好學教育：2014年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》模擬試題二

1、好學教育：2014年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法模擬試題二房地產(chǎn)估價師考試報名信息,復習資料,歷年真題，模擬題盡收其中，千名業(yè)界權威名師精心解析，精細化試題分析、教學視頻解析應有盡有！請看：bbb:/urlbbb/QqmF03一、單項選擇題1.下面說法正確的是( )。A.房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構B.委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人C.依法從事房地產(chǎn)估價活動必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制D.房地產(chǎn)估價報告應由估價師個人出具2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。A.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格C.使用近

2、一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是( )。A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m24.假設某類住宅的價格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1

3、 000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用( )的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系6.設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的( )的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本7.標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價( )。A

4、.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關系B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系9.投資利息估算只有在( )中才需要。A.比較法B.傳統(tǒng)方法C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D.收益法10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。A.出售型房地產(chǎn)B.出租型房地產(chǎn)C.辦公型房地產(chǎn)D.自用型房地產(chǎn)11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應當向( )申請確認。A.當?shù)夭疬w管

5、理部門B.當?shù)貒敛块TC.當?shù)匦姓鞴懿块TD.城市規(guī)劃行政主管部門12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。A.6.0%B.6.9%C.8.8%D.9.0%13.某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A.650B.687C.585D.63014.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準容積率

6、擴大至3.6，此時開發(fā)商應補交地價為( )元/m2。A.100B.200C.300D.60015.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的( )。A.基準價格B.平均價格C.正常價格D.市場價格16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。A.76 800B.79 104C.77 952D.81 56217.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時

7、和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。A.43.8%B.50%C.56.8%D.70%18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.

8、675.4019.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為( )年。A.40B.43C.47D.5020.下列關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是( )。A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定21.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。A.價值B.價格C.效益D.利潤22.建筑物的所有權可以分為獨有、共有和( )三種。A.區(qū)分共有B.區(qū)

9、分所有C.公有D.私有23.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。A.利潤B.價格C.價值D.收益價格24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A.90.52B.91.52C.92.52D.93.5225.運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。A.利潤B.毛收入C.價值D.凈收益26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支

10、出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。A.1 005.34B.1 006.61C.2 005.34D.2 006.6127.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A.368B.552C.561D.92028.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。A.V=VR-CB.V=VP-CC.V=VR+CD.V=VP+C29.某地區(qū)商品住

11、宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。A.849B.865C.882D.91530.城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的( )。A.最低價格B.平均價格C.出讓地價D.標定地價31.當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×( ) ×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率32.某臨街深度3

12、0.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為( )萬元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.3633.某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%34.防范估價風險的最后一道防線是( )。A.撰寫估價報告B.審核估價報告C.出具估

13、價報告D.估價資料歸檔35.下列表述中不正確的是( )。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果二、多項選擇題1.下列屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是( )。A.職業(yè)品德B.職業(yè)理念C.職業(yè)責任D.職業(yè)情感E.職業(yè)行為習慣2.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的( )。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值3.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則( )。A.估價的依據(jù)有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估

14、價結果的公正性E.不影響估價報告的用途4.估價中的最高最佳使用具體包括( )等。A.最佳用途B.最佳位置C，最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E.最佳集約度5.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有( )。A.土地所有權B.國有工業(yè)用地土地使用權C.宅基地土地使用權D.大型游樂場E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房6.運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括( )等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E.統(tǒng)一付款方式7.假設開發(fā)法的操作步驟包括( )。A.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情

15、況B.選擇最佳的開發(fā)利用方式C.估計開發(fā)前的房地產(chǎn)價值及開發(fā)經(jīng)營期D.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費E.進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值8.房地產(chǎn)的供求狀況可以分為( )。A.全國房地產(chǎn)總供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況E.臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況9.以下關于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限的說法正確的是( )。A.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束B.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限不同時結束C.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權剩余期

16、限結束D.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結束E.建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束10.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于( )。A.已經(jīng)獲得凈收益的大小B.未來獲得凈收益的風險C.未來獲得凈收益的大小D.目前總收益的大小E.未來獲得凈收益期限的長短11.求取建筑物折舊的方法主要有( )。A.年限法B.市場提取法C.分解法D.功能法E.對比分析法12.凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如( )。A.用于相同的使用期限B.用于不同收益期限C.用于比較不同期隈價格的高低D.用于比較同期限價格的高低E.用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整13.建筑物的

17、功能折舊原因不包括( )。A.自然環(huán)境惡化B.消費觀念變更C.設備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E.政府政策變化14.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。A.交通建設B.市場供求變化C.人口素質(zhì)變化D.所在地區(qū)衰落E.城市規(guī)劃的制定與修改15.獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以有( )。A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B.提高服務質(zhì)量C.恰當?shù)男麄鱀.低收費E.最大限度壓縮估價作業(yè)期三、判斷題1.房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可缺的重要組成部分。 ( )2.房地產(chǎn)估價的合法原則，就是要求房地產(chǎn)價格評估機構及房地產(chǎn)估價人員必須具備合法的評估資格，否則不得進行房地產(chǎn)估價活動。 ( )3.最典型

18、的典權是在他人土地上通行的權利。 ( )4.在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構成。 ( )5.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的年凈收益預測為216萬元，出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預測為5 616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格估計為5 200萬元。 ( )6.資本化率等于房地產(chǎn)價格與其年收益的比值。 ( )7.宗地價格是一宗土地的一定權利狀態(tài)在某一時點下的價格。 ( )8.計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。( )9.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的構建價格，然后扣除折舊，以此