商場式產(chǎn)權(quán)投資商鋪的風險分析

1、商場式產(chǎn)權(quán)投資商鋪的風險分析商場式產(chǎn)權(quán)商鋪銷售通常就是將一個大的“商場物業(yè)進行小面積劃分，再出售給不同的投資者。隨著這幾年國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)工程的開發(fā)量的增加，商業(yè)地產(chǎn)投資風險迅速升溫，大大增加了商鋪投資市場的風險性。采用商場式產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的操作方式的主要問題在于將商鋪產(chǎn)權(quán)分割銷售后，會出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的業(yè)主，致使工程在管理上難以協(xié)調(diào)，使工程在經(jīng)營上難以成功。具體表現(xiàn)為以下幾種情況：1、管理失控：商場產(chǎn)權(quán)銷售后，進入工程實際經(jīng)營的是與產(chǎn)權(quán)小業(yè)主簽訂租賃合同的商戶或是擁有產(chǎn)權(quán)進行自營的業(yè)主，而管理公司那么是“純粹的第三方。一其在管理上沒有多大的真正意義上的話語權(quán)。從而極易造成工程整體管理的失控

2、。2、業(yè)態(tài)失控：商鋪投資者在購置產(chǎn)權(quán)成為小業(yè)主后，就有了選擇租戶的權(quán)利，而不同的業(yè)主對租戶有不同的考慮，因此商場在整體上難以實現(xiàn)合保持科學合理的業(yè)態(tài)組合。3、開發(fā)商將商業(yè)工程的產(chǎn)權(quán)出售后，已經(jīng)不再享有物業(yè)升值帶來的回報。因此不可能再投資對工程進行經(jīng)營促銷。而經(jīng)營管理公司由于難以代表全部的產(chǎn)權(quán)小業(yè)主行使絕對的管理權(quán)利，因此其向商戶收取促銷費用也有相當大的難度。久而久之，經(jīng)營管理公司也就喪失了舉辦促銷活動的熱情，使商場處于一種可怕的自然經(jīng)營狀態(tài)。對商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪生存與開展的思考目前，南陽產(chǎn)權(quán)式商鋪的開展可謂如火如荼，也隨著時間的推移，較早購置此類商鋪的業(yè)主也面臨著和商業(yè)經(jīng)營管理公司繼續(xù)簽定委托經(jīng)

3、營合同的現(xiàn)狀，而面對國內(nèi)其它城市紛紛擾擾的產(chǎn)權(quán)式商鋪，有開發(fā)商關(guān)門倒閉的、有主張返租和不主張返租兩種意見業(yè)主斗毆的，有簽約比率達不到要求商業(yè)經(jīng)營管理公司處于兩難決擇的等等。產(chǎn)權(quán)式商鋪成了霧里看花，業(yè)主究竟該何去何從，成了產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主的心病。 筆者根據(jù)多年接觸的商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營狀況，認為可以從以下幾個方面客觀看待此類商鋪。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)別離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪最核心、最根底的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)別離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美興旺國家，近幾年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)的一些城市。本文所提到 “商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪 的定

4、義，就是開發(fā)商將大商場分割成假設干個小產(chǎn)權(quán)證的商鋪，并將其全部或局部以物業(yè)公司或商場經(jīng)營管理公司的名義，承諾投資者買方在一定年限內(nèi)給予每年固定或一定比率的回報。一般商業(yè)經(jīng)營管理公司所承諾的回報年限為5年，最長的可達20年，這為商業(yè)經(jīng)營管理公司與大型商家簽訂整體區(qū)域租賃合同奠定根底。一、產(chǎn)權(quán)式商鋪是如何實現(xiàn)業(yè)主收益的商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點，主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過開發(fā)商或第三方公司整體委托，進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。這種投資產(chǎn)品的根本屬性就決定了業(yè)主的兩種投資回報形式。一種是統(tǒng)一返租的收益率。為什么是統(tǒng)一返租呢？這主要是表達一個交易的公平原那么，面對同一個物

5、業(yè)的不同業(yè)主，不同的回報率或不同樓層的回報率都是缺乏取的，因為投資的產(chǎn)品在同一個場所，并不能因為某個區(qū)域的好壞衡量另一個區(qū)域的好壞，這是一個辯證的問題，商場的根本屬性是商品，一樓的商品賣的再好，也還需要三樓的男裝、五樓的床品、六樓的圖書或七樓的美食，這種集合型商品的輻射能力是非常強大的，單靠某一層不但缺乏以穩(wěn)定維持經(jīng)營，更不能保障物業(yè)的運轉(zhuǎn)和廣闊業(yè)主的收益。所以，統(tǒng)一返租的收益率是收益的主要表現(xiàn)形式。第二種是從鋪位升值后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取收益。往往商場類產(chǎn)權(quán)式商鋪有增值快，周轉(zhuǎn)快的特點，商場一但經(jīng)營穩(wěn)定，商戶趨之假設騖，那商鋪的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是鄭州的銀基商貿(mào)城，從一開始銷售的幾

6、千元每平米，到現(xiàn)在的十幾萬元每平米。巨大的利潤空間也是推動產(chǎn)權(quán)式商鋪開展的強大動力。二、商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪要不要自行經(jīng)營開發(fā)商通常會有兩種方案提供應投資者以供選擇：一是由開發(fā)商指定的商場經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，由經(jīng)營管理公司按期提供業(yè)主的回報率；另一種方案是投資者自行經(jīng)營，但必須服從公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理，尤其是在業(yè)態(tài)上必須服從規(guī)劃要求。統(tǒng)一經(jīng)營的優(yōu)點是有利于商場的統(tǒng)一規(guī)劃和管理；有利于商場的整體宣傳；有利于提高商場的輻射能力；有利于招聘專業(yè)管理人才和引進大型品牌進駐；有利于設施設備的維護和保養(yǎng)；有利于強力保障業(yè)主的投資回報。那么統(tǒng)一經(jīng)營的缺點是什么呢？筆者認為是主要表達在限制業(yè)主對自己擁有商鋪隨意處

7、置權(quán)。也就是說，業(yè)主不能說賣什么就賣什么，想怎么賣就怎么賣，必須服從統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營和必要時的業(yè)態(tài)調(diào)整。自營的優(yōu)點有哪些呢？一是經(jīng)營品種的靈活性，二是商鋪處置的靈活性。但自營最大缺點，卻是無形中迫使商業(yè)管理公司放棄整體經(jīng)營的殺手，商業(yè)管理公司通過專業(yè)的規(guī)劃設計。哪里是少收租金的區(qū)域，哪里是多收租金的區(qū)域，都有合理的規(guī)劃和安排，一但商戶自營，就會打亂這種規(guī)劃，使收支無法平衡，被迫放棄管理。 所以，筆者認為，個別商戶的自營不影響大局，但普遍的自營卻不可取。因為這種區(qū)別在實際操作中并不好把握，筆者主張：業(yè)主先同商業(yè)管理公司簽定統(tǒng)一經(jīng)營的合約，保障自己的穩(wěn)定收益。如有經(jīng)營需求再從商業(yè)管理公司租賃商鋪進行

8、經(jīng)營。三、多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗的根源多數(shù)商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗的根源是眾多業(yè)主經(jīng)營思想的不統(tǒng)一，有要自營的，有不愿自營的。自營的業(yè)主說自己有商業(yè)經(jīng)驗，不自營業(yè)主的說你的經(jīng)驗只能代表你自己，并不能給全體業(yè)主帶來實際的收益保障，從而引發(fā)爭議和矛盾。這里舉兩個案例：一個是百聯(lián)北上海購物中心。因為委托經(jīng)營合同到期，一局部小業(yè)主拒絕簽定繼續(xù)委托經(jīng)營合同，至使在2021年9月，同意簽約的和不同意簽約的兩派小業(yè)主發(fā)生了群毆事件，導致警方出面干預，嚴重影響了百聯(lián)北上海購物中心的正常經(jīng)營。另一個是長沙的益友商業(yè)廣場。2002年1 月，馬來西亞的百盛進駐益友商業(yè)廣場，雖然面積只有8000平方米，但年銷售額卻有1.71

9、億元，百盛的租期是2021年到期，當時位置好的業(yè)主就提出增加租金，有的滿天要價，不滿足就自營，還有一局部業(yè)主希望百盛留下，統(tǒng)一經(jīng)營，為此，兩派業(yè)主之間也發(fā)生了直接沖突。但即使生意再好，2021年4月，百盛毅然選擇了從益友商業(yè)廣場撤除，原因是245個產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主“各懷心思。百盛撤除后，業(yè)主接手商場，但失敗來的很快，目前商戶幾乎全部退出，空留衰敗的商場。其它的包括較早的鄭州五彩購物廣場和后來的匯龍城都因業(yè)主委托的問題關(guān)門停業(yè)，但不管什么原因，業(yè)主的直接經(jīng)濟損失是無法挽回的。由此可見，業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營思想，對投資回報有一個理性的、長期的認識是支撐產(chǎn)權(quán)式商鋪穩(wěn)定開展的關(guān)鍵所在。業(yè)主固然對自己的資產(chǎn)有處

10、置的權(quán)利，但隨心所欲、不顧大局的短見，只能加速商場整體的經(jīng)營下滑，最終導致關(guān)門的局面。所以，維護多數(shù)業(yè)主認同的返租合同就是維護包含少數(shù)不認同業(yè)主在內(nèi)的全體業(yè)主的根本利益。四、商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的出路從全國從多案例可以得出一個結(jié)論：商場內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式商鋪，只要涉及小業(yè)主，就必須走統(tǒng)一經(jīng)營管理這條必由之路。分散經(jīng)營，各自為戰(zhàn)的經(jīng)營形式，不是不可以走，但也只適合業(yè)主數(shù)量不大，意見便于統(tǒng)一的小型商業(yè)地產(chǎn)。大型商場內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，一旦不進行統(tǒng)一經(jīng)營管理便會走向沒落。尤其涉及到具體的管理事宜，比方電梯等設備的開閉館運行和維護保養(yǎng)；水電氣費用的節(jié)能降耗；宣傳的整體思路和執(zhí)行；消防設施的管理和操作；保安保潔的具體管理

11、；商場環(huán)境的布置和美化；促銷活動的組織實施等等，沒有專業(yè)的組織和人員是不能推動大型商場在競爭劇烈的市場中前行的。唯有前期占主導地位的業(yè)主和中期占主導地位的經(jīng)營商戶及后期占主導地位的商業(yè)經(jīng)營管理公司三方面共同攜手，通盤平衡各方利益，才能實現(xiàn)真誠合作，互惠同贏的大好局面。產(chǎn)權(quán)式商場商鋪遭遇信任危機市場周報2005年6月10日報道全國產(chǎn)權(quán)式商鋪70難逃失敗的命運，產(chǎn)權(quán)式商鋪這種地產(chǎn)經(jīng)營方式受到了各方的質(zhì)疑，一些工程出現(xiàn)了回報不能兌現(xiàn)、商場關(guān)張、大量的租售糾紛等問題。隨著北京碧溪家居廣場、巨庫等商城的失敗經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)式商鋪這種地產(chǎn)經(jīng)營方式受到了各方的質(zhì)疑，特別是開發(fā)商的信譽被大打折扣。產(chǎn)權(quán)式商鋪對投資者

12、而言到底是時機還是陷阱？產(chǎn)權(quán)式商鋪風險乍現(xiàn),“黃金旺鋪10萬元起售，僅頭三年經(jīng)營者會向購置者返還相當于總投資額30的租金。這樣的廣告詞吸引許多有錢人蠢蠢欲動。從去年到今年，每一個新的產(chǎn)權(quán)商鋪的出現(xiàn)，都會引起一輪中小投資者的追捧。因為大局部開發(fā)商打出了投資回報較快的承諾，吸引了中小型投資者。商鋪投資歷來是有產(chǎn)者投資的熱門選擇，商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為局部城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。去年產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售形勢更是比擬火爆，究其原因，首先是相較于以前商鋪整層的銷售，很多老百姓的投資沒法實現(xiàn)，于是不少開發(fā)公司在經(jīng)營銷售時將整層鋪面劃分為假設干30至50平方米的商鋪，這樣總價降低了，也滿足

13、了一些老百姓成為鋪主的心愿。其次,滿足了百姓對私有財產(chǎn)追求的需要，有了房子以后就是買鋪面，產(chǎn)權(quán)式商鋪有產(chǎn)權(quán)，同時經(jīng)營也不用自己發(fā)愁；對開發(fā)商而言，也能夠很快以高價售出所開發(fā)的工程，讓資金快速回籠，獲得收益。對銀行來說，40的首付相對一般住宅工程而言，按揭比例并不高，10年還清，期限也不長，風險自然減少了。另處，高回報也是吸引投資者的原因。然而從巨庫、第五大道的慘淡經(jīng)營到碧溪家居廣場的停業(yè)轉(zhuǎn)型，投資者所希望的8至10的承諾回報大都落空了。兩年前，碧溪家居在全國范圍內(nèi)銷售商鋪，宣稱能夠為業(yè)主們辦理產(chǎn)權(quán)，有高額租金回報，還可銀行貸款。最終，碧溪家居共賣給2000多業(yè)主約5000個商鋪，收錢近6億元。

14、但到2005年3月，業(yè)主得到的答復是，租金和產(chǎn)權(quán)均已無法兌現(xiàn)，而此時已經(jīng)關(guān)門的碧溪家居廣場卻沒錢退還業(yè)主，2000多名業(yè)主無奈只好將碧溪家居廣場告上法院。產(chǎn)權(quán)商鋪為何連連失?。繕I(yè)內(nèi)人士分析，導致這類失敗的一個直接原因就是分割出售把商鋪賣散了，各個小業(yè)主都有權(quán)經(jīng)營自己的零散鋪位，整個商鋪難以通過統(tǒng)一管理培育出一個鮮明的特色，沒有吸引顧客前來購物的理由。而當前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多項選擇擇的是分割銷售方式，地產(chǎn)商的資金鏈壓力越來越大，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金流要遠大于住宅和寫字樓的開發(fā)，對地產(chǎn)商來說最核心的就是盡快回籠資金，分割出售這一形式在回籠資金上無疑是最具誘惑力的。資金壓力讓開發(fā)商對分割出售欲罷不能

15、是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一處“硬傷。據(jù)專家分析，目前產(chǎn)權(quán)商鋪銷售工程所暴露出來的問題是共同的。其一，他們選址在傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)。傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，經(jīng)營者獲利空間反而狹小，反溯至投資者，使得投資者賺不到錢；其二，小商品市場的業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營者各自為政，難以獲利；其三，承諾回報率的開發(fā)商缺乏誠信；其四，投資者在選擇商鋪的時候一味比擬誰承諾的回報率更高，其實他們更應該關(guān)注工程是不是符合城市規(guī)劃要求。投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的幾大風險記者連日采訪多位資深商業(yè)地產(chǎn)界專家，普遍認為投資產(chǎn)權(quán)式商鋪至少要防范三大風險：首先是差價補貼的風險。經(jīng)營商場者作為一個商業(yè)的整體租賃者，其租金必然比擬低，而開展商為實現(xiàn)商鋪銷售

16、，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在差距，開展商不能一味提高售價和回報率。其次是商家經(jīng)營不善帶來的風險。在長期的承租期中，如果經(jīng)營管理不善，就無法向投資者提供租金。要回避此類風險，一方面應選擇實力雄厚的知名商家；一方面要針對自身工程素質(zhì)，判斷商場具有市場經(jīng)營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下。北京易鋪網(wǎng)CEO陳建明認為，在開發(fā)商把過多精力放在如何賣出商鋪的時候，卻忽略了商鋪本身的定位問題。然而當商鋪售完進入實際操作階段，開發(fā)商或經(jīng)營方必須面對每年8至10的回報壓力，這樣就會迫使開發(fā)商還得回過頭來重新考慮商鋪經(jīng)營定位等最根本又最核心的問題。以巨庫為例，開始的定位是青年時尚休

17、閑購物場所，但是安定門周邊卻是各大部委居民聚居區(qū)，周邊消費人群年齡普遍偏大，而吸引較遠地方的年輕人過來又有很大難度，所以一開始的定位就決定了現(xiàn)在慘淡經(jīng)營的現(xiàn)狀。陳建明認為，商鋪投資者一般分成專業(yè)知識較少、把商鋪當投資工具的人和有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對于后者來講，他們很少在乎開發(fā)商所給的承諾。其三是委托經(jīng)營期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風險。開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。北京晟智律師事務所律師趙小波認為，產(chǎn)權(quán)早晚會出問題，在使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)等中，產(chǎn)權(quán)最大，將來如果經(jīng)營得火，個別人可能

18、會提出自己來做；如果經(jīng)營得不好，可能就會找別人來經(jīng)營，所有權(quán)人最大，經(jīng)營方?jīng)]有條件與其對話，“做這種產(chǎn)權(quán)銷售，如果把經(jīng)營和管理混在一起的話，除了具備房地產(chǎn)開發(fā)的能力，商鋪經(jīng)營能力也一定要強才行。其四是擔保是否可靠，在承諾回報中,很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾8至10的回報，并有這樣那樣形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團資產(chǎn)作擔保也并非就高枕無憂。有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔保，然而經(jīng)營收入是不可知的，如果經(jīng)營效益不好如何回報？有些以抵押過的未完工工程作擔保，然而如果工程資金鏈出問題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)。即使

19、有工程用集團數(shù)十億元資產(chǎn)作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產(chǎn)債務關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。完善信用保障體系建設北京碧溪家居廣場、巨庫等商城的失敗經(jīng)營使產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)生了信任危機，當然，產(chǎn)權(quán)式商鋪究竟是陷阱還是餡餅還要看具體個案而定。業(yè)內(nèi)人士指出，產(chǎn)權(quán)式商鋪宣傳零風險本身就是騙局，因為在產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：開展商關(guān)心的是售價，業(yè)主關(guān)心的是投資回報率，經(jīng)營者希望租金越低越好。因此，零風險實際意味著更大的風險。有的開發(fā)商為了高價銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相比照擬小的投資方式變成了高風險投資，歸根到底，是開發(fā)商將

20、其本身的風險轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風險那么由投資者自己承當。一些業(yè)內(nèi)人士認為，未來兩三年將是產(chǎn)權(quán)式商鋪問題爆發(fā)的重點時期，有人甚至用崩潰來形容，而支持這些觀點的主要理由是，開發(fā)商無法保證這些產(chǎn)權(quán)式商鋪的高回報。當開發(fā)商將前期收取的資金再返回給業(yè)主到達一定程度時，如果工程經(jīng)營不理想的話，將會面臨巨大的返回資金問題，如果資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，問題就將爆發(fā)。趙小波律師認這，開發(fā)商對投資者的承諾不能大而化之，建立保障機制是解決這種信用危機的要點。開發(fā)商的所有承諾應該用很實在的機制來保證，包括物化的保障、法律形式的保障、信用機制的保障以及間接的例如銀行方面的保障。比方開發(fā)商承諾的

21、“包租，如果開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房或是租金收不回來的話，投資者可以向開發(fā)商追究擔保責任。據(jù)悉，為了進一步標準產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，深圳市規(guī)劃與國土資源局在今年年初下發(fā)了?關(guān)于標準商場辦公樓分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)業(yè)務操作的通知?,明確了商鋪的權(quán)屬和轉(zhuǎn)讓方法，對于未經(jīng)房地產(chǎn)及相關(guān)部門審核程序的，房地產(chǎn)登記部門將不受理商鋪分割預售和登記。業(yè)內(nèi)人士指出，?通知?的出臺，有效地解決了產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)紛爭，但是必須關(guān)注的是如何保證投資者的利益、降低投資風險等問題。政府部門應該采取措施對開發(fā)商的行為和承諾進行監(jiān)控，否那么，一旦高回報落空，開發(fā)商卷款逃跑，將會造成嚴重的社會問題。關(guān)于商場商鋪產(chǎn)權(quán)人返租合同到期續(xù)簽返

22、租合同的法律問題律師您好： 我于06年購置邯鄲市某商場的一間產(chǎn)權(quán)式商鋪，當時與商場簽訂了三年的返租合同，每年的返租金為商鋪購房款的9%左右。三年合同馬上到期了，商場通知我去續(xù)簽返租合同，我得知商場單方面規(guī)定返租金額為銀行貸款利率現(xiàn)為5%左右，結(jié)合當前臨街、商場房租金不斷上漲的行情，這一結(jié)果租金下調(diào)了40%左右大大出乎我產(chǎn)權(quán)人的意料，我不想再與商場續(xù)簽返租合同，自己將經(jīng)營權(quán)出租給商戶，但商場卻將管理費收的很高，比方商戶租一個鋪位要1200多元，其中房租只有300多元而管理費+加物業(yè)費就900多元。這種規(guī)定就是強迫產(chǎn)權(quán)人將經(jīng)營權(quán)返租給商場。 也許商場有其苦衷，但商場這樣的做法是否屬于霸王條款，商場

23、收取商戶的房租、管理費+加物業(yè)費兩項的比例是否有依據(jù)？請您給予解答，非常感謝。 眾多產(chǎn)權(quán)人商場商鋪投資全攻略商場商鋪投資可以用兩句話加以概括：“成敗各半，振幅很大。偌大一個上海，商場商鋪成功的案例不算少，如武寧路上的“西宮、南京東路上的“圣德娜，在豫園附近還有好幾個，七浦路邊也有好幾個。做得不成氣候的也不少，閑置的、空關(guān)的、做不起來的。從浦東到浦西，扳扳手指，出了名的就有五、六個，說到收益，在自由經(jīng)營的狀態(tài)下，商場商鋪的起伏很大，做不起來的，顆粒無收；商業(yè)經(jīng)營得好的，商鋪的租金直往上竄，就像七浦路上有幾個商場一樣。但是現(xiàn)在本市少量推出的商場商鋪往往采用“返租方式，把商鋪投資變成虛擬投資，投資者

24、并不真正擁有所投資的房地產(chǎn)實物，而得到一個名義上的權(quán)屬，每年拿些固定的投資收益，似乎和商鋪投資的“物業(yè)增值、租金增長的投資目標相去甚遠了。商鋪投資實在是一門很有技術(shù)含量的學問，商場商鋪的投資難度還要高于其他形式的商鋪，經(jīng)常有人在投資商場商鋪時，請商業(yè)行家去看現(xiàn)場，行家肯定，投資者才去付定金，等到商鋪交割，商場開張，商鋪還是沒有做起來，投資者可能會責怪“行家走眼。其實并不是行家不諳商場選擇之道，而是商場商鋪投資確實比擬復雜，除了商業(yè)經(jīng)營因素之外，還有許多非商業(yè)因素影響著商場的正常經(jīng)營，投資商場商鋪要從多個角度去考慮，才能取得成功，本文將對商場商鋪投資需要用心的地方一一點出。一、決策篇商業(yè)，被稱之

25、為“選址的行業(yè)，選址選得好了，商業(yè)成功了一半，商場商鋪選擇的內(nèi)容要超出商業(yè)選址，所以要思考的問題也大大超出商家的思索范圍。1、選擇商場位置：商場商鋪的位置十分重要。可以投資的商場商鋪往往是在商業(yè)繁華區(qū)域或者是成“市的區(qū)域，這些區(qū)域求租的對象多，為了滿足更多客戶的需求、謀求更大的利潤，開發(fā)商(投資商)才把商場分割成一個個小型的商場商鋪。租的人不一定投資(購置)，投資(購置)的人不一定經(jīng)營，開發(fā)商利用這種市場時機，開出商鋪的特殊品種商場商鋪。所以商場商鋪一定要選在繁華的商業(yè)街或商業(yè)成“市的地方?？匆?guī)模：商場規(guī)模有大有小，如何選擇關(guān)鍵看商業(yè)資源配置。所謂的“商業(yè)資源，包括兩個方面，一是消費資源；二是

26、商品(商業(yè)企業(yè))，在兩者之間，消費資源更加重要，消費資源多，而商場規(guī)模偏小，是理想的商場規(guī)模。2、選擇業(yè)態(tài)不同的業(yè)態(tài)有不同的租金承受力。這種業(yè)態(tài)的差異造成租金承受力的差異，也影響到商鋪的價值。如果在同一條商業(yè)街上，有兩個個分相近的商場，一個經(jīng)營建材，另一個經(jīng)營服飾，商鋪售價格也相同，我們應中選擇經(jīng)營服飾的商場，因為服飾的租金承受能力強。3、選擇開發(fā)商商鋪再好，開發(fā)商資信不佳，你不要心動，更不能行動。在豫園附近有這樣一個工程，套住商場商鋪投資者好多年，最后只能由散戶來自救，不虧本就算是很幸運的了。所以選擇一個知名度高，資金實力強大，負責任的開發(fā)商也是商場商鋪投資者要關(guān)注的。選擇開發(fā)商的另一個含意

27、，是選擇有商場開發(fā)招商和運營經(jīng)驗的開發(fā)商。說一句不恭敬的話，至今還有許多開發(fā)商把商鋪當作住宅在賣。有時候，商場的位置好，投資者眾多，但是開發(fā)商不會運營商場，結(jié)果同樣十分凄涼。石家莊有個商場，位置好，開發(fā)商人品也好、但就是不會運營商場，請了國內(nèi)很有名的籌劃人給商場定了個名稱，就沒有后續(xù)動作了，招商招不起來，管理也沒有能力，結(jié)果鬧到當?shù)卣仓荒茏鳇c疏導工作，吃虧的還是投資者。4、選擇區(qū)位在商場商鋪區(qū)域選擇時，要注意“三差，即前后上下因果差異。在位置選擇當中，應當按“傍大和“近門、朝向三條規(guī)律去挑選商鋪，所謂“傍大，就是要靠近商場內(nèi)有實力的大商家，利用主力店帶來的旺盛人氣，“帶旺你的商鋪。另

28、外一條規(guī)律是“近門，我們說的“門是商場的主入口的門，而非消防門或疏散門之類，商場主入口往往和外部的主要通道相連接，是整個商場的主動線所在，是客流最旺的地方，商業(yè)的時機很多。有時候內(nèi)外區(qū)位內(nèi)的商鋪有些價差，這種價差在20之內(nèi)的話，我們寧愿挑選那些近門的商鋪。在商場商鋪的樓層挑選中，建議盡量選擇低層的商鋪，如果商鋪分布在多個樓層，就從樓下開始選擇，三層以上商鋪，能做好的實在不多。5、面積選擇開發(fā)商把商鋪切得很小，就是為了牟取高額利潤，尤其是在那些位置良好的商場商鋪，分切得很小。面積從20平方米到50平方米不等，如果面積再大，造成定價過高，商鋪就會賣不出去。所以“切小是開發(fā)商銷售商場商鋪的常規(guī)手法。

29、 對于投資者而言小規(guī)格商鋪是好的選擇，但是利用面積小，造成“總價不高，單價高總叫人感到不合算。其實只要你投資對象的價格上下理由是真實的，有租金收益支撐的高價是可以接受的。如果市場租金很低，而售價很高，租金不能支撐房價那么，這個商鋪純粹是“以小賣大。二、投資篇商鋪投資和投機的差異在什么地方?我認為投資者是看商鋪開展的投資價值，而投機者是看商鋪運作當中盈利的時機。在商鋪投資的眼里，商鋪投資是門專門的技術(shù)，而在投機者的心里，商鋪與其它可以投機的品種一樣，商鋪是個“借雞生蛋的雞，投機的目的在于“蛋而雞好壞與之無關(guān)。對于商場商鋪投資，不同的投資方式有不同的收益方法；不同的收益目標，有不同的投資攻略，如果

30、你追求高回報，那么你就應中選擇自主經(jīng)營；如果你偏向穩(wěn)定收益，就應該選擇返租回報；如果你既傾向穩(wěn)定收益又希望高增長，那么你可以選擇一家大家都喜歡的商品品牌企業(yè)和它營業(yè)額分成。在商場商鋪的投資活動中，應當傾向保守穩(wěn)。采取穩(wěn)健的策略首先我們要觀察：自己的盈利模式是否“三點歸一。所謂“三點歸一就是商業(yè)的利潤點、商鋪投資的利潤點以及開發(fā)商的利潤點，是否集中在一個區(qū)間；三點集中的程度越高，那么這個商鋪投資的盈利性就越真實。所以三點歸一是投資商鋪的根本盈利模式，如果這個前提確定了，那么后面的投資方式和盈利方法才是可以考慮的事項。下面介紹商場商鋪的幾種根本投資方式。1、自營式開發(fā)商把商鋪賣給你，然后他不承當任

31、何責任。在新開商場中，這種商鋪是不可以選擇的。因為沒有主力資金在商場前期運作，全靠散戶是很難撐起大市面的，所以這種情況還是少碰為妙。如果屬于下一種情形投資者是可以跟進，在已經(jīng)成市的商場旁邊，新增面積小于原來主體商場，房價攤下來的租金水平低于原來主體商場的，是可以投資的。2、返租式在商場商鋪投資(銷售)活動中，返租式的投資形式最多，所謂返租式是開發(fā)商先把商鋪賣給你，然后又以租賃的形式把投資者一定期限內(nèi)的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)利買回去，開發(fā)商為了獲得這種“它物用益權(quán)支付的代價就是租金，這種租金的價格并不重市場性，而是按照你投資金額的百分比來計算，通常情況下，是每年810也有超出這個回報比例的，通常

32、規(guī)律是：商鋪品質(zhì)越好，返租回報的租金越少。如果回報租金過高，那么是開發(fā)商以高額回報誘導市場，這類商鋪是絕對碰不得的。對于有職業(yè)的投資者而言，返租式的投資方式其實是一種很好的選擇。但是有人利用人們這個愿望設局下圈，“你想睡覺，他送一個枕頭，但是覺醒來，小包裹卻不見了。由于這種情形的屢次出現(xiàn)，使得返租式的投資方式變得像過街老鼠一樣，許多地方政府限制商場商鋪分割銷售，就是生怕出現(xiàn)這種事態(tài)。從初衷來看，“返租回報是一種很好的商鋪投資的盈利模式，關(guān)鍵在于它的投資平安性。如何才能真正做到“無憂投資呢，我認為有這三個方面需要把握好的。一看“三點是否“歸一。只有三點歸一，你的投資收益才有根底保障，商業(yè)有租金承

33、受力，能滿足商鋪投資要求，而開發(fā)商也是合理定房價，那么投資收益的商業(yè)邏輯成立了。二看保證措施。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽十分重要，有過商業(yè)成功經(jīng)驗，有過“返租回報誠信記載的企業(yè)是你可以信賴的第一步，第二步再看一看保證體系，“愛建名下的房地產(chǎn)企業(yè)請“愛建擔保，市場的信任程度還是比擬高的，如果請一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)擔保，我們有理由疑心開發(fā)商使用了“金蟬脫殼之計，我們還是敬而遠之。最令人信服的還是實物擔保。在溫州見過一家企業(yè)請銀行出具證明，說明這家企業(yè)有相當擔保資金存在這家銀行，我想這應該是一個可以接受的“返租回報式的投資收益形式的理由。3、自由式所謂自由式即開發(fā)商允許你在“自營和“返租回報兩種投資模

34、式中選擇的投資模式。給你一種靈活選擇的投資方式也是開發(fā)商的銷售策略之一；自由式可以最大范圍地吸納客戶資源，不管你是自營的，還是投資的(返租回報)，他全部統(tǒng)吃，目的就是提高去化，盡快回籠資金。小業(yè)主和投資客擁有最大的自由度，整個商場的管理難度就大了，不容易管好。一般情況下，開發(fā)商會設立一個程序，一是規(guī)定你經(jīng)營的業(yè)態(tài)和品種，二是你在規(guī)定業(yè)態(tài)、業(yè)種范圍內(nèi)，經(jīng)營狀態(tài)不佳時，可以要求開發(fā)商返租商鋪，三是返租的租金不會很高，目的是逼你自營，開發(fā)商可以脫掉干系，在這種程序下，會有以下三種假設情形，令你感到十分辣手：A、大家做得很好，我做得不好；B、大家都做得不好；C、本來就是投資的，但是自行招商不成功。(自

35、營情況良好或已經(jīng)自行招商成功租金回報不菲的情況，不在本案討論范圍之內(nèi))。在A情況發(fā)生時，我們自己要更新商品和效勞方式，如果再不行可以出租，在經(jīng)營好的商場承租客是不用自己愁的。在B情況發(fā)生時，應當集中起來，和開發(fā)商(或委托的管理公司)交涉，要求他們拿出培育開展商場的措施來。在發(fā)生C情況時，如果就我們一家不好，可以參照B方法，在整個商場經(jīng)營都不盡如人意的情況下或集中募資開展招商活動或催促開發(fā)商加大招商力度。4、其他投資經(jīng)營方式商鋪屬于房地產(chǎn)范疇，又被稱之為“不動產(chǎn)，“不動產(chǎn)是可以動起來的，尤其是商場商鋪，換手率是比擬高的，商鋪交易中有這樣的一般規(guī)律：經(jīng)營得當?shù)纳啼伻菀壮鍪?；而有潛力的但暫時未興旺的

36、商鋪不受市場青睞。按照這個規(guī)律進行商場商鋪運作，會取得“在資本增值的情況下，通過交易變換標的物，到達再一次增值的目的。出手時機：從理論上講商鋪租金最高的時候，應當是出手時機，但是人們常常有一個誤區(qū)，就是和原來的投資數(shù)額比擬，如果收益很高的話，那么要看還有沒有升值空間?如果商場已經(jīng)飽滿租金漲得很高，求租人開始熱情消退了，那么這個時候是你收益最豐厚的時機，也是投資資本膨脹系數(shù)最大的時候，而這個時候，應當是出手的時候。吸納：投資商場商鋪同選股有異曲同工之處你喜歡做短線的，面積不宜過大，就應中選擇有商業(yè)題材，可以炒作的商鋪。在炒作之前吸納，在炒熱時脫手，脫手以后就別后看了；三、鑒約篇在房地產(chǎn)代理行業(yè)中流傳著這么一種說法，“帶律師購房，十有九不成。這是行業(yè)習慣和法律的摩擦的緣故。如果說買住宅的難度系數(shù)為“1的話，那么投資商場商鋪的難度恐怕要到達“3以上，一般住宅的銷售中遇到考前須知是交房日期、交房標準、定金支付、合同公證、按揭方法等等，所有的手續(xù)都已經(jīng)程式化了，而商場商鋪所遇的問題，可以說是鮮有未聞，它除房地產(chǎn)交