銷售價格體系

1、成都御源置業(yè)成都御源置業(yè)二二OOOO七年三月七年三月御源御源大湖區(qū)啟動期定價報告大湖區(qū)啟動期定價報告第一章：項(xiàng)目啟動期價格市場判斷第一章：項(xiàng)目啟動期價格市場判斷第二章：項(xiàng)目成本測算第二章：項(xiàng)目成本測算第三章：項(xiàng)目啟動期價格確定第三章：項(xiàng)目啟動期價格確定報告框架報告框架第一章：項(xiàng)目啟動期價格市場判斷第一章：項(xiàng)目啟動期價格市場判斷御源御源大湖區(qū)一期大湖區(qū)一期御源御源大湖區(qū)一期大湖區(qū)一期御源御源大湖區(qū)一期大湖區(qū)一期定定價價原原則則 保證項(xiàng)目的適當(dāng)去化速度保證項(xiàng)目的適當(dāng)去化速度 保證項(xiàng)目銷售啟動成功保證項(xiàng)目銷售啟動成功 實(shí)現(xiàn)在客觀環(huán)境下利潤最大化實(shí)現(xiàn)在客觀環(huán)境下利潤最大化市場因素市場因素市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)

2、狀銷售策略因素銷售策略因素銷售速度控制，銷售產(chǎn)品推出節(jié)奏銷售速度控制，銷售產(chǎn)品推出節(jié)奏蓄水期試探蓄水期試探VIP意向登記準(zhǔn)客戶反映意向登記準(zhǔn)客戶反映定定價價依依據(jù)據(jù)啟啟動動期期 價價格格市場趨勢市場趨勢銷售控制銷售控制一一期期均均價價成本因素成本因素項(xiàng)目綜合成本項(xiàng)目綜合成本一期成交整體均價一期成交整體均價 30003000 元元/開盤執(zhí)行多層均價開盤執(zhí)行多層均價28802880元元/開盤執(zhí)行小高層均價開盤執(zhí)行小高層均價2750元元/啟動期產(chǎn)品定價結(jié)論啟動期產(chǎn)品定價結(jié)論一、判斷方法策略一、判斷方法策略本次價格判斷報告主要選擇本次價格判斷報告主要選擇市場比較法市場比較法，選擇龍泉具有可比性的，選擇

3、龍泉具有可比性的幾個大盤作為可比對象，對本項(xiàng)目價格進(jìn)行評估判斷。幾個大盤作為可比對象，對本項(xiàng)目價格進(jìn)行評估判斷。二、比較因素確定二、比較因素確定 區(qū)位因素：區(qū)位因素： 與市中心距離、交通狀況與市中心距離、交通狀況 、生活配套、地段潛力、生活配套、地段潛力 個別因素：個別因素： 規(guī)模、規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、物業(yè)智能化、開發(fā)團(tuán)隊(duì)規(guī)模、規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、物業(yè)智能化、開發(fā)團(tuán)隊(duì) 交易時間因素：交易時間因素： 產(chǎn)品推出時間產(chǎn)品推出時間交易情況因素：交易情況因素： 去化速度去化速度、營銷力度營銷力度三、可比項(xiàng)目樓盤選定三、可比項(xiàng)目樓盤選定地段的可比性規(guī)?？杀刃詸n次的可比性龍泉驛都大道（老成渝路）世紀(jì)

4、廣場西側(cè)，距城市中心約10公里。隨著直通驛都大道的東大街延線正式動工，地鐵2號線的規(guī)劃，拉近了本項(xiàng)目與中心城區(qū)的時間與心理距離。 本項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn) 可比項(xiàng)目可比項(xiàng)目項(xiàng)目所在區(qū)域: 藝景灣、廈門國建、璽印上院臨近區(qū)域：東山國際、藍(lán)色理想、東麓驛景外區(qū)域：銀河花園、龍城1號璽璽印印上上院院a)基本資料基本資料物業(yè)類別： 住宅裝修狀況： 清水建筑類別：多層、別墅地 址：龍泉驛 北泉路以北 開 發(fā) 商：成都明陽、成都大樹開盤時間：二期12月初占地面積：203畝容 積 率： 1.4總 戶 數(shù)：1000戶建筑面積：20萬 平方米銷售價格：一期2700元/， 二期2850元/。

5、四、可比樓盤比較分析四、可比樓盤比較分析區(qū)域位置：龍泉新區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)：地處龍泉北泉路以北，緊鄰龍泉二中，距離成都市區(qū)14公里， 332、218、223路等公交車。 b)地段分析地段分析現(xiàn)有外部配套：現(xiàn)有外部配套：學(xué)校：龍泉中學(xué)、龍泉二中，航天中學(xué)璽璽印印上上院院現(xiàn)有332、218、223路等公交車,離龍泉城區(qū)較近。c)交通狀況交通狀況璽璽印印上上院院璽印上院d)樓盤分析樓盤分析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目建筑采用中式園林風(fēng)格，物業(yè)類型有多層，別墅。項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套：5分鐘路程內(nèi)，教育、醫(yī)院、賓館、金融、購物一應(yīng)俱全，再加上自有的商業(yè)體系，最大限度為業(yè)主節(jié)約時間成本。 戶型分析：戶型分析：房型面積

6、（m2）2/2/184-903/2/1923/2/2錯層120躍層4/2/3220淺水系呈“S”型貫穿于整個社區(qū)，通過水系的營造與坡地特色相得映彰。設(shè)置景觀泳池、晨練區(qū)、戶外健身區(qū)、兒童游藝區(qū)。社區(qū)中庭視野開闊，為社區(qū)營造寬闊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 園藝景觀園藝景觀璽璽印印上上院院開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：成都明陽房產(chǎn)、成都大樹屋業(yè)建筑設(shè)計(jì)：四川省建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)：藍(lán)海（香港）國際環(huán)境設(shè)計(jì)代理公司：萬嘉營銷物業(yè)管理物業(yè)管理管理公司：深長城物管公司e)營銷及去化分析營銷及去化分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目去化情況分析項(xiàng)目去化情況分析一期于06年07.08開盤，到12月初400多套房源達(dá)到90

7、%；06.706.12平均每月去化量60套左右；二期于06年12.03開盤; 整個銷售期平均下來每個月去化整個銷售期平均下來每個月去化60套套商報居周刊戶外單立柱道旗圍墻媒體投放較大璽璽印印上上院院客戶定位客戶定位龍泉當(dāng)?shù)鼐佣鄸|山國際新城東山國際新城a)基基本本資資料料物業(yè)地址：龍泉驛成龍路東山國際大道 物業(yè)類型：多層（全電梯）、小 高層占地面積：擬規(guī)劃3平方公里容 積 率： 1.80總 戶 數(shù)：838戶（B區(qū)）建筑面積：300萬平方米開盤時間：2006.年10月21日銷售價格：均價3300元/。b)地地段段分分析析現(xiàn)有外部配套：現(xiàn)有外部配套：中小學(xué):龍泉四小 航天小學(xué) 龍泉中學(xué) 航天中學(xué),幼

8、兒園:太子雙語幼兒園、 航天幼兒園、 成都幼師東山國際新城幼兒園,綜合商場:成都百貨大樓龍泉店、新一佳超市,醫(yī)院:航天醫(yī)院 項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)成龍路東山國際大道 ，離城區(qū)較遠(yuǎn)。東山國際新城東山國際新城藝術(shù)中心六國公園蘆溪河濕地公園c)交交通通狀狀況況 332、218、223等路公交；可通過“成龍路”、“成洛路”、“老成渝路”、 “ 成渝路高速”以及規(guī)劃中的成都地鐵2號線都可到達(dá) 東山國際新城東山國際新城d)樓盤分析樓盤分析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，物業(yè)類型有有多層、小高層、花園洋房、疊拼、獨(dú)棟等。擬規(guī)劃占地面積3平方公里，建設(shè)面積約300萬平方米，產(chǎn)品形態(tài)多樣，建成后居住人口將達(dá)

9、8萬人。 項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套：除傳統(tǒng)社區(qū)“超市、菜場、學(xué)校、會所、公交站”的配套格局外，把國際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的藝術(shù)中心、亞洲婚慶公園、中央商業(yè)公園帶、蘆溪河生態(tài)濕地公園、景觀大道引入社區(qū)。戶型分析：戶型分析：園藝景觀：園藝景觀：房型面積（m2）2/2/180-983/2/2116-1404/2/2140復(fù)式4/2/2140-160復(fù)式5/2/2180 由三個橫向主題軸和兩個帶狀縱向主題軸組成,形成三種元素,即文系、水系、綠化組成的不同景觀。開開發(fā)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)投資商：中鐵二局集團(tuán)、北京華信怡和集團(tuán) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：西班牙馬西亞設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞奧斯派克設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：加拿大蔡德勒事務(wù)所物業(yè)管理：四川華怡科爾

10、物業(yè)東山國際新城東山國際新城e)營營銷銷及及去去化化分分析析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目去化情況分析項(xiàng)目去化情況分析 一期于0年10.21開盤,到12月初基本售磬. 由于推廣力度大,前期蓄客質(zhì)量高,在三個月左右銷售近600套。整個銷售期平均下來每個月去化整個銷售期平均下來每個月去化180套套鋪天蓋地的媒體投放各式活動推廣電視媒體強(qiáng)勢推廣在二手房市場做分銷客戶定位客戶定位 成都市區(qū)/行政單位人員東山國際新城東山國際新城藍(lán)藍(lán)色色理理想想a)基本資料基本資料物業(yè)地址：龍泉驛區(qū)龍工南路888號物業(yè)類型：小高層、高層占地面積：114.5畝容 積 率： 4總 戶 數(shù)：2441戶建筑面積：33萬 平

11、方米開盤時間： 2006年6月銷售價格:本批次均價2980元/M2b)地段分析地段分析現(xiàn)有外部配套：中小學(xué):航天一小 航天二小 外國語試驗(yàn)小學(xué) 龍泉試驗(yàn)小學(xué) 龍泉四??；新龍中 航天中學(xué) 老龍中,幼兒園:王子島私立幼兒園 航天幼兒園,綜合商場:新一佳百貨大樓 紅旗連鎖 互惠超市,銀行:上海浦東發(fā)展銀行、招商銀行、建設(shè)銀行 、中國農(nóng)業(yè).項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)龍工南路888號藍(lán)藍(lán)色色理理想想c)交通狀況交通狀況項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)龍工南路888號332、8、218,看樓直通車均可到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場藍(lán)藍(lán)色色理理想想d)樓盤分析樓盤分析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目引入189米超寬樓間距，25畝中央水景公園，邀請“人居環(huán)境貢

12、獻(xiàn)獎”的景觀大師陳躍中先生全程擔(dān)綱設(shè)計(jì)，以“大尺度、大自然、大手筆”的思路賦予本項(xiàng)目國際化氣質(zhì)。 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 25畝中央水景公園,2500水,會所,室內(nèi)恒溫泳池,高爾夫推桿練習(xí)場。戶型分析：戶型分析：90余畝的園林景觀,有高爾夫推桿練習(xí)場、半地下恒溫游泳池、露天游泳池、網(wǎng)球場、門球場等別墅級配套設(shè)施.園林景觀園林景觀房型 面積 2/2/1 82平方米 3/2/2 127-135平方米 4/2/2 140平方米 藍(lán)藍(lán)色色理理想想開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：勁力房產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理管理公司：川威物管e)營銷及去化分析營銷及去化分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目去化情況分析項(xiàng)目去化情況分析2

13、005年6月1期開盤，到2006年12月去化90%。傳統(tǒng)報媒戶外道旗、圍墻、路牌在二級城市設(shè)銷售點(diǎn)整個銷售期平均下來每個月去化整個銷售期平均下來每個月去化120套套藍(lán)藍(lán)色色理理想想東東麓麓驛驛境境a)基本資料基本資料物業(yè)地址：龍泉驛區(qū)公園路1號物業(yè)類型：多層花園洋房，電梯，別墅 占地面積：400畝容 積 率： 1.01總 戶 數(shù)：702戶開盤時間： 2006年7月15日銷售價格：均價2800元/ 交付時間：2007年7月30日b)地段分析地段分析配套設(shè)施：配套設(shè)施有包括后山公園，游泳池，網(wǎng)球場和景觀廣場、會所。項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)公園路1號東東麓麓驛驛境境c)交通狀況交通狀況項(xiàng)目龍泉驛公園路1號，

14、有2路、3路、7路、8路公交車經(jīng)過。東東麓麓驛驛境境d)樓盤分析樓盤分析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目由多層花園洋房，電梯，別墅產(chǎn)品組成 。項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套：配套設(shè)施有包括后山公園，游泳池，網(wǎng)球場和景觀廣場。戶型分析：戶型分析：房型 面積 2/1/1 80-85 3/2/2 103-120 躍層4/2/2 170 別墅 210-230 東東麓麓驛驛境境開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開 發(fā) 商：成都市志成房地產(chǎn)公司營銷推廣：暢游營銷代理有限公司 物業(yè)管理物業(yè)管理管理公司：康和物業(yè)東麓驛境東麓驛境e)營銷及去化分析營銷及去化分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目去化情況分析項(xiàng)目去化情況分析項(xiàng)目分三期開發(fā)，二期20

15、06年7月份推出702套房源，至今去化90%。傳統(tǒng)報媒推廣戶外圍墻、道旗推廣力度一般整個銷售期平均下來每個月去化整個銷售期平均下來每個月去化120套套東東麓麓驛驛境境銀河花園銀河花園a)基基本本資資料料物業(yè)地址：錦江區(qū)成龍路南側(cè)龍華段三圣鄉(xiāng)（荷塘月色前500米）物業(yè)類型：111小高層 占地面積：28余畝容 積 率： 1.72總 戶 數(shù)：498戶建筑面積：61558平方米開盤時間： 2006年4月16日銷售價格：均價2980元/ b)地地段段分分析析現(xiàn)有外部配套：現(xiàn)有外部配套：中小學(xué):川師大、川師附中、省財(cái)政學(xué)校、七中育才中學(xué)、龍舟路小學(xué)、金蘋果幼兒園、三幼成龍分校等星羅棋布于四周；綜合商場:歐

16、尚、家樂福、好又多、新一佳、成百永樂等大型購物中心近在咫尺；醫(yī)院:十醫(yī)院、空軍醫(yī)院、惠康醫(yī)院為您和家人的安康保駕護(hù)航 項(xiàng)目地處錦江區(qū)成龍路南側(cè)龍華段三圣鄉(xiāng)（荷塘月色前500米），依附成龍大道便捷出入， 12、38、56、79、332路等多條公交線路直達(dá)，規(guī)劃中的地鐵，國際級規(guī)劃，建構(gòu)立體路網(wǎng)銀河花園銀河花園c)交交通通狀狀況況該項(xiàng)目依附成龍大道便捷出入， 12、38、56、79、332路等多條公交線路直達(dá)，規(guī)劃中的地鐵，國際級規(guī)劃，建構(gòu)立體路網(wǎng)銀河花園銀河花園d)樓樓盤盤分分析析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，物業(yè)類型為11+1小高層。項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套：中小學(xué):川師大、川師附中、省

17、財(cái)政學(xué)校、七中育才中學(xué)、龍舟路小學(xué)、金蘋果幼兒園、三幼成龍分校等星羅棋布于四周。綜合商場:歐尚、家樂福、好又多、新一佳、成百永樂等大型購物中心近在咫尺。醫(yī)院:十醫(yī)院、空軍醫(yī)院、惠康醫(yī)院為您和家人的安康保駕護(hù)航。戶型分析：戶型分析：位于新城東成龍大道，緊鄰三圣鄉(xiāng)花博會五大景觀特色旅游區(qū)，近依3000畝幸福梅林、230畝錦江森林體育公園，坐觀沙河及近千畝珍稀植物園。 園藝景觀園藝景觀房型 面積2/2/1 88-101 3/2/1 85 3/2/2 117-118 躍層4/2/2 127-160銀河花園銀河花園開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：成都龍華股份合作社 物業(yè)管理物業(yè)管理管理公司：成都恒聯(lián)物業(yè)公司 銀

18、河花園銀河花園e)營營銷銷及及去去化化分分析析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目營銷力度分析項(xiàng)目去化情況分析項(xiàng)目去化情況分析4月16日開盤推出498套，至今去化50%，去化速度較差。傳統(tǒng)的道旗、圍墻，報媒廣告很少，無活動推廣，營銷推廣力度較弱。整個銷售期平均下來每個月去化整個銷售期平均下來每個月去化30套套銀河花園銀河花園a)基本資料基本資料物業(yè)類別： 商品住宅 裝修狀況：毛坯建筑類別：多層、小高層 、疊加 地址：龍泉驛都大道（世紀(jì)廣場西側(cè)）開 發(fā) 商：成都御源置業(yè)預(yù)計(jì)開盤時間：2007.3.18占地面積：500畝總建筑面積：60萬平方米容 積 率： 1.33 一期建筑面積：17萬平方米一期一期御御源源大大

19、湖湖區(qū)區(qū)b)地段分析地段分析地理位置：地理位置：項(xiàng)目位于龍泉新區(qū)，驛都大道（世紀(jì)廣場西側(cè)）。外部配套：外部配套：中小學(xué):龍泉三中、航天中學(xué)、龍泉三小,其他:十陵生態(tài)公園、龍泉汽車總站。御御源源大大湖湖區(qū)區(qū)c)交通狀況交通狀況交通道路狀況：驛都大道（老成渝路）交通道路狀況：驛都大道（老成渝路）旁，公交旁，公交332、218路直達(dá)，未來地鐵路直達(dá)，未來地鐵2號線出站口緊鄰社區(qū)。號線出站口緊鄰社區(qū)。 御御源源大大湖湖區(qū)區(qū)d)樓盤分析樓盤分析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：簡約現(xiàn)代的建筑立面簡約現(xiàn)代的建筑立面豐富和諧的色彩搭配豐富和諧的色彩搭配給人賞心悅目的視覺沖擊力給人賞心悅目的視覺沖擊力項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套：內(nèi)

20、：恒溫泳池、壁球館、健身 房、乒乓球室、棋牌室；外：網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、康體設(shè)施、幼兒園等一批次戶型狀況：一批次戶型狀況：整個景觀40畝水體面積，享受無處不在的親水生活9大島居領(lǐng)地，島居生活，自然和諧20萬平方米坡地綠化園藝景觀園藝景觀房型面積（m2）2/2/188-922/2/2923/2/11013/2/2117-1184以上183-239御御源源大大湖湖區(qū)區(qū)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：成都御源置業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港漢森國際伯盛設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：天筑景典廣告策劃：零上四度小區(qū)智能化小區(qū)智能化物業(yè)管理物業(yè)管理潤無聲物業(yè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界防盜報警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)御御源源大大湖湖區(qū)區(qū)

21、根據(jù)御源大湖區(qū)的產(chǎn)品形式和項(xiàng)目各方面的定位，為了方便與可比樓盤對比打分，我們做了以下假設(shè)：一期1266戶，預(yù)計(jì)2007年3月18日開盤，在2007年12月底以前銷售1066套，即每月的銷售在106套左右，根據(jù)現(xiàn)階段的推廣及蓄客質(zhì)量，這種假設(shè)目前龍泉市場還是有一定難度的。各修正系數(shù)都是在以本項(xiàng)目100分為基準(zhǔn)打分。五、各可比樓盤因素修正系數(shù)確定五、各可比樓盤因素修正系數(shù)確定 1、御源大湖區(qū)條件假設(shè)、御源大湖區(qū)條件假設(shè)御源御源大湖區(qū)單價大湖區(qū)單價=（可比樓盤單價（可比樓盤單價1修正系數(shù)修正系數(shù)1+可比樓盤可比樓盤單價單價2修正系數(shù)修正系數(shù)2+。樓盤單價。樓盤單價n修正系數(shù)修正系數(shù)n）/n 2、判斷

22、方法策略、判斷方法策略綜合以上各大盤和本項(xiàng)目基本情況及部分假設(shè)，采用打分綜合以上各大盤和本項(xiàng)目基本情況及部分假設(shè)，采用打分加權(quán)后得到以下比準(zhǔn)價格加權(quán)后得到以下比準(zhǔn)價格. 3、各修正系數(shù)及比準(zhǔn)價格確定、各修正系數(shù)及比準(zhǔn)價格確定價值影價值影響因素響因素分因子分因子權(quán)重權(quán)重御御源源大湖大湖區(qū)區(qū)璽印璽印上院上院修正修正系數(shù)系數(shù)東麓東麓驛境驛境修正修正系數(shù)系數(shù)銀河銀河花園花園修正修正系數(shù)系數(shù)東山東山國際國際修正修正系數(shù)系數(shù)區(qū)域區(qū)域狀況狀況（0.33)交通便交通便捷情況捷情況0.10.17 71001001001000.170.1795950.16150.16151051050.17850.1785989

23、80.16660.1666自然自然環(huán)境環(huán)境0.10.16 610010095950.1520.15295950.1520.15295950.1520.1521001000.160.16配套配套狀況狀況（0.33)0.33)幼兒園幼兒園學(xué)學(xué) 校校0.10.11 11001001151150.12650.12651011010.11110.11111551550.1705011550.1155菜場菜場商場商場0.10.11 110010099990.10890.10891021020.11220.11221501500.1650.1651001000.110.11醫(yī)院醫(yī)院

24、銀行銀行0.10.11 11001001001000.110.111001000.110.111201200.1320.1321001000.110.11社會社會因素因素（0.34)0.34)生活生活氣氛氣氛0.10.11 11001001251250.13750110.111001000.110.111001000.110.11人文人文氣氛氣氛0.10.11 11001001351350.14850110.111001000.110.111001000.110.11升值升值前瞻前瞻0.10.12 210010099990.11880.118

25、81001000.120.1299990.11880.11881021020.12240.1224多多層層測測算算附附表表一一比較比較因素因素分因子分因子權(quán)重權(quán)重御源御源大湖區(qū)大湖區(qū)璽印璽印上院上院修正修正系數(shù)系數(shù)東麓東麓驛境驛境修正修正系數(shù)系數(shù)銀河銀河花園花園修正修正系數(shù)系數(shù)東山東山國際國際修正修正系數(shù)系數(shù)建筑建筑規(guī)劃規(guī)劃0.20.210010099990.1980.19898980.1960.19698980.1960.1961021020.2040.204產(chǎn)品產(chǎn)品本身本身戶型戶型0.20.210010099990.1980.19899990.1980.19898980.1960.1961

26、001000.20.2景觀景觀0.150.1510010095950.14250.142595950.14250.142590900.1350.1351051050.15750.1575物業(yè)物業(yè)管理管理0.10.110010095950.0950.09598980.0980.09895950.0950.0951001000.10.1開發(fā)開發(fā)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)0.150.151001001001000.150.151001000.150.1595950.142501530.153社區(qū)社區(qū)智能化智能化0.10.110010098980.0980.09898980.0980.0989

27、8980.0980.0981001000.10.1區(qū)內(nèi)區(qū)內(nèi)配套配套0.10.110010098980.0980.09898980.0980.09896960.0960.0961021020.1020.102多多層層測測算算附附表表二二比較比較因素因素分因子分因子權(quán)重權(quán)重御源御源大湖區(qū)大湖區(qū)璽印璽印上院上院修正修正系數(shù)系數(shù)東麓東麓驛境驛境修正修正系數(shù)系數(shù)銀河銀河花園花園修正修正系數(shù)系數(shù)東山東山國際國際修正修正系數(shù)系數(shù)交易交易情況情況營銷營銷力度力度0.350.3510010098980.3430.34395950.33250.332590900.3150.3151051050.36750.367

28、5項(xiàng)目去項(xiàng)目去化速度化速度0.650.651001001001000.650.651001000.650.6592920.5980.5981051050.68250.6825多多層層測測算算附附表表三三修正系數(shù)修正系數(shù)璽印上院璽印上院東山國際東山國際東麓驛境東麓驛境銀河花園銀河花園樓盤外環(huán)境修正系樓盤外環(huán)境修正系數(shù)數(shù)1.07221.07221.00451.00450.98681.1368樓盤內(nèi)環(huán)境修正系樓盤內(nèi)環(huán)境修正系數(shù)數(shù)0.97950.97951.01651.01650.98050.98050.95850.9585交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)0.9930.9931.051.050.982

29、50.98250.9130.913綜合修正系數(shù)綜合修正系數(shù)1.04 1.04 1.07 1.07 0.95 0.95 0.99 0.99 實(shí)際成交均價實(shí)際成交均價2850330033002800280029802980修正后的比準(zhǔn)價格修正后的比準(zhǔn)價格2740308430842945 2945 2995 2995 多多層層測測算算附附表表四四六、御源六、御源大湖區(qū)市場價格確定大湖區(qū)市場價格確定 =(2740+3084+2945+2995)/4=2941元元/御源御源大湖區(qū)多層平均成交價格大湖區(qū)多層平均成交價格1、多層市場成交價格確定2、小高層市場成交價格確定龍泉市內(nèi)小高層可比樓盤較少，不存在成熟

30、的市場價格龍泉市內(nèi)小高層可比樓盤較少，不存在成熟的市場價格;采用多層與小高層價格配比關(guān)系來推導(dǎo)采用多層與小高層價格配比關(guān)系來推導(dǎo);選擇藍(lán)色理想、萬科選擇藍(lán)色理想、萬科魅力之城、卓錦城魅力之城、卓錦城2期、水晶城、天府江南作為參考。期、水晶城、天府江南作為參考。產(chǎn)品類型：多層產(chǎn)品類型：多層地段地段樓盤名稱樓盤名稱均價均價三環(huán)外三環(huán)外花樣年華花樣年華常青藤常青藤34003400天地天地晨光麗景晨光麗景3 3期期30003000大觀大觀城市花園城市花園2 2期期36003600東林半島東林半島35003500卓錦城卓錦城2 2期期43004300西河西河城市家園城市家園20002000怡水居怡水居2

31、7002700金色逸景金色逸景23902390龍泉龍泉東方華美苑東方華美苑26002600瑞臨錦苑瑞臨錦苑26002600金海岸金海岸 天府花園水城天府花園水城20002000文豪世苑文豪世苑27482748市場調(diào)查表一市場調(diào)查表一產(chǎn)品類型：小高層電梯產(chǎn)品類型：小高層電梯地段地段樓盤名稱樓盤名稱均價均價三環(huán)外三環(huán)外上東陽光上東陽光3 3期期37003700大觀大觀城市花園城市花園2 2期期36003600萬科萬科魅力之城魅力之城43004300銀河花園銀河花園2 2期期31003100東林半島東林半島35003500卓錦城卓錦城2 2期期39003900藍(lán)谷地藍(lán)谷地43004300龍泉龍泉東山

32、國際新城東山國際新城33003300勁力勁力藍(lán)色理想藍(lán)色理想29802980觀景上東觀景上東23802380石陵小筑石陵小筑25602560文豪世苑文豪世苑28002800市場調(diào)查表二市場調(diào)查表二產(chǎn)品類型：疊加洋房產(chǎn)品類型：疊加洋房地段地段樓盤名稱樓盤名稱均價均價三環(huán)外三環(huán)外萬科萬科魅力之城魅力之城66006600龍泉龍泉璽印璽印上院上院36803680國一國一劍橋麗景劍橋麗景27002700勁力勁力蔚藍(lán)花城蔚藍(lán)花城35003500天泉聚龍別墅園天泉聚龍別墅園68006800市場調(diào)查表三市場調(diào)查表三項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價格（元價格（元/ /）價格關(guān)系價格關(guān)系萬科萬科魅力之城魅力之城多層多層電梯電梯

33、洋房洋房小高層小高層/ /多層多層疊加疊加/ /多層多層4500450042004200670067000.9330.9331.481.48卓錦城卓錦城2 2期期4300430039003900650065000.90.91.511.51水晶城水晶城35003500340034004500-55004500-55000.970.971.431.43天府江南天府江南2800280029002900380038001.0351.0351.361.36合合 計(jì)計(jì)0.95950.95951.4451.445多層、小高層與疊加洋房價格比例關(guān)系表多層、小高層與疊加洋房價格比例關(guān)系表樓盤名稱樓盤名稱多層價格

34、多層價格小高層價格小高層價格價格關(guān)系系數(shù)價格關(guān)系系數(shù)（多層（多層/小高層）小高層）御源御源大湖區(qū)價格大湖區(qū)價格藍(lán)色理想藍(lán)色理想298012980璽印上院璽印上院28500.95952735東山國際東山國際33000.95953166東麓驛境東麓驛境28000.95952686銀河花園銀河花園29800.95952859小高層價格測算附表小高層價格測算附表=(2980+2735+3166+2686+2859)/5=28852885元元/御源御源大湖區(qū)小高層平均成交價格大湖區(qū)小高層平均成交價格3 3、疊加洋房市場成交價格確定、疊加洋房市場成交價格確定龍泉市內(nèi)花園洋房可比樓盤較少，不存在成熟的市場價

35、格龍泉市內(nèi)花園洋房可比樓盤較少，不存在成熟的市場價格;采用多層與疊加洋房價格配比關(guān)系來推導(dǎo)采用多層與疊加洋房價格配比關(guān)系來推導(dǎo);以市場調(diào)查表以及多層、小高層與疊加洋房價格比例關(guān)系表作為參考。以市場調(diào)查表以及多層、小高層與疊加洋房價格比例關(guān)系表作為參考。樓盤名稱樓盤名稱多層價格多層價格疊加洋房價格疊加洋房價格價格關(guān)系系數(shù)價格關(guān)系系數(shù)（多層（多層/小高層）小高層）御源御源大湖區(qū)價格大湖區(qū)價格璽印上院璽印上院368013680東山國際東山國際33001.4454768東麓驛境東麓驛境28001.4454046銀河花園銀河花園29801.4454306疊加洋房價格測算附表疊加洋房價格測算附表=(368

36、0+4768+4046+4306)/4=42004200元元/御源御源大湖區(qū)疊加洋房平均成交價格大湖區(qū)疊加洋房平均成交價格為樹立為樹立“御源置業(yè)御源置業(yè)”品牌，實(shí)施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌品牌，實(shí)施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動產(chǎn)品品牌的雙贏策略帶動產(chǎn)品品牌的雙贏策略,也為本公司在成都的后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)也為本公司在成都的后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時考慮基礎(chǔ)。同時考慮2007年君信、廈門國建兩個強(qiáng)勁對手的新盤即將推出，年君信、廈門國建兩個強(qiáng)勁對手的新盤即將推出，應(yīng)把迅速占領(lǐng)市場份額，保證資金回籠作為銷售目標(biāo)之一。建議在啟動應(yīng)把迅速占領(lǐng)市場份額，保證資金回籠作為銷售目標(biāo)之一

37、。建議在啟動期的價格上需要稍微下調(diào)，在以后的銷售中逐步提價。期的價格上需要稍微下調(diào)，在以后的銷售中逐步提價。御源御源大湖區(qū)啟動期價格確定大湖區(qū)啟動期價格確定 御源御源大湖區(qū)市場多層比準(zhǔn)價格大湖區(qū)市場多層比準(zhǔn)價格御源御源大湖區(qū)市場小高層比準(zhǔn)價格大湖區(qū)市場小高層比準(zhǔn)價格啟動期多層銷售均價啟動期多層銷售均價=2941（1-3%） 2850元元/啟動期小高層銷售均價啟動期小高層銷售均價=2885（1-3%） 2798元元/目前案場目前案場VIP登記共登記共275戶，其中參戶，其中參與價格測試的與價格測試的188戶。戶。2500-3000的價格接受度較高，達(dá)的價格接受度較高，達(dá)到到71%。所以與我們前面

38、市場比較做出的多所以與我們前面市場比較做出的多層層2850 元元/M2 ，小高層，小高層2798元元/M2基本吻合的?；疚呛系摹r格價格區(qū)間區(qū)間25002500以下以下2500-30002500-30003000-35003000-3500合計(jì)合計(jì)數(shù)量數(shù)量47471341347 7188188比例比例25%25%71%71%4%4%100%100%從案場從案場VIP客戶意向登記情況來看客戶意向登記情況來看1、龍泉?dú)v年價格走勢2001年均價 800元平米2005年均價 2300元平米2006年均價 2700元平米2、歷年GDP及人均GDP發(fā)展?fàn)顩r3 3、龍泉房地產(chǎn)歷史銷售數(shù)據(jù)、龍泉房地產(chǎn)歷史銷

39、售數(shù)據(jù)2001年的商品房銷售面積為40.17萬平方米2002年為79.88萬平方米2003年為95.45萬平方米2004年達(dá)到了126.27萬平方米4、 宏觀政策調(diào)控 政策風(fēng)險是開發(fā)商最難以把握的，2006年政府頒布了一系列政策以穩(wěn)定房價高速增長；作為近郊樓盤，在區(qū)域配套服務(wù)等方面還無法跟上，因此對本項(xiàng)目仍存在較大風(fēng)險。5、市場競爭風(fēng)險本項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)量較大，如廈門國建、君信藝景灣、龍城1號、均是幾百畝的品質(zhì)大盤，相繼在2007年上半年推出；另外本項(xiàng)目立足于整個成都市場，目前城東區(qū)域在售的多個大盤如藍(lán)谷地、卓錦城、上東陽光等和本項(xiàng)目都有直接競爭。6、周邊配套發(fā)展本項(xiàng)目對面的區(qū)域?yàn)楣I(yè)開發(fā)用地

40、，成都市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，與發(fā)展成熟的城區(qū)相比，其配套設(shè)施的完善程度將成為影響房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素。未來周邊配套設(shè)施的完善和片區(qū)影響力的提高主要依靠龍泉新城區(qū)和城東副中心的建設(shè)速度。7、未來兩年內(nèi)龍泉房地產(chǎn)價格走勢預(yù)測 從以上各方面顯示，龍泉區(qū)域價格是穩(wěn)中有升，但也不易盲目從以上各方面顯示，龍泉區(qū)域價格是穩(wěn)中有升，但也不易盲目樂觀，定價應(yīng)符合市場行情。樂觀，定價應(yīng)符合市場行情。從以上各方面顯示,龍泉房地產(chǎn)價格呈上升趨勢但供應(yīng)量繼續(xù)增大,土地呈放量趨勢國六條、國六條細(xì)則等宏觀調(diào)控組合拳繼續(xù)出擊以抑制房價1、龍泉房地產(chǎn)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀和未來 歷史：歷史：龍泉驛的房地產(chǎn)雖然起步較早，但一直停留在郊區(qū)房

41、產(chǎn)開發(fā)的水平，沒能夠與成都總體開發(fā)趨勢接軌，其整體開發(fā)水平與華陽、溫江相比，都存在較大的差距。現(xiàn)狀現(xiàn)狀：從目前開發(fā)的樓盤來看，東山國際新城、藍(lán)色理想、璽印上院、廈門國建、藝景灣等大 盤的推出，標(biāo)志著龍泉越來越被開發(fā)商所中意，將會掀起新一輪的城東開發(fā)熱潮。未來：未來：成都市向東發(fā)展和成都副中心的規(guī)劃建設(shè)已逐漸進(jìn)入加速階段，處于成都向東發(fā)展區(qū)域的本項(xiàng)目，明年將是一個既存在機(jī)遇又肩負(fù)挑戰(zhàn)的一年。2、龍泉房地產(chǎn)目前的價格水平價格分析：價格分析：從成都近郊幾個區(qū)域房價對比來看，華陽商品房均價在3500元/，溫江均價也逼近3200元/，目前龍泉普通樓盤均價在2500元/，像東山國際新城這樣的大盤，一期開盤

42、均價為3000元/。3、龍泉房地產(chǎn)未來兩年的供應(yīng)量預(yù)測從龍泉房管局獲悉，預(yù)計(jì)今年龍泉區(qū)新開工商品房面積為150200萬，新增商品房供應(yīng)面積100120萬。明年初龍泉區(qū)商品房供應(yīng)量將較今年有大幅度的增加。 4、龍泉區(qū)域未來兩年內(nèi)客源分析本項(xiàng)目是龍泉新城區(qū)的大規(guī)模高檔人文居住社區(qū)，其銷售將面向整體大程度范圍甚至二級城市，如達(dá)州、簡陽、內(nèi)江等，目標(biāo)客戶將會是一個多元化的復(fù)合群體。南部板塊客源南部板塊客源勤業(yè)、白云和勤業(yè)、白云和花園板塊客源花園板塊客源北部板北部板塊客源塊客源西部板西部板快客源快客源5、龍泉房地產(chǎn)未來一兩年房地產(chǎn)價格走勢判斷隨著政府向東發(fā)展規(guī)劃的逐步實(shí)施，幾大品牌樓盤落戶龍泉，片區(qū)配隨

43、著政府向東發(fā)展規(guī)劃的逐步實(shí)施，幾大品牌樓盤落戶龍泉，片區(qū)配套即將逐步完善，東大街延線的通車、地鐵套即將逐步完善，東大街延線的通車、地鐵2號線開工的日益逼近，號線開工的日益逼近，龍泉商品房價格將呈穩(wěn)中有升的趨勢。龍泉商品房價格將呈穩(wěn)中有升的趨勢。大城東樓盤房價上升幅度趨緩宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)會抑制房價綜上所述，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，給出以下建議：為迅速占領(lǐng)市場，建立良好口碑，一期一批次價格不宜過高。先確定項(xiàng)目均價，選取1-2套房源低價入市，以吸引目標(biāo)客戶聚集人氣?？傮w原則低開高走，保證銷售率達(dá)到40%后，以小幅慢跑式地逐步加價。龍泉片區(qū)認(rèn)可度將有所提升。龍泉區(qū)域配套將逐步成熟 一期可銷售面積為一期可

44、銷售面積為150450，其中住宅可銷售面積為，其中住宅可銷售面積為147190，住，住宅共宅共1266戶，其多層洋房戶，其多層洋房691戶，電梯洋房戶，電梯洋房572戶、疊加洋房戶、疊加洋房32戶。戶。1、一期推盤策略、一期推盤策略開盤期推出多層、小高層洋房，一批推出量為開盤期推出多層、小高層洋房，一批推出量為314套；以多層套；以多層為主，再輔以少量的電梯公寓。為主，再輔以少量的電梯公寓。一期產(chǎn)品要結(jié)合西南面的多層和小高層推出；一期產(chǎn)品要結(jié)合西南面的多層和小高層推出；后批產(chǎn)品在前一批產(chǎn)品銷售達(dá)到后批產(chǎn)品在前一批產(chǎn)品銷售達(dá)到70%時推出。時推出。2、一期價格建議、一期價格建議一期產(chǎn)品以每月去化

45、100套為銷售目標(biāo)。價格調(diào)整策略價格調(diào)整策略一批次房源以2860元元/平米的成交價面市，在銷售過300套后酌情提價。一期住宅產(chǎn)品力爭實(shí)現(xiàn)均價3000元/平米。3、一期開盤執(zhí)行價格建議、一期開盤執(zhí)行價格建議多層表價為：多層表價為： 2880 （1+3%） 元元/平米平米小高層表價為：小高層表價為： 2750 （1+3%） 元元/平米平米疊加洋房表價為：疊加洋房表價為： 4200（1+3%） 元元/平米平米說明說明:小高層價格比準(zhǔn)價格為小高層價格比準(zhǔn)價格為2798元元/平米平米根據(jù)成都市場行情來看根據(jù)成都市場行情來看,電梯公寓與多層的價差一般在電梯公寓與多層的價差一般在200-300元元/平米平米

46、根據(jù)銷售現(xiàn)場根據(jù)銷售現(xiàn)場VIP登記情況來看登記情況來看,選擇電梯公寓的客戶比例僅占選擇電梯公寓的客戶比例僅占3%一批次電梯公寓數(shù)量較小一批次電梯公寓數(shù)量較小,壓力不大壓力不大因此將電梯公寓價格修正為實(shí)現(xiàn)成交價達(dá)因此將電梯公寓價格修正為實(shí)現(xiàn)成交價達(dá)2750元元/平米平米.第二章：項(xiàng)目成本測算第二章：項(xiàng)目成本測算面積面積（m m2 2）單價單價（元（元/m2/m2）總價總價( (萬元萬元) ) 一期一期( (萬元萬元) ) 出讓金256000900230406132.35表一：土地費(fèi)用表一：土地費(fèi)用表二：前期工程費(fèi)用表二：前期工程費(fèi)用面積（面積（m m2 2）單價（元單價（元/m2)/m2)總價（

47、萬元）總價（萬元）一期一期( (萬元萬元) ) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)63458913.50 856.70 237.24 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)63458911.00 698.05 193.31勘察費(fèi)6345891.30 82.50 22.85 規(guī)劃咨詢費(fèi)63458930.00 15.00 施工圖審圖費(fèi)6345891.00 63.46 17.57 測繪費(fèi)6345891.00 63.46 17.57 會所內(nèi)裝設(shè)計(jì)費(fèi)61080.00 4.88 4.88 人防設(shè)計(jì)費(fèi)5000028.20 141.00 20.81 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)2877559.75 280.56 80.66 三環(huán)路場地平整16.80 16.80 商業(yè)運(yùn)營策劃費(fèi)

48、100.00 25.00 規(guī)費(fèi)565259118.00 6670.06 1775.31 臨時圍墻6345890.48 30.46 30.46 土壤氡氣檢測6345890.09 5.71 1.58 房屋面積測量6345891.30 82.50 22.85 環(huán)評費(fèi)5652590.36 20.35 5.42 不可預(yù)見費(fèi)6345895.00 317.29 87.87 小計(jì)小計(jì)9463.77 2575.18 表三：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表三：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)面積（面積（m m2 2）單價（元單價（元/m2)/m2)總價（萬元）總價（萬元）一期一期( (萬元萬元) ) 供水(臨時）5652590.0362.030.54供電

49、(臨時）5652590.7240.7 10.83供氣565259382147.98571.71排污(雨)水56525915847.89225.68排洪56525900通訊、電視5652598452.21120.36自來水56525917960.94255.77供電56525976.84341.191155.46照明56525900環(huán)衛(wèi)設(shè)施5652590.9453.1314.14道路基礎(chǔ)設(shè)施18000220396211.42景觀，綠化小品、路燈2877552005755.11654.6450米綠化帶26200150393393東風(fēng)渠引水5652591.162.1862.18小計(jì)小計(jì)15452.3

50、54675.73面積（面積（m m2 2）單價（元單價（元/m2)/m2)總價（萬元）總價（萬元）一期一期( (萬元萬元) ) 商業(yè)34200110037620多層739879006658.836658.83小高層（含高層）410695120049283.47966.32辦公樓32000170054400聯(lián)排別墅00疊加洋房68171350920.3920.3獨(dú)幢別墅00設(shè)備(電梯、發(fā)電機(jī)組等）634589452855.65790.81普通地下室1933018003479.42767.5人防地下室500002000100001982.2弱電、智能化系統(tǒng)56525915847.89 225.68

51、跟蹤審計(jì)費(fèi)6345892.24142.154.22監(jiān)理費(fèi)6345895.45345.8535.15消防費(fèi)6345892126.9270.29人防工程費(fèi)00不可預(yù)見費(fèi)83862.390.032515.87642.64小計(jì)小計(jì)86378.26 86378.26 22063.94 22063.94 表四：建安工程費(fèi)表四：建安工程費(fèi)表五：公共配套費(fèi)表五：公共配套費(fèi)面積（面積（m m2 2）單價（元單價（元/m2)/m2)總價（萬元）總價（萬元）一期一期( (萬元萬元) ) 會所32601700554.2 554.2物管用兒園25001500375小計(jì)小計(jì)1163.20 1163.20 554.2表六：開發(fā)間接費(fèi)表六：開發(fā)間接費(fèi)表七：公共部分維修基金及交接費(fèi)用表七：公共部分維修基金及交接費(fèi)用面積（面積（m m2 2）單價（元單價（元/m2