二手房按揭貸款管理辦法

1、某某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社二手房按揭貸款管理辦法第一章總則第一條為豐富個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，促進(jìn)某某縣農(nóng)村信用社合作聯(lián)社（以下簡稱縣聯(lián)社）個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，強(qiáng)化內(nèi)部管理，防范個(gè)人購房貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國合同法、中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國物權(quán)法、中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法以及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合某某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社的實(shí)際，在推出某某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社個(gè)人住房按揭貸款管理辦法的基礎(chǔ)上，制定本管理辦法。第二條二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房

2、產(chǎn)，它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。本指引所稱二手房按揭貸款，是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上購買的經(jīng)過一手買賣之后再行上市的產(chǎn)權(quán)明晰、已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的各類個(gè)人住房或商業(yè)用房作抵押，向信用社申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向信用社還本付息的貸款業(yè)務(wù)。第三條信用社辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策和聯(lián)社的有關(guān)規(guī)章制度，應(yīng)當(dāng)遵循堅(jiān)持安全性、流動(dòng)性和效益性原則。第四條本指引適用于聯(lián)社轄內(nèi)的各信用社向借款人發(fā)放的用于購買各類二手住房或二手商業(yè)用房的貸款。第二章貸款類型第五條本辦法所稱“二手房按揭”貸款（對外宣稱全家樂），是指農(nóng)村信用社向借款人

3、發(fā)放的用于在房地產(chǎn)二級市場購買經(jīng)過一手買賣之后再行上市的產(chǎn)權(quán)明晰、已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的各類個(gè)人住房或商業(yè)用房貸款。第三章貸款要求第六條二手房按揭貸款需符合下列要求：（一）所購房產(chǎn)應(yīng)為地理位置優(yōu)越、社區(qū)環(huán)境良好、變現(xiàn)能力強(qiáng)的房產(chǎn)；（二）所購房屋產(chǎn)權(quán)必須完整和明晰、已辦理房地產(chǎn)權(quán)證，具備進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通買賣的條件；（三）申請貸款時(shí)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)未被列入城鎮(zhèn)改造拆遷規(guī)劃范圍，售房人對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有合法的處分權(quán)；（四）二手房買賣雙方自行到房管部門辦理過戶手續(xù)并領(lǐng)取新的房地產(chǎn)權(quán)證，必須在辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)后，方能發(fā)放貸款，如未能及時(shí)辦理登記的應(yīng)由房產(chǎn)中介公司或擔(dān)保公司等提供階段性擔(dān)保；（五）農(nóng)村信用社規(guī)定

4、的其他要求。第四章貸款對象和條件第七條借款人須同時(shí)具備以下條件：（一）年齡在18-60周歲以上，具有完全民事行為能力的自然人，能提供合法有效的居留身份證明文件；（二）貸款期限不超過25年且與借款人年齡之和不超過65年;（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，無不良信用記錄，無不良嗜好，有償還貸款本息的能力并能夠提供相應(yīng)的收入或資產(chǎn)證明；（四）原則上只接受房齡10年（含）以內(nèi)貸款申請，對購買首套房的，房齡5年（含）以下的自籌購房款（首付款）不低于信用社認(rèn)可房產(chǎn)價(jià)值的30%房齡5年以上的自籌購房款（首付款）不低于信用社認(rèn)可房產(chǎn)價(jià)值的50%商業(yè)用房購房首付款比例不得低于信用社認(rèn)可房產(chǎn)價(jià)值50%對購買第二套房的首

5、付款按國家公布最新政策執(zhí)行，并提供足額支付首付款項(xiàng)的相關(guān)證明；（五）有合法有效的購房合同、協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)證以及信用社要求提供的其他證明文件；（六）以借款人所購房產(chǎn)作抵押的相關(guān)材料；（七）信用社規(guī)定的其他條件。第五章貸款的額度、期限和利率第八條貸款額度信用社應(yīng)根據(jù)借款人的資信、還款能力、所購房屋價(jià)值等情況，合理確定貸款額度，其中：（一）二手個(gè)人住房貸款的金額不得高于信用社認(rèn)可的抵押物評估價(jià)格70%對土地未分割到戶的房產(chǎn)，貸款金額不得高于信用社認(rèn)可的抵押物評估價(jià)60%對房齡超過5年的，貸款金額不得高于信用社認(rèn)可的抵押物評估價(jià)50%（二）二手個(gè)人商業(yè)用房、商住兩用房貸款額度不得高于信用社認(rèn)可的抵押物

6、評估價(jià)的50%,不接受未辦理房產(chǎn)與國有土地使用證兩證合一的商業(yè)用房、商住兩用房申請；（三）若以信用社認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作為抵（質(zhì)）押擔(dān)保申請購房貸款的，在符合購房貸款首付比例的前提下，其貸款額度一般不超過抵押物評估價(jià)值的60%或質(zhì)押物面值的90%。第九條貸款期限二手房貸款期限與房齡之和不得超過30年，且不超過所購房產(chǎn)剩余的使用年限，二手個(gè)人商業(yè)用房、商住兩用房貸款期限最長不得超過10年。第十條貸款利率（一）貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮不低于15%1行。（二）購買第二套（含）以上住房的，按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮不低于25額行。（三）個(gè)人商業(yè)用房和“商住

7、兩用房”的貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮不低于25煙行。（四）按揭貸款利率調(diào)整方式為一年一定即貸款期限在1年期以下（含1年）的實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不作分段計(jì)息；貸款期限超過1年的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。第六章貸款程序第十一條申請辦理：申請人本人向縣聯(lián)社下轄的開辦個(gè)人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)的信用社提交申請。第十二條辦理流程：簽訂房產(chǎn)買賣合同一提交貸款申請一信用社調(diào)查審批-簽訂貸款合同-辦理房產(chǎn)登記一落實(shí)貸款擔(dān)保一信用社發(fā)放貸款-借款申請人按月還款。第十三條申請資料：借款人向信用社申請個(gè)人二手房按揭貸款應(yīng)提交書面申請，并向貸款社提

8、交下列資料：（一）借款人合法的身份證件；（二）借款人經(jīng)濟(jì)收入、職業(yè)證明、財(cái)產(chǎn)證明材料；（三）借款人的婚姻證明材料，并出具由房地產(chǎn)主管部門對借款人家庭住房登記記錄書面查詢結(jié)果；（四）合法有效的房屋買賣合同、協(xié)議和房地產(chǎn)權(quán)證（已辦理過戶到借款人名下）；（五）借款人已支付足額購房首付款的相關(guān)證明；（七）由其他自然人（或法人）為購房人提供保證擔(dān)保的，擔(dān)保人應(yīng)經(jīng)過信用社信用等級評定B級以上方可準(zhǔn)入，并根據(jù)要求提供相關(guān)證明資料；（八）信用社經(jīng)審核，要求借款申請人補(bǔ)充的其他資料。第十四條辦理時(shí)限：貸款社應(yīng)對借款人提交的文件資料的完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性和貸款的可行性進(jìn)行審查，并對借款人資格和資信狀況、

9、交易背景和貸款用途的真實(shí)性以及所購房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和變現(xiàn)能力等進(jìn)行分析，在5個(gè)工作日內(nèi)向借款人作出正式答復(fù)。第十五條貸款經(jīng)辦人員在進(jìn)行貸前調(diào)查過程中，除收集有關(guān)資料外，還必須通過面談了解借款人的購房意愿、購房行為真實(shí)性和還款能力，做好面談?dòng)涗洸⒂山杩钊撕炞执_認(rèn)。第十六條貸款社經(jīng)貸前調(diào)查、審查及審批同意借款人的借款申請后，與當(dāng)事人各方簽訂借款合同和擔(dān)保合同。第十七條在辦理個(gè)人購房貸款時(shí)，借款人如對抵押房產(chǎn)投保的，應(yīng)允許借款人自由選擇保險(xiǎn)公司，不得強(qiáng)行要求借款人到指定的保險(xiǎn)公司投保。第十八條簽訂借款合同和擔(dān)保合同后，貸款社應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)及信貸業(yè)務(wù)操作管理辦法等相關(guān)規(guī)定，辦理抵押登記及其他相關(guān)手續(xù)。第

10、十九條在辦妥規(guī)定的手續(xù)后，貸款社應(yīng)依據(jù)借款合同約定及相關(guān)規(guī)定向借款人發(fā)放貸款，并將發(fā)放的貸款劃轉(zhuǎn)到賣方指定賬戶上。第七章貸款的擔(dān)保第二十條借款人申請二手房按揭貸款必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式一般以借款申請人購買的、房齡不超過信用社規(guī)定年限、且能夠在當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理抵押登記的住房作為主要擔(dān)保，也可追加符合規(guī)定條件的保證人作為擔(dān)保。經(jīng)縣聯(lián)社同意，貸款期間借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。第二十一條二手房按揭貸款抵押物價(jià)值按照抵押物當(dāng)前市場成交價(jià)或評估價(jià)（孰低為原則）確定，原則上應(yīng)由貸款社認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，貸款額度控制在抵押物評估價(jià)值的70犯內(nèi)，對購第二套房的貸款額度應(yīng)控制在抵押物評估價(jià)值

11、的40%Z內(nèi)，并將該房產(chǎn)價(jià)值全額用于貸款抵押。第二十二條貸款社與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律法規(guī)規(guī)定辦理抵押登記。第二十三條抵押權(quán)設(shè)定、抵押所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件的原件，原則上均應(yīng)由貸款社保管并承擔(dān)保管責(zé)任。第二十四條抵押人對設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款社的監(jiān)督檢查。第二十五條對設(shè)定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經(jīng)貸款社書面同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵押、變賣、饋贈(zèng)或以其他方式處分。第二十六條借款人向貸款社還清全部欠款后，抵押關(guān)系終止，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定辦理注銷抵押登記手續(xù)，解除抵押權(quán)；貸款社將借款人存

12、放在信用社的所有與該抵押房產(chǎn)有關(guān)的證件資料，在辦理書面簽字移交手續(xù)后交還借款人。第八章貸款償還方式第二十七條借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。第二十八條借款人償還貸款本息的方式：一般采用按月等額本息還款法或按月等額本金還款法。第二十九條借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人需要提前還款時(shí)，須提前7天向貸款社提出書面申請。貸款社可對提前還款的行為按個(gè)人住房按揭貸款管理辦法相關(guān)規(guī)定計(jì)收罰金，借款人提前還款的當(dāng)期仍須計(jì)收貸款利息。第九章貸后管理第三十條合同的變更和終止：（一）合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。如根據(jù)合同

13、約定應(yīng)事先征得擔(dān)保人書面同意的，必須事先征得擔(dān)保人的書面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)辦理變更抵押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)；（二）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或由其受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同；（三）借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，貸款社應(yīng)將用于擔(dān)保的抵押物權(quán)屬證明文件或質(zhì)押的權(quán)利憑證等相關(guān)資料退還抵押人，借款合同隨即終止。第三十一條貸款回收：當(dāng)借款人還清全部貸款本息后，貸款社應(yīng)出具貸款結(jié)清憑證，并退回收押的有關(guān)法律憑證及文件。向房管部門出具撤消貸款抵押登記證明，同時(shí)做好資料的歸檔管理。第三

14、十二條債權(quán)的保護(hù)：（一）在使用貸款期間，借款人、擔(dān)保人不得有下列行為：1、未按合同約定的還款計(jì)劃歸還貸款本息；2、擅自改變貸款用途或挪用貸款；3、擅自將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；4、拒絕或妨礙貸款社對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；5、提供虛假文件、資料；6、未按合同約定辦理有關(guān)手續(xù)；7、與他人簽訂有損貸款社權(quán)益的合同或協(xié)議；8、抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；9、借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同；10、違反本辦法和借款合同、擔(dān)保合同規(guī)定的其他行為。（二）

15、借款人、擔(dān)保人有上款所列行為時(shí)，貸款社應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：1、要求借款人、擔(dān)保人限期糾正違約行為；2、中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；3、按規(guī)定處以罰息；4、按合同約定從借款人賬戶中扣款，償還貸款本息；5、按合同約定提前處分抵押物，清償貸款本息；6、按合同約定提前追索保證人的連帶責(zé)任；7、依法追償貸款本息；8、按合同約定采取其他債權(quán)保護(hù)措施。（三）貸款社應(yīng)加強(qiáng)對抵押物的管理。在處分抵押物時(shí)，其價(jià)款不足以清償貸款本息的，貸款社應(yīng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價(jià)款超過貸款本息的，貸款社應(yīng)將剩余部分退還抵押人。第三十三條貸后檢查貸款社應(yīng)根據(jù)貸后管理辦法、個(gè)人住房按揭貸款管理辦法及相關(guān)實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，加強(qiáng)貸后檢查和風(fēng)險(xiǎn)分類管理。第三十四