寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法2013-10-25 1） 寫字樓租戶在節(jié)假日的安全措施 通常在節(jié)假日或大假期中，一般寫字樓容易發(fā)生物品盜竊或火災(zāi)消防等事故，假期 前租戶應(yīng)做好以下安全措施： A 鎖好門窗，包括大門及各房間門窗 B 關(guān)上室內(nèi)電源，如復(fù)印機(jī)、電腦、空調(diào)等用電設(shè)備。 C 將易燃物品，如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，以消除安全隱患。 D 盡量不放置貴重物品，鎖好保險(xiǎn)箱將貴重或大量財(cái)物存進(jìn)銀行。 E 建議與公安派出所進(jìn)行聯(lián)動(dòng)或設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 F 在假期內(nèi)需搬出物品，應(yīng)在管理處事前辦理好放行手續(xù)，確保財(cái)物的安全。 （2） 租戶/住戶疏忽無

2、鎖好門窗，如何處理？由于租戶/住戶疏忽，引致不法分子有機(jī)可乘，造成財(cái)物的損失，管理人員應(yīng)： A 應(yīng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，守候門外，另安排拍照記錄。 B 盡快通知該單位負(fù)責(zé)人反回家中處理。（事前應(yīng)存放業(yè)戶緊急聯(lián)絡(luò)電話記錄） C 與主管同進(jìn)入室內(nèi)查察情況，有否失竊及翻亂情況。 D 如聯(lián)系租戶/住戶不上，可利用備用鏈鎖代為鎖門，并貼上告示，事后提醒租戶/住戶小心門鎖，以保障財(cái)物安全。 E 如發(fā)覺室內(nèi)物品有翻亂現(xiàn)象，可迅速向派出所投案，由公安人員作進(jìn)一步的處理及調(diào)查。 （3） 租戶因經(jīng)濟(jì)糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理？ 大廈人流復(fù)雜，上述情況時(shí)會(huì)發(fā)生，亦會(huì)影響其他租戶的正常辦公或經(jīng)營(yíng)，擾亂大廈秩序，管理

3、公司應(yīng)采?。?A 防范措施，立即增派保安人員在現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，防止事件擴(kuò)大，適當(dāng)控制現(xiàn)場(chǎng)人群的情緒或行為。 B 防止有人造出激烈行動(dòng)，破壞大廈設(shè)施，事態(tài)嚴(yán)重時(shí)，立即通知派出所協(xié)助處理。 C 將現(xiàn)場(chǎng)情況拍攝或用閉路監(jiān)視系統(tǒng)記錄。 D 適當(dāng)引導(dǎo)人群至其他非辦公的地方，勸喻人群或當(dāng)事人應(yīng)采取法律途徑，以解決糾紛，不要采取過激行為，影響到其他租戶，盡力將事件控制及平息。 （4） 大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理？ 上述情況大廈管理處并不一定承擔(dān)責(zé)任，依據(jù)（消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法）第十八條規(guī)定，對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明及明確的警示，并說明正確使用商品或接受服務(wù)的方法及防止危

4、害發(fā)生的辦法。 A 管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標(biāo)志“地面濕滑、小心摔倒”字樣 B 或放置防滑地氈等設(shè)施。 C 受傷業(yè)主管理公司亦應(yīng)負(fù)擔(dān)醫(yī)療費(fèi)用。 D 最后如情況嚴(yán)重時(shí)，管理公司可交由保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠的處理。 （5） 客戶進(jìn)入大廈轄區(qū)不肯出示證件登記，如何處理？ 部分大廈為加強(qiáng)治安防范，采用出進(jìn)查證登記制度，為避免予盾事故，可采取： A 對(duì)熟悉業(yè)戶、租客可進(jìn)行登記其單位及出入時(shí)間。 B 對(duì)不熟悉客戶，管理人員應(yīng)耐心解釋登記的原因及作用，防止客戶反感。 C 或通知將造訪的租戶單位，查證實(shí)況，登記后準(zhǔn)其進(jìn)入。 （6） 如何防止推銷人員進(jìn)入大廈干擾租戶？ 因推銷人員擅自闖入，會(huì)影響租戶辦公，可

5、采取： A 在大堂設(shè)立“謝絕推銷”告示牌，為勸阻推銷人員的在效依據(jù)。 B 大堂保安人員應(yīng)隨時(shí)提高警覺，有識(shí)辨推銷人員的能力，以對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，阻止其進(jìn)入大廈。 C 加強(qiáng)巡邏工作，留意各樓層的可疑人員走動(dòng)的情況。 D 在非辦公時(shí)間，要求來訪者出示證件登記，可有效地阻止推銷人員的進(jìn)入。 （7） 停車場(chǎng)車輛被盜，責(zé)任誰(shuí)負(fù)？ 管理公司對(duì)上述情況，應(yīng)承擔(dān)多少責(zé)任，目前，我國(guó)尚無明確的法規(guī)規(guī)定。車輛被盜的責(zé)任界定于法院的判決，不同地方法院，判決結(jié)果亦不盡一致。 A 管理公司在停車場(chǎng)管理規(guī)定中告示車主，不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)賠償，并不能作出單方面的約定，不能成為管理公司免除責(zé)任的理由。 B 車輛被盜不應(yīng)由管理公

6、司承提全部的賠償，車主所納的停車費(fèi)，不是車輛保管費(fèi)，又不是車輛保險(xiǎn)費(fèi)，實(shí)際上收取是車輛的場(chǎng)地使用費(fèi)。 C 以權(quán)利，義務(wù)對(duì)等的原則出發(fā)，車輛被盜，管理公司只承擔(dān)部分的賠償責(zé)任。最后應(yīng)由法院的判決。 D 建議政府立法部門對(duì)車輛被盜制定嚴(yán)格的賠償標(biāo)準(zhǔn)，而車主應(yīng)購(gòu)買車輛保險(xiǎn)，如車輛被盜時(shí)，可向保險(xiǎn)公司索賠。 E 管理公司應(yīng)做好停車場(chǎng)的車輛進(jìn)出記錄。加設(shè)防盜監(jiān)控系統(tǒng)，加強(qiáng)巡查工作，以保障車輛安全的停放。 （8） 員工違法造成業(yè)戶損失，管理公司應(yīng)承擔(dān)否？ 管理公司為業(yè)戶提供服務(wù)，保障業(yè)戶人身及財(cái)產(chǎn)的安全，唯有部分員工“監(jiān)守自盜”造出違法行為，使業(yè)戶蒙受財(cái)產(chǎn)損失： A 員工違法犯罪，管理公司難辭其責(zé)，在招聘

7、員工入職，簽訂勞動(dòng)合同，公司對(duì)員工應(yīng)負(fù)監(jiān)管義務(wù)，要監(jiān)管及教育員工，約束其行為，作為員工的雇主應(yīng)多或少承擔(dān)監(jiān)管失當(dāng)?shù)呢?zé)任。 B 管理公司對(duì)業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)損失要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任，是部分而非全部，要視具體的情況而定，管理公司應(yīng)對(duì)員工的品德思想進(jìn)行教育，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)監(jiān)管的工作，盡力防止員工違法犯罪，但不能保證所有員工都能遵紀(jì)守法。 （9） 樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理？ 一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但并非一定由其承擔(dān)，必須查明原因。 A 漏水原因由于地面防水施工質(zhì)量差，或水管質(zhì)量不合格或破裂，或原有防水層遭破壞，或有水管破損不修等各種原因，以不同原因去區(qū)分不同的責(zé)任承擔(dān)人

8、。 B 在業(yè)主收樓，并無進(jìn)行裝修前，在保修期內(nèi)應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)，保修期過后由業(yè)主自負(fù)。 C 由于業(yè)主收樓后進(jìn)行裝修改動(dòng)，由于震動(dòng)，改裝，改建都可能導(dǎo)致原有防水層破壞，該業(yè)主要承擔(dān)所有責(zé)任。 D 如屬給排水管的質(zhì)量問題，能證明為發(fā)展商原有的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，保修期過后由業(yè)主負(fù)責(zé)。 （10） 地下水道堵塞造成下層業(yè)戶受損，誰(shuí)負(fù)責(zé)任？ 物業(yè)的地下水道，為相關(guān)各業(yè)主共用，由于設(shè)計(jì)或使用不當(dāng)會(huì)發(fā)生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現(xiàn)象或造成室內(nèi)水浸或財(cái)產(chǎn)的損失： A 由于排水管設(shè)計(jì)不當(dāng)，經(jīng)國(guó)家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)定，無論物業(yè)投入多長(zhǎng)時(shí)間，保修期是否已過，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)維修及糾正設(shè)計(jì)的責(zé)任。 B 如屬

9、產(chǎn)品質(zhì)量問題，保修期內(nèi)由發(fā)展商承擔(dān)，已過保修期由業(yè)主自行維修。 C 堵塞情況因上層用戶維修或使用時(shí)亂倒磚、沙石、垃圾等引致，應(yīng)負(fù)疏通或賠償損失的責(zé)任。 D 下水道為公用部份，原因不能查證時(shí)，應(yīng)由大廈各業(yè)戶共同負(fù)維修的責(zé)任，費(fèi)用可共攤。（維修費(fèi)用包括由受損樓層及以上的樓層業(yè)主共同承擔(dān)。 （11） 對(duì)大廈“中央空調(diào)”溫度適當(dāng)?shù)奶幚恚?由于商場(chǎng)/寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應(yīng)溫度等需求各有不同，而出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的現(xiàn)象！管理公司應(yīng)采?。?A 合理安排中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)的配置，因用戶不同的需求應(yīng)合理配置空調(diào)主機(jī)的臺(tái)數(shù)和功率。要考慮各種需求的時(shí)間性，白天與晚上或通宵供應(yīng)量不同，可分別開啟大或小功率的主機(jī)以調(diào)

10、節(jié)空調(diào)的供應(yīng)量，以節(jié)省能源。 B 合理安排空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)的供應(yīng)分布，對(duì)不同的用戶進(jìn)行分別供應(yīng)，可分別計(jì)算用量和收費(fèi)，以達(dá)到公平合理的管理目的。 C 制定大多數(shù)人接受的供應(yīng)溫度及標(biāo)準(zhǔn)，以符合節(jié)能及經(jīng)濟(jì)原則，空調(diào)的供應(yīng)以提高用戶的滿意率，降低投訴率，在不同地區(qū)不同大廈的情況有異，要根據(jù)上述的“滿意率/成本”的原則去結(jié)合大廈的實(shí)際情況，作出適當(dāng)溫度標(biāo)準(zhǔn)，并向租戶說明該標(biāo)準(zhǔn)的制定理由，可依季節(jié)，天氣預(yù)告去調(diào)節(jié)室內(nèi)的空調(diào)溫度。 D 寫字樓內(nèi)的空調(diào)溫度，一般控制范圍： 1） 冬季：溫度控制在1822 相對(duì)濕度為40%60% 2） 夏季：溫度控制在2225 相對(duì)濕度為40%65% 而商場(chǎng)在節(jié)假日內(nèi)，人流量多的

11、時(shí)間內(nèi)適當(dāng)將空調(diào)溫度調(diào)低，人流量少或平日則適當(dāng)?shù)卣{(diào)高。 （12） 遇意外觸電事件的處理？ 發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理方法 A 應(yīng)馬上關(guān)閉電源，在未關(guān)電源前切不可用人體接觸受傷者，以防自已亦觸電。 B 利用絕緣物將電線或人拉開。 C 立即進(jìn)行人工急救，并電告醫(yī)院派員進(jìn)行搶救。 （13） 大廈/商場(chǎng)迷失小童及客戶投案的處理？ 小童迷失的處理： A 發(fā)現(xiàn)迷失小童，利用大廈緊急廣播，發(fā)布尋人消息。 B 對(duì)迷失小童了解情況。 C 利用女服務(wù)人員盡量安慰小童，靜待其家長(zhǎng)認(rèn)領(lǐng)。 客戶投案的處理： A 分析案件的性質(zhì)，是屬刑事、意外或其他事故 B 請(qǐng)示上級(jí)決定是否與警方聯(lián)系 C 做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及記錄時(shí)間及情況的經(jīng)過。

12、（14） 對(duì)醉酒鬧事及行乞、售賣、非法停留人員的處理： 對(duì)醉酒鬧事者的處理： A 對(duì)尚未完全失去理智的醉漢，可好言相勸或移到室內(nèi)待酒醒。 B 遇發(fā)“酒瘋”者，避免引致群眾圍觀或妨礙交通及治安秩序，可動(dòng)員群眾將其移至室內(nèi)，待其酒醒。 C 如醉酒打人罵人，破壞公物，應(yīng)立即報(bào)派出所處理。 D 遇酒精中毒，生命危險(xiǎn)情況，應(yīng)立即送院搶救。 對(duì)行乞者，非法停留人仕的處理： A 將行乞、售賣或非法停留人仕，應(yīng)禮貌地勸喻離開大廈現(xiàn)場(chǎng)。 B 防止其停留及造出不雅的行為，而影響大廈/商場(chǎng)的形象。 C 大廈/商場(chǎng)公共地方應(yīng)適當(dāng)設(shè)置“禁止行乞”或“禁止非法售賣”等告示牌，以維護(hù)良好的秩序。 （15） 對(duì)租戶/用戶的裝

13、修建筑材料及建筑垃圾的處理？ 各類建筑材料的管理： A 嚴(yán)禁放置公共地方阻塞通道 B 將黃砂石子，以一定數(shù)量用鋼筋圍護(hù)網(wǎng)圍護(hù)，磚瓦以一定規(guī)格整齊堆放，紙筋、水灰以鐵皮箱裝載，進(jìn)料不宜太多，而水泥應(yīng)堆放在木板上，作整包堆放。 C 防止有裝修人員在公共地面作業(yè)，應(yīng)保持公共地方的清潔。 D 裝修時(shí)適當(dāng)加設(shè)圍墻，圍板，應(yīng)造好維護(hù)設(shè)施。 建筑垃圾的處理： A 嚴(yán)禁與生活垃圾混雜。 B 應(yīng)集中地點(diǎn)堆放，一定容積數(shù)量后應(yīng)及時(shí)清除。 C 堆放點(diǎn)應(yīng)有人負(fù)責(zé)堆積，嚴(yán)禁平鋪或隨便亂倒亂放。 D 可利用的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清理、分類進(jìn)行加工處理或再利用。 E 加強(qiáng)保安人員的巡查，防止有違章行為。 （16） 裝修期內(nèi)對(duì)

14、有關(guān)管道的保護(hù)？ 在施工期間，往往有建筑管道或下水道堵塞現(xiàn)象，施工時(shí)應(yīng)注意： A 衛(wèi)生間，浴室的平頂，墻面裝修前，必須浴缸加塞、瓷馬桶、水盤等加蓋，避免管道堵塞。 B 泥工工具，如鐵板、泥桶等嚴(yán)禁在面盆、浴缸或水噴內(nèi)洗刷，應(yīng)在規(guī)定的大水桶或水池內(nèi)洗刷，讓其灰漿沉淀 ，再作建筑垃圾清除。 C 翻修屋面后應(yīng)由施工隊(duì)對(duì)落水管、水斗等進(jìn)行一次檢查，清除內(nèi)部垃圾及碎瓦塊。 D 凡下水道蓋、如陰井蓋、必須遮蓋牢后，方能在其上進(jìn)行外墻粉刷施工。 E 定期檢查各下水道的疏通情況，包括在施工中及施工完成的場(chǎng)地，避免時(shí)間長(zhǎng)，難以治理，堵塞下水道。 F 注意腐蝕性強(qiáng)的廢液，如油漆用的堿水、鹽酸液，應(yīng)集中處理，防止對(duì)

15、金屬管道受到損壞。 （17） 管理公司對(duì)空置房、空置商鋪如何管理？ 一般物業(yè)項(xiàng)目的出售，會(huì)在不同時(shí)間內(nèi)先后售出，如管理不善，會(huì)引致： A 影響發(fā)展商及物業(yè)項(xiàng)目的形象，及財(cái)物的受損。 B 應(yīng)對(duì)空置單位加強(qiáng)巡視，保持室內(nèi)設(shè)備設(shè)施的完整及清潔。 C 鎖好各類門窗，防止有人進(jìn)入留宿，或大小便，影響地方及環(huán)境的清潔。 D 下雨前后巡視室內(nèi)情況，發(fā)現(xiàn)破壞及受損部位及早通知施工單位維修或更換。 E 將未售出單位應(yīng)每周向發(fā)展商及銷售部門報(bào)告情況。 （18） 對(duì)空置單位、空置商鋪管理費(fèi)，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？ 一般房產(chǎn)物業(yè)的租售，會(huì)在不同時(shí)間先后售出，對(duì)上述單位管理費(fèi)的承擔(dān)費(fèi)用現(xiàn)階段仍有待國(guó)家的“物業(yè)管理”條例正式法例布

16、后再?zèng)Q定。而現(xiàn)時(shí)可用過往習(xí)慣辦法收取。 A 對(duì)空置單位房屋征收管理費(fèi)，應(yīng)由發(fā)展商補(bǔ)貼50%的費(fèi)用。（即單位面積*每平方米費(fèi)用*50%計(jì)算。） B 對(duì)空置商鋪征收管理費(fèi)，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)100%的管理費(fèi)用，因商場(chǎng)開始營(yíng)業(yè)，整體物業(yè)管理的費(fèi)用經(jīng)已產(chǎn)生。 （19） 對(duì)房屋“維修費(fèi)基金”如何征收？ 依據(jù)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，在1999年以后入住的各物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主必須繳納房屋“維修基金”，可依各省市、地區(qū)的不同，自訂征收標(biāo)準(zhǔn)，一般房屋“維修基金” A 多層物業(yè)（不帶電梯） 其總房?jī)r(jià)的2%3%計(jì)處算。 B 高層物業(yè)（帶電梯） 其總房?jī)r(jià)2.5%3.5%計(jì)算。征收“維修基金”的作用為物業(yè)項(xiàng)目日后進(jìn)行大維修資金用

17、途，公共部位包括：承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、層面、樓梯、走廊通道、門廳、車庫(kù)、公共設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備、道路、燈具、池、井、渠道、游泳池、各類球場(chǎng)及其他公共設(shè)施等。另外房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，可隨時(shí)同房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。 20房屋業(yè)主是否須加簽“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”呢？依據(jù)我國(guó)建設(shè)部于1999年10月所頒布條例，所有業(yè)主在收樓入住前須加簽“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”。其作用是保障大部分業(yè)主的權(quán)益，各業(yè)主必須服從管理公司的合法管理，各自遵守業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，作業(yè)一個(gè)共同認(rèn)可的管理標(biāo)準(zhǔn)，以保障小區(qū)有一個(gè)舒適、安全、方便的生活環(huán)境。 21物業(yè)管理公司所提供的有償服務(wù)如何分類？（1）物業(yè)管理公

18、司提供的有償服務(wù)主要是以下幾類： 1). 向用戶提供內(nèi)部設(shè)施安裝維修服務(wù)。 2). 向用戶提供內(nèi)部專項(xiàng)清潔、洗衣服務(wù)。 3). 向用戶提供商務(wù)（如打字、復(fù)印等）、旅游資源等服務(wù)。 4). 向用戶提供特種保安服務(wù)。 5). 向用戶提供會(huì)所、洗車場(chǎng)等配套服務(wù)。（2）有償服務(wù)費(fèi)的收取。 1） 用戶要求提供有償服務(wù)，如屬安裝或維修服務(wù)的，先由物業(yè)部發(fā)工作單給工程部，工程部持單施工，施工完成后應(yīng)要求用戶對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收并在工作單上簽字認(rèn)可。 2） 有償服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如公司已制定有固定標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如沒有標(biāo)準(zhǔn)的，以物業(yè)公司與用戶協(xié)商的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為收費(fèi)依據(jù)。 3） 服務(wù)完成后，由物業(yè)部于當(dāng)月發(fā)出有償服務(wù)收費(fèi)通知單，通知用戶繳款。 22業(yè)主/用戶收樓時(shí)應(yīng)繳交哪些費(fèi)用？入住時(shí)一次性繳交費(fèi)用： （1） 水電周轉(zhuǎn)金：寫字樓、商場(chǎng)（鋪）不超過15元/平方米收取。水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲(chǔ)存，專