民法典關(guān)于“地役權(quán)對需役地及其上權(quán)利的不可分性”規(guī)定的解讀

1、民法典關(guān)于“地役權(quán)對需役地及其上權(quán)利的不可分性”規(guī)定的解讀重 點 法 條 第三百八十二條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。 條文主旨 本條是關(guān)于需役地及其用益物權(quán)等部分轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。 條文釋義 地役權(quán)具有不可分性，地役權(quán)的享有和存在都及于需役地和供役地的全部，不能分割為數(shù)個不同部分或者僅僅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役權(quán)在被實際分割后的需役地和供役地的各個部分上仍然存在。地役權(quán)的不可分性體現(xiàn)在兩個不同方面：需役地部分轉(zhuǎn)讓時，地役權(quán)的權(quán)利不變；供役地部分轉(zhuǎn)讓時，地役權(quán)約束也不受影響。 本條規(guī)定的是第一種情

2、況，即需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生了分屬不同權(quán)利人的兩個或者多個用益物權(quán)時，地役權(quán)在部分轉(zhuǎn)讓后的需役地的各個部分上依然存續(xù)。這是因為地役權(quán)是為整個需役地提供便利，如果土地的用益物權(quán)已經(jīng)部分轉(zhuǎn)讓為各個部分，這種為需役地的便利而使用供役地的需要與權(quán)利，也應當繼續(xù)存在于已經(jīng)被部分轉(zhuǎn)讓的需役地上。所以，地役權(quán)也應當在需役地被部分轉(zhuǎn)讓后的各個部分繼續(xù)存在。 理解本條規(guī)定，需要注意以下幾個方面： 一是部分轉(zhuǎn)讓的標的。本條規(guī)定的部分轉(zhuǎn)讓包括兩種情況：第一種是需役地部

3、分轉(zhuǎn)讓。所謂需役地部分轉(zhuǎn)讓，就是需役地的所有權(quán)部分轉(zhuǎn)讓。由于我國 的土地所有權(quán)屬于國家所有或者集體所有。因此，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓應該包括集體所有的土地變?yōu)閲宜校ㄒ簿褪菄彝ㄟ^征收方式取得土地所有權(quán)），或者不同集體之間土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如甲村與乙村相鄰，因甲村部分土地耕種不便，遂與乙村協(xié)商，在乙村所有的A地塊上設立以通行為目的的地役權(quán)，期限為50年。10年后，甲村的部分土地B地塊被依法征收，該部分土地出讓給了開發(fā)商丙公司。丙公司在開發(fā)建設過程中，欲繼續(xù)從A地塊通行。乙村認為開發(fā)商丙公司并未與其簽訂有效地役權(quán)合同，也未支付費用，遂拒絕丙公司通行。丙公司是否有權(quán)通行呢？根據(jù)本條規(guī)定，甲村的B地塊所

4、有權(quán)由甲村轉(zhuǎn)讓給當?shù)卣淼膰?，當?shù)卣鳛槭茏屓?，可以繼續(xù)享有甲村與乙村在A地塊上所設立的地役權(quán)。在B地塊出讓后，根據(jù)第378條的規(guī)定，丙公司作為土地用益物權(quán)人，有權(quán)繼續(xù)享有該地塊上已設立的地役權(quán)。因此，丙公司仍可以從A地塊通行。第二種是需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等的部分轉(zhuǎn)讓。這種情況主要是在國有土地上設定了建設用地使用權(quán)，或者在集體土地上設定了土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等用益物權(quán)。這些需役地上的用益物權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時也涉及地役權(quán)的效力問題。例如，土地承包經(jīng)營權(quán)人甲為取水方便，在乙的承包地上設定了以取水為目的的地役權(quán)，后甲將自己的承包地一分為二，將土地承包經(jīng)營權(quán)

5、分別轉(zhuǎn)讓給了丙、丁，并辦理了登記。丙、丁到乙的承包地取水，遭到阻攔。根據(jù)本條規(guī)定，甲的土地承包經(jīng)營權(quán)部分轉(zhuǎn)讓了，因地役權(quán)的不可分性，作為受讓人的丙、丁仍然可以在乙的承包地上行使取水地役權(quán)；乙不得阻止丙、丁行使取水地役權(quán)。 二是轉(zhuǎn)讓部分需涉及地役權(quán)。不論是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還是用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只有在轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)時，才涉及地役權(quán)的效力問題。如果所轉(zhuǎn)讓的部分不涉及地役權(quán)，則不得享有地役權(quán)。例如，甲公司所有的A、B兩座辦公樓，其中A座與乙村所有的C地塊相鄰，甲公司為了觀海便利，即與乙村簽訂了以眺望為目的的地役權(quán)，要求乙村不得在C地塊上修建高層建筑。后來，甲公司將A座辦公樓轉(zhuǎn)讓給了丙公司，B座辦公樓轉(zhuǎn)讓給了丁公司。由于甲公司與乙村所設立的眺望權(quán)只與A座有關(guān)，而與B座無關(guān)，此時，根據(jù)本條規(guī)定，應由受讓人丙公司繼續(xù)享有C地塊上的地役權(quán)。 三是受讓人的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，受讓人同時享有地役權(quán)。所謂同時，即只要受讓人所受讓的土地使用權(quán)、用益物權(quán)與地役權(quán)有關(guān)，即可以享有該地役權(quán)。受讓人享有地役權(quán)是基于法律的規(guī)定享有的，并不需要當事人就此再另行簽訂協(xié)議。如甲公司對A地塊享有國有土地使用權(quán)，為了開發(fā)建設該地塊，與相鄰B地塊的國有土地使用權(quán)人乙公司簽訂地役權(quán)合