21日景德鎮(zhèn)百福佳苑營銷策劃報告

1、景德鎮(zhèn)百福佳苑營銷策劃報告2014年4月21日目 錄第一部分 市場定位1、 宏觀經(jīng)濟分析1、 地理位置 ：江西東北部，臨近安徽、福建、浙江三省景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)市是江西省下轄的一個地級市，位于江西省東北部。西北與安徽省東至縣交界，東北與祁門縣、休寧縣相鄰，南與江西省上饒市的萬年縣、弋陽縣毗鄰，西與鄱陽縣接壤，東部及偏南與婺源縣、德興市毗連，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。2、 行政區(qū)劃分及人口景德鎮(zhèn)總?cè)丝?60萬（2010年統(tǒng)計），市轄昌江、珠山2區(qū)和浮梁縣，代管樂平市。共有13個街道、25個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)，167個居委會、472個行政村；其中市轄區(qū)有11個街道、2個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)，113個行政村、48個行政村。市人

2、民政府駐珠山區(qū)。景德鎮(zhèn)市轄區(qū)總面積約423萬，人口45萬人，屬于中小城市。3、 交通條件：聯(lián)接浙、蘇、皖、贛的交通樞紐（1） 鐵路：皖贛鐵路、九景衢鐵路、安景鐵路景德鎮(zhèn)憑著后發(fā)的鐵路優(yōu)勢，成為了江西的鐵路樞紐。即將建成的景德鎮(zhèn)新客運站溝通了新皖贛，九景衢，阜鷹汕多條線路，成為了江西重要的鐵路樞紐。同時，新客運站正在規(guī)劃中，將成為景德鎮(zhèn)特色客運站，新皖贛，九景衢，阜鷹汕在新客站交叉。l 皖贛鐵路：經(jīng)復(fù)線電氣化擴能改造后，時速達到200-250公里，北接京滬線可達上海及中國北方，南連新浙贛“杭南長高鐵客?！迸c鷹廈線通往浙江和福建。 l 九景衢鐵路：西接九江鐵路樞紐，東接浙江衢州和京福高鐵，復(fù)線電氣

3、化，設(shè)計時速達到200公里，使得景德鎮(zhèn)到上海的時間縮為4個小時，到武漢的也更方便。l 安景鐵路：是一條聯(lián)絡(luò)線，復(fù)線電氣化，時速200-250公里，但是其連同了安徽的安慶，不僅為江西增加了一個出省的通道，也連接了一個新的通往合肥，進京的道路。更是未來阜鷹汕的皖贛連接點。（2） 公路：杭瑞高速、濟廣高速公路、景婺黃（常）高速公路l 杭瑞高速：公路東西向橫貫全境，向西經(jīng)九江可達武漢、合肥、南京、南昌，向東可抵上海及浙江省的各大中城市。 l 濟廣高速公路：通車加強了高速的南北交通。l 景婺黃（常）高速公路：作為重要的生態(tài)和旅游線路，地方加密高速，讓景德鎮(zhèn)成為了重要高速樞紐城市。 （3） 水路:昌江水路

4、 景德鎮(zhèn)的水運主要依于昌江，歷史上曾是景德鎮(zhèn)最重要的貨物運輸渠道，昌江經(jīng)鄱陽湖可直達長江入海，早期景德鎮(zhèn)的瓷器就是這樣銷往世界各地的。但隨著鐵路和公路運輸?shù)目焖侔l(fā)展，再加上昌江水位較淺，通航能力所限，水運在當(dāng)今景德鎮(zhèn)對外交通中的作用已大為下降，只是一個輔助的運輸渠道。（4） 機場：景德鎮(zhèn)羅家機場羅家機場位于景德鎮(zhèn)市區(qū)西北面浮梁縣洪源鎮(zhèn)羅家村，距市區(qū)約6公里。定期航班已開通北京、上海、溫州、深圳、南京、廈門、廣州等全國20多個大中城市的航班，并有經(jīng)深圳飛成都、昆明、西安、?？?、三亞、南寧、北海、湛江等城市的無縫轉(zhuǎn)機航班。目前年客流量已經(jīng)達到25萬，預(yù)計吞吐目標值將達到50萬4、 產(chǎn)業(yè)概況（1）

5、農(nóng)業(yè)：環(huán)鄱陽湖地區(qū)重要商品糧基地景德鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)主要是水稻種植，是江西省環(huán)鄱陽湖水稻種植區(qū)的重要組成部分，屬全國商品糧基地之一，也是全國優(yōu)良種豬繁殖基地、江西省重點產(chǎn)棉區(qū)、茶葉生產(chǎn)加工基地。南部的樂平市是贛東北的重要蔬菜生產(chǎn)基地，其蔬菜產(chǎn)銷量在江西省的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟中占有非常重要的地位，2007年蔬菜種植面積1.7萬公頃，總產(chǎn)量達62萬噸，還被中華人民共和國農(nóng)業(yè)部授予“無公害”蔬菜生產(chǎn)示范市，中國農(nóng)產(chǎn)品采集中心之一，有“江南菜鄉(xiāng)”之稱。（2） 工業(yè)：以陶瓷特色產(chǎn)業(yè)著稱景德鎮(zhèn)是江西省東北部地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，歷史上以瓷器產(chǎn)業(yè)為主，且名氣很大。景德鎮(zhèn)雖是“中國瓷都”，現(xiàn)今瓷器產(chǎn)業(yè)之產(chǎn)值占全市經(jīng)濟之比重較計劃經(jīng)濟

6、時代之前有很大下降，現(xiàn)在景德鎮(zhèn)瓷器的主要提供者是千余家民營企業(yè)及瓷器作坊完成，陶瓷產(chǎn)業(yè)在景德鎮(zhèn)財稅來源構(gòu)成中不占主要部分，而是陶瓷之外的其他工業(yè)部門構(gòu)成了景德鎮(zhèn)工業(yè)的主導(dǎo)力量，包括機械、電子、家用電器制造、飛機、汽車、能源、食品加工、茶葉加工、制藥等。（3） 服務(wù)業(yè)：圍繞陶瓷的商業(yè)、旅游業(yè)蓬勃發(fā)展景德鎮(zhèn)商業(yè)活動的活躍是從1995年以后開始的，隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，景德鎮(zhèn)的各主要商業(yè)區(qū)開始展露繁華，在零售上，形成了1+4模式，即沃爾瑪為龍頭，本土的華達，日新，萬客隆，景客隆共同的零售模式。陶瓷交易構(gòu)成了景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，以昌南大道-珠山路為中心的景德鎮(zhèn)中央商務(wù)區(qū)匯集了全球超過41%的陶瓷制

7、造與交易，是名副其實的世界陶瓷核心區(qū)，以陶瓷文化為中心的旅游業(yè)也正在蓬勃發(fā)展。【小結(jié)】u 景德鎮(zhèn)作為中國瓷都，水路、陸路較為發(fā)達，與安徽省、福建省、浙江省處于交匯處，在發(fā)展上具有一定依傍優(yōu)勢。u 作為中國瓷都，瓷器文化水平高，帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,促進城市居民愈加富裕。u 景德鎮(zhèn)自然景觀資源豐富、古瓷器文化底蘊深厚、旅游業(yè)發(fā)達，為吸引外地投資者提供一定的條件。2、 城市文化背景中國瓷都景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)是千年窯火不斷的產(chǎn)瓷勝地，是世界上唯一的以單一行業(yè)發(fā)展起來的城市，是中國古代四大名鎮(zhèn)之一，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城，是國家批準甲類對外開放地區(qū)，是中國出口瓷器的主要生產(chǎn)基地。歷史上景德鎮(zhèn)的陶瓷

8、文化在世界的影響非常深遠，慕名而來的各地游客絡(luò)繹不絕，大到獨一無二的青花機場，青花塔，小到遍滿瓷都的各類陶瓷燈柱、雕塑。景德鎮(zhèn)城市歷史發(fā)展，灌注了歷代瓷業(yè)工人的智慧和勞動，顯示了景德鎮(zhèn)對中國乃至世界陶瓷文化發(fā)展的巨大奉獻。在陶瓷歷史發(fā)展長河中，景德鎮(zhèn)能工巧匠和藝術(shù)家燦若群星?！帮L(fēng)火仙師”童賓、督陶官唐英、珠山八友等名播四?！，F(xiàn)在全市有中國工藝美術(shù)大師23人、中國陶瓷藝術(shù)大師9人、江西省工藝美術(shù)大師73人、專業(yè)陶瓷藝術(shù)類教授38人、副教授56人和一大批省市高級工藝美術(shù)師,以及街邊巷尾許多默默無聞的老藝人和民間藝術(shù)家。他們世代傳承，不停地耕耘，積累了極為豐富的駕馭陶瓷材料和工藝的本領(lǐng)，創(chuàng)造了彌足珍

9、貴的具有濃郁東方藝術(shù)風(fēng)范的藝術(shù)珍品。景德鎮(zhèn)手工制瓷技藝和景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)瓷窯作坊營造技藝被列為首批中國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。景德鎮(zhèn)陶瓷文化的歷史積淀是景德鎮(zhèn)作為旅游目的地的重要依據(jù)?！拘〗Y(jié)】總體上，景德鎮(zhèn)的陶瓷文化有著千年積淀的豐富內(nèi)涵，但現(xiàn)代的商品經(jīng)濟及快速的城市化對傳統(tǒng)生活的沖擊較大，文化背景對城市建筑的影響較小，在城市建設(shè)中也較少體現(xiàn)傳統(tǒng)的文化特色。反而因陶瓷產(chǎn)業(yè)發(fā)展而成長起來的藝術(shù)大師、手工業(yè)者、私營業(yè)主等構(gòu)成了一個較為廣泛的高端收入階層，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場消費產(chǎn)生了較大的影響。3、 城市經(jīng)濟分析GDP增長：經(jīng)濟發(fā)展較快，但規(guī)模仍較?。?008-2013年景德鎮(zhèn)GDP走勢）景德鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展仍處于省內(nèi)

10、較低水平2013年，全市生產(chǎn)總值達到680億元，由2008年的321.98億元已增長了95個百分點。但與省內(nèi)各市相比，景德鎮(zhèn)總體經(jīng)濟規(guī)模處在中下水平，與其他市區(qū)相比還存在一定差距。由此可見，景德鎮(zhèn)國民經(jīng)濟雖有發(fā)展，但上升空間仍然很大，國民生產(chǎn)水平與城鎮(zhèn)化水平仍有待提高?！拘〗Y(jié)】u 目前景德鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值在江西省排名靠后，然而增幅比較大，發(fā)展后勢強勁。u 近年來經(jīng)濟進入高速發(fā)展軌道，固定投資高速穩(wěn)定增長，城市基礎(chǔ)建設(shè)日趨完善。u 陶瓷及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對景德鎮(zhèn)經(jīng)濟的影響因素日益強大，隨著陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其發(fā)展模式的不斷拓展，景德鎮(zhèn)有望重現(xiàn)千年瓷都的風(fēng)采。4、 城市規(guī)劃發(fā)展1、 城市性質(zhì)及職能（1） 城市

11、性質(zhì)陶瓷文化旅游城市，中國古都、瓷都（2） 城市職能景德鎮(zhèn)中心城區(qū)建成以陶瓷文化為特色、文化底蘊豐厚，自然環(huán)境優(yōu)，產(chǎn)業(yè)實力強的山水園林城市。打造“文化藝術(shù)職能、生態(tài)旅游職能、產(chǎn)業(yè)基地職能、交通樞紐職能、中心服務(wù)職能”的城市職能體系。l 文化藝術(shù)職能：世界陶瓷藝術(shù)文化展示及交流中心。l 生態(tài)旅游職能：七山三湖地區(qū)區(qū)域旅游中心l 產(chǎn)業(yè)基地職能：省內(nèi)重要工業(yè)生產(chǎn)基地，二級創(chuàng)新中心。l 交通樞紐職能：贛浙皖三省交通物流樞紐。l 中心服務(wù)職能：鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)重要中心城市，景德鎮(zhèn)市政治文化經(jīng)濟中心。景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（20142030）中心城區(qū)用地規(guī)劃2、 城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)從景德鎮(zhèn)未來城市發(fā)展空間來看，

12、大致可以分為一城四片區(qū)。一城：以珠山區(qū)、昌江區(qū)為核心的主城區(qū)，是目前景德鎮(zhèn)商業(yè)、居住及行政中心，隨著向南部及西部新城區(qū)的拓展，主城區(qū)的城市功能將進一步趨于完善。四片區(qū)：包括西北部洪源羅家片區(qū)，未來主要以商貿(mào)、物流、工業(yè)為主；北部浮梁片區(qū)，以居住、商貿(mào)、旅游為主；西南部高新片區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主；東部景東片區(qū)，未來將是主城區(qū)的主要補充部分，重點發(fā)展工業(yè)、科教、居住等功能。目前景東片區(qū)與主城區(qū)的融合進程較快，帶動了區(qū)域的房地產(chǎn)市場開發(fā)。景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（20092030）中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)3、 城鎮(zhèn)化發(fā)展水平及未來規(guī)劃根據(jù)2010年的人口普查數(shù)據(jù)，目前全市居住在城鎮(zhèn)的人口為56.31%，而根據(jù)未來規(guī)

13、劃，景德鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平將進一步提高。u 市域人口及城鎮(zhèn)化規(guī)劃市域總?cè)丝?015年市域人口： 170萬人，城鎮(zhèn)化率61%；2020年市域人口： 177萬人，城鎮(zhèn)化率65%；2030年市域人口： 190萬人，城鎮(zhèn)化率72%。 u 中心城區(qū)人口規(guī)模控制規(guī)劃2015年60萬人、2020年70萬人、2030年90萬人。4、 近期城市發(fā)展方向景德鎮(zhèn)中心城區(qū)主要體現(xiàn)出一江兩岸的建設(shè)現(xiàn)狀，目前城市已初步呈現(xiàn)兩條發(fā)展軸線。（1） 東西發(fā)展軸：它是城市建設(shè)發(fā)展的主要軸線。沿此軸線向東西方向擴展并跨越昌江，使城市獲得廣闊的發(fā)展空間，規(guī)劃城市新的行政辦公、商業(yè)金融、風(fēng)貌展示等用地，使城市的功能日臻豐富完善。（2）

14、 南北歷史軸：此軸線作為景德鎮(zhèn)城市歷史形態(tài)變遷的一條主線，主要沿昌江兩岸展開，體現(xiàn)了景德鎮(zhèn)陶瓷文化由北向南的發(fā)展歷程。這條軸線將主要圍繞昌江兩岸的景觀建設(shè)而展開，實現(xiàn)城市規(guī)劃對歷史文脈的繼承與發(fā)揚。東西軸展發(fā)南北觀軸景【小結(jié)】u 從目前的景德鎮(zhèn)的城市建設(shè)規(guī)劃來看，城市發(fā)展的主要方向是東西方向，而南北方向城市擴展的空間不夠，發(fā)展受限。u 景東片區(qū)及昌江以西提供了未來主城區(qū)發(fā)展的主要儲備用地，而河?xùn)|片區(qū)珠山路以北為老城區(qū)，用地有限，珠山路以南形成了以廣場路、浙江路等為主干的城市商業(yè)中心，未來將以商業(yè)開發(fā)以及舊改項目為主。5、 房地產(chǎn)市場分析1、 市場背景 近年來，外來品牌開發(fā)商加速進入景德鎮(zhèn)市場，

15、并迅速建立了影響力，比較知名的外來開發(fā)商包括恒大、長虹、融科等，外來開發(fā)商的加入，加劇了市場競爭的程度，同時，也促使景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平跨上新的臺階。u 景德鎮(zhèn)目前正處于城市化的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場跟隨城市化的步伐正處于高速發(fā)展階段。u 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場受人口及城市發(fā)展規(guī)模的限制，總體規(guī)模較小，近年來，隨著外地大型開發(fā)商的進駐，競爭趨勢將更加激烈。u 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體價格水平近年來雖然增長較快，但由于房地產(chǎn)的培育和發(fā)展相對處于落后位置，目前相對仍處于市場合理水平，居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買力較高。2、 在售項目分析項目主要競爭樓盤分布本案均價：3800均價：3900均價：3700均價：3

16、400本案區(qū)域附近樓盤主要為長虹銀湖新都、錦繡天城、都市綠洲和維也納金色花園。在售均在在3400元/-3900元/不等，區(qū)域價值比較低，樓盤均價大多低于景德鎮(zhèn)東西部以及中部的在售均價范圍。3、 個案分析（1） 長虹銀湖新都u 項目參數(shù)物業(yè)類別 住宅項目特色 暫無資料建筑類別 塔樓 板塔結(jié)合 小高層 高層裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 所屬商圈 暫無資料 容 積 率 2.60 綠 化 率 25.60% 開盤時間 暫無資料交房時間 2013-03-31 物 業(yè) 費 0.68元/平方米月 物業(yè)公司 暫無資料開 發(fā) 商 景德鎮(zhèn)長虹置業(yè)有限公司 售樓地址 市中心接待點，沃爾瑪展區(qū)內(nèi)物業(yè)地址 昌江區(qū)瓷都大道南段（

17、原美菱廠） 交通狀況 1路，1路區(qū)間，6路、9路、101路u 項目配套 市政府、區(qū)政府、人民法院、公安局等教育：昌江一中、景德鎮(zhèn)高專商貿(mào)：超市、菜市場醫(yī)療：衛(wèi)生網(wǎng)點布局周邊金融：中、農(nóng)、工、建、交休閑：昌南廣場餐飲：伊龍大酒店，開門子酒店，新昌江大酒店等其它：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，豪德廣場等環(huán)繞數(shù)百米新城商業(yè)城、國際雙語幼兒園、6000平米生態(tài)銀湖、水塔公園u 項目簡介 長虹銀湖新都，位于千年瓷都景德鎮(zhèn)市西南區(qū)。區(qū)域內(nèi)行政中心、高新科技園、商貿(mào)等環(huán)繞，屬于城市的智力型人才聚集區(qū)。項目緊鄰城市主干道瓷都大道，交通通達便利。北靠在龍頭山南麓，周邊自然景觀資源豐富。長虹置業(yè)，自2005年成立以來，就以“高

18、尚生活運營商”的定位，布局城市居住風(fēng)景，目前地產(chǎn)版圖已覆蓋成都、重慶、深圳、長春、合肥目前景德鎮(zhèn)長虹置業(yè)在景德鎮(zhèn)有在售項目“長虹金域中央”，其現(xiàn)代風(fēng)格與銀湖新都的新古典主義風(fēng)格，形成鮮明對比，從而實現(xiàn)景德鎮(zhèn)長虹“雙地標”的總體愿景。項目總占地面積225畝，總建筑面積46萬，西南區(qū)超大規(guī)模。規(guī)劃涵蓋了住宅，鄰里型商業(yè)配套，教育配套設(shè)施等。ARTDECO新古典主義藝術(shù)風(fēng)格打造多元化功能城市綜合體，一座50萬平米新城市生活示范區(qū)。城市西南區(qū)新城中心，50萬平米人居大盤，毗鄰昌南廣場，景德鎮(zhèn)高專、酒店、行政、工業(yè)、金融、通訊、超市、風(fēng)景區(qū)等環(huán)繞。內(nèi)部配套：數(shù)百米新城商業(yè)城、國際雙語幼兒園、6000平米

19、生態(tài)銀湖、水塔公園行政：市政府、區(qū)政府、人民法院、公安局等教育：昌江一中、景德鎮(zhèn)高專商貿(mào)：超市、菜市場醫(yī)療：衛(wèi)生網(wǎng)點布局周邊金融：中、農(nóng)、工、建、交休閑：昌南廣場餐飲：伊龍大酒店，開門子酒店，新昌江大酒店等u 在售價格：2014年1月7日均價3400元/（2） 錦繡天成u 項目參數(shù)物業(yè)類別 住宅項目特色 暫無資料建筑類別 塔樓 板塔結(jié)合 低層 多層 小高層 高層裝修狀況 毛坯 環(huán)線位置 暫無資料所屬商圈 暫無資料 容 積 率 1.60 綠 化 率 30% 開盤時間 2012-10-27 交房時間 2013-09物 業(yè) 費 0.60元/平方米月 物業(yè)公司 暫無資料開 發(fā) 商 景德鎮(zhèn)市潤華房地產(chǎn)有

20、限公司 售樓地址 高新區(qū)行政服務(wù)中心對面物業(yè)地址 珠山區(qū)高新區(qū)行政服務(wù)中心對面交通狀況 1路、1路區(qū)間、16路、101路、303路等公交車，距離市中心10分鐘路程。u 項目簡介 潤華錦繡天成，由潤華房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項目占地面積83890.53平方米，容積率1.6，綠地率：30.1%，總建筑面積134224.93平方米。位于景德鎮(zhèn)市高新區(qū)行政服務(wù)中心對面，地形坐北朝南，南臨昌江，北靠瓷都大道。 項目以多層住宅為主，結(jié)合三棟高層及沿街商業(yè)等組團，建筑外觀設(shè)計時采用新古典的歐式風(fēng)格，既有新古典華麗的品質(zhì)感又保持簡歐風(fēng)格的舒適感，組成高貴、典雅的生活社區(qū)，竭誠為廣大瓷都人打造經(jīng)久可傳世的建筑精品。

21、同時多層建筑在土地資源越來越稀缺，建筑容積率越調(diào)越高的今天，已然成為珍貴的建筑精品，錦繡天成低密度稀缺洋房將成為市場絕唱。在總體規(guī)劃條件和景觀設(shè)計原則的控制下，盡可能的豐富綠化層次，綠化率為。生態(tài)綠地與水系形成了景觀系統(tǒng)的核心，集中綠地將住宅建筑環(huán)繞所形成的綠化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)清晰，空間層次豐富。潤華錦繡天成為業(yè)主們設(shè)計了多層綠化，使樓棟之間涵蓋綠蔭，花草樹木、休閑涼亭等裝飾元素，營造出靜謐宜人的休憩空間；并精心點綴各個細節(jié)，做到戶戶有景，雅致共賞，以求達到完美和諧的自然景觀藝術(shù)。 依山傍水，是高檔建筑的首要條件，為了讓業(yè)主們感受潺潺流水的溫柔，我們特意在小區(qū)里設(shè)計了面積將達10000平方米的浪漫水系

22、，精心布局，竭誠為業(yè)主們鑄就一幅唯美的生活畫卷，憑添錦繡家園的溫馨和諧。古話有云：“水滿聚財”，門前流過的潺潺流水，意味著錦繡天成祝您財源廣進，賓客滿員，事業(yè)蓬勃。u 在售價格：2014年1月6日均價3700元/u 戶型圖（3） 都市綠洲u 項目參數(shù)物業(yè)類別 住宅項目特色 暫無資料建筑類別 塔樓 板塔結(jié)合 多層 小高層 高層裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 暫無資料所屬商圈 暫無資料 容 積 率 3.00綠 化 率 38.50%開盤時間 暫無資料交房時間 2013-09-30 物 業(yè) 費 1.00元/平方米月 物業(yè)公司 暫無資料開 發(fā) 商 景德鎮(zhèn)市百川置業(yè)有限公司 售樓地址 瓷都大道森林公園旁(消防指揮

23、中心北側(cè))物業(yè)地址 昌江區(qū)瓷都大道森林公園旁(消防指揮中心北側(cè)) 交通狀況 1路，1路區(qū)間，2路（內(nèi)外環(huán)）、6路、101路、103路、106路、303路、123路u 項目簡介 都市綠洲項目位于瓷都大道森林公園和消防支隊之間。項目座北朝南，北面為森林公園，南面是消防支隊，東臨消防特勤隊，西沿瓷都大道。 項目占地面10223.75，總建筑面積30639.93，容積率3.0，由3幢小高層、高層組成。綠地率38.5%。項目底層均為架空設(shè)計，設(shè)有電動車、摩托車車位，小區(qū)公共健身器材和兒童娛樂設(shè)施。整個建筑住宅部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。屋頂設(shè)有防水層、隔熱層和避雷帶，門窗為斷熱鋁合金窗，中空玻璃。樓面為鋼筋混

24、凝土現(xiàn)澆板。外立面為褐色墻磚和淡黃色乳膠漆相間，商業(yè)部分為英國棕色花崗巖，陽臺線角分別使用淺黃色和淺紅色相間，以及統(tǒng)一的木色百葉窗（作空調(diào)外機架擺放）。整個小區(qū)全封閉式管理。項目中央，精心打造3000的大型湖景，62米超寬樓間距。項目正在銷售的是景觀樓王，17層電梯房，北向直觀森林公園，南向直面3000中央湖景，主力戶型為兩房、三房，面積從94至135不等，戶戶贈送實用面積，飄窗為全落地式設(shè)計，并設(shè)有90公分護欄安全保護設(shè)施。 百川置業(yè)為廣大市民精心打造的都市綠洲，專為享受生活、熱愛生活的購房者創(chuàng)造一種全新的生活方式，打造一種品質(zhì)生活區(qū)。u 在售價格：2014年1月6日均價3900元/（4）

25、維也納金色花園u 項目參數(shù)物業(yè)類別 住宅項目特色 暫無資料建筑類別 塔樓 板塔結(jié)合 多層 小高層裝修狀況 毛坯 環(huán)線位置 暫無資料所屬商圈 暫無資料 容 積 率 1.60綠 化 率 34.50%開盤時間 2012-10-27 交房時間 暫無資料物 業(yè) 費 暫無資料 物業(yè)公司 暫無資料開 發(fā) 商 湖北恒松集團置業(yè)有限公司景德鎮(zhèn)分公司 售樓地址 楓葉小區(qū)楓葉路（高專后門）物業(yè)地址 昌江區(qū)楓葉小區(qū)楓葉路（高專后門）交通狀況 1路、1路區(qū)間、16路、101路、303路等公交車，距離市中心10分鐘路程。u 項目簡介 項目位于昌江區(qū)瓷都大道中段高專后街，4A級古窯風(fēng)景區(qū)背后，?；塾螛穲@、?；凵止珗@旁，景

26、德鎮(zhèn)高等?？茖W(xué)院后街，地理位置得天獨厚，正所謂“青山環(huán)抱，必有貴氣”。維也納金色花園是由湖北恒松置業(yè)景德鎮(zhèn)分公司開發(fā)的高品質(zhì)住宅項目，總占地15.36畝，總建筑面積2.6萬方，綜合容積率2.14，綠化率達34.5%。2棟11層電梯洋房，4棟6+1多層洋房組成。戶型面積106-151平三房。項目采用導(dǎo)入圍合式布局，全方位實踐“動靜分明”的設(shè)計理念，住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)合理分布。小區(qū)采用歐式建筑，整體風(fēng)格華麗、內(nèi)斂，小區(qū)內(nèi)各種特色建筑小品，既有歐陸雕塑的大氣也有中華瓷器的精致，將歐式風(fēng)情與瓷都傳統(tǒng)特色完美融合。 項目配套： 1、行政：市政府、中級法院、公安分局、國稅局等政府行政機關(guān)單位； 2、金融：中國

27、人民銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行； 3、休閑：4A級古窯風(fēng)景區(qū)、?；凵止珗@、?；塾螛穲@獨享3000畝城中綠地； 4、教育：第五中學(xué)、第二中學(xué)、昌江一中，景德鎮(zhèn)高等?？茖W(xué)院； 5、商業(yè)：景客隆超市、豪德家具批發(fā)市場； 6、餐飲：伊龍酒店、開門子酒店； 7、醫(yī)療：景德鎮(zhèn)中醫(yī)院；交通狀況：交通便捷，1路、1路區(qū)間、2路（內(nèi)外環(huán)）、6路、16路，17路、101路、K106路、123路、201路、303路多條公交線路，輕松連通城市各處，10分鐘即達市中心。u 在售價格：2014年1月6日均價3800元/第二部分 產(chǎn)品定位1、 整體風(fēng)格建議1、 高層住宅建筑風(fēng)格形成的因素（1） 項目由1

28、棟33F高層和1棟18層高層住宅組成，整體樓層高度較高，在外立面的考慮和風(fēng)格的建議上，需注重整體樓棟的挺拔與外立面的修長及建筑氣勢的呈現(xiàn)。（2） 住宅的外立面的形成，主要因素包含地理位置、建筑高度、周邊環(huán)境影響，而其中恰恰最關(guān)鍵的因素還是在于建筑的整體高度。建筑的高度直接關(guān)乎整體風(fēng)格的形成，樓層較矮適合復(fù)雜結(jié)構(gòu)的修飾；樓層較高，則注重外立面的形成。一棟高層住宅的風(fēng)格是否成功，往往是在于客戶對于外立面的直觀感受。（3） 鑒于目前市場上歐式、現(xiàn)代等建筑風(fēng)格的林立，導(dǎo)致市場同類化競爭激烈，基于這一點，項目再建筑風(fēng)格上必須保持高尚、大氣的品質(zhì)，從而跳脫市場的單一性，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，使項目在建筑風(fēng)格上

29、即有獨特的賣點。即使長虹銀湖新都也是以ART-DECO的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)，項目依舊可以在小的差異上與大盤相符合，通過借位，以及借競品的品牌優(yōu)勢借力打力，以價格的優(yōu)勢占據(jù)市場，從而帶來項目的突圍，達到賣點的升華。（4） 因此，結(jié)合以上三點的分析，建議項目在外立面的打造上，采取ART-DECO的建筑風(fēng)格，結(jié)合項目的建筑高度，提升項目的整體氣質(zhì)。2、 ART-DECO風(fēng)格解釋 從淵源上來說，它起源于巴黎，風(fēng)行于上世紀30年代的紐約、上海，誕生了眾多國際性的地標建筑，成為一個時代的精神圖騰，如約帝國大廈、上海錦江飯店、百老匯等。中央原著之所以采用ArtDeco風(fēng)格，不一定有將那個時代復(fù)古的、海派的，具有人

30、文情懷的優(yōu)雅元素在建筑中得到體現(xiàn)的設(shè)想，但有一點是肯定的，那就是借助ArtDeco這一經(jīng)久不衰的建筑風(fēng)格為項目注入高貴、典雅、內(nèi)斂的人文氣質(zhì)。 ArtDeco最初的盛行伴隨著新一代富裕階層的誕生，這些新貴渴望表達自己的生活態(tài)度，確立自己的生活方式。作為中央原著的締造者，合正或許希望它能超脫于深圳早期的豪宅產(chǎn)品，樹立一個城市精英人群尊貴、典雅的人文居所形象，因此在立面風(fēng)格、入戶方式、細膩景觀等節(jié)點設(shè)計上，都有意引入了ArtDeco風(fēng)格。中央原著ArtDeco建筑形態(tài)的出現(xiàn)，它將顛覆深圳傳統(tǒng)建筑形態(tài)的固有模式，引領(lǐng)深圳新古典奢華主義建筑風(fēng)格。以本人觀察，中央原著ArtDeco風(fēng)格表現(xiàn)在以下方面：（

31、1） 縱三段的立面構(gòu)圖，強調(diào)對稱，營造一種古典秩序感；（2） 采用階梯狀層層跌落的造型處理。錯落有致的屋頂、屋檐的色調(diào)描邊使得建筑更加精神和雅致；（3） 建筑立面用豎向窗帶組織，縱向顏色深淺分明，整體輪廓高聳挺撥，形成建筑高貴內(nèi)斂的藝術(shù)氣質(zhì)；（4） 景觀大量運用水系，以噴泉、雕塑、鮮花、名貴樹種、石材等為元素，項目整體抬高6米，營造皇家宮庭式臺地園林。 總之，ArtDeco風(fēng)格使用于建筑上，其特點在于強調(diào)外立面的縱向線條使用，高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，體現(xiàn)出工業(yè)革命的技術(shù)革新所帶來的不斷克服地心引力而達到新的高度，表達出不斷超越的人文精神和力量。同時，建筑的外立面常采用面

32、磚或者石材，且非常重視整體的裝飾性，會嘗試新鮮元素的使用，追求單個建筑自身獨特的個性。n 外形莊重，挺拔峻朗的ArtDeco建筑（1） ArtDeco是高層建筑出現(xiàn)后的建筑風(fēng)格，其特點在于通過外立面的縱向線條，強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，體現(xiàn)出工業(yè)革命技術(shù)所帶來的不斷克服地心引力而達到新的高度，表達出不斷超越的人文精神和力量。（2） ArtDeco建筑的經(jīng)典手法，強調(diào)了建筑的高聳感，夸大并拔高了建筑形象。作為上海大都會的城市標志性建筑，過去上海的最高建筑國際飯店，僅為22層（加地下2層共24層），但其雄居上海半個世紀的建筑形象深入人心；浦東CBD的金茂大廈，也以

33、其精致的建筑形象，成為新上海的標志性建筑。n 對稱、幾何型的經(jīng)典建筑（1） 對稱美，是最樸素的傳統(tǒng)美，也可稱為經(jīng)典美。ArtDeco風(fēng)格作為新藝術(shù)運動的延伸和發(fā)展，完成了從曲線向直線、趨于幾何的轉(zhuǎn)變。ArtDeco造型上的全新現(xiàn)代內(nèi)容，體現(xiàn)出強烈的時代感。從建筑立面到室內(nèi)空間，ArtDeco的造型和裝飾都趨于幾何化的造型。常見的有陽光放射形、階梯狀折線形、V字形或倒V字形、金字塔形、扇形、圓形、弧形、拱形等等。這些形狀反復(fù)出現(xiàn)，無論是摩天大樓還是低矮住宅，都可具有這些相似的基本造型要素。這些獨特的建筑形式語言成為ArtDeco的重要特點。（2） 考察上海現(xiàn)有的幾乎所有的ArtDeco建筑，基本

34、均為中心對稱的建筑，其成為經(jīng)典建筑有其傳統(tǒng)美學(xué)的基礎(chǔ)。既然屬于經(jīng)典美學(xué)，人們將易于接受，并樂于觀賞。經(jīng)典，可以穿越時空，得以永恒。n 豎向線條、中心收分的高聳建筑（1） 哥特式建筑向上升騰的動勢，于神秘莫測中充滿了浪漫的想象，這種特點被ArtDeco摩天大樓所繼承。 哥特式建筑的特有形式是尖拱、肋骨拱、飛扶壁、束柱等。這些哥特元素具有非常強烈的高聳感，對ArtDeco建筑的設(shè)計產(chǎn)生了重要啟迪，成為ArtDeco建筑的重要特征之一。對垂直線條的強調(diào)，豎向的窗帶，豎向的裝飾線條，階梯狀向上收縮的造型等，大大強化了建筑的高聳感。（2） 豎向線條、階梯狀、主立面中心收分的造型，已然成為ArtDeco的

35、共同特征。ArtDeco在以克萊斯勒大廈、帝國大廈為代表的紐約眾多摩天大樓的高度競賽中表現(xiàn)得淋漓盡致。無論ArtDeco建筑體量有多大，也無論ArtDeco建筑有多高，ArtDeco建筑的建筑線條都是豎向的，這明顯地區(qū)別于新古典建筑的三段式。建筑的豎向線條可以強調(diào)現(xiàn)代建筑的高聳感，也有助于現(xiàn)代建筑向高空發(fā)展的形象要求。洛克菲勒中心出于視覺效果的階梯狀收分即是ArtDeco典型的代表作。2、 交房標準建議 為了彰顯項目的品質(zhì)，成為老百姓樂于接受的產(chǎn)品，特對項目的交房標準作出作出如下建議：1、 公共部分n 外墻：整體全部采用深色仿石材涂料，保持外立面的整體性，空調(diào)機位統(tǒng)一預(yù)留；n 地面：花崗巖鋪地

36、、木質(zhì)扶手、鐵藝欄桿； n 屋面：挺拔式造型；n 電梯：名牌進口電梯；n 電梯廳：地面為面磚、墻面頂棚為乳膠漆；n 樓梯間：地面為水泥抹面，墻面、頂棚為涂料；2、 戶內(nèi)部分n 門：高級防火、防盜門；n 窗：彩鋁或塑鋼雙玻；n 廳、臥：地面混凝土墊層、墻面、頂棚耐水膩子兩遍；n 廚房：集中排煙管道、管道煤氣、地面混凝土墊層、毛墻毛地，地面不做防水、預(yù)留冷熱水接口、排水口；n 衛(wèi)生間：下沉式衛(wèi)生間、墻面搓毛、地面防水及防水保護層、預(yù)留上下水接口；n 陽臺：非封閉（南向的觀景陽臺）、封閉(北向的生活陽臺)；n 供水：市政統(tǒng)一供水，一戶一表，分戶計量；n 供電：雙回路供電，一戶一表，分戶計量；n 有線

37、電視：具備有線電視端口，業(yè)主交費后開通；n 通訊：每戶預(yù)留，客廳一條、主臥室一條；n 網(wǎng)絡(luò)：每戶提供一條寬帶入戶接口，業(yè)主交費后開通；3、 戶內(nèi)部分n 消防系統(tǒng)：（1） 在車庫內(nèi)設(shè)各種探測器，報警按扭，消防廣播。（2） 火災(zāi)時非消防電源被切斷，點燃事故照明。n 公共智能化系統(tǒng)：由保安監(jiān)控管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、樓宇智控系統(tǒng)、消防中控管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)5部分組成。n 供電系統(tǒng)：小區(qū)自備發(fā)電機組。n 室內(nèi)、外安防智能系統(tǒng)：（1） 樓宇可視對講：可以直接看到到訪客人的圖象，作為進一步的安全屏障，能夠保證小區(qū)的安全、安靜的生活環(huán)境；（2） 緊急報警按扭：業(yè)主遇緊急情況（如疾病、安全等方面），可通過按緊

38、急按扭向物業(yè)中心警報，物業(yè)中心可知道是哪一戶發(fā)生緊急情況，然后派人解決；（3） 一層、二層部分加置門、窗磁，若不法分子從窗戶越入，可在物業(yè)管理中心發(fā)出警報；（4） 小區(qū)周界紅外線防翻越報警系統(tǒng)、24小時電子巡更、車輛出入登記、攝像管理系統(tǒng)；3、 戶型建議 面積建議在80-120的市場接受度范圍最高的兩房、三房戶型，整體戶型配比較為完善。根據(jù)之前在江西各地級市的超盤經(jīng)驗來看，110（100-120）左右的三房戶型是市場接受層度最高，去化能力最快的戶型。而一旦戶型大于130-140后，客戶會由于高總價的因素，對此類產(chǎn)品抗性較大。并且在根據(jù)之前與項目管理層的各領(lǐng)導(dǎo)討論以及與設(shè)計院的同事一同深入探討后

39、，戶型規(guī)劃cad已基本定稿，詳見戶型單頁及cad圖。4、 物業(yè)管理建議1、 物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容n 對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果； n 對市政道路的保潔； n 對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）； n 24小時水電維修； n 對業(yè)主生活垃圾的定時清運； n 對水、電、燃氣等設(shè)備日常的保養(yǎng)與維護； n 項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護； n 業(yè)主能源費用的代收代繳； n 定期花木殺蟲及滅鼠； n 暫住證等社區(qū)性證明的辦理； n 業(yè)主院落檔案的管理。 2、 安全保衛(wèi)管理n 保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容： （1

40、） 24小時固定安全崗位的值勤 （2） 24小時流動崗位的安全及消防巡視 （3） 車輛停放的安全管理 （4） 特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理 n 保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備： （1） 中央控制室 （2） 與中控室連接的門禁對講系統(tǒng) （3） 設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng) （4） 電子巡更系統(tǒng) （5） 業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng) （6） 停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理） （7） 安防器材（對講機、滅火器、警棍等） 3、 突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立 業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處

41、理體系流程如下： n 遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）； n 中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展； n 由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況； n 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120等） 第三部分 營銷策劃方案1、 形象定位1、 項目定位 本案在位處?；凵止珗@附近，緊靠城市主干道景德大道，地里位置卓越。在產(chǎn)品配置上，意在打造城市理想生活的純美戶型，以80-120左右的市民理想家園結(jié)合現(xiàn)代人居生活的需求，力在回歸生活，回歸自然。n 產(chǎn)品：峰度、人居、理想、純粹n

42、品質(zhì)：建筑、智能、服務(wù)n 占位：學(xué)院派（昌江區(qū)實驗小學(xué)），孩子的成長你在；得天獨厚的森林公園資源，回歸理想生活的初衷n 景觀：獨有的?；凵仲Y源，立體的內(nèi)部景觀，卓越的生活廣場以及濃厚的人文氣質(zhì)n 圈層：城市的新興群，為理想，回歸生活2、 形象梳理（1） 廣告語及推導(dǎo)n 全案主題語：峰臨城央 咫尺森林 人文佳苑 城市理想 生活夢想 純美家園 邂逅藝術(shù) 純粹尊貴 （2） 廣告總精神n 主定位語：“百福佳苑峰度/森度/厚度/氣度” n 主打廣告語：“回歸城市的夢想 回味人生的展望”（3） 分賣點推廣語n 產(chǎn)品：“站在城市的高度 跨越人生的峰度 ”n 占位：“學(xué)院派 與孩子的未來同在”n 景觀：“一

43、英尺 森林與佳苑共呼吸 ”n 圈層：“品味 只因生活的高度 ”2、 貨源分析1、 貨源梳理棟號戶型編號戶型描述戶型面積得房率總戶數(shù)小計總建筑面積小計合計1#A三房兩廳二衛(wèi)113.0983.83%351073958.1510277.59B兩房兩廳一衛(wèi)81.5383.83%362935.08C兩房兩廳一衛(wèi)94.0183.83%363384.362#D兩房兩廳一衛(wèi)90.9482.930827692.25E三房兩廳一衛(wèi)116.7782.93%667706.82F三房兩廳二衛(wèi)122.7982.93%657981.35總計37037969.842#樓1#樓2、 產(chǎn)品分析項目整體貨

44、源可以分為兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)，各占比為55.14%、17.84%和27.03%，面積段在80-120左右，具體如下表：2#、4#、5#首批房源戶型統(tǒng)分表戶型面積區(qū)間戶型編號套數(shù)套比兩房兩廳一衛(wèi)81.53-94.01B/C/D20455.14%三房兩廳一衛(wèi)116.77E6617.84%三房兩廳兩衛(wèi)113.09、122.79A/F10027.03%合計370100%3、 客群描述 兩房房源主要針對新婚及未婚新青年客群，三房房源針對新成立的三口之家及改善型客群；總價范圍30萬至45萬左右，首付范圍在9萬至13.5萬左右。3、 營銷節(jié)點鋪排注：本營銷節(jié)點排期僅供參考，具體根據(jù)項目施工進度提前或順延，單總結(jié)節(jié)奏可以維持不變。1、 銷售線根據(jù)各營銷階段的排布，配合好各營銷節(jié)點、推廣節(jié)點、工程節(jié)點的推進，使推廣、工程等進度適時的配合好銷售動作，以順利展開項目的銷售動作。2、 推廣線在推廣動作中，建議整案按4個階段節(jié)點啟動階段性推廣，在循序漸進的過程中達到最終的開盤引爆。（1） 啟動形象推廣期（6月初-7月底）：在項目人員進場的同時，啟動項目推廣，在6、7月份的整月主打項目形象，以大的形象信息把項目釋放進市場中，吸引市場的關(guān)注。主推