積二居二居60、86三居三居110-137產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析以中大面積戶型為主，戶型偏大；外立面淺色調(diào)，現(xiàn)代感較強(qiáng)；客源分析客源分析中高收入人群

41、為主，個體經(jīng)營者與政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群，周邊人群為主，煙草專賣局成交客戶較多廣告策略廣告策略以主流媒體為主，大型的戶外中心低端廣告牌，與媒體廣告（報紙，車體廣告等）項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢地段較為優(yōu)越，交通較為便利，小區(qū)規(guī)模相對較大，開完完成后擁有小區(qū)獨(dú)立的商業(yè)區(qū)項目劣勢項目劣勢戶型偏大，價位偏高 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879優(yōu)勢：建筑面積23.8萬，項目規(guī)模大，容易發(fā)揮大盤的效應(yīng)；業(yè)態(tài)豐富，有住宅，酒店，寫字樓，大型商場，沿街商業(yè)等，英國大型跨國零售商樂購已經(jīng)簽約地下商城，準(zhǔn)備進(jìn)駐；而且在住宅中有很大體量

42、的多層，對應(yīng)張家口人對于居住條件的要求。準(zhǔn)現(xiàn)房，容易被市場接受；區(qū)內(nèi)無大的地勢高差；地段較為優(yōu)越，是高新區(qū)的中心位置，西鄰張家口市高新區(qū)政務(wù)區(qū)，距離一中的較近；地處高新區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)三區(qū)交界處；交通便利，緊鄰盛華大街、勝利中路、市府大街、朝陽西大街（原緯三路），無論公交系統(tǒng)還是自駕車，都比較便利；公交車有2路（平門石油賓館）、3路（石油賓館三中）、4路（燕興廠展覽館）、11路；新東亞地產(chǎn)的品牌效應(yīng)對項目的運(yùn)營起到推波助瀾的作用。目前促銷優(yōu)惠的力度很大，在購房款基礎(chǔ)上優(yōu)惠5個百分點(diǎn)。南城地勢平坦、開闊，對于任何的地產(chǎn)項目前期規(guī)劃和日后管理方面都相對容易 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房

43、地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879劣勢：住宅戶型偏大，不能夠滿足各種需求層次的人群；高層住宅價格高，達(dá)到3700元，對于客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的限制；在張家口，原有居民的地域依賴性很強(qiáng)，對于高新區(qū)這樣一個新的行政區(qū)購房持慎重的態(tài)度；高新區(qū)，周邊的市政建設(shè)不齊全； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場綜述：1、建筑形式：絕大部分項目都是板樓，塔樓幾乎沒有。多層住宅是市場上較為稀缺的產(chǎn)品。近兩年高層與小高層項目逐漸增多，將成為市場上主流的產(chǎn)品供應(yīng)。實(shí)際上，高

44、層與小高層是一種比較時尚的住宅類型，它視野寬闊、住宅品質(zhì)有所提高，是普通住宅難以比擬的，且高層與小高層提高了土地利用率，節(jié)約城市用地，是住宅建設(shè)發(fā)展的方向。但高層由于建安成本相對較高，公攤系數(shù)大，所以售價相對較高，購房者接受這樣的產(chǎn)品形式還需要一定的時間和市場引導(dǎo)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792、建筑規(guī)劃：跟一線城市相比，社區(qū)的規(guī)劃水平普遍較差。外立面的設(shè)計、造型比較落后，只有個別項目如容辰莊園比較好。小區(qū)景觀設(shè)計一般，但少數(shù)項目也出現(xiàn)了一部分主題園林設(shè)計。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房

45、地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793、戶型：主力戶型以二、三居為主。85-110平方米的單套中戶型依舊是市場的主力戶型，尤其是75-90平米的中小兩居戶型最受歡迎。由于張家口市的居民總體收入水平較低，年收入30000以下的家庭調(diào)查想購房的占85%，所以90平方米以下住宅需求一直是市場的主要需求。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278794、社區(qū)配套：張家口絕大部分項目沒有會所，公建配套也很較少。目前在售的品質(zhì)較好的少數(shù)項目如新東亞時代廣場與遠(yuǎn)大盛和苑有較大的商

46、業(yè)配套外，其他項目都比較少。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278795、房價趨勢： 張家口市的房價基數(shù)低，盡管07、08兩年漲幅較大，但上漲的絕對金額較小，房價泡沫較少，房價收入比保持在1：6的合理區(qū)間，處于居民正常的承受范圍內(nèi)。 今后一段時間內(nèi)，橋東、橋西及高新區(qū)中，主流產(chǎn)品的價位趨勢應(yīng)在穩(wěn)定在均價2800至3300元/平方米之間, 大幅上漲的可能性不大。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278796、同行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：縱觀張家

47、口市開發(fā)企業(yè)的發(fā)展歷程，其顯著特點(diǎn)首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，民營的開發(fā)公司的數(shù)量增長很快。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，缺少龍頭企業(yè)，難以形成規(guī)模化的開發(fā)建設(shè)，缺乏足夠的競爭力； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278796、銷售隊伍及項目推廣狀況： 張家口市的房地產(chǎn)銷售隊伍、人員素質(zhì)普遍較差，這里的許多銷售隊伍不經(jīng)過培訓(xùn)就直接售房，許多最基本的售房知識及項目情況都不知道。而現(xiàn)場包裝、銷售道具也都制作粗糙，開發(fā)商與銷售代理在營銷環(huán)節(jié)都還處在一個較為落后的狀況。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資

48、料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879四、本案產(chǎn)品研究及定位思考四、本案產(chǎn)品研究及定位思考看完本案的概念性規(guī)劃，我們不由地感嘆：看完本案的概念性規(guī)劃，我們不由地感嘆：張家口之幸。張家口之幸。鉅獻(xiàn)鉅獻(xiàn)20102010。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879本案的六大優(yōu)勢本案的六大優(yōu)勢1、地段決定價值。城市中心，西鄰城市主干線之一的勝利路，北接帝達(dá)廣場，成熟的容辰商圈近在咫尺，不容置疑的繁華市中心，不可再生的鉆石版位置。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下

49、載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792、充滿詩意的建筑規(guī)劃。從南到北，錯落有致的建筑際線，形成一幅俊美的現(xiàn)代感建筑集群。短板設(shè)計，既具備板樓的實(shí)用優(yōu)勢，又具備塔樓挺拔昂然的優(yōu)美姿態(tài)。非常適合將來的沙盤展示。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793、尺度精準(zhǔn)的戶型設(shè)計。從85平米的經(jīng)濟(jì)型兩居到舒適型的154平米三居。戶型的尺度拿捏非常精準(zhǔn)。戶型方正，格局精巧，空間浪費(fèi)少。絕大部分戶型符合經(jīng)濟(jì)型和舒適型二居和三居的尺度要求，而且是明廚明衛(wèi)。能設(shè)計出這樣精妙的戶型，實(shí)屬難得

50、。而且經(jīng)濟(jì)型住宅和舒適型的住宅搭配也比較合理。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278794、現(xiàn)代時尚又不失簡約沉穩(wěn)的外立面質(zhì)感。外立面的材質(zhì)選擇為面磚，色彩優(yōu)雅穩(wěn)重，大氣內(nèi)斂，充分表現(xiàn)出一個高品質(zhì)樓盤的應(yīng)有氣度和質(zhì)感。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278795、坡地景觀，層次展現(xiàn)充分利用了地塊的高差，營造坡地特色的景觀層次，形成步移景異的視覺效果。在各個組團(tuán)的中心，營造圍合式的中心園林。更值得一提的是獨(dú)特的半地下車庫的景觀，利

51、用微地形的高差，讓居者在車庫就能見到綠景。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278796、體量恢宏，大盤氣度 17萬平米的總建筑面積，對于張家口來說，已經(jīng)是一個大盤了，具備大盤的優(yōu)越性。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879項目總評：從項目的概念性設(shè)計上可以清楚的了解，本項目無論是在地段、規(guī)劃、戶型、外立面與景觀園林設(shè)計上，與張家口在售的項目相比，都取得了壓倒性的優(yōu)勢。而且，整個項目沒有硬傷，不存在木桶效應(yīng)。因此，我們可以毫不

52、謙虛的說，在項目的綜合品質(zhì)上，張家口已售的和在售的任何一個項目都無法與本案比肩，包括稱之為“高端”的容辰莊園。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879本案的定位思考本案的定位思考 對于這樣一個鶴立雞群的高品質(zhì)項目，如果僅僅從產(chǎn)品的某一點(diǎn)來做定位思考，都會顧此失彼，是片面的。因此，本項目產(chǎn)品的定位，可以更為概括，從項目的整體品質(zhì)上來思考。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879本案的幾大意義：本案的幾大意義：是對張家口現(xiàn)有建筑

53、無聲的批判者；是對張家口現(xiàn)有建筑無聲的批判者；是張家口現(xiàn)有住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計理念的終結(jié)者；是張家口現(xiàn)有住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計理念的終結(jié)者；是張家口住宅建筑史上具有劃時代意義的標(biāo)志性建筑群；是張家口住宅建筑史上具有劃時代意義的標(biāo)志性建筑群；是張家口房地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的住宅建筑新標(biāo)準(zhǔn)；是張家口房地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的住宅建筑新標(biāo)準(zhǔn)； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879由此得到本項目的產(chǎn)品定位：由此得到本項目的產(chǎn)品定位：城市中央，七星級典范式全優(yōu)社區(qū)城市中央，七星級典范式全優(yōu)社區(qū) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)

54、資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879五、營銷推廣思路五、營銷推廣思路1 1、案名：、案名： 樣樣 板板 案名闡釋：樣板，即榜樣，是學(xué)習(xí)和參照的標(biāo)準(zhǔn)。代表最案名闡釋：樣板，即榜樣，是學(xué)習(xí)和參照的標(biāo)準(zhǔn)。代表最高的水準(zhǔn)與最合適的尺度。高的水準(zhǔn)與最合適的尺度。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792 2、推廣主題（、推廣主題（slogan)slogan)：典范建筑，

55、城市向我看齊典范建筑，城市向我看齊 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793 3、視覺延展、視覺延展 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879視覺方案一報廣報廣 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879報廣報廣視覺方案二 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879

56、戶外廣告戶外廣告 視覺方案一 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879戶外廣告戶外廣告 視覺方案二 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879售樓處售樓處視覺引導(dǎo)展示 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879道旗 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載

57、！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，Q

58、Q：1053527879六、價格策略為了能夠科學(xué)合理的制定出本項目的售價，我司將結(jié)合本項目物業(yè)的特點(diǎn)，以及區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的情況，使用 “綜合品質(zhì)評定法”定價的方法，對本項目的價格定位進(jìn)行估算。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278791、綜合品質(zhì)評定法、綜合品質(zhì)評定法 綜合品質(zhì)評定法應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立數(shù)理模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。 系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定影響項目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德爾菲法對各

59、項目要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792、綜合品質(zhì)評定法的參考權(quán)重、綜合品質(zhì)評定法的參考權(quán)重 區(qū)位區(qū)位優(yōu)劣優(yōu)劣周邊周邊環(huán)境環(huán)境園林園林景觀景觀小區(qū)小區(qū)配套配套樓型樓型戶型戶型物業(yè)物業(yè)管理管理道路道路交通交通整體整體規(guī)劃規(guī)劃25%15%10%10%15%5%10%10% 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793、項目綜合品質(zhì)評定、項目綜合品質(zhì)評定 項目名稱項目名稱區(qū)位區(qū)位優(yōu)劣優(yōu)劣周邊周邊環(huán)境環(huán)境園林園林景觀景觀小區(qū)小區(qū)配套配套樓型樓型戶型戶型物業(yè)物業(yè)管理管理道路道路交通交通整體整體規(guī)劃規(guī)劃綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)本項目908590809085908587.5新東亞時代廣場808075908080859082金華怡園758075758080808578.25奧林星城808075758080858580佳境天城 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879通過對本項目的各權(quán)重因素打分并計算得出本項目的綜合品質(zhì)為87.5分，為各項目最高。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)