第七講_房產(chǎn)面積測算

1、1.1.房屋面積測算：（水平面積）房屋面積測算：（水平面積）u房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且有上蓋，有圍護物，結(jié)構牢固，有實際使用功能，層高2.20m及以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。u建筑面積、使用面積、產(chǎn)權面積、共有分攤面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、公用建筑面積；u以幢為單位進行；2.2.房屋用地面積測算房屋用地面積測算u房屋占地面積u院落面積u共有土地分攤面積1.1.計算建筑面積應具備的條件（普遍性計算建筑面積應具備的條件（普遍性) )應具有上蓋；應有圍護物；結(jié)構牢固，屬于永久性建筑物；層高在2.20m（含）以上；可作為人們生產(chǎn)、

2、生活的場所。2.2.計算全面積的建筑范圍計算全面積的建筑范圍：（1）永久性結(jié)構的單層房屋、多層房屋。（2）房屋內(nèi)結(jié)構層、技術層；梯間、電梯間。（3）穿過房屋的通道；房屋內(nèi)的門廳、大廳，以及其內(nèi)回廊。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。（5）房屋天面上的永久性建筑（樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構屋頂），按其外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺；（7）屬永久性結(jié)構，有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱的外圍水平投影面積計算；（9）房屋間永久性的封閉架空通廊；（10）地下室、半地下室及其相應入口，層

3、高2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算；（11）有柱或有圍護結(jié)構的門廊、門斗，按柱或圍護結(jié)構的外圍水平投影計算；（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算；（13）屬于永久性建筑，有柱（承重）的車棚、貨棚，按柱的外圍水平投影計算；（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構的，2.20（15）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積。2.2.計算半面積的建筑范圍計算半面積的建筑范圍（1）與房屋相連，有上蓋、無柱的走廊、檐廊；（2）未封閉的陽臺、挑廊（3）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積

4、一半計算；（4）無頂蓋的室外樓梯；（5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊3.3.不計算面積的建筑范圍不計算面積的建筑范圍（1）層高小于2.20m的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室；（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等；（3）房屋間無上蓋的架空通廊；（4）天面、挑臺；（5）建筑物內(nèi)的操作平臺；（6）騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行的部分；（7）利用引橋、高架橋、高架、路面作為頂蓋建造的房屋；（8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；（9）獨立煙囪、亭、塔、地下人防等；（10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫。4.房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范（20002000）與

5、建設工程建筑面積計算建設工程建筑面積計算規(guī)范規(guī)范（20052005）計算規(guī)則的區(qū)別： 同一幢房屋，房產(chǎn)測量中房屋建筑面積與建筑施工中的房屋建筑面積結(jié)果不一致。 （1 1）低于）低于2.202.20米的房屋；米的房屋；（2 2）陽臺；）陽臺；（3 3）房屋外墻的保溫隔熱層；）房屋外墻的保溫隔熱層；（4 4）墻體粉刷層；）墻體粉刷層；（5 5）自動扶梯等自動工具；）自動扶梯等自動工具；1、房產(chǎn)面積測算的方法（1）實地量距法:最普遍（2）坐標解析法：（3）軟件機助統(tǒng)計；（4）求積儀法2.面積量算精度要求（1）房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過下列計算的結(jié)果：（2）坐標解析法計算面積

6、精度要求： niiiisDmm121; 181（3）圖上量算面積精度要求： PMP0003. 0 物權法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。1. 1. 建筑面積分類：兩部分建筑面積分類：兩部分 專有部分專有部分：套內(nèi)建筑面積 共有部分共有部分：公用建筑面積u公有建筑面積u共有建筑面積公用建筑面積的確認：公用建筑面積的確認： （1 1）預售測量：建筑施工圖、）預售測量：建筑施工圖、 （2 2）竣工測量：）竣工測量： （3 3）無間隔權屬單位：埋標）無間隔權屬單位：埋標 2.2.公用建筑面積的所有權與使用權公用建筑面積的所有權與使用權u共有建筑面積的所有權、使用權

7、：本幢所有參與分攤者共同所有、共同使用；u分攤后，不劃分各產(chǎn)權人分攤面積的具體部位；一經(jīng)分攤，未經(jīng)合法程序不得侵占或改變其原設計的使用功能和結(jié)構；u公有建筑面積為小區(qū)業(yè)主共同所有、共同使用。（2/3）3.3.共有建筑面積共有建筑面積（1）共有的電梯井、管道井、垃圾道等垂直通道；（2）共有的樓梯間、電梯間；（3）服務于本幢的變電室、水泵房、設備間、警衛(wèi)室等；（4）服務于本幢的公共用房、管理用房；（5）共有的門廳、大廳、過道、門廊等；（6）共有的室外樓梯；（7）共有的地下室、半地下室；（8）套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積（外半墻面積外半墻面積）* *外半墻

8、墻體面積推算：外半墻墻體面積推算：D外：外墻尺寸D中：中線尺寸D內(nèi)：內(nèi)墻尺寸：墻厚4.4.不應分攤的建筑面積不應分攤的建筑面積（1）作為人防工程的建筑面積；（2）獨立使用的地下室、半地下室、車庫等；（3）為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、設備用房、管理用房；（4）公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化設施等建筑物；（5）用于公共事業(yè)的市政建設的建筑物；5.5.共有建筑面積分攤原則共有建筑面積分攤原則（1）產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；（2）無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤；（3）以“幢”為單位進行測量與分攤。（本幢；多單元）（4）從整體到局部，

9、按照幢、功能區(qū)、層、套（或戶幢、功能區(qū)、層、套（或戶）的次序進行逐級分攤；（5）局部的共有建筑面積應參與分攤整體的共有建筑面積；（6）“誰使用誰分攤”原則。（合理不合法）* *注注o4個單元，6層，均為一梯兩戶。1-3單元為75平 米戶型，4單元為120平米戶型。樓梯間面積均為12平米，每個單元各自使用自己的樓梯間。o專用樓梯6.6.共有建筑面積分攤公式共有建筑面積分攤公式 Si=Si =Si/Si ：分攤系數(shù)；：分攤系數(shù)； S Si i：各單元參加分攤所得的分攤面積；：各單元參加分攤所得的分攤面積；S Si i：各單元參加分攤的面積；：各單元參加分攤的面積；S Si i：可被分攤的共有建筑面

10、積。：可被分攤的共有建筑面積。7.7.分攤方法分攤方法（1）整體分攤：功能單一（2）多級分攤：多功能綜合樓；從整體到局部，從大到小*多功能綜合樓共有建筑面積分攤o幢共有建筑面積分攤：幢功能區(qū)o S SGiGi= = Z Z S SGiGi Z Z = =S SZ Z/ /S SGiGio功能區(qū)共有建筑面積分攤：功能區(qū)層o S SCiCi= = G G S SCiCi G G = = S SG G/ /S SCiCi S SG G= = S SG G+ + S SG Go層共有建筑面積分攤：層套 S STiTi= = C C S STiTi C C = = S SC C/ /S STiTi S

11、SC C= = S SC C+ + S SC Co套（戶）內(nèi)產(chǎn)權面積計算： S SEiEi= = S STiTi+ + S STiTi檢核：檢核： SSEiEi = S= STiTi+ + SSZ Z + +SSGiGi+ S+ SCiCi*例例1：住宅樓套面積計算：住宅樓套面積計算 普通住宅樓，普通住宅樓，全幢共全幢共6層，每層層，每層2個單元，一梯兩個單元，一梯兩戶，共戶，共24戶，戶戶，戶型相同。型相同。 所標注尺寸，所標注尺寸，除陽臺為外尺寸，除陽臺為外尺寸，其他均為中線尺其他均為中線尺寸。寸。 商住樓，全幢共商住樓，全幢共6 6層，層，1-21-2樓為商場，樓為商場，每層每層8 8戶，兩層共戶