2020——收藏資料22日武漢金地·西岸故事商業(yè)街營銷案

1、 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879Impossible Impossible 締造無限可能締造無限可能 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879金地金地西岸故事西岸故事 商業(yè)街營銷案商業(yè)街營銷案金締置業(yè)金地西岸故事項目組 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879目錄導航目錄導航CONTENTSCONTENTSNAVIGATIONNAVIG

2、ATION二二三三項目分析項目分析項目定位項目定位四四營銷策略營銷策略一一市場分析市場分析五五配合建議配合建議 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879目錄導航目錄導航CONTENTSCONTENTSNAVIGATIONNAVIGATION二二三三項目分析項目分析項目定位項目定位四四營銷策略營銷策略一一市場分析市場分析五五配合建議配合建議 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278791 1、人口：、人口：3131萬人口的大規(guī)模宜居新

3、城為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供堅實的消費萬人口的大規(guī)模宜居新城為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供堅實的消費基礎?；A。 人口：目前，南湖地區(qū)還由665公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，加上現(xiàn)狀10萬人，南湖新城南湖新城31萬人萬人。 交通規(guī)劃：設立濱水區(qū)專用步行道和自行車道，增強通往南湖、巡司河及小溪的路徑。延伸綠色街道，改善公園與公園之間的聯(lián)系。新城交通的主要道路分別是：5條南北條南北向向道路機場路、南湖新城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路；6條條東西向東西向道路機場北路、機場二路、機場三路、機場四路、武梁路、溪北路。規(guī)劃兩條軌道交通7、8號線號線將通過南湖新城，將通過南湖新城，建成后將大大改善居民的交通出行條件。

4、房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879地鐵八號線：地鐵八號線：起于盤龍城，止于野芷湖。經盤龍城、府河、金銀潭、宏圖路、中一路、黃浦大街、盧溝橋路、在二橋上游穿越長江，沿和平大道、徐東路、梨園、東湖路、珞獅路珞獅路至野芷湖。二環(huán)線：二環(huán)線：全長52公里，由二七長江大橋，二七路，發(fā)展大道，漢西路，漢水二橋（知音橋），龍陽大道，四新段（暫命名），楊泗港長江過江通道（橋或隧道尚未定），青菱段（暫命名），珞獅路珞獅路，東湖路（及延長線），水東路（及延長線）組成。楊泗港過江通道青菱鄉(xiāng)八坦路立交珞獅路 盧灣湖立交2 2、交

5、通：二環(huán)線、交通：二環(huán)線、5 5縱縱6 6橫的交通路網和地鐵橫的交通路網和地鐵8 8號線，是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的號線，是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的催化劑。催化劑。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879至2020年，以珞獅路為核心的“武漢創(chuàng)意大道”將成為洪山區(qū)的支柱產業(yè)，總產出將達到500億元，新增就業(yè)崗位10萬個。創(chuàng)意大道將帶動武漢創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展，使得珞獅路將為北京的中關村、深圳的華強北，成為中國中部的創(chuàng)意之都。3 3、產業(yè)：、產業(yè)：500500億產值創(chuàng)意大道，將帶動區(qū)域商業(yè)整體提檔升級。億產值創(chuàng)意大道，將帶動區(qū)域商業(yè)整體提

6、檔升級。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278794 4、區(qū)域商業(yè)市場分析、區(qū)域商業(yè)市場分析售價：售價：僅南國SOHO和保利心語在售。 南國SOHO（8米層高）均價30000。 保利心語目前售三期底商（6米層高），報價16000-20000元租金：租金： 單層租金區(qū)間：臨街為3080元/月，內街為30-35元/月。 可隔為雙層的租金區(qū)間：臨街為60-80元/月，社區(qū)內為40-60元/月。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：以生活配套為主，包括餐飲、超市、家裝、水果店、干洗店等。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！20

7、11房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879目錄導航目錄導航CONTENTSCONTENTSNAVIGATIONNAVIGATION二二三三項目分析項目分析項目定位項目定位四四營銷策略營銷策略一一市場分析市場分析五五配合建議配合建議 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278791235687910類型類型套數(shù)套數(shù)面積面積雙層商鋪182843.59單層商鋪573014.15會所(不售)26

8、59.35合計776517.09面積段面積段套數(shù)套數(shù) 套數(shù)比套數(shù)比累計套累計套數(shù)比數(shù)比建筑面建筑面積積面積面積比比累計面累計面積比積比401216%16%392.817%7%40-501317%33%586.7710%17%50-601723%56%952.5516%33%60-8060-801317%73%73%887.0515%48%48%90-10090-10068%81%81%553.379%58%58%100-11279%91%741.4613%70%140-15523%93%300.555%75%258-31757%100% 1443.18 25%100%合計75100%5857.

9、74 100%總體：總體：共有77個商鋪，面積6517.09?？墒郏嚎墒郏?5間可售（S1為商業(yè)會所，不售），總面積5857.74。面積100以內的商鋪占總套數(shù)的81%，總面積的58%。形態(tài)：形態(tài)：1、2、3、8號樓底商（紅色標注）和2、3號樓與8后樓之間的獨立商鋪（紫色標注）。可售商鋪面積分布表可售商鋪面積分布表商鋪商鋪1 1、商鋪概況：、商鋪概況： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879商業(yè)形成小區(qū)入口中軸，有助于入口打造景觀帶商鋪均設置在小區(qū)業(yè)主必經之路，方便業(yè)主北面為澳新學院，師生為本項目商業(yè)提供強大

10、消費力西面為已經入住的華大家園，規(guī)劃路為小區(qū)居民從珞獅路回家必經之路，為項目商業(yè)提供大量消費人群內鋪對外昭示性弱，輻射能力有限，門口停車不便內鋪較多的依賴于小區(qū)內部和周邊有限的消費人流受地塊形狀影響，臨珞獅路面寬僅約100米，考慮到社區(qū)主入口臨街的昭示性，臨街鋪面較少，以內街商業(yè)為主。2 2、規(guī)劃分析、規(guī)劃分析珞獅南路珞獅南路規(guī)劃路規(guī)劃路100米米澳新學院澳新學院種子公司種子公司華大家園華大家園 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278793 3、商業(yè)環(huán)境分析、商業(yè)環(huán)境分析車流量大，但人流量小。作為連接二環(huán)線與三環(huán)

11、線關鍵樞紐、快速進入武昌的門戶之一，珞獅南路未來車流量將持續(xù)增長，項目便利性會大大提升。但目前該路段人流量小，商業(yè)氛圍較差。位于珞獅路商圈核心，但短期內商業(yè)輻射范圍窄。項目3公里內已經有武商量販、中百倉武商量販、中百倉儲儲等大型超市（沃爾瑪沃爾瑪也即將進駐南國SOHO520），周邊社區(qū)已經有一定的配套商業(yè)，難以輻射其他社區(qū)。街道口商圈街道口商圈珞獅南商圈珞獅南商圈 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278794 4、商業(yè)產品分析、商業(yè)產品分析面積小、總價低。81%的商鋪面積在100以內，投資門檻低。大面寬、淺進深、

12、層高高：面寬最低5米，進深10米左右，首層最低4.2米，展示面大，空間闊綽。雙層大鋪是難點：258以上大鋪占整體面積約1/4，均為2層（且二層面積較大），總價高，是銷售難點。面積段面積段套數(shù)套數(shù) 套數(shù)比套數(shù)比累計套累計套數(shù)比數(shù)比建筑面建筑面積積面積面積比比累計面累計面積比積比401216%16%392.817%7%40-501317%33%586.7710%17%50-601723%56%952.5516%33%60-8060-801317%73%73%887.0515%48%48%90-10090-10068%81%81%553.379%58%58%100-11279%91%741.4613

13、%70%140-15523%93%300.555%75%258-31757%100% 1443.18 25%100%合計75100%5857.74 100%可售商鋪面積分布表可售商鋪面積分布表 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795 5、項目商業(yè)核心價值體系、項目商業(yè)核心價值體系 500500億創(chuàng)意大道，政府大手筆投入，未來商機無限。億創(chuàng)意大道，政府大手筆投入，未來商機無限。 “五橫六縱五橫六縱”大交通價值，珞獅南商圈核心，坐擁大交通價值，珞獅南商圈核心，坐擁3131萬高知高收入消費群體，萬高知高收入消費群

14、體，潛力巨大。潛力巨大。 區(qū)域前景好，升值潛力大區(qū)域前景好，升值潛力大地鐵商業(yè)、二環(huán)線經濟，地段決定身段。地鐵商業(yè)、二環(huán)線經濟，地段決定身段。 5 5分鐘輻射圈內約分鐘輻射圈內約30003000戶居民，逾戶居民，逾2 2萬高校師生日常消費首選。萬高校師生日常消費首選。 金地集團南湖金地集團南湖8 8年積淀，金地品牌具有的號召力和公信力。年積淀，金地品牌具有的號召力和公信力。 純街鋪，面積緊湊、總價低，多維靈動空間。純街鋪，面積緊湊、總價低，多維靈動空間。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879目錄導航目錄導航

15、CONTENTSCONTENTSNAVIGATIONNAVIGATION二二三三項目分析項目分析項目定位項目定位四四營銷策略營銷策略一一市場分析市場分析五五配合建議配合建議 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879本項目的商業(yè)體量約為本項目的商業(yè)體量約為50005000方，屬于鄰里型商業(yè)。方，屬于鄰里型商業(yè)。輻射圈半徑約為輻射圈半徑約為1 12 2公里，輻射人口約公里，輻射人口約4 47 7萬人，以步行萬人，以步行1515分鐘內居民消費為主。分鐘內居民消費為主。商業(yè)分級理論商業(yè)分級理論商業(yè)級別市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域

16、性商業(yè)區(qū)泛區(qū)域性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模30萬以上4-18萬 0.9-4萬1800-9000 區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上4萬以上居住人口5000以上核心客戶內城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內居民，以及外來消費者步行15分鐘內的居民小區(qū)內部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)中、小型商業(yè)店鋪1 1、商業(yè)屬性分析、商業(yè)屬性分析 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資

17、料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278792 2、客戶定位、客戶定位從區(qū)域商業(yè)的現(xiàn)狀和本項目商業(yè)屬性、所處的位置及規(guī)劃來看，本項目商業(yè)未從區(qū)域商業(yè)的現(xiàn)狀和本項目商業(yè)屬性、所處的位置及規(guī)劃來看，本項目商業(yè)未來的來的消費人群消費人群將以地緣客戶為主：將以地緣客戶為主：珞獅南具有消費力和高層次消費需求的居民西岸故事、華大家園以及附近樓盤業(yè)主珞獅南高校師生華中農業(yè)大學、澳新學校、湖北水利水電學校、江漢大學試驗示范學院等周邊企業(yè)事業(yè)單位農科院、種子公司等途經本項目的偶得客戶 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃

18、大全，QQ：10535278792 2、客戶定位、客戶定位從周邊在售商業(yè)的客戶來看，本項目商業(yè)從周邊在售商業(yè)的客戶來看，本項目商業(yè)購買者購買者將以投資為主：將以投資為主： 投資型客戶：約占70%-80%比例 自營型客戶：約占20%-30%比例自營型客戶分析自營型客戶分析分類：餐飲類：約有20%左右餐飲鋪存在自營的可能性，即約有200平方米左右零售類：預計約有近500平方米左右面積客戶心態(tài)：解決家人就業(yè)問題認為租鋪不如買鋪自營客戶支付能力模擬分析以單鋪面積50平方米、均價15000元/平方米為例，鋪位總價為75萬元來推算：首期款50%：37.5萬元月供款（五成十年按揭）：4100元其它費用:裝修

19、費用2.5萬元（以500元/平方米計算），流動資金5萬元計算自營型客戶至少一次性要支付自營型客戶至少一次性要支付4545萬元以上，同時每月供款在萬元以上，同時每月供款在41004100元以上；可見自營客元以上；可見自營客戶的資金實力一般相對比較雄厚。戶的資金實力一般相對比較雄厚。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879投資型客戶分析投資型客戶分析 客戶類型 金地品牌忠實跟隨者（格林小城、西岸故事、國際花園業(yè)主和家天下會員為主） 政府公務員、事業(yè)單位員工、高校教師 南湖花園城其他項目業(yè)主及本地其有投資能力的居民

20、 有一定資金實力的地產投資客 個體經營戶 客戶心態(tài) 較為熟悉項目周邊環(huán)境 較注重投資風險，看重金地品牌實力 之前可能投資金地開發(fā)物業(yè)（如格林小城住宅、商鋪、金地其它物業(yè)），從中獲得較大投資收益 看好片區(qū)整體升值潛力 對本項目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認同 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278793 3、項目定位、項目定位 市場定位：市場定位：檔次定位：檔次定位： 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278794 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃常見商業(yè)

21、業(yè)態(tài)面積面積- -價值價值關系由于項目商業(yè)以一層為主，局部二樓，且體量不大，應以社區(qū)服務類商業(yè)和特色店為主。由于項目商業(yè)以一層為主，局部二樓，且體量不大，應以社區(qū)服務類商業(yè)和特色店為主。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879根據(jù)項目住宅客戶特征、周邊市場調研結果，本項目業(yè)態(tài)定位為：根據(jù)項目住宅客戶特征、周邊市場調研結果，本項目業(yè)態(tài)定位為：A A區(qū)：生活配套性商業(yè)區(qū)：生活配套性商業(yè)業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)建議：水果店、便利店、西餅店、干洗店、花店、家居小飾品、水站等檔次：檔次：中高檔的品牌連鎖客群：客群：西岸及華大家園

22、業(yè)主，澳新學校學生B B區(qū)：特色商業(yè)區(qū)：特色商業(yè)業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)建議：中式各菜系精品餐飲；品牌簡餐；品牌西點；品牌咖啡廳、品牌茶餐廳客群：客群：小區(qū)及外來消費群CC區(qū)：生活配套商業(yè)區(qū)：生活配套商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：干洗店、皮革美容；花店、藥店、彩擴、音像、報刊亭、ATM機等檔次檔次：中高檔客群：客群：小區(qū)業(yè)主為主A AB BCCD D區(qū)：運動會所區(qū)：運動會所業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：健身、瑜伽、球類、器械等檔次檔次：中高檔客群：客群：西岸及華大家園業(yè)主，周邊樓盤業(yè)主及企業(yè)事業(yè)單位員工D D 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795 5

23、、價格定位、價格定位 售價類比法：售價類比法：參照周邊商鋪市場調研結果，考慮項目之間的差異，預計本項目現(xiàn)實點銷售均價14559元/。在售項目價格：在售項目價格： 南國SOHO（層高8米）均價30000。 保利心語目前售三期底商（層高6米），報價16000-20000元已售項目價格：已售項目價格： 寶安璞園（層高5-8米），原銷售價格18000-20000（2009年9月） 格林小城臨武梁路和臨書城路二手門面報價二手門面報價18000- 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879西岸故事商業(yè)價格比較打分表西岸故事商

24、業(yè)價格比較打分表比較因素比較因素權重權重保利心語保利心語南國南國SOHOSOHO寶安璞園寶安璞園格林小城格林小城西岸故事西岸故事% %打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分區(qū)域成熟度207014.00 10020.00 10020.00 10020.00 8016.00 交通10707.00 909.00 909.00 10010.00 909.00 商業(yè)氛圍5854.25 1005.00 1005.00 1005.00 804.00 商業(yè)類型10909.00 10010.00 909.00 909.00 909.00 商業(yè)檔次5804.00 1005

25、.00 854.25 904.50 904.50 單位面積劃分209018.00 9018.00 9018.00 9018.00 9018.00 經營范圍限制10909.00 10010.00 10010.00 858.50 858.50 車位停放便利10959.50 959.50 10010.00 10010.00 858.50 升值潛力5854.25 904.50 904.50 904.50 854.25 物業(yè)管理5804.00 804.00 804.00 1005.00 1005.00 合計10083.00 95.00 93.75 94.50 86.75 西岸故事商業(yè)預計售價合成表西岸故

26、事商業(yè)預計售價合成表計算內容計算內容代碼代碼保利心語保利心語南國南國SOHOSOHO寶安璞園寶安璞園格林小城格林小城西岸故事西岸故事合計權重值Q8395.593.7594.586.75現(xiàn)實點售價P12600180001463018000權重值比例I1.05 0.91 0.93 0.92 權重售價PI13169 16351 13538 16524 所占權重WI40%15%20%25%100%樓盤權重售價PI*WI5267.71 2452.62 2707.53 4130.95 14559 14559 保利心語售價按照18000估計，由于層高6米，按照70%估計單層售價。南國SOHO層高8米，帶返租

27、，按照60%估計單層售價。寶安璞園層高5-8米，按照1.1倍估計現(xiàn)實點售價，按照70%估計單層售價。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795 5、價格定位、價格定位 租金反推法：租金反推法：參照周邊商鋪市場調研結果，考慮項目之間的差異，預計本項目現(xiàn)實點租金在30-35元/之間。按照3%的現(xiàn)實點回報，反推項目銷售均價為12000-14000元/平方米。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278795 5、價格定位、價格定位預計本項

28、目現(xiàn)實點均價預計本項目現(xiàn)實點均價14000-1600014000-16000元元/ /。預計總銷售金額預計總銷售金額75007500萬元左右。萬元左右。 具體價格需對商鋪經營者和投資者進行進一步的訪談后結合市場形勢制定。 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879A ACCD D5 5、價格定位、價格定位各區(qū)域均價估計如下：B區(qū)區(qū)單層均價：單層均價：18000-20000雙層均價：雙層均價：13000-15000A區(qū)區(qū)單層均價：單層均價：15000-16000雙層均價：雙層均價：12000-13000B BC區(qū)區(qū)

29、單層均價：單層均價：15000-18000雙層均價：雙層均價：12000- 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879目錄導航目錄導航CONTENTSCONTENTSNAVIGATIONNAVIGATION二二三三項目分析項目分析項目定位項目定位四四營銷策略營銷策略一一市場分析市場分析五五配合建議配合建議 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 “9.29新政”出臺后，典型樓盤來訪和成交量明顯下降，近期開盤項目解籌率遠遠低于預期

30、 ，房地產市場即將進入觀望期，預計買賣雙方的博弈會持續(xù)較長時間。 由于商業(yè)地產受宏觀環(huán)境影響較小，地產商紛紛推出商業(yè)，市場銷售火爆。建議西岸項目在武漢住宅市場傳統(tǒng)淡季盡快推出商業(yè)。 建議11月上旬開始商業(yè)認籌，11月中下旬開盤，重要營銷節(jié)點如下（暫定） ：1 1、推售時機、推售時機1111月月1 1日日確定營銷方案確定營銷方案1111月月7 7日日商業(yè)認籌商業(yè)認籌1111月月2121日日商業(yè)首次開盤商業(yè)首次開盤1111月月2 2日日廣告出街廣告出街1212月月1212日日加推加推 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535

31、27879項目項目名稱名稱福星國際城福星國際城青揚十街青揚十街南國大都會南國大都會發(fā)展發(fā)展模式模式返租出售直接銷售先經營，再帶租約出售面積面積劃分劃分主力面積區(qū)間200-300 ，面積偏大，最小137主力面積50-120 ;均價相差不大；15-200商鋪商鋪位置位置位于徐東商圈，但本身并未發(fā)展成熟，所以還需要一段時間預熱；地處紅鋼城，傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，客戶投資即可獲得收益；南湖花園城中心位置招商招商運營運營統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，開發(fā)商承擔經營風險；招商為銷售服務，不提供統(tǒng)一經營，開發(fā)商沒有風險；統(tǒng)一招商運營，開發(fā)商承擔經營風險客戶客戶群體群體針對性更強，門檻更高，專業(yè)的投資者商鋪

32、總價較低，客戶面廣，易造成火爆熱銷；更為大眾化，多元化?？們r低，投資門檻低，客戶群多為周邊居民 由于本項目一年后才會交房，住宅業(yè)主入住需1-2年以后，結合項目內街為主、定位于社區(qū)型商業(yè)的實際狀況，短期內招商工作難以取得理想效果，建議直接銷售。直接銷售。2 2、銷售模式、銷售模式 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 由于項目商鋪套數(shù)較多，考慮到制造稀缺，促進銷售，建議分批推售。 建議首次推售A區(qū)和B區(qū)北半部分，約3600，共43套。剩余約1400后期加推。3 3、推售節(jié)奏、推售節(jié)奏A AB BCCD D 房

33、商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 建議銷售前釋放均價15000-20000元/的信息，拔高客戶預期。 對外釋放的詳細價格在認籌前，經過進一步市場研究和客戶訪談后確定。 具體銷售價格在認籌后，依據(jù)客戶需求和銷售目標制定。4 4、價格策略、價格策略 預計春節(jié)前可實現(xiàn)銷售率70%，實現(xiàn)合同金額約5000萬元。5 5、銷售速度、銷售速度 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：10535278796 6、營銷費用預算、營銷費用預算 預計本項目銷售收入

34、約7500萬元，按照3%計算營銷推費用，約225萬。 商業(yè)推廣費用預計110萬左右。推廣推廣西岸項目商業(yè)推廣鋪排西岸項目商業(yè)推廣鋪排報紙報紙時間版面11月3日周三晚報底板整版11月4日周四楚報半版11月5日周五晨報底板半版11月5日周五楚報A3版半版11月19日周五楚報A3版半版短信短信11月5、6日周五、周六2次，合計60萬條11月13、14日周五、周六2次，合計60萬條11月20、21日周五、周六2次，合計60萬條11月27日周五1次，30萬條12月3、4日周五、周六2次，合計40萬條12月10、11日周五、周六2次，合計40萬條12月17日周五1次，20萬條12月24日周五1次，20萬條網絡網絡廣告位置時間搜房首頁畫中畫11月2日-6日（5天）搜房首頁游標11月8日-11月12日（5天），11月15日-11月19日（5天），11